Imposto predial dos apartamentos de Seul ultrapassa os 3 biliões de won, com agravamento das disparidades entre distritos

Três distritos representam quase metade do valor total

Os proprietários de apartamentos em Seul foram sujeitos a uma avaliação recorde de 3,2723 biliões de won em imposto predial em 2026. Gangnam, Seocho e Songpa representaram quase metade do total, apesar de reunirem menos de um quarto dos contribuintes com apartamentos na cidade.

Os dados constam dos registos da Câmara Metropolitana de Seul relativos às avaliações do imposto predial sobre imóveis residenciais de pessoas singulares, analisados por Choi Eun-seok, deputado do Partido do Poder Popular. O total aumentou 478,1 mil milhões de won, ou 17,1%, face aos 2,7942 biliões de won do ano anterior. É a primeira vez que o valor anual ultrapassa os 3 biliões de won.

O número de pessoas abrangidas cresceu muito mais lentamente, aumentando 3,0% para 1 985 669. Em consequência, a avaliação média atingiu cerca de 1,65 milhões de won por contribuinte, quase mais 200 000 won do que no ano anterior.

A maior disparidade verifica-se entre os dispendiosos distritos do sudeste e três distritos do norte: Nowon, Dobong e Gangbuk. O imposto predial médio dos apartamentos em Gangnam, Seocho e Songpa atingiu 3,337 milhões de won, contra 499 000 won no grupo do norte. A diferença passou de cerca de seis vezes para 6,7 vezes num ano.

O imposto predial é um custo recorrente associado à propriedade de uma casa. Estes dados dizem respeito aos valores avaliados aos proprietários individuais de apartamentos, pelo que permitem medir diretamente a evolução dos custos de propriedade na capital. A pressão financeira cresce mais rapidamente nas zonas onde o valor dos apartamentos mais subiu, enquanto os aumentos em vários distritos periféricos continuam a ser muito menores.

Avaliações fiscais crescem mais do que o número de contribuintes

O total do imposto predial sobre apartamentos em Seul aumentou para cerca de 2,7 vezes o valor de 2016, de 1,2172 biliões de won. No mesmo período, o número de contribuintes passou de 1 533 239 para 1 985 669, uma subida de cerca de 30%, face a um crescimento de aproximadamente 169% do valor avaliado.

O valor médio a pagar mais do que duplicou face aos 793 000 won de 2016. Ultrapassou pela primeira vez 1 milhão de won em 2019, quando atingiu 1,113 milhões de won, e situou-se em cerca de 1,449 milhões de won em 2025.

Os totais anuais revelam uma interrupção significativa antes do mais recente recorde:

• 2016: As avaliações do imposto predial sobre apartamentos totalizaram 1,2172 biliões de won.
• 2017 a 2019: O total subiu para 1,361 biliões de won, depois para 1,5558 biliões e 1,8312 biliões de won.
• 2020 a 2022: As avaliações atingiram 2,2614 biliões de won, 2,7087 biliões e 2,8734 biliões de won.
• 2023: O total caiu para 2,3344 biliões de won.
• 2024 e 2025: As avaliações recuperaram para 2,489 biliões de won e, depois, 2,7942 biliões de won.
• 2026: O total atingiu um novo recorde de 3,2723 biliões de won.

A quebra de 2023 foi de cerca de 18,8% face ao ano anterior. Em 2026, o total já estava aproximadamente 40,2% acima desse valor mais baixo. A evolução ao longo do tempo revela, assim, tanto uma forte subida dos custos de propriedade como um período em que a tendência se inverteu.

Gangnam representa a maior parte do aumento anual

Gangnam, Seocho e Songpa, geralmente conhecidos em conjunto como o trio de Gangnam, foram sujeitos a uma avaliação de 1,5552 biliões de won em imposto predial sobre apartamentos, acima dos 1,2786 biliões de won. O aumento de 276,6 mil milhões de won representou cerca de 58% do aumento anual de 478,1 mil milhões de won registado em toda a cidade.

A quota dos três distritos no total de Seul subiu de 45,8% para 47,5%. Representavam 23,5% dos contribuintes, o que significa que menos de uma em cada quatro pessoas abrangidas suportava quase metade do valor total.

Subtraindo as avaliações destes distritos ao total da cidade, restam 1,7171 biliões de won para os outros 22 distritos de Seul, em conjunto. O valor cobrado ao trio de Gangnam foi, por isso, próximo do avaliado em todo o resto da capital.

O imposto predial médio nos três distritos aumentou de 2,867 milhões para 3,337 milhões de won, mais 470 000 won por contribuinte. Em Nowon, Dobong e Gangbuk, a média subiu 21 000 won, de 478 000 para 499 000 won.

A diferença em valor absoluto entre estas médias aumentou de 2,389 milhões para 2,838 milhões de won. Para um proprietário com uma fatura próxima da média regional, o aumento anual no trio de Gangnam foi quase tão elevado como a fatura média total no grupo do norte.

Os distritos junto ao rio Han distanciam-se ainda mais

Mapo, Yongsan e Seongdong, um grupo frequentemente designado por Mayongseong na Coreia do Sul, também ultrapassaram um novo patamar. As avaliações conjuntas do imposto predial sobre apartamentos atingiram 414,3 mil milhões de won, superando pela primeira vez os 400 mil milhões.

O total aumentou 16,7%, face aos 355 mil milhões de won. Yongsan representou 146,4 mil milhões de won, Seongdong 146 mil milhões e Mapo 121,9 mil milhões. Em conjunto, foram sujeitos a uma avaliação cerca de 3,2 vezes superior aos 128,8 mil milhões de won registados em Nowon, Dobong e Gangbuk.

O total dos distritos do norte aumentou de 122,2 mil milhões de won, ou cerca de 5,3%. Nowon representou aproximadamente 79,4 mil milhões de won, Dobong 32,3 mil milhões e Gangbuk 17,1 mil milhões.

As avaliações médias também se afastaram. Em Mapo, Yongsan e Seongdong, subiram de 1,789 milhões de won por contribuinte para 2,04 milhões, um aumento de 14,0%. No grupo do norte, a média aumentou cerca de 4,3%. A proporção entre os dois valores passou de 3,7 para 4,1 vezes.

Somando o trio de Gangnam a Mapo, Yongsan e Seongdong, chega-se a 1,9695 biliões de won. Ou seja, cerca de 60,2% das avaliações do imposto predial sobre apartamentos em Seul concentram-se em seis dos seus 25 distritos.

Dongdaemun regista o crescimento mais rápido

Dongdaemun registou o maior aumento percentual do total das avaliações do imposto predial sobre apartamentos, com 27,4%. Seguiram-se Seocho, com 25,7%; Songpa, com 24,6%; Seongdong, com 22,4%; e Gangnam, com 17,2%.

A posição de Dongdaemun e Seongdong traz para a análise empreendimentos de apartamentos mais recentes, além dos tradicionais distritos dispendiosos. Ambos registaram a ocupação de novos apartamentos e a subida dos preços de mercado, o que ajuda a explicar por que razão o crescimento acelerado se estende para lá do trio de Gangnam.

Geumcheon registou o menor aumento, de 3,8%. Seguiram-se Dobong, com 4,5%; Gangbuk, com 5,5%; Nowon, com 5,6%; e Guro, com 7,0%. A diferença entre Dongdaemun e Geumcheon foi de 23,6 pontos percentuais, com uma taxa de crescimento em Dongdaemun cerca de sete vezes superior.

A avaliação total de um distrito reflete tanto as pessoas e propriedades que passam a constar dos registos fiscais como os valores cobrados. As avaliações médias revelam outra dimensão da mudança: o imposto cobrado por contribuinte. Em toda Seul, a subida desta média explica por que motivo as faturas aumentaram muito mais do que o número de contribuintes.

Valores oficiais dos imóveis explicam a pressão geográfica

A divulgação, a 17 de março, pelo Ministério da Terra, das Infraestruturas e dos Transportes, dos valores oficiais propostos para os apartamentos em 2026 revelou um padrão geográfico semelhante. Os valores avaliados em Seul subiram 18,67%, o aumento mais rápido desde os 19,91% registados em 2021 e o terceiro maior desde a criação do sistema de divulgação, em 2005.

Os valores oficiais são avaliações do Governo utilizadas no cálculo dos impostos prediais. O preço de mercado é aquele que um comprador poderá pagar por uma casa; o valor oficial é o que entra no cálculo do imposto. O ministério manteve em 69% o rácio entre o valor avaliado e o valor de mercado para 2026, pelo que o aumento refletiu a evolução dos valores de mercado, e não uma subida desse rácio.

Os valores avaliados subiram em média 24,7% no trio de Gangnam: 26,05% em Gangnam, 25,49% em Songpa e 22,07% em Seocho. Oito distritos junto ao rio Han, incluindo Mapo, Yongsan e Seongdong, registaram um aumento médio de 23,13%.

A nível nacional, os valores oficiais dos apartamentos aumentaram 9,16%, abrangendo cerca de 15,85 milhões de casas. Fora de Seul, a subida média foi de 3,37%. O aumento de 18,67% em Seul foi, portanto, cerca do dobro da taxa nacional e mais de cinco vezes superior à taxa registada fora da capital.

As avaliações de março ajudam a explicar por que razão os distritos mais dispendiosos enfrentaram uma pressão particular em 2026. Também entram no cálculo de um segundo imposto sobre a propriedade, aplicável quando o valor tributável da habitação de um proprietário ultrapassa a dedução prevista.

Mais casas ultrapassam o limiar do imposto adicional

Em 2026, 487 362 apartamentos em todo o país tinham valores oficiais propostos superiores a 1,2 mil milhões de won, mais 53,3% do que os 317 998 do ano anterior. Representavam 3,07% dos cerca de 15,85 milhões de apartamentos abrangidos pelos dados.

Para um proprietário elegível de uma única habitação, 1,2 mil milhões de won é a dedução de base aplicada ao imposto sobre a propriedade imobiliária de valor elevado. Trata-se de uma taxa adicional sobre o valor tributável da habitação que excede essa dedução. A fatura anual dos impostos sobre a propriedade combina esta taxa com o imposto predial comum, sendo o cálculo determinado pelas circunstâncias de propriedade e pelos benefícios aplicáveis.

Seul tinha 414 896 apartamentos acima desse valor, ou 14,9% dos seus 2 782 147 apartamentos. Assim, cerca de 85% do total nacional concentrava-se na capital. Gangnam tinha 99 372 apartamentos nestas condições, seguido de Songpa, com 75 902, e Seocho, com 69 773.

Yangcheon tinha 28 919 e Seongdong 25 839. O número aumentou especialmente depressa em vários distritos junto ao rio Han: 516% em Gangdong, 296% em Dongjak, 164% em Gwangjin, 147% em Seongdong e 140% em Mapo.

Os dados de março não registavam apartamentos acima do limiar em Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon e Gwanak. Fora de Seul, o número quase duplicou, passando de 37 633 para 72 466. Isto mostra que o aumento se estendeu para lá da capital, embora Seul continuasse a concentrar a maioria dos casos.

Algumas casas enfrentam aumentos muito maiores na fatura conjunta

Os cálculos divulgados juntamente com a cobertura das avaliações de março ilustraram como os dois impostos podem evoluir a ritmos diferentes. Para um apartamento de 84 metros quadrados no Raemian One Bailey, no bairro de Banpo, em Seocho, o imposto total projetado sobre a propriedade subiu de 18,29 milhões para 28,55 milhões de won, um aumento de 10,26 milhões, ou 56,1%.

Nesse cálculo, o imposto predial comum aumentou de 7,46 milhões para 9,47 milhões de won. A taxa adicional sobre a propriedade imobiliária de valor elevado subiu de 10,83 milhões para 19,08 milhões de won, representando a maior parte do aumento projetado. O valor oficial da casa passou de 3,436 mil milhões para 4,569 mil milhões de won.

Para uma casa de 111 metros quadrados no Shin Hyundai 9th, no bairro de Apgujeong, em Gangnam, a fatura conjunta projetada foi de 29,19 milhões de won, mais 10,61 milhões, ou 57,1%. O valor oficial aumentou de 3,476 mil milhões para 4,726 mil milhões de won.

No Jamsil Els, em Songpa, o imposto projetado sobre um apartamento de 84 metros quadrados aumentou de 5,82 milhões para 8,59 milhões de won. Foi uma subida de 2,77 milhões, ou 47,6%, enquanto o valor oficial passou de 1,865 mil milhões para 2,335 mil milhões de won.

Estas estimativas dizem respeito aos impostos conjuntos sobre a propriedade de imóveis selecionados. O total de 3,2723 biliões de won para toda a cidade refere-se às avaliações do imposto predial comum sobre apartamentos de pessoas singulares. Distinguir os dois valores ajuda os proprietários a identificar que parte da fatura está a aumentar.

Revisão das avaliações e apelos à ação local

O anúncio de março fixou 6 de abril como prazo para apresentar comentários sobre os valores propostos, 30 de abril para a publicação dos valores definitivos, 29 de maio para a apresentação de reclamações e 26 de junho para a divulgação das alterações. Os resultados finais deste processo de revisão não são indicados neste artigo.

Na sessão informativa de março, o Ministério da Terra, das Infraestruturas e dos Transportes afirmou não ter recebido orientações dos ministérios competentes ou das autoridades fiscais para aumentar os rácios utilizados na conversão dos valores oficiais em valores tributáveis. Os cálculos referidos aplicaram rácios de 60% à taxa adicional sobre a propriedade imobiliária de valor elevado e de 45% ao imposto predial comum para proprietários de uma única habitação. Estes rácios têm uma função diferente da medida de 69% que relaciona os valores avaliados com os valores de mercado.

Choi Eun-seok, deputado do Partido do Poder Popular que analisou os registos de avaliações de Seul, relacionou o aumento das faturas com os preços da habitação. Disse, em tradução:

A subida dos preços dos apartamentos em Seul está a aumentar a carga do imposto predial, e as disparidades regionais também se estão a acentuar.

Choi apelou a medidas governamentais eficazes que tenham em conta a oferta e a procura em cada zona, em vez de se limitarem ao anúncio de planos de construção de habitação.

Os custos de propriedade coincidem com uma mudança nas preferências dos compradores. Nos primeiros nove meses de 2026, os apartamentos com 60 metros quadrados ou menos atraíram 79,8% dos pedidos de inscrição no programa de subscrição de habitação de Seul, numa mudança em direção a candidaturas a apartamentos mais pequenos, à medida que as casas de dimensão normal se tornavam mais difíceis de pagar. Os preços de compra e os impostos anuais constituem agora duas pressões financeiras distintas para as famílias que decidem onde e o que comprar.

Principais pontos

• As avaliações do imposto predial sobre apartamentos em Seul atingiram um recorde de 3,2723 biliões de won em 2026, mais 17,1%.
• O número de contribuintes aumentou 3,0%, enquanto a avaliação média chegou a cerca de 1,65 milhões de won.
• Gangnam, Seocho e Songpa representaram 47,5% das avaliações e cerca de 58% do aumento anual.
• A fatura média nos três distritos foi 6,7 vezes superior à média de Nowon, Dobong e Gangbuk.
• Mapo, Yongsan e Seongdong ultrapassaram pela primeira vez os 400 mil milhões de won em avaliações conjuntas.
• Os valores oficiais propostos para os apartamentos em Seul subiram 18,67%, pressionando o imposto predial comum e a taxa adicional sobre a propriedade imobiliária de valor elevado.
• Cerca de 14,9% dos apartamentos de Seul ultrapassaram o limiar de valor oficial de 1,2 mil milhões de won utilizado na dedução para proprietários de uma única habitação.