China alarga regras de venda de casas concluídas, afastando dos compradores o financiamento da construção

Mais de 20 cidades reformulam as regras de compra de casas novas

A China está a transferir uma parte maior dos custos e dos riscos da construção de casas novas dos compradores para os promotores e os bancos. Mais de 20 cidades introduziram reformas pormenorizadas nas vendas de habitação, na sequência de uma política nacional emitida a 28 de agosto de 2026. As mudanças adiam o momento em que os promotores podem vender apartamentos inacabados, apertam o controlo sobre o dinheiro dos compradores e incentivam as vendas apenas após a conclusão da construção.

Jingmen, na província de Hubei, adotou uma abordagem firme: em princípio, os projetos habitacionais em terrenos transferidos pela primeira vez após 28 de agosto devem vender casas concluídas. Os promotores que optem por esse modelo têm de pagar inicialmente pelo menos 50% do preço do terreno, mas podem repartir o pagamento restante por um período até dois anos.

Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan e Hangzhou estão entre as cidades que emitiram regras de execução, segundo a monitorização da Academia do Índice da China. Nanchang, Mianyang e Luzhou também solicitaram comentários do público sobre medidas propostas.

As mudanças abordam uma fragilidade central do mercado imobiliário chinês. No modelo de pré-venda, as famílias compram apartamentos antes de estarem concluídos, e os pagamentos ajudam a financiar a construção. Quando um promotor fica sem dinheiro, as famílias podem ter de esperar muito tempo por casas que já se comprometeram a comprar.

A nova abordagem combina três mudanças: vendas mais tardias, uma empresa separada responsável por cada empreendimento e um banco líder que supervisiona o financiamento do projeto. Em conjunto, procuram garantir que o dinheiro destinado à construção seja aplicado nas casas que deve financiar.

Os pormenores locais são importantes. Shenzhen limita os depósitos antecipados para projetos de casas concluídas a 3% do preço de compra, Pequim a 1% e Guangzhou a 5%. Nanjing e Jinhua também adiam para uma fase posterior, após o registo oficial da conclusão, a concessão de crédito à habitação para projetos recém-autorizados para pré-venda.

O que muda com a política nacional

O Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano e Rural, o Ministério dos Recursos Naturais e a Administração Nacional de Regulação Financeira emitiram em conjunto a Notificação sobre a Melhoria do Sistema de Venda de Habitação Comercial. O documento prevê uma proteção mais forte dos fundos de pré-venda, menos riscos de incumprimento dos prazos de entrega e uma expansão ordenada das vendas de casas concluídas.

Os projetos que continuem a recorrer a pré-vendas ficam sujeitos a um patamar de construção mais elevado: a estrutura principal de cada edifício tem de estar concluída até ao topo. Em termos simples, a estrutura do edifício tem de chegar ao último piso antes de os apartamentos desse edifício poderem ser colocados em pré-venda. Os trabalhos interiores, a instalação de equipamento e outras tarefas podem continuar depois.

A notificação prevê também um regime transitório para os projetos que obtiveram licenças de planeamento da construção antes da sua entrada em vigor. As respetivas condições de pré-venda e a supervisão dos fundos de pré-venda continuam a reger-se pelas políticas anteriores. As regras locais acrescentam categorias mais pormenorizadas, consoante a data da transferência do terreno e a obtenção das licenças.

As autoridades querem também que os compradores recebam os certificados de propriedade quando lhes forem entregues as casas. Para isso, é necessária uma coordenação mais estreita entre a aprovação da construção, a administração das vendas e o registo predial, de modo a que a entrega física e a documentação da propriedade possam ocorrer em simultâneo.

Uma aplicação moldada por prazos locais

O dia 28 de agosto é a data de referência das reformas, mas as cidades aplicam-na com base em diferentes etapas. Algumas regras dependem da publicação do anúncio de transferência do terreno; outras, da licença de planeamento, da licença de pré-venda ou de um novo contrato de empréstimo. A documentação de cada empreendimento determina, por isso, os requisitos que lhe são aplicáveis.

As principais etapas da aplicação incluem:

• 28 de agosto de 2026: O pacote de reformas nacional estabelece o enquadramento para restringir as pré-vendas e aumentar as vendas de casas concluídas.
• 15 de outubro: Shenzhen publica as suas regras e Hangzhou emite medidas de execução a título experimental.
• 27 de outubro: Jinhua publica regras locais, com entrada em vigor imediata.
• 29 de outubro: Changsha publica as suas medidas de execução.
• 31 de outubro: Cinco departamentos de Nanjing emitem regras experimentais que abrangem nove áreas e 19 políticas, com entrada em vigor imediata.
• 3 de novembro: Pequim vende o primeiro lote residencial ao abrigo do enquadramento de 28 de agosto, dando prioridade à venda de casas concluídas.

Os períodos transitórios prolongam-se para além da fase inicial de aplicação. Nanjing permite que determinados projetos que já dispõem de terreno, mas ainda não têm licença de planeamento, se candidatem ao abrigo das condições de pré-venda anteriores até ao final de 2027, sujeitos a análise e a uma supervisão mais rigorosa. Changsha prevê uma possibilidade semelhante até 2027 e prolonga o prazo até ao final de 2028 para certos projetos de renovação urbana e outros que envolvam questões históricas por resolver.

As casas concluídas ainda podem exigir um depósito antecipado

As vendas de casas concluídas significam que a transação principal ocorre após o imóvel atingir o nível de conclusão exigido. Ainda assim, várias cidades permitem um pequeno depósito antecipado, depois de o promotor obter uma licença de construção. O depósito reserva uma futura compra, exigindo aos compradores um compromisso financeiro inicial menor do que o pagamento integral numa pré-venda.

Shenzhen permite depósitos até 3% do preço total da casa. Xangai aplica o mesmo limite. Pequim limita os depósitos a 1%, enquanto Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu e Changsha aplicam, em geral, um limite de 5%. Em Nanjing, o limite é geralmente de 5%, e Jinhua também fixa um máximo de 5%.

Num apartamento com o preço de 2 milhões de yuans, estes limites correspondem a 20 000 yuans a 1%, 60 000 yuans a 3% e 100 000 yuans a 5%. O depósito permitido em Guangzhou é, assim, cinco vezes superior ao de Pequim para uma casa com o mesmo preço.

Changsha exige que o depósito integral permaneça numa conta supervisionada até à conclusão e entrega. Nanjing exige que os contratos de depósito especifiquem o montante, o preço de venda, a data de entrega e a responsabilidade em caso de incumprimento do acordo. Os depósitos também permanecem sob supervisão até o imóvel cumprir as condições de entrega.

As regras das cidades definem diferentes etapas finais antes do início das vendas. Changsha exige que a aceitação da conclusão seja oficialmente registada. Jinhua exige o registo predial inicial e o depósito de um plano de vendas. Em Shenzhen, a venda de casas concluídas é obrigatória quando as condições de venda do terreno o estipulam; nos restantes casos, a política incentiva este modelo para terrenos residenciais transferidos recentemente.

As pré-vendas exigem mais construção e controlos mais rigorosos

Changsha transforma a exigência nacional de conclusão da estrutura até ao topo num teste de construção preciso. Os promotores têm de concluir a betonagem da laje de cobertura do edifício e apresentar um registo de aceitação da qualidade estrutural, assinado e carimbado por cinco partes: o promotor, o projetista, o autor do projeto, o empreiteiro e o fiscal da obra.

Jinhua exige, de forma semelhante, que o nível da cobertura em betão da estrutura principal esteja concluído e seja aprovado por essas cinco partes. Cada pedido de pré-venda tem de abranger pelo menos 5 000 metros quadrados e não pode corresponder a uma área inferior à de um edifício completo.

As entradas iniciais dos compradores e os montantes dos empréstimos à habitação têm de ser depositados em contas supervisionadas ao abrigo dos novos regimes locais. Jinhua exige que a aceitação da conclusão seja registada e que as redes de serviços e outras infraestruturas de apoio cumpram as condições de entrega antes de ser levantada a supervisão. Changsha também condiciona a libertação dos fundos supervisionados à conclusão e ao funcionamento de serviços como água, eletricidade e gás.

Os empreendimentos mais antigos recebem um tratamento diferente. Pequim, Guangzhou e Tianjin permitem que projetos elegíveis já em construção continuem a reger-se pelas anteriores regras de pré-venda. Quando Shenzhen e Xangai anunciaram as suas medidas, o tratamento pormenorizado dos projetos existentes ficou por definir e foi remetido para análise posterior.

Os pagamentos dos terrenos tornam-se mais flexíveis

Os promotores que vendem casas mais tarde têm de financiar um período de construção mais longo antes de receberem a maior parte do dinheiro das compras. Várias cidades respondem permitindo-lhes mais tempo para pagar os terrenos, o que reduz o montante de dinheiro necessário no início.

Jingmen exige um pagamento inicial de pelo menos 50% do preço do terreno para os projetos de casas concluídas, podendo o restante ser pago no prazo de dois anos. Pequim e Hangzhou também permitem que os projetos elegíveis paguem o saldo num prazo até dois anos.

Shenzhen fixa um pagamento inicial de 50% para os terrenos residenciais transferidos recentemente. Em geral, o restante tem de ser pago no prazo de um ano, prorrogável até dois anos para projetos especiais. Os promotores têm de pagar o preço total do terreno antes do registo predial inicial e antes de obterem licenças de pré-venda para o primeiro lote de casas.

Nanjing exige o pagamento de pelo menos metade do preço do terreno no prazo de 30 dias de calendário após a assinatura do contrato de transferência. O saldo pode ser pago no prazo de dois anos, sem juros durante o período de pagamento faseado. Jinhua também permite um pagamento inicial de pelo menos 50% e o pagamento do saldo no prazo de dois anos, sem juros. Changsha permite pagamentos faseados sem juros e autoriza as empresas a iniciar mais cedo os procedimentos de obtenção de licenças de construção com base nos contratos de transferência dos terrenos.

Estes regimes associam o alívio financeiro a condições de venda mais rigorosas. O promotor ganha mais tempo para pagar o terreno, mas assume também maior responsabilidade pelo financiamento da construção antes de receber montantes significativos dos compradores.

Uma empresa por projeto e um banco líder

As regras de Nanjing explicam como se pretende que funcionem as mudanças relativas às empresas e aos bancos. Cada empresa de projeto tem responsabilidades legais próprias pela construção, qualidade, segurança e entrega. Antes da entrega, é proibido à empresa-mãe ou aos investidores desviar receitas das vendas ou dinheiro do financiamento, retirar capital de forma indevida ou distribuir dividendos antecipadamente.

Um banco líder, também designado banco coordenador, passa a ser o principal coordenador financeiro. Pode conceder empréstimos individualmente ou organizar um grupo de bancos para financiar o desenvolvimento. Nanjing exige que o dinheiro do projeto, incluindo empréstimos para o desenvolvimento, fundos próprios do promotor e receitas da venda de casas concluídas, seja gerido através de contas nesse banco.

Jinhua aplica uma gestão unificada das contas pelo banco líder aos projetos que assinem novos contratos de empréstimo para o desenvolvimento após 28 de agosto. Changsha também exige que os novos projetos concentrem os fundos em contas próprias no banco líder.

O objetivo é prático: o dinheiro emprestado ou recebido para um empreendimento continua disponível para esse empreendimento. Nanjing exige também que uma empresa de projeto que pretenda encerrar a atividade depois da entrega de todas as casas identifique uma entidade jurídica responsável pelas garantias de qualidade ou contrate um seguro de qualidade da construção.

O calendário dos empréstimos à habitação altera as contas do financiamento

Nanjing exige que os empréstimos à habitação para particulares relativos a projetos que obtenham licenças de pré-venda após 28 de agosto de 2026 só sejam concedidos depois de a conclusão ter sido oficialmente registada. O banco transfere então o dinheiro para a conta supervisionada. Os projetos com licenças obtidas até à data-limite, inclusive, continuam a reger-se pelas regras de crédito anteriores.

Jinhua introduz uma alteração semelhante para os projetos recentemente autorizados, incluindo os empréstimos através do sistema do fundo de previdência habitacional, que disponibiliza financiamento à habitação ligado às contribuições dos trabalhadores e das entidades empregadoras. Xi'an mantém as regras anteriores para empréstimos à habitação destinados a particulares nos projetos elegíveis que obtiveram licenças de planeamento antes de 28 de agosto e já tinham recebido alguma autorização de pré-venda.

O adiamento da concessão dos empréstimos à habitação elimina uma fonte de dinheiro para a construção numa fase anterior. O financiamento ao desenvolvimento tem, por isso, de cobrir uma parte maior do período de construção. Nanjing apela, assim, a condições de empréstimo adaptadas aos calendários das obras, prevendo-se que o primeiro reembolso de capital ocorra, em geral, depois de a conclusão ter sido registada. Os empréstimos são concedidos por fases e utilizados na construção do projeto, incluindo pagamentos a empreiteiros e fornecedores de materiais.

Changsha também adia o primeiro reembolso de capital dos empréstimos ao desenvolvimento para depois do registo da conclusão. Em conjunto, as alterações mudam quem financia o período de construção: os promotores e os seus bancos suportam uma parte maior dos custos antes de serem concedidos os empréstimos à habitação dos compradores.

As garantias bancárias oferecem outra forma de flexibilidade. Wuhan incentiva a sua utilização para substituir parte dos fundos de pré-venda supervisionados. Jinhua limita essa substituição, nos projetos sujeitos às regras de pré-venda anteriores, a 30% dos fundos necessários para a conclusão e entrega. Uma garantia bancária substitui parte do dinheiro que ficaria normalmente retido sob supervisão pelo compromisso de pagamento de um banco.

Nanjing abre caminho à venda de casas concluídas com hipoteca

Nanjing permite a venda de casas concluídas elegíveis enquanto se mantiver uma hipoteca do promotor sobre o terreno ou a construção, desde que o promotor, o banco que concedeu a hipoteca original e o comprador estejam de acordo. A medida responde a um problema de tesouraria: o promotor pode precisar do produto da venda para reembolsar o empréstimo que tem de liquidar para concluir a transação do imóvel.

O dinheiro do comprador é depositado numa conta supervisionada. A entidade responsável pela supervisão utiliza-o primeiro para reembolsar o banco da hipoteca original, após o que a hipoteca sobre o terreno ou a construção é cancelada. Este mecanismo cria uma sequência controlada para liquidar a dívida e concluir a venda.

Changsha também permite a venda de casas hipotecadas elegíveis com o consentimento do credor hipotecário. Os contratos têm de indicar a existência da hipoteca e prever um prazo para o seu cancelamento. A hipoteca tem de ser cancelada antes de o contrato de venda poder ser definitivamente registado.

Nanjing combina esta abordagem com uma análise antecipada das propostas de planeamento durante o processo de venda dos terrenos. Um concorrente vencedor cuja proposta já tenha sido aprovada e não sofra alterações pode utilizar a confirmação da transação para requerer diretamente as aprovações de planeamento pertinentes. Alguns procedimentos, incluindo as regras pormenorizadas para vendas faseadas e aceitação da conclusão por etapas, ainda exigem medidas de execução adicionais.

O que muda para a oferta de habitação e os compradores

Pu Zhan, diretor-adjunto do centro de investigação de políticas do Ministério da Habitação, afirma que as vendas de casas concluídas e os requisitos mais exigentes para as pré-vendas podem adiar a entrada de novas casas no mercado a curto prazo. Num período em que as cidades procuram reduzir o número de casas por vender, considera que uma chegada mais lenta de novas habitações pode melhorar o equilíbrio entre a oferta e a procura.

As reformas surgem após uma prolongada quebra nas vendas. Os 100 maiores promotores da China registaram vendas de casas novas no valor de 207 mil milhões de yuans em agosto de 2025, menos 17,6% do que um ano antes, durante um recuo das vendas ao longo de seis meses. A descida dos preços e a flexibilização das regras de compra não tinham conseguido recuperar a procura de forma generalizada.

A atividade melhorou mais tarde, mas de forma desigual. Durante a recuperação das revendas em março de 2026, Xangai registou cerca de 22 000 transações de casas existentes entre 1 e 23 de março, enquanto Nanjing registou 5 789 nas primeiras três semanas. Estes números dizem respeito à compra de casas existentes; as reformas atuais alteram a forma como os promotores financiam e vendem habitação recém-construída.

Wu Jing, diretor do centro de investigação imobiliária da Universidade Tsinghua, afirma que o modelo de pré-venda incentivava os promotores a privilegiar a rapidez do volume de negócios e a escala. A venda de casas concluídas exige maior dependência de capitais próprios e do financiamento dos projetos, tornando mais importante avaliar a viabilidade de investimento de cada terreno.

Li Yujia, investigador principal do Centro de Investigação de Políticas de Habitação de Guangdong, defende que permitir aos compradores visitar casas concluídas leva os promotores a prestar mais atenção à qualidade, aos serviços de gestão dos imóveis e às necessidades locais. A venda de terrenos de 3 de novembro em Pequim mostra que o planeamento também está a mudar a par das regras de venda: o lote permite um desenho com plataforma elevada, aproveitando o espaço acima e abaixo do solo.

Para as famílias, a mudança mais imediata é uma maior possibilidade de avaliar o edifício concluído antes de fazer a compra principal. Para os promotores, o sucesso depende mais da obtenção de financiamento para a construção, do controlo dos custos e da conclusão de casas que os compradores queiram adquirir.

Pontos-chave

• Mais de 20 cidades emitiram regras de reforma das vendas de habitação na sequência do pacote nacional de 28 de agosto.
• Os novos projetos de pré-venda têm de concluir a estrutura até ao topo e ficam sujeitos a uma supervisão mais rigorosa do dinheiro dos compradores.
• Os limites dos depósitos antecipados variam: 1% em Pequim, 3% em Shenzhen e Xangai e, em geral, 5% em várias outras cidades.
• Várias cidades permitem que os promotores paguem inicialmente pelo menos metade do preço do terreno e liquidem o saldo num prazo até dois anos.
• Nanjing e Jinhua adiam a concessão de empréstimos à habitação para projetos recém-autorizados para pré-venda até à conclusão ter sido oficialmente registada.
• As empresas de projeto separadas e os bancos líderes destinam-se a garantir que os fundos para o desenvolvimento são aplicados na construção e na entrega.
• Os regimes transitórios permitem que alguns projetos mais antigos continuem a aplicar as anteriores condições de pré-venda até 2027 ou, para determinados projetos em Changsha, até 2028.