Compradores de habitação no Uzbequistão ficam com poupanças cativas enquanto a reforma do sistema de garantia bancária continua bloqueada

132 promotores fiscalizados, milhares de compradores à procura de ajuda

O Comité para o Desenvolvimento da Concorrência e a Proteção dos Consumidores do Uzbequistão recebeu mais de 1 700 queixas sobre promotores imobiliários entre janeiro e setembro de 2026. A análise dos contratos propostos por 132 empresas de construção em 12 regiões concluiu que 77,3% não previam um prazo adequado para devolver o dinheiro aos compradores em caso de rescisão do contrato, enquanto 50,8% não incluíam qualquer penalização por atraso na entrega.

Na sequência da análise das queixas, sobretudo relacionadas com a qualidade da construção e atrasos na entrega, o comité conseguiu obter recálculos a favor dos consumidores no valor de cerca de 14,5 mil milhões de soms. Em todo o setor, as violações relacionadas com a compra de habitações antes da conclusão da construção terão causado prejuízos a quase 3 000 pessoas, num total de 668 mil milhões de soms, em 2025.

Por detrás destes números está um problema simples: as famílias pagam por casas que ainda estão a ser construídas, mas os promotores podem receber e usar o dinheiro antes de entregarem os apartamentos. Quando as obras param, os compradores podem passar anos sem a casa prometida nem acesso às suas poupanças.

Um sistema destinado a proteger esses pagamentos deveria tornar-se obrigatório a 1 de janeiro de 2026. No início de novembro, o mecanismo obrigatório de contas de garantia bancária para este tipo de construção ainda não tinha começado a funcionar, enquanto a legislação destinada a apoiá-lo continuava em análise.

A polémica em torno da Imarat Development reúne vários aspetos do problema: prazos de conclusão ultrapassados, deduções contestadas nos reembolsos, defeitos de construção e uma investigação criminal. Mostra também por que razão a devolução do montante inicialmente pago, mesmo quando acontece, pode deixar uma família em pior situação financeira após anos de espera.

O que os inspetores encontraram nos contratos

A análise do comité abrangeu promotores na cidade de Tasquente e em 11 províncias. As conclusões não se limitaram aos atrasos na construção: muitos contratos deixavam por esclarecer questões básicas sobre reparações, reembolsos e preço final, ou davam ao promotor maior controlo sobre essas matérias.

O comité registou os seguintes problemas:

• 77,3% dos contratos não indicavam um prazo para o reembolso ou estabeleciam um prazo incompatível com as condições de pagamento iniciais.
• 63,6% não previam um período de garantia após a entrega.
• 59,1% refletiam sobretudo os interesses do promotor.
• 54,5% não incluíam a obrigação de corrigir defeitos durante o período de garantia.
• 50,8% não previam uma penalização por atrasos na construção.
• 33,3% não especificavam uma data clara para a entrega.
• 30,3% estavam redigidos apenas em russo, o que o comité identificou como uma violação dos requisitos relativos à língua oficial.

Alguns contratos permitiam aos promotores reter entre 4% e 15% do montante pago quando um comprador desistia. Outros condicionavam o reembolso à venda do apartamento a outra pessoa ou permitiam à empresa aumentar unilateralmente o preço.

Um reembolso dependente de uma venda futura deixa a família à espera de um acontecimento em grande medida controlado pelo promotor. Sem um prazo firme para o reembolso, os compradores não conseguem planear de forma fiável outra compra nem recuperar dinheiro de que necessitam para outras despesas.

Uma análise distinta, apresentada em julho de 2026, examinou 129 contratos. Concluiu que 51% não previam responsabilidade do promotor por atrasos, 84% não incluíam um período de garantia e 80% continham disposições favoráveis aos promotores em caso de recálculo. As duas análises abrangeram grupos diferentes de contratos, mas ambas identificaram lacunas recorrentes na proteção dos compradores.

Como a rescisão pode consumir uma entrada

Um apartamento hipotético que custe 500 milhões de soms mostra como a redação de uma cláusula penal pode alterar os prejuízos do comprador. Se a família tiver pago uma entrada de 150 milhões de soms e o contrato permitir uma dedução de 10% a 12% do preço total, o promotor pode tentar reter entre 50 e 60 milhões de soms.

Essa dedução consumiria entre um terço e dois quintos do dinheiro já pago. Uma cláusula calculada com base no preço total do apartamento é, portanto, muito mais onerosa do que a mesma percentagem aplicada apenas à entrada.

Em setembro de 2025, clientes da Imarat apresentaram queixas sobre deduções calculadas com base no preço total da compra. Marat Hamdamov, publicamente identificado como fundador da empresa, afirmou que tinham sido aplicadas deduções a determinados compradores na fase final da construção e que outros clientes que desistiram estavam a receber o dinheiro em prestações.

O gabinete regional de Tasquente do Comité da Concorrência instruiu a empresa a devolver integralmente o pagamento de um comprador da Sergeli City. O comité nacional também classificou como ilegais as restrições contratuais aos direitos dos consumidores e apresentou propostas às autoridades competentes na sequência da análise mais abrangente.

As penalizações por atrasos a cargo dos promotores podem ser muito menores. À taxa diária de 0,01% sobre um contrato de 500 milhões de soms, a indemnização seria de 50 000 soms por dia, ou 18,25 milhões de soms por 365 dias. Quando os contratos limitam a indemnização a 5% ou 10% do preço, novos atrasos deixam, a partir de certo momento, de aumentar o valor contratual devido.

Compradores da Imarat relatam prazos ultrapassados e disputas sobre reembolsos

Dilorom Yutayeva afirmou ter obtido o contrato de Hamdamov a 6 de janeiro de 2024 e ter pago 400 milhões de soms por um apartamento cuja entrega estava prevista até 30 de outubro de 2025. Depois de o prazo passar sem que o apartamento fosse entregue, pediu a devolução do dinheiro.

Jahongir Muhiddinov afirmou ter pago integralmente apartamentos cuja entrega estava prevista para dezembro de 2025. Quando essa data passou, tentou obter informações sobre o andamento da construção, mas disse não ter recebido uma resposta clara.

Dilnoza To'ychiboyeva afirmou ter assinado o contrato em fevereiro de 2024 e pedido a rescisão e o reembolso após sucessivos adiamentos. Segundo o seu relato, os representantes da empresa convenceram-na inicialmente a esperar, mas a empresa acabou por rescindir o contrato e vender o apartamento a outro comprador.

A polícia de Tasquente afirmou que alguns queixosos também pediram o reembolso por os edifícios residenciais se situarem no distrito de Quyi Chirchiq, na província de Tasquente, e não na capital. O escritório da Imarat ficava no distrito de Sergeli, em Tasquente. Para esses compradores, a localização administrativa do imóvel tornou-se mais um motivo para contestar a transação.

Hamdamov atribuiu os problemas a um conflito com outros fundadores. Disse ter sido afastado de projetos, incluindo a Sergeli City e a Bristol City, e alegou que ele e a família foram ameaçados. Olim Mamatov, que se apresentou como diretor da Imarat Development, afirmou mais tarde que as relações entre Hamdamov e os outros fundadores tinham melhorado e que Hamdamov poderia voltar a trabalhar nos projetos.

Constatações sobre a construção e investigação criminal

Os inspetores da construção identificaram problemas na Sergeli City em julho de 2025. As obras nos blocos A9, A10, A11, D1 e D2 tinham avançado sem o registo estatal obrigatório. Os inspetores também encontraram cavidades em pilares de betão, água sob as fundações e a falta do sistema de drenagem previsto no projeto.

A autoridade de inspeção ordenou a correção dos defeitos e suspendeu temporariamente a construção desses blocos. Hamdamov respondeu que as obras tinham sido temporariamente suspensas, e não definitivamente interrompidas, e afirmou que a empresa estava a agir dentro da lei.

Posteriormente, a polícia de Tasquente anunciou a abertura de um processo criminal na sequência das queixas dos compradores, ao abrigo do artigo 168.º do Código Penal, relativo a fraude, e do artigo 192-11, relativo ao abuso de autoridade por funcionários de organizações não governamentais. A polícia não divulgou o número de requerentes nem o valor total estimado dos prejuízos. Também foi noticiado que Hamdamov tinha sido detido e constituído suspeito na investigação.

Um processo anterior, aberto em outubro de 2025, dizia respeito a funcionários da Perfect-Mansions e à construção no Tuzel Park sem o registo e as licenças necessários. O projeto tinha sido anunciado sob a marca Imarat Development. As autoridades não esclareceram se os dois processos estavam relacionados.

Mamatov prometeu entregar 16 blocos da Sergeli City até janeiro de 2027, de um total de 61 previstos para o projeto. Esses 16 blocos representam cerca de 26% do total planeado. A conclusão desse conjunto prometido não tinha sido confirmada.

O sistema de garantia bancária foi prometido, mas o calendário atrasou-se

Um decreto presidencial de 27 de janeiro de 2025 definiu a transição para um sistema de garantia bancária nas construções financiadas pelas contribuições dos compradores. O ativista dos direitos humanos Abdurahmon Tashanov criticou a falta de concretização dessa transição, defendendo que os ministérios responsáveis e o parlamento devem prestar contas pelo atraso.

As principais datas mostram o desfasamento entre a política anunciada e a sua implementação:

• 27 de janeiro de 2025: O decreto presidencial estabeleceu o calendário da transição.
• 1 de julho de 2025: Estava prevista a disponibilização voluntária do sistema de garantia bancária.
• 1 de janeiro de 2026: Estava previsto que a sua utilização se tornasse obrigatória.
• Janeiro de 2026: O Ministério da Justiça explicou que ainda faltava a legislação necessária para tornar obrigatória a sua utilização.
• 28 de julho de 2026: A Câmara Legislativa aprovou o projeto de lei sobre a construção na primeira leitura.
• Início de novembro de 2026: O sistema obrigatório de garantia bancária para este mercado ainda não tinha começado a funcionar.

O projeto de lei diz respeito à construção de edifícios de apartamentos e outros imóveis financiada pelas contribuições dos compradores. A aprovação na primeira leitura significa que os deputados aceitaram a orientação geral do projeto; são necessárias novas apreciações antes de este se tornar lei.

Durante o debate parlamentar, os deputados pediram que algumas disposições propostas para o Código Penal fossem clarificadas antes da segunda leitura. Não foi indicada qualquer data para a aprovação final nem para o início da obrigatoriedade do sistema.

O que mudaria com uma conta bancária protegida

O sistema de garantia bancária deposita o dinheiro do comprador numa conta bancária especial, em vez de o transferir de imediato para o promotor. O banco liberta os fundos depois de cumpridas as condições acordadas. No modelo habitacional proposto, isso separaria a cobrança dos pagamentos dos compradores das decisões imediatas de despesa do promotor.

O Comité Nacional para a Urbanização e o Desenvolvimento Sustentável do Mercado Imobiliário afirma que o mecanismo reduziria a fraude e a utilização indevida do dinheiro dos compradores. Considerou inaceitável a perda simultânea da habitação prometida e do acesso aos reembolsos e pediu uma implementação mais rápida.

A proposta prevê também a possibilidade de integrar outro promotor num projeto quando problemas graves impeçam a empresa original de cumprir as suas obrigações. O objetivo é manter as obras em andamento para que os compradores possam receber as casas, em vez de dependerem inteiramente da recuperação do dinheiro junto de um promotor falido.

O sistema de garantia bancária protege a guarda do dinheiro. Os requisitos contratuais dizem respeito a outra parte da transação: o que tem de ser construído, quando deve ser entregue e o que acontece se uma das partes violar o acordo. Os compradores precisam tanto de um mecanismo que proteja os pagamentos como de promessas exequíveis sobre o imóvel que estão a adquirir.

Porque devolver o mesmo montante pode não evitar prejuízos

Uma família que pague 500 milhões de soms no início de 2024 e receba o mesmo montante no final de 2026 terá passado três anos sem acesso a esse dinheiro. Durante a espera, os preços podem subir e a família pode também perder a oportunidade de receber juros ou de utilizar as poupanças noutros fins.

Os valores da inflação citados neste exemplo são 9,8% em 2024, 7,3% em 2025 e uma previsão de 7% para 2026. Aplicadas de forma composta, essas taxas elevariam o nível geral de preços em cerca de 26%. Os 500 milhões de soms devolvidos teriam então um poder de compra equivalente ao de cerca de 397 milhões de soms no início do período.

Neste cálculo, a perda de poder de compra é de cerca de 103 milhões de soms, apesar de o saldo nominal ter sido reposto. O valor final depende, em parte, de se confirmar a previsão de inflação para 2026.

Substituir o apartamento é outro cálculo. Se uma casa contratada custar inicialmente 500 milhões de soms e, mais tarde, um imóvel equivalente custar 800 milhões, a família precisará de mais 300 milhões para fazer a mesma compra. Este exemplo descreve a diferença no custo de substituição; os valores são ilustrativos e a indemnização dependerá da legislação aplicável e do caso concreto.

Os contratos também têm de proteger a casa prometida

O blogger Umid G'ofurov pediu cláusulas contratuais mínimas obrigatórias, incluindo penalizações definidas e plantas da construção anexadas aos contratos. A sua preocupação vai além das datas de entrega e abrange também os lugares de estacionamento, parques infantis, espaços abertos e o aspeto dos edifícios concluídos prometidos.

Uma planta anexada dá aos compradores e aos inspetores algo concreto para comparar com o imóvel concluído. Uma garantia clara indica durante quanto tempo o promotor continua responsável pelos defeitos, enquanto uma cláusula de reparação especifica a obrigação de os corrigir. As conclusões do comité mostram que muitos dos contratos analisados não incluíam uma ou ambas as disposições.

G'ofurov alertou também para o facto de os promotores poderem ter interesse em atrasar as obras, devolver um pagamento antigo e voltar a vender um apartamento por um preço mais elevado. As disputas em torno das cláusulas de caducidade nos contratos imobiliários australianos ilustram um problema relacionado: alguns promotores recorreram a cláusulas destinadas a pôr fim a períodos prolongados de incerteza para cancelar vendas antigas à medida que os preços subiam. Alterações legislativas nos estados afetados limitaram a possibilidade de os promotores cancelarem contratos sem o consentimento do comprador ou a aprovação de um tribunal.

No Uzbequistão, as decisões imediatas dizem respeito ao projeto de lei pendente, às regras aplicáveis às contas bancárias e às obrigações mínimas nos contratos de compra. O Comité da Concorrência aconselhou os compradores a analisar cuidadosamente os contratos, procurar aconselhamento jurídico quando necessário e levar às autoridades competentes ou aos tribunais as cláusulas ilegais.

Janeiro de 2027 é a próxima data concreta indicada para a entrega de 16 blocos da Sergeli City. Para os compradores em todo o mercado, o calendário da reforma ainda por resolver determina durante quanto tempo os novos pagamentos continuarão a chegar aos promotores sem a proteção obrigatória prometida para janeiro de 2026.

Principais pontos

• O Comité da Concorrência recebeu mais de 1 700 queixas sobre promotores imobiliários entre janeiro e setembro de 2026.
• A análise de 132 promotores concluiu que 77,3% dos contratos tinham prazos de reembolso inadequados e 50,8% não previam penalizações por atrasos.
• Após a análise das queixas, foram feitos recálculos a favor dos consumidores no valor de cerca de 14,5 mil milhões de soms.
• O sistema obrigatório de garantia bancária estava previsto para 1 de janeiro de 2026, mas ainda não tinha começado a funcionar no início de novembro.
• A polícia abriu um processo criminal na sequência das queixas dos compradores da Imarat; os inspetores da construção também tinham identificado defeitos na Sergeli City.
• Um representante da empresa prometeu entregar 16 blocos da Sergeli City até janeiro de 2027.
• Os reembolsos atrasados podem reduzir o poder de compra dos compradores e aumentar o custo de substituição do apartamento prometido.