Previsão aponta para um défice de 33 000 a 50 000 habitações no início da construção na Grande Seul em 2026

A aceleração da construção no final do ano não chega para colmatar a falta de oferta

A Coreia do Sul prevê que a construção de 218 000 a 235 000 habitações comece na área metropolitana de Seul em 2026, ficando aquém da meta anual em 33 000 a 50 000, mesmo que se concretize a aceleração prevista. Até à segunda semana de outubro, tinham começado as obras de cerca de 99 000 habitações, aproximadamente 37% da meta governamental de 268 000.

O Ministério do Território, das Infraestruturas e dos Transportes e o Gabinete de Coordenação das Políticas Governamentais apresentaram os números no primeiro briefing regular sobre a oferta de habitação, realizado no Complexo Governamental de Seul a 16 de outubro. A área metropolitana abrange Seul, a província circundante de Gyeonggi e Incheon, onde o Governo procura combater a escassez de habitação e a pressão sobre os preços de compra e as rendas.

Para atingir a previsão, terão de começar as obras de mais 119 000 a 136 000 habitações nos cerca de dois meses e meio que faltam para o final do ano. Isto significa que, nas semanas restantes, terão de arrancar mais obras do que durante todo o período abrangido pelos dados de outubro.

As famílias terão também acesso a um programa separado de candidaturas e ocupação. O Governo prevê abrir candidaturas para pelo menos 15 000 habitações públicas antes do final de dezembro e apoiar a ocupação de cerca de 100 000 habitações com apoio público entre o quarto trimestre de 2026 e o final de 2027.

Para as famílias que planeiam mudar de casa, o calendário tem três etapas: início da construção, abertura das candidaturas e entrega das habitações aos residentes. Cada etapa responde a uma questão prática diferente, desde o número de habitações em construção até à data em que alguém poderá efetivamente mudar-se.

Comparação da previsão com os anos anteriores

A previsão de 218 000 a 235 000 inícios de construção corresponderia a cerca de 81% a 88% da meta de 2026. Mesmo no limite superior, o Governo ficaria aquém em 33 000 habitações. No limite inferior, o défice seria de 50 000.

A Grande Seul registou 167 000 inícios de construção em 2025 e 127 000 em 2023. Com base nestes números, a nova previsão representa um aumento de cerca de 31% a 41% face ao ano passado e de cerca de 72% a 85% face a 2023. O Governo prevê, assim, uma recuperação significativa, embora sem atingir a meta.

A previsão seria também o total anual mais elevado desde 2021, quando começaram as obras de 266 000 habitações. Mesmo o limite superior da estimativa deste ano ficaria 31 000 abaixo desse valor.

O programa de mais longo prazo prevê o início da construção de mais de 1,5 milhões de habitações na área metropolitana entre 2026 e 2030. Distribuído uniformemente, esse objetivo exigiria mais de 300 000 inícios de construção por ano. Um primeiro ano com 218 000 a 235 000 deixaria mais de 1,265 milhões a 1,282 milhões de inícios de construção para os quatro anos seguintes, o que exigiria uma média anual superior a cerca de 316 000 a 321 000.

Que tipos de habitação estão a avançar mais depressa?

A renovação e reconstrução privadas são as que registam maior atraso face à meta anual. Estes projetos substituem ou reconstroem habitações em bairros existentes. Segundo o briefing, tinham começado as obras de cerca de 17 000 habitações, face a uma meta de 72 000, o que corresponde a uma taxa de execução de 23,6%.

Na habitação pública, tinham começado as obras de 16 200 habitações, face a uma meta de 62 000, ou seja, cerca de 26,1%. A habitação de nova construção destinada à compra por entidades públicas registou cerca de 13 000 inícios de construção, face a 42 000, ou 31%. Neste modelo, as entidades públicas compram habitações aos promotores e utilizam-nas como alojamento para arrendamento.

As restantes categorias, incluindo habitação privada em terrenos públicos, projetos de cooperativas de habitação e projetos de desenvolvimento urbano, chegaram a cerca de 47 000 inícios de construção, face a uma meta de 86 000, ou 54,7%. O arrendamento privado com apoio público foi o que mais se aproximou da meta, com 5 600 inícios de construção face a 6 000, ou 93,3%.

A categoria mais pequena de arrendamento privado estava quase dentro do calendário previsto, mas os programas muito maiores de habitação pública e renovação registavam um volume substancial de obras por iniciar. A evolução destes programas determinará grande parte do total de construção ainda em falta.

Onde já começaram as obras

O total da habitação pública inclui cerca de 7 300 habitações na terceira geração de novas cidades, um conjunto de comunidades planeadas nos arredores de Seul. Goyang Changneung e Incheon Gyeyang registaram cerca de 2 300 inícios de construção cada, enquanto Hanam Gyosan e Namyangju Wangsuk 2 registaram cerca de 1 100 cada. Os valores dos projetos foram arredondados.

Os projetos em terrenos públicos representaram aproximadamente 14 200 das 16 200 habitações públicas cujas obras começaram. Cerca de outras 2 000 situavam-se em zonas urbanas existentes, incluindo projetos que conjugam habitação com a renovação de edifícios públicos antigos.

Entre os projetos privados de renovação, começaram as obras de cerca de 3 100 habitações em Junggye Bon-dong, 1 500 no Distrito 11 de Heukseok e 1 400 no Distrito 2 de Sillim. Estes projetos de Seul mostram onde parte dos projetos em curso já está a avançar, enquanto outros continuam dependentes de aprovações, financiamento e alterações aos planos de desenvolvimento.

Jung Woo-jin, diretor da sede de promoção da oferta de habitação do ministério, afirmou que Seul procurava cumprir, durante o ano, a meta de renovação de 31 000 habitações. Descreveu os projetos em Gyeonggi e Incheon como tendo perspetivas comerciais menos favoráveis do que os de Seul. Isso afeta a possibilidade de as vendas previstas cobrirem os custos de construção e outras despesas dos projetos.

Porque é que tanto depende dos últimos meses

Entre os principais volumes previstos para o resto do ano, o Governo identificou cerca de 45 000 inícios de construção de habitação pública, 28 000 de habitação de nova construção destinada à compra e 28 000 resultantes de projetos privados de renovação e reconstrução. Em conjunto, estas três categorias representam cerca de 101 000 habitações.

Os projetos públicos enfrentam um problema específico de calendarização. A Korea Land and Housing Corporation, conhecida como LH, tem de preparar os terrenos antes de poderem ser construídas habitações. Responsáveis do ministério afirmaram que a escassez de terrenos preparados contribui para concentrar os inícios de construção na segunda metade do ano.

Os projetos privados de renovação seguem uma sequência diferente. As alterações ao plano de execução de um projeto e ao plano que rege a atribuição de imóveis e as compensações podem demorar meses. Jung afirmou que estes procedimentos podem adiar para depois de dezembro o início previsto das obras. O ministério está a procurar alterar os procedimentos para permitir que os dois planos sejam modificados em simultâneo.

Kim Yi-tak, primeiro vice-ministro do Território, das Infraestruturas e dos Transportes, reconheceu a concentração dos inícios de construção previstos no final do ano e afirmou que o Governo procuraria distribuí-los de forma mais equilibrada. A prioridade imediata é transformar os projetos previstos em obras efetivas, resolvendo os atrasos nas aprovações e no financiamento.

A que habitações podem candidatar-se compradores e arrendatários

O Governo prevê anunciar candidaturas para cerca de 10 000 habitações públicas para venda antes do final de 2026, incluindo aproximadamente 2 000 nas novas cidades da terceira geração. As habitações públicas para venda são disponibilizadas para compra, enquanto as habitações públicas para arrendamento ficam disponíveis para arrendatários elegíveis ao abrigo de contratos de arrendamento.

Os anúncios de venda previstos incluem cerca de 1 100 habitações em Goyang Changneung, 500 em Bucheon Daejang e 400 em Namyangju Wangsuk. Entre as outras localizações contam-se cerca de 1 300 habitações em Godeok Gangil, em Seul, e 600 em Gwanggyo. Estes projetos integram o total mais amplo de 10 000 habitações.

As candidaturas a habitação pública para arrendamento abrangerão pelo menos 5 000 habitações, incluindo aproximadamente 1 400 em Gwacheon Knowledge Information Town. O programa de venda surge depois de, até ao terceiro trimestre, terem sido disponibilizadas cerca de 14 800 habitações públicas.

Kim Yi-tak, primeiro vice-ministro do ministério, descreveu a informação de que as famílias precisam no âmbito do novo programa de divulgação:

O mais importante para o público é poder saber concretamente 'onde e quando ficará disponível a minha casa'.

Os anúncios de cada projeto fornecerão aos candidatos os passos práticos seguintes, incluindo os critérios de elegibilidade e os prazos de candidatura. O briefing apresentou o panorama geral dos projetos em curso, não um calendário completo para cada empreendimento.

Como o programa de arrendamento permite alojar famílias mais cedo

O ministério pretende apoiar a ocupação de cerca de 100 000 habitações na área metropolitana com apoio público entre o quarto trimestre de 2026 e dezembro de 2027. As componentes indicadas são 87 000 habitações para arrendamento e 9 000 habitações públicas para venda, que somam 96 000, dentro do total aproximado anunciado.

O programa de arrendamento inclui cerca de 45 000 habitações em regime jeonse, 29 000 habitações adquiridas para arrendamento, 8 000 habitações construídas especificamente para arrendamento e 5 000 habitações de arrendamento privado com apoio público. O jeonse é um regime de arrendamento coreano baseado num depósito reembolsável de valor elevado, geralmente com uma renda mensal reduzida ou inexistente. Os programas públicos de arrendamento jeonse ajudam as famílias elegíveis a obter habitação através de contratos de arrendamento apoiados.

As habitações adquiridas e arrendadas permitem às entidades públicas alojar pessoas em imóveis existentes, além de em habitações novas. O Governo prevê permitir, na prática, a compra pública sem restrições de habitações para arrendamento em zonas regulamentadas designadas da região da capital até 2027.

Está previsto que Incheon Gyeyang receba os primeiros residentes entre as novas cidades da terceira geração, em dezembro de 2026. Bucheon Daejang deverá seguir-se em novembro de 2027 e Goyang Changneung em dezembro de 2027. Estas datas de ocupação dizem respeito a habitações cujos projetos estão numa fase mais avançada do que os que só agora iniciam a construção.

O que mostram os números da recuperação em Seul

Seul aprovou cerca de 40 000 habitações entre janeiro e agosto de 2026, mais 40% do que no mesmo período do ano anterior. Os inícios de construção chegaram a aproximadamente 21 000, um aumento de 41%. O ministério descreveu as aprovações como as mais elevadas nesse período dos últimos cinco anos e os inícios de construção como os mais elevados dos últimos quatro.

Os 21 000 inícios de construção continuavam, ainda assim, cerca de 46% abaixo da média indicada de 39 000 para o mesmo período da década anterior. Seul está a recuperar a partir de um nível baixo, mas continua a ter menos projetos em construção do que o valor de referência histórico de longo prazo.

Os projetos residenciais de menor dimensão também registaram crescimento. Entre março e agosto, as aprovações de habitação corrente, incluindo edifícios residenciais urbanos fora dos grandes empreendimentos de apartamentos, chegaram a cerca de 5 000, mais 84%. Os inícios de construção atingiram 4 200, mais 87%.

Em agosto, a LH recebeu cerca de 18 000 contratos de arrendamento de habitações adquiridas na área metropolitana, face a uma média mensal de 11 000 entre abril e julho, um aumento de cerca de 63%. Estes contratos ajudam a constituir uma futura oferta de habitação para arrendamento, cuja construção e entrega seguem o calendário de cada imóvel.

O ministério está a apoiar este segmento através do reforço das garantias da Korea Housing and Urban Guarantee Corporation e do aligeiramento dos requisitos de construção e estacionamento. Prevê também concluir regras que permitam a determinados edifícios residenciais de menor dimensão aumentar a área de implantação, atualmente limitada a 660 metros quadrados, para menos de 1 000 metros quadrados.

Financiamento, proteção dos arrendatários e próximos prazos

A Comissão dos Serviços Financeiros e o Serviço de Supervisão Financeira atribuíram pessoal especializado a cerca de 300 projetos de financiamento imobiliário residencial. O financiamento de projetos consiste em empréstimos contraídos com base num empreendimento e nos rendimentos esperados. Dificuldades em obter ou renovar esses empréstimos podem atrasar a construção.

Está prevista a abertura, antes do final de 2026, de um centro integrado de apoio à oferta de habitação, que reunirá assistência em matéria de aprovações, regulamentação e financiamento. Das 145 medidas previstas no âmbito do plano de aceleração da oferta de habitação de 13 de agosto, o Governo afirmou que 48 estavam concluídas e 97 em curso. Entre as medidas concluídas contam-se medidas administrativas e a aprovação de legislação.

O apoio à habitação também abrangerá outras áreas além da construção. A partir de 2027, o Governo prevê alargar os critérios de rendimento e a faixa etária abrangidos por um programa de apoio à renda para jovens, que atribui 200 000 won por mês. Prevê também disponibilizar anualmente 5 000 habitações ao abrigo de um novo programa de arrendamento jeonse para jovens, com limites de apoio e critérios de rendimento mais generosos.

Está previsto que os casais recém-casados beneficiem de requisitos de rendimento menos restritivos para aceder a habitação pública para arrendamento, enquanto se planeia disponibilizar anualmente 3 500 habitações associadas a serviços de assistência social para pessoas idosas. Uma nova categoria geral de habitação pública para arrendamento tem como meta 190 000 habitações até 2030, paralelamente a planos para expandir o arrendamento privado com contratos de 20 anos.

O ministério prevê também lançar, antes do final de 2026, um programa de gestão fiduciária de depósitos de arrendamento e um serviço de diagnóstico do risco de fraude no jeonse através da aplicação Ansim Jeonse. Estas medidas visam proteger os depósitos e combater os custos da habitação, enquanto os programas de construção avançam para a entrega das habitações nos anos seguintes.

As principais datas para famílias e promotores são:

• Final de outubro de 2026: Prevê-se que um segundo briefing sobre a oferta de habitação divulgue os resultados de projetos individuais.
• Quarto trimestre de 2026: Está previsto que um painel digital sobre a oferta de habitação entre em fase experimental no sítio Web do ministério, com informações sobre os projetos apresentadas em mapas.
• Até dezembro de 2026: Está prevista a abertura de candidaturas para pelo menos 15 000 habitações públicas para venda e arrendamento, bem como a abertura do centro integrado de apoio.
• Dezembro de 2026: Está prevista a primeira ocupação em Incheon Gyeyang.
• Novembro e dezembro de 2027: Estão previstas as primeiras ocupações em Bucheon Daejang e Goyang Changneung, respetivamente.
• Até ao final de 2027: O Governo pretende concluir o programa atual de apoio à ocupação de cerca de 100 000 habitações na área metropolitana com apoio público.

O Gabinete de Coordenação das Políticas Governamentais e o ministério da habitação vão alternar briefings duas vezes por mês. O painel previsto reunirá informações sobre aprovações, inícios de construção, anúncios de venda, calendários de arrendamento e ocupação, permitindo às famílias acompanhar os projetos ao longo das etapas que determinam quando a habitação fica disponível.

Principais pontos

• Prevê-se que a Grande Seul registe 218 000 a 235 000 inícios de construção de habitação em 2026, face a uma meta de 268 000.
• Até à segunda semana de outubro, tinham começado as obras de cerca de 99 000 habitações, faltando entre 119 000 e 136 000 para atingir a previsão.
• A renovação privada tinha atingido 23,6% da meta anual, face a 26,1% na habitação pública.
• Está prevista a abertura de candidaturas para pelo menos 15 000 habitações públicas para venda e arrendamento antes do final de 2026.
• O objetivo é que cerca de 100 000 habitações com apoio público sejam ocupadas até ao final de 2027, incluindo casas disponibilizadas através de compra e arrendamento.
• As aprovações e os inícios de construção em Seul aumentaram face ao ano anterior, embora estes últimos continuem abaixo da média indicada para a década anterior.
• A divulgação de dados sobre os projetos, um painel digital e um centro integrado de apoio destinam-se a tornar os calendários mais claros e a resolver atrasos na entrega das habitações.