Compradores de Seul optam por apartamentos mais pequenos à medida que as habitações padrão se tornam menos acessíveis

As casas mais pequenas concentram quase 80% das candidaturas em Seul

Os apartamentos de Seul com 60 metros quadrados ou menos atraíram 116 305 das 145 736 candidaturas a habitação apresentadas na cidade entre janeiro e setembro de 2026, representando 79,8% do total. O tradicional apartamento de 84 metros quadrados, muitas vezes considerado a habitação padrão da Coreia do Sul, integra uma categoria cuja quota caiu para apenas 11,5%.

A mudança ocorreu quando os preços médios de pré-venda de apartamentos em Seul, na província de Gyeonggi e em Incheon aumentaram 22,2% face ao mesmo período de 2025, passando de 21,71 milhões de won para 26,54 milhões de won por 3,3 metros quadrados. Em Seul, os preços dos apartamentos com mais de 60 e até 85 metros quadrados subiram 23,9%, enquanto os preços das unidades mais pequenas praticamente não se alteraram.

No entanto, a concentração destacada nas casas pequenas não significa que tenham sido apresentadas mais candidaturas para estas. As candidaturas a apartamentos pequenos em Seul diminuíram de 167 686 para 116 305. A sua quota aumentou porque as candidaturas à categoria de dimensão intermédia caíram muito mais depressa, de 98 088 para 16 799.

Na outra extremidade do mercado, os apartamentos com mais de 85 metros quadrados atraíram mais candidaturas, apesar de um aumento de 74,2% no preço médio por unidade de área. O resultado é um mercado dividido entre agregados familiares que procuram um preço total de compra comportável e compradores dispostos a pagar por espaço, localização e escassez.

Ham Young-jin, responsável pelo laboratório de investigação imobiliária do Woori Bank, apresentou a análise a 14 de outubro, usando dados de candidaturas a habitação da Korea Real Estate Board para comparar os primeiros nove meses de 2025 e de 2026. Os números dizem respeito a candidaturas a apartamentos recém-colocados no mercado, e não a compras concluídas nem ao número de agregados familiares que compraram casa.

O que medem os números das candidaturas

A candidatura a habitação é o processo através do qual potenciais compradores procuram obter a atribuição de um apartamento recém-colocado no mercado. Uma candidatura regista o interesse numa determinada oferta de habitação; não comprova que o candidato tenha conseguido uma unidade, assinado um contrato ou concluído a compra.

O serviço de dados sobre candidaturas da Korea Real Estate Board disponibiliza o número de candidaturas, as taxas de concorrência e informações sobre candidaturas a regimes especiais de oferta através da plataforma Cheongyak Home. A sua cobertura abrange mais do que os apartamentos comuns, incluindo categorias como pré-candidaturas privadas, habitação New Hope Town, officetels, habitação urbana e habitação privada para arrendamento. A análise de Ham incide sobre o mercado de apartamentos.

O serviço oficial alerta também que o número de candidaturas pode mudar devido ao processamento informático dos bancos e diferir dos valores finais apresentados no Cheongyak Home. Os números são úteis para acompanhar a evolução das candidaturas, mas os valores provisórios não devem ser confundidos com os resultados finais das atribuições.

A comparação abrange várias datas distintas:

• Janeiro a setembro de 2025: período de referência para os preços e as candidaturas a habitação.
• Janeiro a setembro de 2026: período de comparação que revela a deslocação para apartamentos mais pequenos em Seul e Gyeonggi.
• 14 de outubro de 2026: divulgação da análise de Ham sobre os dois períodos.

Porque é que o custo total pesa mais do que o preço por área

Os apartamentos mais pequenos de Seul não eram mais baratos por unidade de área. Em 2026, o preço médio de pré-venda era de 58,18 milhões de won por 3,3 metros quadrados, face a 57,61 milhões de won para as unidades com mais de 60 e até 85 metros quadrados. Assim, a categoria mais pequena tinha um preço por área cerca de 1% superior.

A diferença está na quantidade de espaço que os compradores têm de adquirir. Um apartamento mais pequeno pode exigir menos financiamento total, mesmo quando cada unidade de área custa mais. Para um agregado familiar limitado pelas poupanças ou pelos limites de endividamento, o preço total do contrato e os fundos necessários antes da mudança podem ser mais importantes do que o preço por 3,3 metros quadrados.

A diferença de preços entre as duas categorias também diminuiu acentuadamente. Em 2025, as unidades mais pequenas de Seul custavam em média 58,39 milhões de won por 3,3 metros quadrados, contra 46,48 milhões de won na categoria intermédia. Em 2026, esta última subiu para 57,61 milhões de won, enquanto a média dos apartamentos pequenos recuou 0,4%, para 58,18 milhões de won.

Uma análise separada da Realhouse situou o preço médio de pré-venda de um apartamento de Seul com 84 metros quadrados de área útil exclusiva em cerca de 2 mil milhões de won, no mês anterior à publicação do relatório. Trata-se de uma medida diferente do preço médio por unidade de área usado por Ham e não deve ser interpretada como uma conversão direta dos seus valores.

Os valores em won também esclarecem uma discrepância presente em algumas notícias, que apresentam montantes dez vezes inferiores. Por exemplo, 2 654 unidades de 10 000 won equivalem a 26,54 milhões de won, e não a 2,654 milhões de won. Os preços aqui indicados seguem os valores coreanos e as notícias em inglês correspondentes.

O apartamento padrão perde candidaturas mais depressa

A categoria que inclui o conhecido apartamento de 84 metros quadrados sofreu a maior quebra em Seul. As candidaturas a habitações com mais de 60 e até 85 metros quadrados diminuíram 81 289, ou cerca de 82,9%, entre os dois períodos comparados.

As candidaturas a apartamentos pequenos caíram cerca de 30,6%. A descida foi significativa, mas muito menos acentuada do que a contração na categoria intermédia. Por conseguinte, as casas pequenas aumentaram a sua quota de 60,6% para 79,8%, uma subida de 19,2 pontos percentuais.

A quota da categoria intermédia caiu de 35,5% para 11,5%. As notícias descrevem esta descida como sendo de 23,9 ou 24,0 pontos percentuais; a subtração das quotas apresentadas, arredondadas, dá 24,0 pontos. Algumas notícias arredondam igualmente o aumento dos preços da categoria para 24,0%, embora a maioria indique 23,9%.

O total de candidaturas em Seul caiu de 276 559 para 145 736, uma descida de cerca de 47,3%. Em toda a região metropolitana, as candidaturas diminuíram de 394 242 para 234 371, ou aproximadamente 40,6%. Estes totais tornam essencial distinguir entre uma quota crescente e um aumento do número de candidaturas: os apartamentos pequenos ganharam destaque num mercado de candidaturas em contração.

Os números não indicam quantos apartamentos foram colocados no mercado em cada categoria de dimensão. Sem os totais da oferta, as quotas de candidaturas, por si só, não permitem concluir se os compradores passaram a preferir casas pequenas, se os promotores ofereceram uma combinação diferente de unidades, ou se ocorreram ambas as situações.

Gyeonggi revela a mesma pressão orçamental

A província de Gyeonggi acompanhou a tendência de Seul para apartamentos mais pequenos, embora os preços médios de pré-venda fossem muito inferiores. A média da província, considerando todas as dimensões de apartamentos, aumentou 14,1%, de 20,14 milhões de won para 22,98 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

Nas unidades de 60 metros quadrados ou menos, os preços subiram 20,6%, de 21,21 milhões de won para 25,59 milhões de won por 3,3 metros quadrados. Apesar deste aumento, a quota de candidaturas da categoria subiu de 21,0% para 33,6%, um ganho de 12,6 pontos percentuais.

Também aqui, o aumento da quota ocultou uma descida do número de candidaturas. As candidaturas a apartamentos pequenos caíram de 21 206 para 15 883, ou cerca de 25,1%. As candidaturas à categoria intermédia diminuíram de 75 032 para 26 780, aproximadamente 64,3%, enquanto a sua quota desceu de 74,3% para 56,6%.

As notícias indicam uma descida de 17,6 pontos percentuais na quota da categoria intermédia, embora os valores arredondados inicial e final impliquem uma descida de 17,7 pontos. O preço médio de pré-venda da categoria subiu 11,1%, de 19,84 milhões de won para 22,05 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

O total de candidaturas em Gyeonggi caiu de 101 037 para 47 283. O aumento da quota da categoria mais pequena, apesar da subida dos seus próprios preços, reforça a ideia de que os compradores se concentraram nas necessidades de financiamento total, em vez de escolherem simplesmente a categoria cujo preço cresceu mais devagar.

Os apartamentos grandes de Seul seguem a tendência oposta

Os apartamentos de Seul com mais de 85 metros quadrados registaram um aumento de preços muito superior ao de qualquer uma das duas categorias mais pequenas. O preço médio de pré-venda subiu de 39,87 milhões de won para 69,46 milhões de won por 3,3 metros quadrados, um aumento de 74,2%.

Ainda assim, as candidaturas aumentaram de 10 785 para 12 632, uma subida de aproximadamente 17,1%. A sua quota das candidaturas em Seul mais do que duplicou, passando de 3,9% para 8,7%. Ao contrário da categoria dos apartamentos pequenos, este segmento ganhou tanto em número de candidaturas como em quota de mercado.

Ham associou a procura de apartamentos grandes à oferta escassa em zonas de Seul muito procuradas, em particular áreas onde a reconstrução e a requalificação representam grande parte das habitações colocadas no mercado. Segundo afirmou, as expectativas de futuras subidas de preços e a escassez de localizações podem manter a concorrência elevada, apesar dos preços de entrada altos.

Ham, na qualidade de responsável pelo laboratório de investigação imobiliária do Woori Bank, explicou por que motivo estes compradores continuaram a candidatar-se:

«Mesmo com preços de pré-venda elevados, as habitações grandes em localizações centrais, com fortes expectativas de valorização ou escassez acentuada, têm mantido taxas de concorrência elevadas, superando a resistência aos preços»,

A diferença está nos constrangimentos financeiros de cada comprador. Os agregados familiares que procuram uma casa dentro de um orçamento fixo podem candidatar-se a uma casa mais pequena, enquanto os compradores com mais património podem dar prioridade a um apartamento escasso numa localização preferida. Os dados de candidaturas não demonstram que as expectativas de futuras valorizações se concretizem.

Incheon regista crescimento em todas as dimensões

Incheon distinguiu-se de Seul e Gyeonggi por registar um aumento do total de candidaturas, de 16 646 para 41 352, ou aproximadamente 148,4%. O preço médio de pré-venda dos apartamentos subiu 22,8%, de 19,14 milhões de won para 23,50 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

O maior aumento do número de candidaturas verificou-se nas casas com mais de 85 metros quadrados. O número passou de 2 422 para 11 810, quase 4,9 vezes o valor anterior, enquanto a quota aumentou de 14,6% para 28,6%. Os preços nesta categoria subiram 88,3%, de 17,74 milhões de won para 33,40 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

As candidaturas a apartamentos pequenos também aumentaram, de 3 448 para 7 039, mas a sua quota caiu de 20,7% para 17,0%. As candidaturas a habitações com mais de 60 e até 85 metros quadrados subiram de 10 776 para 22 503, enquanto a sua quota diminuiu de 64,7% para 54,4%.

Ham atribuiu o interesse pelos apartamentos grandes de Incheon ao prémio associado aos complexos de referência e ao aumento das atribuições por sorteio, que atraiu candidatos em lista de espera para o mercado. O sorteio permite obter uma atribuição através de uma escolha aleatória, em vez de depender inteiramente de outros critérios de classificação dos candidatos.

A categoria dos apartamentos grandes de Gyeonggi oferece outro contraste. As candidaturas diminuíram de 4 799 para 4 620, mas a sua quota aumentou de 4,7% para 9,8%, porque o mercado total da província se contraiu. Assim, nas três regiões, movimentos semelhantes das quotas podem corresponder a alterações muito diferentes no número efetivo de candidaturas.

O financiamento e a dimensão dos agregados moldam as escolhas

Ham apontou o aumento dos custos de construção e dos materiais, as subidas da taxa de juro de referência e as restrições ao crédito como fatores de pressão sobre os candidatos a apartamentos. Segundo explicou, a subida dos preços totais e o acesso mais limitado a fundos estavam a afastar os agregados familiares da dimensão padrão.

Referiu também as restrições aos empréstimos para jeonse associados à transferência da propriedade. Jeonse é um sistema de arrendamento coreano baseado num depósito elevado, em vez de uma renda mensal convencional. As limitações a esta forma de financiamento podem afetar as opções de financiamento relacionadas com a compra de uma casa, embora a análise não quantifique o seu contributo para a mudança na dimensão dos apartamentos.

O preço não é o único fator identificado por Ham. Plantas melhoradas e uma utilização mais eficiente do espaço, incluindo a ampliação das varandas, podem tornar um apartamento pequeno mais funcional. O crescimento do número de agregados familiares com uma ou duas pessoas também pode aumentar o interesse por casas compactas.

Estas explicações ajudam a relacionar os preços com os números das candidaturas, mas não constituem medições independentes das causas. A análise não calcula que parte da mudança resultou das regras de crédito, da composição dos agregados, das plantas ou da combinação de apartamentos colocados no mercado.

As casas usadas mais pequenas também estão a encarecer

Uma série independente da KB Real Estate mostra que os apartamentos mais pequenos podem continuar a encarecer no mercado de venda em geral, mesmo quando os preços de pré-venda se mantêm estáveis. Estes preços médios de venda dizem respeito a um mercado diferente do dos apartamentos recém-colocados no mercado analisados por Ham.

Na comparação da KB entre janeiro e setembro, os apartamentos de Seul com 60 metros quadrados ou menos encareceram 12,9%, passando de uma média de 956,13 milhões de won para 1,07942 mil milhões de won. As casas com mais de 60 e até 85 metros quadrados encareceram 7,3%, de 1,4765 mil milhões de won para 1,58455 mil milhões de won.

As categorias maiores registaram aumentos inferiores: 3,1% nos apartamentos com mais de 85 e até 102 metros quadrados, 4,6% nos que têm mais de 102 e até 135 metros quadrados, e 1,3% nas casas com mais de 135 metros quadrados. A notícia sobre esta série não identifica explicitamente o ano civil, pelo que não se deve presumir que abrange exatamente o mesmo período da análise de Ham de 2026.

Kim Deok-rye, diretora do Housing Industry Research Institute, atribuiu a pressão sobre as casas mais pequenas às regras de crédito e fiscais, bem como à instabilidade do mercado de arrendamento. Descreveu diretamente a relação com o arrendamento:

Em particular, a instabilidade do mercado de arrendamento está a fazer subir os preços dos apartamentos mais pequenos e mais baratos.

Em conjunto, as duas medidas revelam um difícil compromisso em termos de acessibilidade. Os apartamentos mais pequenos podem exigir um investimento inicial total inferior, mas não são necessariamente baratos, e os seus preços no mercado de venda em geral podem subir mais depressa do que os das casas maiores.

Ham prevê que, por enquanto, continue a divisão entre os candidatos atentos ao orçamento que procuram casas pequenas e os compradores mais ricos que procuram apartamentos grandes e escassos. Não é indicada qualquer data para uma nova divulgação ou revisão, e o aviso sobre os dados oficiais deixa margem para alterações nos totais de candidaturas. Para avaliar em que medida este padrão se traduz em propriedade efetiva, seriam necessários dados sobre a oferta por dimensão, os contratos finais e as compras concluídas.

Principais pontos

• Os apartamentos pequenos representaram 79,8% das candidaturas a habitação em Seul entre janeiro e setembro de 2026, acima dos 60,6% registados um ano antes.
• As candidaturas à categoria intermédia de Seul caíram de 98 088 para 16 799, reduzindo a sua quota de 35,5% para 11,5%.
• As candidaturas a apartamentos pequenos também diminuíram em Seul e Gyeonggi, apesar do aumento das respetivas quotas.
• Os preços de pré-venda de apartamentos na região metropolitana aumentaram 22,2%, para 26,54 milhões de won por 3,3 metros quadrados.
• As candidaturas a apartamentos grandes aumentaram em Seul e Incheon, apesar de as respetivas subidas de preços terem sido de 74,2% e 88,3%.
• Os números das candidaturas medem o interesse nas ofertas de habitação, não compras concluídas, e podem ser revistos.