Taxas hipotecárias na Coreia do Sul atingem 6,48% enquanto empréstimos no valor de 165 biliões de won se aproximam de revisão

Custos de financiamento mais elevados chegam às prestações das famílias

Os proprietários de casas sul-coreanos enfrentam prestações hipotecárias mais elevadas depois de o Cost of Funds Index de setembro de 2026, conhecido como COFIX, ter subido para 3,43%, levando os principais bancos a aumentar as taxas de juro variáveis a partir de 16 de outubro. A taxa máxima do NH NongHyup Bank atingiu 6,48%, enquanto as do KB Kookmin Bank e do Woori Bank também ultrapassaram os 6%.

No quarto trimestre, está prevista a revisão das taxas de juro de hipotecas bancárias no valor de 165 biliões de won, segundo dados do Serviço de Supervisão Financeira apresentados por Han Chang-min, deputado do Partido Social-Democrata. O montante é 21,1 biliões de won superior aos 143,9 biliões de won cuja revisão estava prevista no trimestre anterior, um aumento de cerca de 14,7%.

Para as famílias, a questão imediata é o valor que sai mensalmente das suas contas bancárias. Um mutuário que contraísse uma hipoteca de 400 milhões de won por 30 anos, com prestações mensais iguais que incluíssem capital e juros, pagaria cerca de 1,93 milhões de won à taxa mais baixa anunciada em janeiro, de 4,10%. Com uma taxa de 4,82%, a prestação mensal ultrapassa os 2,10 milhões de won.

Os mutuários que chegam ao fim do período inicial de taxa fixa enfrentam outra fonte de pressão. Um mutuário na casa dos 40 anos que contraiu uma hipoteca de 500 milhões de won em outubro de 2021 viu a taxa passar de 3,6% para 5,6% este mês. A prestação mensal subiu de 2,27 milhões de won para 2,79 milhões de won, acrescentando 520 000 won às despesas mensais do agregado familiar.

Que bancos ultrapassaram os 6%?

As tabelas detalhadas dos bancos para 16 de outubro indicam um intervalo combinado de 4,36% a 6,48% para as principais hipotecas com taxas revistas de seis em seis meses. Outro levantamento do setor bancário situou o intervalo entre 4,82% e 6,25% e contabilizou quatro bancos acima dos 6%; as tabelas individuais identificam três: KB Kookmin, Woori e NH NongHyup.

O Woori aumentou o intervalo de 4,75%-5,95% para 5,00%-6,20%. O KB Kookmin elevou-o de 4,39%-5,79% para 4,64%-6,04%. Ambos repercutiram um aumento de 0,25 pontos percentuais em cada extremo dos intervalos anunciados.

O NH NongHyup aumentou o intervalo de 4,49%-6,29% para 4,68%-6,48%, uma subida de 0,19 pontos percentuais. O intervalo anunciado pelo Shinhan foi de 4,36% a 5,77%, enquanto o do Hana foi de aproximadamente 4,64% a 5,84%.

Os mutuários obtêm taxas diferentes porque o preço das hipotecas combina uma taxa de referência com o spread adicional do banco e eventuais descontos. A hipoteca variável relevante do Hana usa a rendibilidade das obrigações bancárias com maturidade de seis meses, em vez do COFIX, pelo que segue uma referência diferente.

O que mudou no COFIX?

A Federação de Bancos da Coreia anunciou os valores do COFIX de setembro a 15 de outubro. O índice baseado nos novos fundos captados subiu de 3,18% em agosto para 3,43%, a maior subida mensal desde novembro de 2022, quando aumentou 0,36 pontos percentuais.

O COFIX mede o custo médio ponderado dos fundos captados por oito bancos nacionais. Estes obtêm fundos através de depósitos, produtos de poupança e obrigações bancárias, utilizando-os depois para financiar empréstimos. Quando têm de pagar mais para captar fundos, o índice sobe.

O índice baseado nos novos fundos responde relativamente depressa, porque mede os fundos captados no último mês. Os indicadores que incluem fundos já inscritos nos balanços dos bancos evoluem mais gradualmente. Em setembro, o índice baseado nos saldos existentes subiu de 3,05% para 3,15%, enquanto o indicador mais recente relativo aos saldos aumentou de 2,71% para 2,79%.

A sequência recente mostra como a pressão se desenvolveu:

• Setembro de 2025: o COFIX baseado nos novos fundos captados situou-se nos 2,52%.
• Junho de 2026: o índice atingiu 3,05%.
• Julho e agosto de 2026: situou-se nos 3,18%.
• Setembro de 2026: subiu para 3,43%, um aumento de 0,91 pontos percentuais num ano.
• 15 de outubro: a Federação de Bancos da Coreia divulgou os valores de setembro.
• 16 de outubro: KB Kookmin, Woori e NH NongHyup aplicaram taxas mais elevadas às novas hipotecas abrangidas.

O indicador COFIX de curto prazo também subiu, de 3,16% a 30 de setembro para 3,32% a 8 de outubro e 3,43% a 14 de outubro. Em conjunto, os indicadores revelam custos de financiamento mais elevados em várias áreas do sistema bancário.

Porque estão os depósitos a fazer subir as taxas dos empréstimos

Em setembro, os bancos competiram de forma mais agressiva pelos depósitos, quando os pagamentos de impostos das empresas retiraram fundos empresariais do sistema bancário. A oferta de taxas de depósito mais elevadas ajudou a atrair as poupanças das famílias, mas aumentou o custo dos fundos disponíveis para empréstimos.

As campanhas promocionais de depósitos continuaram em outubro. O Shinhan lançou um produto a 6 de outubro que oferece até 4,0%, e o NH NongHyup lançou outro a 13 de outubro, com uma taxa até 3,9%. Os aforradores que cumpram os requisitos destas taxas podem ganhar mais juros, enquanto os mutuários cujas hipotecas acompanham os custos de financiamento dos bancos enfrentam uma subida das prestações.

As rendibilidades das obrigações bancárias também subiram. A rendibilidade das obrigações bancárias com notação AAA e maturidade de um ano aumentou de 3,755% a 27 de agosto para 4,033% a 18 de setembro. Desceu para 4,002% a 15 de outubro, mas continuou 0,247 pontos percentuais acima do valor de agosto.

A taxa média das novas hipotecas dos cinco maiores bancos, reembolsadas através de prestações regulares de capital e juros, subiu de 4,66% em julho para 4,94% em agosto. Este aumento de 0,28 pontos percentuais elevou os custos dos empréstimos mesmo antes da última revisão do COFIX.

Quanto mais pagarão as famílias?

Uma pequena alteração da taxa de juro pode representar uma despesa considerável quando incide sobre uma hipoteca de montante elevado. Sobre um capital em dívida de 249 milhões de won, um aumento de 0,23 pontos percentuais acrescenta cerca de 572 700 won aos juros anuais, se o saldo se mantiver inalterado.

Os empréstimos reembolsados mensalmente funcionam de outra forma, porque cada prestação cobre os juros e reduz o montante em dívida. Numa hipoteca de 400 milhões de won por 30 anos, uma subida da taxa de 4,5% para 6,0% aumenta a prestação mensal de cerca de 2,02 milhões de won para 2,39 milhões de won. O acréscimo necessário é de aproximadamente 370 000 won por mês, ou 4,44 milhões de won por ano, incluindo capital e juros.

O mutuário cuja prestação mensal passou de 2,27 milhões de won para 2,79 milhões de won enfrenta um aumento anual de 6,24 milhões de won, cerca de 23% acima do valor anterior. O agregado familiar tem de encontrar esse dinheiro sem deixar de suportar as despesas existentes com alimentação, transportes, educação e outros compromissos.

A informação sobre crédito às famílias da Federação de Bancos da Coreia explica que as taxas mínimas e máximas publicadas se baseiam em pressupostos padrão: notação de crédito 3, prazo de 30 anos ou prazo máximo do produto e, quando o montante influencia o preço, um empréstimo de 200 milhões de won.

A federação refere ainda que os exemplos de prestações mensais e do custo total do empréstimo pressupõem que a taxa média de concessão de crédito do mês anterior se mantém durante todo o empréstimo. As prestações de cada mutuário dependem do contrato efetivo, do saldo em dívida, do prazo restante e das futuras alterações das taxas.

Porque se aproxima uma revisão de taxas para 165 biliões de won

Os dados do Serviço de Supervisão Financeira abrangem hipotecas de 19 bancos nacionais, excluindo os produtos hipotecários de política pública. Identificam 165 biliões de won sujeitos a revisão de taxa no quarto trimestre, incluindo empréstimos cujo período inicial de taxa fixa está a terminar.

Uma hipoteca anunciada como tendo taxa fixa durante cinco anos pode ter o preço alterado após esse período. Para quem pediu um empréstimo durante as baixas taxas de juro de 2021, uma revisão em 2026 pode substituir uma taxa inicial acessível por outra muito mais elevada.

Os dados de médias ponderadas do Banco da Coreia situam as taxas hipotecárias dos bancos que aceitam depósitos em 2,70% no segundo trimestre de 2021 e em 4,26% no segundo trimestre de 2026, uma diferença de 1,56 pontos percentuais.

Um cálculo que acompanha os dados sobre as revisões pressupõe que os 165 biliões de won correspondem a empréstimos cujas taxas são revistas ao fim de cinco anos, com reembolsos mensais iguais de capital e juros ao longo de 30 anos. Nesses pressupostos, o encargo adicional anual com as prestações ascende a cerca de 1,7212 biliões de won. A estimativa é um cenário baseado nessas condições de empréstimo; as prestações efetivas variarão consoante os contratos.

O calendário prolonga-se muito para além de dezembro. O montante das hipotecas com revisão prevista é de 137,3 biliões de won no primeiro trimestre de 2027, 154,4 biliões no segundo, 127,7 biliões no terceiro e 143,5 biliões no quarto. Os montantes trimestrais mantêm-se acima dos 120 biliões de won nos anos seguintes abrangidos pelos dados, atingindo entre 162,7 e 169,9 biliões de won em 2030.

Os empréstimos a taxa variável continuam generalizados

Os dados do Serviço de Supervisão Financeira mostram que as hipotecas a taxa variável representaram 36,3 biliões de won dos 41,5 biliões de won em novos empréstimos hipotecários bancários no segundo trimestre, excluindo as hipotecas de política pública. A sua quota foi de 87,5%.

No total das hipotecas em dívida no final desse trimestre, os empréstimos a taxa variável representavam 497,1 biliões de won, num total de 767 biliões, ou 64,8%. Assim, quase dois terços do saldo em dívida estavam expostos a alterações das taxas.

Um indicador de crédito de agosto situou em 64,7% a proporção de novas hipotecas a taxa variável. Os dados abrangem períodos e populações de mutuários diferentes, mas ambos mostram que as alterações das taxas de juro afetam uma grande parte dos empréstimos hipotecários.

Em geral, os mutuários com empréstimos existentes passam a ter uma nova taxa na data de revisão prevista nos seus contratos. Quem tem uma taxa que muda de seis em seis meses segue um calendário diferente de quem chega ao fim de cinco anos com uma taxa fixa. As alterações de 16 de outubro modificam de imediato o preço dos novos empréstimos abrangidos, enquanto as prestações das famílias com empréstimos existentes mudam de acordo com os calendários previstos nos respetivos contratos.

Taxas fixas mais longas podem oferecer proteção?

As hipotecas com taxa fixa durante cinco anos também ficaram mais caras. Um levantamento do setor bancário situou o intervalo entre 5,23% e 6,61%, face a 4,48%-4,86% no final de janeiro. Estes produtos são calculados com base nas rendibilidades das obrigações bancárias, expondo os novos mutuários às oscilações do mercado antes de fixarem a taxa.

O desafio para as autoridades é alargar a oferta de hipotecas com taxas fixas por períodos muito mais longos. Muitas vezes, os bancos captam fundos por períodos relativamente curtos. Emprestar esse dinheiro a uma taxa inalterada durante 20 ou 30 anos cria o risco de os custos de financiamento dos bancos subirem enquanto os rendimentos da hipoteca permanecem iguais.

A Comissão dos Serviços Financeiros informou o gabinete de Han Chang-min de que o grupo de trabalho sobre hipotecas com taxas fixas de longa duração não estava em funcionamento e de que a análise interna prosseguia. O grupo de trabalho realizou a sua primeira reunião a 30 de maio do ano anterior.

Um estudo do Instituto de Finanças da Coreia encomendado pela comissão estimou que os depósitos estáveis de base poderiam permitir substituir pelo menos 31,6 biliões de won em hipotecas existentes por empréstimos com taxas fixas de longa duração. Os depósitos de base são fundos que tendem a permanecer num banco, proporcionando uma fonte de financiamento mais fiável.

O instituto propôs também alargar a emissão de títulos hipotecários e de obrigações cobertas. Os títulos hipotecários captam fundos com base nos fluxos de pagamentos das hipotecas. As obrigações cobertas permitem aos bancos contrair empréstimos com base num conjunto de ativos, incluindo hipotecas, mantendo-se responsáveis pelo reembolso. Ambos os instrumentos podem ajudar os bancos a obter financiamento por períodos mais longos.

A Corporação de Financiamento Habitacional da Coreia presta garantias de pagamento para as obrigações cobertas dos bancos, com o objetivo de apoiar hipotecas com taxas fixas de longa duração. Até abril, tinha assinado acordos relacionados com nove bancos. O alargamento deste tipo de financiamento daria aos bancos maior capacidade para oferecer aos mutuários um período mais longo de prestações previsíveis.

O que poderá acontecer nas próximas reuniões de política monetária?

O Banco da Coreia aumentou a taxa diretora em 0,25 pontos percentuais tanto em julho como em agosto, elevando-a para 3,00%. Os preços no consumidor subiram 2,9% em setembro face ao ano anterior, acima da meta de inflação de 2% do banco central. Nos Estados Unidos, a inflação de setembro foi de 3,7%, face aos 3,6% esperados.

Kim Jung-sik, professor emérito de Economia na Universidade Yonsei, prevê que o Banco da Coreia volte a aumentar as taxas antes do final do ano. Alertou também que aumentos excessivos poderão agravar as dificuldades financeiras e desestabilizar os mercados bolsista e imobiliário.

Lee Min-hwan, professor do Departamento de Finanças e Gestão da Universidade de Inha, afirmou que as pressões inflacionistas associadas à guerra e à subida dos preços do petróleo poderão exigir um maior aperto da política monetária. Considerou provável que a taxa máxima das hipotecas variáveis atinja 7% até ao final do ano.

Com uma taxa de 7%, os juros anuais sobre um saldo em dívida inalterado de 300 milhões de won seriam de 21 milhões de won, face a 19,44 milhões à taxa de 6,48%. A diferença é de 1,56 milhões de won por ano, ou uma média de 130 000 won por mês, antes do reembolso do capital.

As próximas decisões de política monetária estão previstas para outubro e novembro; não foram especificadas as datas exatas das reuniões. Ainda não foram decididos novos aumentos. O preço das hipotecas dependerá também da concorrência pelos depósitos, das rendibilidades das obrigações, dos spreads e dos descontos dos bancos, pelo que o contrato de cada mutuário e a próxima data de revisão serão determinantes para a dimensão e o momento de qualquer aumento.

Pontos-chave

• O COFIX de setembro de 2026 subiu 0,25 pontos percentuais, para 3,43%, a maior subida mensal desde novembro de 2022.
• As tabelas detalhadas dos bancos situam as taxas máximas das hipotecas variáveis em 6,48% no NH NongHyup, 6,20% no Woori e 6,04% no KB Kookmin.
• Está prevista a revisão das taxas no quarto trimestre para hipotecas bancárias no valor de 165 biliões de won, excluindo as hipotecas de política pública.
• Um cenário que pressupõe a revisão das taxas de todos esses empréstimos ao fim de cinco anos aponta para um encargo adicional anual com as prestações de cerca de 1,72 biliões de won.
• As hipotecas a taxa variável representavam 64,8% do saldo das hipotecas bancárias em dívida no final do segundo trimestre.
• As decisões de política monetária de outubro e novembro, os custos de financiamento dos bancos e as datas previstas nos contratos individuais determinarão as próximas alterações das prestações das famílias.