Descida dos preços da habitação no Vietname não resolve problema da acessibilidade, enquanto avançam planos de arrendamento

Casas mais baratas continuam fora do alcance de muitos compradores

O Vietname prevê concluir 87.601 habitações sociais em 2026, apenas 90% da meta anual, enquanto as descidas de preços no mercado comercial não estão a tornar muitas casas acessíveis. Na cidade de Ho Chi Minh, a escassez é particularmente acentuada: uma avaliação da autarquia, citada pela Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), não registou nova oferta de habitação a preços acessíveis nos primeiros nove meses de 2026.

A HoREA afirma que os promotores reduziram os preços no mercado primário em cerca de 5%, enquanto alguns investidores que revendem imóveis ofereceram descontos de 20% a 30% e, ainda assim, tiveram dificuldade em encontrar compradores. O mercado primário abrange as casas vendidas pelos promotores; o mercado secundário abrange as casas revendidas pelos atuais proprietários.

Hanói também mostra como a descida dos preços pode coexistir com uma procura fraca. A Savills Vietnam registou uma queda trimestral de 26% nas vendas de apartamentos no terceiro trimestre de 2026, com uma descida de 48% face ao ano anterior. Os preços médios pedidos pelos promotores por apartamentos mantiveram-se nos cerca de 107 milhões de VND por metro quadrado.

O problema central resulta da conjugação de casas caras, crédito oneroso e escassez de imóveis concebidos para os orçamentos das famílias comuns. Está prevista mais construção, sobretudo fora do centro urbano, mas a localização, o preço e a adequação desses imóveis determinarão se compradores e inquilinos terão opções úteis.

Le Hoang Chau, presidente da HoREA, defende uma resposta mais abrangente: habitação comercial a preços acessíveis, a par da habitação social, mais arrendamento a preços razoáveis, regras de desenvolvimento mais claras e crédito mais barato. Em conjunto, estas propostas destinam-se tanto às pessoas que têm direito a apoio público à habitação como àquelas cujos rendimentos ultrapassam os limites de elegibilidade, mas continuam abaixo do necessário para comprar imóveis comerciais.

Porque é que os descontos não fizeram regressar a procura

A Associação Vietnamita de Agentes Imobiliários (VARS) situou os preços médios de venda de apartamentos no terceiro trimestre de 2026 em 79,3 milhões de VND por metro quadrado em Hanói, 88,3 milhões na cidade de Ho Chi Minh e 68,9 milhões em Da Nang. As três médias mantiveram-se inalteradas face ao trimestre anterior.

Estes valores surgem após aumentos substanciais. Em comparação com o primeiro trimestre de 2019, a VARS registou subidas de 97% em Hanói, 69,8% na cidade de Ho Chi Minh e 76,2% em Da Nang. Os compradores entram, assim, num mercado em que a estabilidade recente sucede a anos de aumentos de preços.

A DKRA Consulting registou 13.215 apartamentos disponíveis em projetos de promotores em 108 empreendimentos na cidade de Ho Chi Minh e nas áreas circundantes durante o terceiro trimestre. As vendas totalizaram 3.471 unidades, menos 66% do que no trimestre anterior, o equivalente a cerca de 26% da oferta.

Os preços dos apartamentos no mercado secundário do sul do país caíram frequentemente entre 4% e 7% ao longo do trimestre. Os descontos maiores, de 20% a 30%, referidos pela HoREA dizem respeito a alguns investidores individuais, enquanto os dados da DKRA descrevem os ajustamentos mais comuns nos projetos que acompanhou.

Os custos dos empréstimos acrescentam outro obstáculo. Em 2026, as taxas dos empréstimos à habitação foram situadas entre cerca de 14% e 16% ao ano. A essas taxas, um empréstimo de mil milhões de VND geraria entre 140 milhões e 160 milhões de VND de juros anuais, se o capital em dívida se mantivesse inalterado, sem contar com as amortizações de capital. Os pagamentos efetivos dependem do contrato de empréstimo e do calendário de reembolso.

As casas que faltam na faixa intermédia

A avaliação da cidade de Ho Chi Minh relativa aos primeiros nove meses de 2026 mostrou que os apartamentos representavam 73,6% das unidades habitacionais elegíveis para captação de capital pelos promotores. O segmento intermédio correspondia a apenas 7,1% da oferta, enquanto as novas casas continuavam concentradas nas categorias mais caras.

Chau propõe incentivar a habitação comercial a preços acessíveis, definidos de acordo com as condições locais: entre 25 milhões e 30 milhões de VND por metro quadrado nas províncias mais remotas e entre 60 milhões e 70 milhões nas grandes cidades.

Tomando como exemplo um apartamento de 60 metros quadrados, a faixa proposta para as cidades corresponderia a um preço de compra entre 3,6 mil milhões e 4,2 mil milhões de VND, antes de encargos adicionais. Continua a ser uma quantia elevada, pelo que a habitação para arrendamento e a habitação social são componentes necessárias da mesma resposta.

Tran Xuan Luong, diretor do Instituto Vietnamita de Economia Imobiliária, defende que a habitação comercial a preços acessíveis deve complementar a habitação social. Mais casas no segmento intermédio dariam às famílias com necessidades reais de habitação alternativas aos projetos caros e reduziriam a pressão causada pela perceção de escassez.

Os anúncios de venda de habitação social revelam uma faixa de preços muito mais ampla. Um comunicado de 30 de outubro referia milhares de unidades à venda por pouco mais de 12 milhões de VND por metro quadrado. Nguyen Van Sinh, vice-ministro da Construção, apontou preços médios de 15 milhões a 25 milhões de VND por metro quadrado para a habitação social, enquanto alguns projetos mencionados por representantes empresariais custam entre 30 milhões e 40 milhões. Por isso, a localização, os custos dos projetos e os critérios de elegibilidade também são importantes, além do preço anunciado.

Milhões de pessoas já dependem do arrendamento

A cidade de Ho Chi Minh tem cerca de 4,2 milhões de inquilinos. A HoREA afirma que a maioria dos trabalhadores, incluindo os migrantes, arrenda quartos por cerca de 2 milhões de VND por mês, enquanto são escassos os apartamentos com infraestruturas e comodidades de apoio.

Um inquérito preliminar da Federação do Trabalho da Cidade de Ho Chi Minh identificou 3.181 casos que necessitam de habitação para arrendamento e outros 30.339 que necessitam de habitação social, através de arrendamento ou compra. Muitos trabalhadores vivem atualmente em pequenas zonas de alojamento privado, com espaço e infraestruturas limitados e medidas de segurança contra incêndios insuficientes.

Vu Dang Khue, vice-presidente da Associação das Pequenas e Médias Empresas da Cidade de Ho Chi Minh, afirma que a oferta formal de arrendamento não acompanhou a urbanização e o crescimento populacional. Defende empreendimentos planeados, ligados a escolas, serviços de saúde, lojas e serviços essenciais.

Pham Van Nam, diretor executivo da GH Land, identifica uma necessidade relacionada: contratos de arrendamento normalizados e informação transparente sobre rendas, situação jurídica, qualidade dos edifícios e gestão dos imóveis. Os inquilinos precisam de saber pelo que estão a pagar e que proteção lhes oferece o contrato. Os investidores precisam de regras previsíveis para gerir edifícios durante muitos anos.

Para as famílias que não conseguem juntar dinheiro para uma entrada ou suportar um crédito à habitação elevado, uma casa para arrendar fiável oferece uma via diferente para obter alojamento estável. A sua utilidade depende da renda, da localização e das condições de vida, sobretudo para os trabalhadores que precisam de estar perto do emprego.

A construção de habitação social está a crescer, mas a entrega fica aquém

Le Hong Vinh, vice-ministro da Construção, afirmou na conferência de imprensa regular do Governo, a 4 de novembro, que estavam em desenvolvimento em todo o país 293 projetos de habitação social, com 363.065 unidades. Destes, 128 tinham iniciado recentemente a construção, abrangendo 183.293 casas: 140.492 para venda e 42.801 para arrendamento.

O ministério contabilizou 114 projetos de habitação social em curso, com 63.970 unidades para arrendamento. Desde junho, tinham arrancado outros 29 projetos, num total de 85.594 casas, incluindo 33.886 para arrendamento. Estas unidades para arrendamento fazem parte dos totais dos projetos.

As casas concluídas continuam muito aquém das ambições para este ano. À data da conferência de imprensa, 170 projetos concluídos tinham entregue 46.962 casas, face a uma meta anual de 97.271 habitações sociais. O ministério previa que o total de conclusões atingisse 87.601 até ao final de 2026.

A entrega de casas para arrendamento também estava concentrada na parte final do ano. Tinham sido concluídas cerca de 8.314 unidades, face a uma meta de 17.176, e previa-se que o total anual chegasse às 18.049, cerca de 5% acima da meta. Assim, as casas para arrendamento representariam aproximadamente um quinto das 87.601 conclusões previstas de habitação social.

Num fórum de 25 de dezembro com vista a 2026, o vice-ministro Sinh tinha descrito um programa cumulativo mais abrangente, com 698 projetos e mais de 657.000 casas, das quais quase 170.000 já concluídas. O total do programa abrange uma fase de desenvolvimento diferente dos 293 projetos descritos como estando atualmente em curso na conferência de novembro. Sinh manifestou também a ambição de atingir a meta nacional de um milhão de unidades de habitação social por volta de 2028.

O que implicam os próximos marcos

As metas da cidade de Ho Chi Minh vão além do atual ciclo de construção. A Resolução n.º 303/NQ-CP, de 30 de setembro de 2026, atribui à cidade uma meta de 181.257 habitações sociais e para arrendamento entre 2026 e 2030. Prevê-se que cerca de 57.657 sejam construídas em 2027, quase 32% do total desse período.

As principais datas e metas de execução são:

• Junho de 2026: Um impulso governamental à habitação para arrendamento foi seguido pelo lançamento de 29 projetos, com 33.886 unidades para arrendamento.
• 30 de setembro de 2026: A Resolução n.º 303/NQ-CP definiu a meta da cidade de Ho Chi Minh para habitação social e para arrendamento até 2030.
• 30 de outubro de 2026: As medidas propostas para melhorar a acessibilidade incluíam políticas locais de habitação e enquadramentos para as rendas; a cidade estava também a ponderar 147 terrenos para um programa-piloto de habitação comercial.
• 4 de novembro de 2026: O Ministério da Construção apresentou dados detalhados sobre a carteira nacional de projetos de habitação social e as previsões de conclusão anuais.
• Final de 2027: A Knight Frank prevê mais 42.593 apartamentos na cidade de Ho Chi Minh alargada.

O ministério preparou um projeto de alterações à Lei da Habitação para apresentar à 16.ª Assembleia Nacional. Não foi indicada uma data de aprovação. Os promotores e as famílias continuam a precisar de regras definitivas sobre elegibilidade, financiamento, atribuição de terrenos e preços.

A nova oferta está a deslocar-se para fora do centro urbano

A Knight Frank prevê que 22.187 dos 42.593 apartamentos esperados até ao final de 2027 se situem na antiga área da cidade de Ho Chi Minh. Os restantes 20.406, quase 48%, ficariam noutras zonas da cidade alargada, incluindo as antigas áreas de Binh Duong e Ba Ria-Vung Tau.

Essas zonas periféricas têm uma proporção maior de apartamentos a preços acessíveis e do segmento intermédio. Os dados de 2025 da CBRE ilustram a diferença de preços: os preços médios dos apartamentos no mercado primário rondavam os 47 milhões de VND por metro quadrado na antiga Binh Duong, contra 92 milhões na antiga área da cidade de Ho Chi Minh, uma diferença de cerca de 49%.

A antiga Binh Duong registou o lançamento de 17.300 novos apartamentos em 2025. Previa-se que, em toda a cidade alargada, a oferta de apartamentos se aproximasse das 34.000 unidades em 2026, mais de metade na antiga Binh Duong. A previsão da DKRA para o curto prazo apontava para o lançamento de 7.000 a 10.000 apartamentos no quarto trimestre, concentrados nas zonas leste e sul e na antiga Binh Duong.

Os projetos caros continuam a influenciar os preços no centro. Mais de metade da nova oferta de apartamentos na antiga área da cidade em 2025 pertencia às categorias de luxo e gama alta. Uma estimativa posterior do mercado situou os preços médios pedidos no mercado primário em 4.210 USD por metro quadrado, o equivalente a mais de 100 milhões de VND, uma subida trimestral de 3%.

Vo Huynh Tuan Kiet, responsável pelo marketing de projetos residenciais da CBRE Vietnam, afirma que os compradores têm cada vez mais em conta a qualidade da construção, a gestão, as comodidades e as condições de vida. Destaca também as ligações de transporte e o desenvolvimento de vários centros urbanos como fatores que moldam o mercado. Os preços mais baixos fora do centro são mais úteis quando os residentes conseguem chegar ao emprego e aos serviços de forma fiável.

Porque é que os promotores de arrendamento querem apoio por várias décadas

Le Huu Nghia, diretor-geral da Le Thanh Company, afirma que investir em arrendamento implica pagar o terreno, a construção e os juros muito antes de um projeto recuperar os custos. O projeto Le Thanh Tan Kien 2, proposto pela empresa, teria cerca de 2.000 casas para arrendamento, mas a classificação do terreno como zona mista de comércio e serviços tem dificultado o acesso a financiamento bancário.

A HoREA estima que os projetos de arrendamento precisam normalmente de pelo menos 20 anos para recuperar o capital investido. Um promotor que vende apartamentos recebe pagamentos avultados à medida que as casas são vendidas; um operador de arrendamento recebe montantes menores ao longo de um período muito mais longo, enquanto continua a suportar os custos de gestão e manutenção.

Chau propõe isenções de taxas de utilização e rendas dos terrenos, incentivos fiscais, empréstimos bonificados por períodos mais longos e procedimentos de investimento mais rápidos. A HoREA reservaria os incentivos aos projetos que se comprometessem a arrendar as casas durante pelo menos 20 anos.

A HoREA quer também que as autoridades provinciais estabeleçam quadros para as rendas da habitação a preços acessíveis financiada fora do orçamento do Estado. Os Conselhos Populares provinciais passariam a ter competência para adotar políticas locais de habitação comercial a preços acessíveis, através de alterações à Lei da Habitação e à Lei dos Terrenos.

Estas propostas procuram facilitar o cálculo dos custos e das receitas esperadas antes do início da construção. O apelo de Nam a dados transparentes sobre o arrendamento e a contratos normalizados aborda o lado operacional do mesmo problema: os edifícios precisam de gerar rendimentos sustentáveis e os inquilinos precisam de condições previsíveis e de condições de vida aceitáveis.

Quem beneficia de um desenvolvimento mais barato?

As alterações à Lei da Habitação propostas no projeto descrito pelo Ministério da Construção preveem regras mais claras sobre rendimentos e elegibilidade, prioridade para os grupos desfavorecidos, empréstimos bonificados e fundos de habitação sem fins lucrativos. Abrangem também terrenos para habitação social, arrendamento e alojamento de trabalhadores das zonas industriais.

Os investidores receberiam apoio através de taxas dos terrenos, rendas, impostos e crédito, e poderiam recorrer a atividades comerciais e de serviços nos projetos para compensar custos de desenvolvimento elegíveis. As regras de preços propostas baseariam os preços de venda, as rendas e as prestações de arrendamento com opção de compra nos custos legítimos e nos lucros regulamentados, excluindo dos preços cobrados aos residentes os incentivos estatais.

As regras aplicáveis às transações limitariam cada beneficiário elegível à compra ou aquisição de uma unidade de habitação social através de arrendamento com opção de compra. As transmissões seriam restringidas durante os primeiros cinco anos, direcionando a habitação subsidiada para os destinatários previstos.

Os promotores procuram também alterações à margem de lucro. Bui Nguon Phong, presidente do Le Phong Group, propôs aumentar a margem de lucro permitida na habitação social de 10% para 15% dos custos de investimento na construção, invocando o preço dos materiais, a mão de obra e os atrasos. Esta pretensão surge num contexto em que o ministério procura manter os preços dentro das possibilidades das famílias elegíveis.

Os atrasos nos projetos continuam a ser um grande obstáculo. Sinh identificou cerca de 2.991 projetos imobiliários parados, com um investimento próximo de 2 biliões de VND, e afirmou que as orientações ao abrigo da Resolução n.º 110 da Assembleia Nacional tinham resolvido dificuldades relacionadas com a legislação fundiária que afetavam 326 projetos. A retoma da construção poderia aumentar a oferta, enquanto as medidas de acessibilidade determinariam que tipo de casas os promotores constroem.

O apoio ao crédito tem de chegar aos construtores e às famílias

A HoREA quer que os empréstimos para habitação de arrendamento, habitação comercial a preços acessíveis e certos projetos essenciais em parques industriais sejam excluídos dos limites de crescimento do crédito impostos aos bancos. Esses limites determinam a rapidez com que os bancos podem aumentar o crédito; uma isenção daria às categorias selecionadas maior margem para obter financiamento.

Chau apela também ao Banco Estatal do Vietname para que pressione os bancos comerciais a reduzir significativamente as taxas de juro dos empréstimos. Custos de financiamento mais baixos ajudariam os promotores durante a construção e reduziriam os encargos de reembolso dos compradores.

A MB Securities identificou condições favoráveis a possíveis reduções das taxas, incluindo um crescimento mais lento do crédito e um aumento dos depósitos superior ao dos empréstimos nos primeiros nove meses. Ainda assim, prevê que a pressão sobre os custos de financiamento dos bancos se mantenha durante cerca de três meses, à medida que os depósitos anteriores vencem e são renovados a taxas mais elevadas.

Luong alerta que os preços da habitação também refletem os custos dos terrenos e os lucros esperados pelos promotores, pelo que os incentivos demoram a repercutir-se nos preços de venda. O teste prático consiste em saber se as casas concluídas chegam ao mercado a preços de compra e rendas que as famílias possam suportar. Mais apartamentos, aprovações de projetos mais rápidas e empréstimos mais baratos serão úteis em conjunto quando a habitação resultante corresponder ao local de trabalho, ao modo de vida e às possibilidades financeiras das pessoas.

Pontos principais

• O Vietname prevê concluir 87.601 habitações sociais em 2026, cerca de 90% da meta anual.
• As descidas de preços não conseguiram reanimar as vendas, uma vez que os custos do crédito e os preços de compra continuam elevados.
• Segundo uma avaliação da cidade citada pela HoREA, a nova oferta na cidade de Ho Chi Minh nos primeiros nove meses não incluiu casas a preços acessíveis.
• Prevê-se que as conclusões de habitações para arrendamento em todo o país atinjam 18.049 unidades, acima da meta anual.
• A nova oferta comercial está a deslocar-se para as zonas periféricas, onde os preços são, em geral, mais baixos.
• As reformas propostas abrangem terrenos, crédito, rendas, critérios de elegibilidade e controlos das transações de habitação social.
• A cidade de Ho Chi Minh tem uma meta de 181.257 habitações sociais e para arrendamento entre 2026 e 2030.