Rendas Mensais Representam 51% dos Contratos de Arrendamento de Apartamentos em Seul, com Forte Queda dos Contratos Jeonse

Seul ultrapassa um marco no mercado de arrendamento

As rendas mensais representaram 51% dos contratos de arrendamento de apartamentos em Seul entre janeiro e setembro de 2026, uma vez que a forte queda dos contratos jeonse relegou para segundo plano o tradicional sistema de caução. A mudança abrangeu 13 dos 25 distritos da capital, contra apenas quatro um ano antes, enquanto a renda mensal média dos apartamentos subiu para 1,661,000 won.

Os dados da Seoul Real Estate Information Plaza relativos a esses nove meses apontam para 87,740 contratos de arrendamento com renda mensal e 84,287 contratos jeonse. Os arrendamentos com renda mensal superaram os jeonse em 3,453 contratos, num total de 172,027 transações. A sua quota subiu dos 43.7% registados no mesmo período de 2025, um aumento de 7.3 pontos percentuais.

O sistema jeonse permite ao inquilino entregar uma caução elevada e reembolsável, em vez de pagar renda mensal. Os contratos de arrendamento com renda mensal combinam, em geral, uma caução mais baixa com pagamentos regulares. Para as famílias que têm de escolher entre as duas modalidades, a decisão depende tanto do montante que conseguem reunir inicialmente como da quantia que podem pagar todos os meses.

A mudança em Seul deveu-se sobretudo à diminuição das transações jeonse, e não a um aumento dos arrendamentos com renda mensal. Estes contratos caíram cerca de 2.8% face ao ano anterior, enquanto os contratos jeonse diminuíram cerca de 27.5%.

Os dados das transações de apartamentos da cidade são compilados a partir das declarações de transações imobiliárias, de acordo com a data do contrato. Seul descreve-os como dados de referência, e não como estatísticas oficiais, exclui os contratos cancelados e alerta que os totais podem mudar à medida que as declarações e os cancelamentos são processados.

A pressão financeira sobre os inquilinos está a aumentar em paralelo com esta mudança. A renda média de setembro foi 218,000 won superior à de um ano antes, e a mediana, o valor central quando as rendas são ordenadas, subiu de 1.2 milhões de won para 1.4 milhões de won.

Menos contratos jeonse alteram o equilíbrio

Entre janeiro e setembro de 2025, Seul registou 90,310 contratos de arrendamento com renda mensal e 116,272 contratos jeonse. Um ano depois, o total de arrendamentos com renda mensal era apenas ligeiramente inferior, mas o total de contratos jeonse tinha perdido quase 32,000 transações.

Estes números explicam como as rendas mensais podem ganhar quota de mercado mesmo quando o número de transações deste tipo diminui. Imagine-se duas filas a encurtar a ritmos diferentes: a que diminui mais lentamente pode, ainda assim, tornar-se a maior das duas. Em Seul, os contratos jeonse caíram, em termos percentuais, cerca de dez vezes mais depressa.

O mercado de arrendamento no seu conjunto também encolheu. Com base nos totais publicados, os contratos de arrendamento de apartamentos passaram de 206,582 nos primeiros nove meses de 2025 para 172,027 no mesmo período de 2026, uma queda de cerca de um sexto.

Para quem procura casa, os números apontam para um mercado com menos contratos de arrendamento concluídos e uma maior probabilidade de o próximo contrato implicar pagamentos mensais. Os atuais inquilinos que procuram renovar e as famílias à procura de uma nova morada enfrentam opções diferentes, sobretudo quando o senhorio planeia ocupar o imóvel.

Como evoluiu a mudança

Os dados mensais de Seul mostram que o equilíbrio foi mudando ao longo do ano. Os contratos jeonse ainda foram mais numerosos em janeiro e fevereiro de 2026, mas os arrendamentos com renda mensal superaram-nos em todos os meses, de março a setembro.

• 2025: As rendas mensais representaram 44.5% dos contratos de arrendamento de apartamentos ao longo do ano, então a maior quota anual da série, iniciada em 2011.
• Dezembro de 2025: Os contratos de arrendamento com renda mensal ultrapassaram por pouco os contratos jeonse nesse mês: 12,872 contra 12,866.
• Janeiro e fevereiro de 2026: Os contratos jeonse continuaram a ser mais numerosos, com um total combinado de 22,592 transações, contra 20,941 contratos de arrendamento com renda mensal.
• Junho de 2026: Os contratos de arrendamento com renda mensal chegaram aos 10,920, contra 8,662 contratos jeonse.
• Setembro de 2026: Foram registados 7,920 contratos de arrendamento com renda mensal e 6,553 contratos jeonse, o que significa que as rendas mensais representaram cerca de 54.7% das transações desse mês.

O resultado do ano completo ainda está em aberto. Se o equilíbrio observado até setembro se mantiver, 2026 será o primeiro ano da série da cidade em que os contratos de arrendamento de apartamentos com renda mensal superam os contratos jeonse.

As rendas mensais alargam-se aos distritos

Entre janeiro e setembro de 2026, Jongno registou a maior proporção de arrendamentos com renda mensal em Seul, com 65.6%, seguido de Jungnang, com 64.9%, e Guro, com 63.1%. Nestes níveis, quase dois em cada três contratos de arrendamento de apartamentos envolviam pagamentos mensais.

Seguiram-se Jung, com 59.6%, Geumcheon, com 58.7%, Yongsan, com 56.9%, e Dongdaemun, com 56.7%. As rendas mensais também foram predominantes em Gwanak, com 56.1%, Mapo, com 54.1%, Gangnam, com 54.0%, Gangbuk, com 53.0%, Gwangjin, com 52.6%, e Yeongdeungpo, com 50.2%.

Geumcheon, Jongno, Jung e Guro foram os únicos distritos em que os contratos de arrendamento com renda mensal superaram os contratos jeonse no mesmo período de 2025. O facto de se terem juntado mais nove distritos significa que a mudança abrange agora zonas muito diferentes da capital, incluindo Gangnam, bairros universitários e distritos residenciais a norte e a leste.

Yangcheon manteve-se no outro extremo, com as rendas mensais a representarem 42.1% dos contratos de arrendamento de apartamentos. Os contratos jeonse também continuaram a ser mais comuns em Seongbuk e Dobong, onde as rendas mensais tiveram uma quota de 44.7% em cada distrito, bem como em Gangseo, com 45.6%, e Dongjak, com 46.0%.

Jungnang revela outro tipo de mudança

Jungnang registou o maior aumento da proporção de arrendamentos com renda mensal entre os distritos de Seul, com uma subida de 20.3 pontos percentuais, dos 44.6% entre janeiro e setembro de 2025 para 64.9% no mesmo período de 2026. Ao contrário da tendência geral da cidade, a mudança envolveu um aumento significativo das transações de arrendamento com renda mensal.

Os contratos deste tipo no distrito subiram de 2,166 para 4,151, um aumento de 91.6%. Os contratos jeonse caíram de 2,687 para 2,244, uma descida de 16.5%. Assim, as rendas mensais ganharam terreno tanto pelo aumento dos respetivos contratos como pela diminuição dos contratos jeonse.

Gangnam ultrapassou a fasquia dos 50% com uma variação mais pequena da sua quota, que passou de 48.6% para 54.0%. Os seus 8,406 contratos de arrendamento com renda mensal superaram os 7,170 contratos jeonse em 1,236.

Os dados por distrito ajudam a explicar por que razão os inquilinos podem sentir de forma diferente a mesma mudança na cidade. Em Jungnang, os contratos de arrendamento com renda mensal aumentaram rapidamente, enquanto em Seul, no seu conjunto, o principal fator foi a retração dos contratos jeonse. As opções disponíveis para cada família dependem muito da zona onde precisa de viver.

O que significa uma renda mais alta para uma família

O Inquérito sobre a Evolução dos Preços da Habitação da Korea Real Estate Board fixou a renda mensal média dos apartamentos em Seul em 1,661,000 won em setembro de 2026, acima dos 1,443,000 won registados um ano antes. Trata-se de um aumento de cerca de 15.1%.

À renda média de setembro, 12 pagamentos mensais totalizariam 19,932,000 won. O aumento de 218,000 won por mês acrescentaria 2,616,000 won às despesas anuais de uma família, caso pagasse esse valor durante um ano inteiro. As cauções, as despesas de manutenção e outros custos de habitação seriam pagos à parte.

A renda mediana aumentou 200,000 won por mês, ou 16.7%, passando de 1.2 milhões de won para 1.4 milhões de won. A média soma todas as rendas e divide o total pelo número de casas inquiridas; a mediana corresponde à renda do meio. Ambos os indicadores mostram um aumento substancial dos custos regulares de habitação.

As transações individuais ilustram os valores em causa. Um apartamento com 84 metros quadrados de área privativa no e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex, em Gwanak, foi arrendado em julho por uma caução de 100 milhões de won e uma renda mensal de 3 milhões de won. Um contrato de novembro de 2025 para a mesma habitação previa a mesma caução e uma renda mensal de 2.5 milhões de won, o que representa um aumento de 20% em oito meses.

Também estão a surgir rendas mensais de 3 milhões de won ou mais em distritos do norte. Um apartamento no Hanwha Foret Mia, em Gangbuk, foi arrendado com uma caução de 50 milhões de won e uma renda mensal de 3.15 milhões de won, enquanto uma habitação no Nowon Lotte Castle Signature tinha uma caução de 150 milhões de won e uma renda mensal de 3 milhões de won.

Porque estão senhorios e inquilinos a mudar de modalidade

As políticas governamentais que incentivam os proprietários a viver nos seus imóveis, as restrições que afetam os empréstimos jeonse e as expectativas de impostos mais elevados sobre a propriedade e o arrendamento têm sido apontadas como razões para esta mudança. Cada um destes fatores pode influenciar a decisão de disponibilizar uma casa em regime jeonse, arrendá-la com renda mensal ou ocupá-la pelo próprio proprietário.

As regras de autorização para transações de terrenos estão no centro do debate. Segundo os requisitos de residência aplicáveis às zonas de Seul sujeitas a autorização, os compradores têm, em geral, de ocupar os apartamentos que compram. Uma casa vendida a alguém que se muda para lá deixa, assim, de estar disponível para arrendamento.

O custo dos empréstimos jeonse também pesa na decisão. Jung Sung-jin, diretor executivo da Urban Asset Management, atribuiu o interesse crescente nos arrendamentos com renda mensal e caução às taxas de juro mais elevadas dos empréstimos jeonse e às restrições ao crédito. Um inquilino que tenha de contrair um empréstimo para pagar a maior parte de uma caução elevada pode considerar mais fácil optar por uma renda mensal, mesmo que esta represente uma despesa regular substancial.

Alguns senhorios têm outro motivo: procuram um rendimento regular. Kim Jong-woo, agente imobiliário no distrito de Gangdong, em Seul, descreveu essa preferência entre proprietários mais velhos.

Os proprietários mais velhos por vezes preferem receber uma renda mensal em vez de uma caução jeonse, pois isso ajuda a complementar as despesas de subsistência.

Estas decisões pressionam as famílias que tentam continuar no regime jeonse. Park Sang-min, um funcionário na casa dos 30 anos, começou a procurar casa na província de Gyeonggi depois de um novo senhorio ter dito que tencionava mudar-se para o seu apartamento em Seul. A caução que já tinha não era suficiente para outro apartamento jeonse adequado na capital.

Park, inquilino em regime jeonse, descreveu a dificuldade de reunir uma caução muito mais elevada durante o prazo de um único contrato.

Com os preços do jeonse quase duplicados, e não tendo capacidade para ganhar uma quantia tão avultada em dois anos, tenho muitas preocupações neste momento.

A pressão estende-se para lá dos apartamentos

Os dados sobre habitação do Ministério da Terra, das Infraestruturas e dos Transportes indicam que as rendas mensais representaram 78.1% dos contratos de arrendamento de habitações que não são apartamentos em Seul no primeiro semestre de 2026. O valor subiu face aos 74.1% registados um ano antes e ficou 16 pontos percentuais acima da média de cinco anos, de 62.1%.

Os dados do ministério apontaram para uma proporção de arrendamentos com renda mensal de apartamentos de 52% no primeiro semestre e de 52.3% entre janeiro e agosto. Estes valores provêm da série de dados habitacionais do ministério, enquanto os 51% relativos ao período de janeiro a setembro têm origem nos registos municipais das transações por data de contrato.

Para as famílias que ponderam outros tipos de habitação como alternativa a um apartamento, os dados do ministério mostram que os pagamentos mensais já são muito mais comuns fora do setor dos apartamentos. Mudar para outro tipo de edifício pode, por isso, continuar a implicar a mesma combinação de caução e pagamentos mensais.

As condições de oferta aumentam a pressão. Seul registou 2,049 habitações prontas a ocupar em junho, menos 77.7% do que um ano antes, enquanto as licenças caíram 55.1%, para 1,603 habitações. O início da construção subiu 67.9%, para 3,491 habitações, mas ainda demorará até que esses projetos se tornem casas disponíveis para ocupar.

Debate político centra-se na oferta de habitação para arrendamento

Kwon Dae-jung, professor catedrático do Departamento de Economia e Imobiliário da Universidade Hansung, defendeu o alívio das regras aplicáveis à habitação fora do setor dos apartamentos para aumentar mais rapidamente a oferta de arrendamento. A sua proposta visa reduzir o tempo que decorre entre o início de um projeto de construção de apartamentos e a disponibilização das habitações aos inquilinos.

Outras propostas incluem a revogação seletiva das zonas sujeitas a autorização para transações de terrenos nas áreas periféricas de Seul e o ajustamento do ritmo de redução dos benefícios fiscais para as empresas de arrendamento registadas. Os defensores destas medidas argumentam que podem ajudar a manter mais casas disponíveis para arrendamento enquanto prossegue a construção de novas habitações.

O Governo também anunciou a prorrogação das isenções dos prazos de residência para compradores elegíveis sem casa, incluindo contratos de renovação de atuais inquilinos abrangidos por esses regimes. A obrigação de viver durante dois anos numa casa comprada, a contar da mudança, mantém-se em vigor.

O desafio imediato de Seul resulta da combinação de menos contratos jeonse, pagamentos mensais mais generalizados e rendas em alta. Para os inquilinos, isso pode significar contrair um empréstimo maior para a caução, aceitar uma renda mensal mais elevada ou procurar casa mais longe do bairro onde vivem atualmente. Os dados anuais das transações determinarão se 2026 será o primeiro ano completo em que as rendas mensais predominam no mercado de arrendamento de apartamentos da cidade.

Pontos principais

• As rendas mensais representaram 51% dos contratos de arrendamento de apartamentos em Seul entre janeiro e setembro de 2026, acima dos 43.7% registados um ano antes.
• Os dados da cidade totalizaram 87,740 contratos de arrendamento com renda mensal e 84,287 contratos jeonse. Os dados de referência podem ser revistos.
• As transações jeonse diminuíram cerca de 27.5%, contra uma queda de cerca de 2.8% nos contratos de arrendamento com renda mensal.
• Os contratos de arrendamento com renda mensal superaram os contratos jeonse em 13 dos 25 distritos de Seul, contra quatro anteriormente.
• A renda mensal média dos apartamentos chegou aos 1,661,000 won em setembro, enquanto a mediana atingiu 1.4 milhões de won.
• Os requisitos de residência, as condições de crédito, a preferência dos senhorios por rendimentos regulares e as limitações da oferta de habitação para arrendamento estão no centro do debate sobre esta mudança.