Hanói exige planos de demolição em 12 projetos da Muong Thanh enquanto residentes aguardam decisões sobre habitação

Quase 25 000 apartamentos construídos, quando só estavam aprovados 6 759

Hanói aprovou um regime especial para resolver as infrações urbanísticas e fundiárias em 12 projetos associados ao grupo Muong Thanh. Os promotores terão de preparar planos de demolição em segurança no prazo de 30 dias após a entrada em vigor de uma ordem de demolição, e as autoridades locais poderão impor o cumprimento à custa dos promotores.

O Conselho Popular de Hanói aprovou a resolução em 28 de outubro de 2026. Segundo dados da cidade, os projetos incluem 24 943 apartamentos, face aos 6 759 aprovados nos documentos de planeamento ou nas licenças de construção, um excesso de 18 184. O total real é cerca de 3,69 vezes superior ao aprovado.

O primeiro sinal concreto do impacto que a política poderá ter nas famílias surgiu numa reunião realizada a 5 de novembro na freguesia de Dinh Cong. Uma análise preliminar identificou 246 apartamentos, com áreas entre 43 e 74 metros quadrados, cujos ocupantes deverão sair de quatro edifícios em Kim Van-Kim Lu.

Hanói irá avaliar separadamente os edifícios e as respetivas secções. Alguns poderão manter-se após inspeções de segurança, melhorias nas infraestruturas e outras medidas corretivas. Outros poderão ser demolidos ou ter de repor os espaços originalmente destinados a lojas, equipamentos técnicos, creches ou atividades comunitárias.

Os promotores terão de financiar as indemnizações, a realojamento, a demolição e as reparações. A cidade adotou também o princípio de que os compradores que agiram legalmente e não foram responsáveis pelas infrações não devem suportar as perdas daí resultantes. Para os residentes, o resultado prático dependerá das decisões detalhadas sobre os respetivos apartamentos, as indemnizações e o alojamento de substituição.

Que empreendimentos estão abrangidos?

A resolução abrange empresas associadas a Le Thanh Than através de representação legal, gestão, propriedade, participações no capital ou cooperação em investimentos. Hanói prevê preparar 12 planos corretivos, um por cada projeto, em vez de aplicar uma solução idêntica a todos os empreendimentos.

A lista inclui Bemes, também conhecido como CT6 Kien Hung; Dai Thanh; CT5 Tan Trieu; Xa La; o projeto habitacional conjunto CT11 e CT12, em Kim Van-Kim Lu; VP3, VP5 e VP6; e HH1, HH2, HH3 e HH4, em Linh Dam. Cada projeto pode incluir vários edifícios, o que explica por que motivo o número de torres individuais é superior a 12.

A decisão surge na sequência das medidas corretivas propostas anteriormente para os mesmos 18 184 apartamentos em excesso. O processo passou agora da elaboração de um mecanismo para toda a cidade à análise das estruturas que podem manter-se, dos espaços cuja utilização tem de mudar e das famílias que precisam de indemnização ou realojamento.

Duong Duc Tuan, vice-presidente permanente do Comité Popular de Hanói, disse ao conselho que as infrações eram extensas e se prolongavam há anos. Afirmou que os procedimentos legais habituais não permitiriam resolver adequadamente a situação, protegendo ao mesmo tempo os residentes e mantendo a ordem pública.

Em que condições pode um edifício manter-se?

O regime de Hanói divide as estruturas em duas categorias: as que podem manter-se mediante o cumprimento de determinadas condições e as que têm de ser demolidas. As avaliações técnicas e as decisões da cidade determinarão o tratamento a dar a cada edifício, componente ou área.

Para que as torres ocupadas possam manter-se, têm de cumprir os requisitos de resistência estrutural, prevenção e combate a incêndios, salvamento e segurança dos edifícios vizinhos. A resistência estrutural significa que as fundações, os pilares e outros elementos de suporte conseguem suportar com segurança as cargas do edifício.

As redes de água e eletricidade, o estacionamento, as escolas e os equipamentos comunitários também têm de cumprir os requisitos ou dispor de um plano de melhoria exequível e aprovado. As torres têm de respeitar as regras relativas à distância entre edifícios e os limites das estradas, as zonas de segurança dos transportes e as faixas de proteção das infraestruturas.

Um edifício com carências ao nível das infraestruturas ainda poderá ser considerado para manutenção se cumprir as restantes condições e as autoridades aprovarem uma solução viável. As estruturas com capacidade de carga insuficiente, problemas de segurança contra incêndios impossíveis de corrigir ou infrações dos limites obrigatórios terão de ser demolidas.

Os edifícios baixos autorizados a manter-se terão de ser alvo de obras de renovação aprovadas. Os equipamentos essenciais, como jardins de infância e escolas, também terão de ser melhorados para cumprir os requisitos de funcionamento e as necessidades locais.

Por que motivo os residentes poderão ter de sair de edifícios que se mantêm

Uma torre autorizada a manter-se ainda pode incluir apartamentos cujos ocupantes tenham de sair. Hanói exige a desocupação dos espaços residenciais criados em áreas destinadas a outras funções, incluindo pódios, pisos técnicos e equipamentos comunitários.

Um pódio é a ampla base por baixo de uma torre, muitas vezes concebida para lojas, serviços ou equipamentos partilhados. Converter esse espaço em apartamentos aumenta o número de famílias e elimina equipamentos destinados a servi-las. Ao abrigo da resolução, os espaços desocupados terão de recuperar a utilização aprovada ou passar a ser equipamentos públicos adequados, mediante decisão da cidade.

Nguyen Tuan Anh, presidente da freguesia de Dinh Cong, disse que a análise de CT11, CT12A, CT12B e CT12C identificou a utilização indevida de espaços no rés do chão e conversões nos pisos dois a quatro. Áreas destinadas a serviços comerciais, creches e atividades comunitárias foram transformadas em apartamentos. O promotor também alterou a distribuição aprovada das áreas dos apartamentos a partir do quarto piso.

A lista preliminar inclui 246 apartamentos cujos ocupantes deverão ter de ser realojados. As autoridades da freguesia tencionam publicar a lista e o calendário de execução, prosseguir com as inspeções e determinar a utilização futura dos espaços desocupados. Em HH Linh Dam, a análise do projeto ainda não identificou os apartamentos e pisos específicos que terão de ser desocupados.

Nguyen Tuan Anh, presidente da freguesia, descreveu a abordagem das autoridades na reunião de 5 de novembro:

«A posição da cidade e da freguesia é tratar as infrações com rigor, garantindo, na medida do possível, os direitos e a proteção social dos residentes afetados»,

Pisos adicionais e espaços convertidos aumentaram a densidade

As conclusões das inspeções a HH Linh Dam mostram até que ponto a construção se afastou dos planos aprovados. O empreendimento estava autorizado a ter 27 pisos, mas HH4 chegou aos 36, enquanto HH1, HH2 e HH3 atingiram os 41. O excesso varia entre nove e 14 pisos.

HH Linh Dam começou a funcionar em 2015 e inclui cerca de 10 000 apartamentos, com uma população estimada em 40 000 pessoas. A sua dimensão torna especialmente difíceis as decisões sobre demolição, reparações e realojamento, uma vez que os residentes partilham elevadores, eletricidade, água e sistemas de proteção contra incêndios.

Nas proximidades, VP6 passou dos 25 pisos aprovados para 37, enquanto o número de apartamentos aumentou de 138 para 840, cerca de 6,1 vezes o total previsto. VP3 chegou aos 32 pisos, em vez de 29, e o número de apartamentos subiu de 192 para 451. VP5 atingiu 33 pisos, mais quatro do que o aprovado, e passou de 216 para 805 apartamentos.

Em CT6 Kien Hung, a análise da freguesia contabilizou 1 584 apartamentos, face aos 231 previstos; o projeto também foi identificado como tendo 1 602 apartamentos. A freguesia identificou três torres em vez de duas, 32 pisos em vez de 31 e uma cave em vez de duas. Registou ainda a substituição de uma componente hoteleira prevista por habitação.

O pódio de CT6 aumentou de 5 586 para 6 071 metros quadrados. A área destinada a habitações baixas aumentou de 15 casas com três pisos cada para 38 casas com cinco pisos cada. Em Dai Thanh, as torres aprovadas para 29 pisos chegaram aos 31, com um piso recuado adicional vendido a residentes.

Problemas de segurança já afetam o quotidiano

Os residentes já enfrentaram falhas que mostram que as avaliações de segurança não são uma mera formalidade administrativa. Um incêndio no 36.º piso de CT12A, em Kim Van-Kim Lu, no final de dezembro de 2024, paralisou os quatro elevadores que serviam os pisos 25 a 45. Menos de quinze dias depois, os residentes comunicaram mais duas avarias nos elevadores.

Em CT8A Dai Thanh, no início de 2025, cerca de 20 pessoas ficaram presas no elevador de carga PL5 durante aproximadamente 45 minutos. Em Xa La, ocorreram incêndios em CT5B e CT4A, em setembro e outubro de 2015. O incêndio na cave de CT4A obrigou centenas de pessoas a evacuar.

Tran Hoa, residente em HH Linh Dam desde 2015, contou que teve de subir 30 pisos a pé com crianças pequenas quando os elevadores pararam. Nguyen Hung, residente em CT12A, pediu que as autoridades emitissem avisos oficiais com a maior brevidade possível, para que as famílias sujeitas a realojamento pudessem organizar o trabalho e a vida familiar.

O arquiteto Tran Tuan Anh, da Associação de Planeamento e Desenvolvimento Urbano do Vietname, disse que as avaliações deviam analisar a qualidade real dos edifícios em conjunto com a documentação legal. Apontou os elevadores, as bombas de água, os sistemas elétricos, os alarmes, os equipamentos automáticos de combate a incêndios e as escadas de emergência como elementos essenciais para a segurança quotidiana e a resposta a emergências.

Bui Trung Dung, antigo diretor da Agência de Gestão das Atividades de Construção, sugeriu avaliar se alguns pisos poderiam ser transformados em zonas de refúgio de emergência ou espaços comuns, caso as condições técnicas o permitam. A proposta reduziria a densidade residencial, procurando manter mais famílias nos bairros onde já vivem.

Quem tem de organizar e pagar a demolição?

Os presidentes das freguesias e comunas emitirão as ordens de demolição e supervisionarão a sua execução. No prazo de 30 dias após a entrada em vigor de uma ordem, o promotor terá de contratar consultores, garantir o financiamento e tornar públicos os planos de realojamento e demolição.

Os promotores também terão de organizar as verificações e aprovações de projeto necessárias, os métodos de construção, a supervisão e os procedimentos de receção das obras. A demolição terá de proteger as pessoas, os seus bens, os edifícios vizinhos e o ambiente. Os residentes e os seus bens terão de sair da área afetada antes do início dos trabalhos.

As autoridades locais poderão fazer cumprir a demolição se os promotores não cumprirem as suas obrigações, ficando estes responsáveis pela totalidade dos custos. Se a remoção de toda ou parte de uma estrutura for insegura ou tecnicamente inviável, as autoridades locais terão de coordenar uma avaliação e apresentar à cidade uma alternativa para decisão.

Os promotores terão de pagar as indemnizações, os apoios, o realojamento, as melhorias de infraestruturas e a reposição da utilização prevista dos espaços. Também terão de liquidar as obrigações fundiárias e entregar os ganhos ilícitos resultantes da construção. As indemnizações e os apoios ao realojamento terão prioridade sobre os pagamentos relativos a ganhos ilícitos e obrigações fundiárias.

Hanói pode recorrer aos recursos que garantem o cumprimento das obrigações do promotor ou ordenar a execução contra os seus bens quando as responsabilidades não forem cumpridas. Não se prevê que os fundos públicos cubram custos que cabem aos promotores, salvo quando a lei exigir uma exceção.

Opções de alojamento de substituição e indemnização

O plano de execução de Hanói identifica Thanh Ha A, Thanh Ha B e My Hung como locais importantes para alojamento de realojamento e reinstalação. Entre as soluções propostas estão a transferência de residentes para habitação social ou comercial em Thanh Ha, ou a atribuição de indemnizações para que as famílias possam encontrar outra casa.

Para os projetos já sujeitos a processos-crime, o plano prevê que os promotores negociem a compra dos apartamentos afetados depois de as autoridades fixarem os valores das indemnizações com base nos preços de mercado. Espera-se também que os promotores negoceiem apoio para o pagamento de rendas enquanto os residentes aguardam uma nova habitação.

A apresentação ao conselho indicou que as indemnizações seriam pagas no prazo de 90 dias aos residentes obrigados a sair. As decisões relativas às famílias e as notificações terão de especificar o calendário de pagamentos aplicável. As famílias elegíveis poderão ter prioridade na compra ou num contrato de arrendamento com opção de compra de habitação social, sem sorteio. Um contrato de arrendamento com opção de compra permite aos ocupantes pagar gradualmente com vista à aquisição da habitação.

O plano de execução anterior previa um acesso mais amplo a habitação de substituição, sem sorteio nem verificação da condição de beneficiário, ao passo que a apresentação ao conselho e as descrições posteriores da política condicionam a prioridade na habitação social aos critérios de elegibilidade previstos na lei da habitação. As decisões individuais de realojamento serão, por isso, determinantes para as famílias que avaliam as suas opções.

Os residentes poderão ficar temporariamente até as autoridades emitirem notificações formais relativas à demolição ou à alteração de utilização. As pessoas cuja única fonte de rendimento provenha de atividades comerciais em zonas de pódio que vão ser convertidas também poderão receber apoio para estabilizar os seus meios de subsistência.

Do Duc Nam, residente em HH Linh Dam, questionou se Thanh Ha teria habitações suficientes para as famílias afetadas e se a indemnização permitiria comprar um apartamento equivalente aos preços atuais. Outro residente, Trieu Quang Xuan, salientou a perturbação que uma mudança poderia causar às crianças que já frequentam escolas locais.

Os títulos de propriedade continuam dependentes das medidas corretivas

Alguns apartamentos em VP3, VP5, CT6 Kien Hung e CT5 Tan Trieu receberam certificados que registam os direitos de utilização do terreno e a propriedade dos bens nele implantados. VP6 e HH1 a HH4 ainda não os receberam.

Ao abrigo do regime de Hanói, os apartamentos elegíveis autorizados a manter-se poderão obter certificados depois de cumpridas as obrigações financeiras e as medidas corretivas exigidas. Os residentes que permanecerem nas suas casas poderão continuar a cumprir os respetivos contratos sem pagar os custos das medidas corretivas do promotor.

O consultor económico Phan Chanh Duong defendeu que a proteção dos compradores inocentes deve ser separada da resolução das infrações dos promotores, incluindo através da procura de formas de emitir mais cedo os documentos de propriedade. A abordagem aprovada em Hanói continua, contudo, a exigir o cumprimento das obrigações e a conclusão das medidas corretivas aplicáveis.

Aqua City, na província de Dong Nai, oferece um termo de comparação relativamente ao atraso na documentação. Até abril de 2026, tinham sido entregues mais de 1 100 moradias e vivendas, e os primeiros residentes receberam certificados de propriedade em 23 de julho. Um plano anunciado em abril previa cerca de 752 certificados durante 2026 nas subdivisões Sun Harbor 2 e EverGreen 1.

O advogado Hoang Ha, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, defendeu que as indemnizações devem basear-se nos contratos, na legislação aplicável e nos prejuízos comprováveis. Pediu também que fossem escrutinadas as entidades responsáveis pelas inspeções e pela supervisão quando ocorreram as infrações. Trinh Xuan An, deputado à Assembleia Nacional, propôs reforçar a proteção na legislação da habitação e garantir financeiramente as obrigações de indemnização, incluindo em caso de insolvência do promotor.

Calendário e trabalho ainda por concluir

O plano anterior de Hanói previa a apresentação da resolução especial antes de 30 de setembro de 2026. O processo de aprovação documentado decorreu, porém, ao longo de outubro, seguindo-se reuniões e inspeções locais. As principais etapas e metas são:

• 22 de outubro de 2026: O Departamento de Justiça avaliou o projeto através do Relatório n.º 547/BC-STP.
• 23 de outubro: A liderança da cidade acordou a orientação política.
• 25 de outubro: O Comité Popular apresentou a Proposta n.º 428/TTr-UBND.
• 28 de outubro: O Conselho Popular aprovou a resolução.
• 30 de outubro: Prazo do Departamento de Construção para as análises locais dos apartamentos.
• 5 de novembro: A freguesia de Dinh Cong debateu os 246 apartamentos inicialmente identificados como devendo ser objeto de realojamento.
• Outubro e novembro de 2026: Estavam previstas inspeções e classificação.
• 2027: A cidade pretende concluir o realojamento.
• 2027 a 2028: Está prevista a demolição dos edifícios designados, que a cidade pretende concluir em 2028.

A falta de documentos continua a ser um obstáculo prático. Can Thi Viet Ha, membro do conselho, pediu soluções para os casos em que não estão disponíveis documentos fundiários, plantas da construção concluída ou contratos. Duong Duc Tuan disse que as autoridades avaliariam a situação atual, procurariam os ficheiros originais e esclareceriam as responsabilidades dos promotores e dos organismos públicos na sua conservação e disponibilização.

O Departamento de Construção liderará a análise das infrações urbanísticas e de construção. O Departamento da Agricultura e do Ambiente examinará as questões fundiárias, os certificados e as obrigações relacionadas, enquanto o Departamento das Finanças avaliará os procedimentos de investimento e as responsabilidades financeiras.

O arquiteto Luu Quang Huy, diretor do Instituto de Planeamento da Construção de Hanói, disse que as soluções específicas têm de ter em conta os meios de subsistência e a escolaridade nos locais de realojamento. Na reunião de Dinh Cong, a representante dos residentes Tran Lan Phuong pediu uma avaliação e consulta cuidadosas, enquanto Uong Van Cuong, presidente da comissão de gestão de CT12C, disse que muitos residentes queriam ficar e esperavam que fossem encontradas soluções justas se a mudança se tornasse inevitável.

Pontos principais

• Hanói aprovou o regime especial em 28 de outubro de 2026, abrangendo 12 projetos associados à Muong Thanh.
• Os projetos incluem 24 943 apartamentos, face aos 6 759 aprovados, um excesso de 18 184.
• Os edifícios e as áreas individuais serão avaliados para determinar se podem manter-se sob condições, se devem ser demolidos ou se têm de recuperar a utilização prevista.
• Uma análise preliminar na freguesia de Dinh Cong identificou 246 apartamentos cujos ocupantes deverão ter de ser realojados.
• Os promotores terão de financiar as indemnizações, o realojamento, a demolição e as medidas corretivas; as autoridades poderão intervir se não cumprirem as obrigações.
• Hanói pretende concluir o realojamento em 2027 e a demolição em 2028.