Hanoi pondera soluções para 18 184 apartamentos a mais em 12 projetos da Mường Thanh

Quase 25 000 apartamentos construídos quando só 6 759 tinham sido aprovados

Doze projetos habitacionais ligados a empresas associadas ao Grupo Mường Thanh incluem 24 943 apartamentos, apesar de só terem sido aprovados 6 759, segundo o Departamento de Construção de Hanói. A diferença de 18 184 apartamentos está agora no centro de uma proposta de resolução municipal que determinaria quais os edifícios que podem permanecer, quais exigem alterações e quais têm de ser demolidos.

Os números significam que os projetos incluem cerca de 3,69 vezes o número de apartamentos aprovados. O excesso, por si só, corresponde a aproximadamente 2,69 vezes o total autorizado, ou seja, um aumento de cerca de 269%. Esta distinção é importante: o valor de quase 2,7 refere-se aos apartamentos adicionais, não ao total construído.

A proposta de resolução do Conselho Popular de Hanói combinaria obrigações financeiras para os promotores com avaliações dos edifícios, possível realojamento e uma via para a emissão de certificados de propriedade aos compradores elegíveis. Não permitiria automaticamente que todos os 24 943 apartamentos permanecessem nem garantiria certificados a todas as famílias.

As conclusões das inspeções, emitidas entre 2015 e 2017, identificaram infrações relacionadas com o investimento, o uso do solo, o planeamento e a construção. Os promotores construíram em desacordo com os planos aprovados, aumentaram a área e a altura dos edifícios, dividiram apartamentos em unidades mais pequenas e alteraram a utilização prevista de algumas áreas.

O Departamento de Construção afirma que o consequente aumento da população sobrecarregou as infraestruturas locais e reduziu a qualidade de vida dos residentes. Ainda assim, muitas casas já foram entregues e há famílias que vivem nelas há anos. Hanói enfrenta agora o desafio de fazer cumprir as regras e, ao mesmo tempo, atender aos direitos à habitação e às necessidades práticas dos residentes.

Que projetos estão abrangidos?

A proposta abrange projetos pertencentes a empresas nas quais Lê Thanh Thản é representante legal, proprietário ou administrador, ou nas quais participou através de entradas de capital ou de acordos de investimento. A lista estende-se por várias zonas residenciais de Hanói, com uma grande concentração em Linh Đàm.

As 12 entradas são CT6 Kiến Hưng, também conhecido como complexo residencial e comercial Bemes; Đại Thanh, incluindo CT8 e CT10; CT5 Tân Triều; a zona habitacional Xa La; o projeto conjunto CT11 e CT12, em Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 e VP6; e os quatro projetos HH1, HH2, HH3 e HH4, em Linh Đàm.

A distinção entre um projeto e uma torre individual ajuda a explicar a contagem. CT11 e CT12 constituem uma entrada de projeto, enquanto o complexo HH Linh Đàm é composto por quatro blocos, cada um com três torres. O complexo HH tem, por isso, 12 torres distribuídas por quatro dos projetos abrangidos pela proposta.

A situação dos certificados também varia. A avaliação do Departamento de Construção identifica alguns apartamentos em VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng e CT5 Tân Triều como tendo recebido certificados de direitos de uso do solo e de propriedade de bens associados ao solo. VP6 e os empreendimentos HH1 a HH4 ainda não os receberam. A existência de certificados em alguns projetos não significa que todos os apartamentos desses projetos os tenham.

Como evoluiu o diferendo

As conclusões das inspeções têm vários anos, mas a solução proposta diz respeito a edifícios já ocupados. No HH Linh Đàm, a atividade começou em 2015 e os residentes aguardam há muito tempo a documentação de propriedade.

Os principais marcos são:

• 2015: O complexo HH Linh Đàm começou a funcionar.
• 2015 a 2017: Os inspetores emitiram conclusões sobre infrações ao investimento, ao uso do solo, ao planeamento e à construção nos projetos.
• 10 de outubro: Hanói começou a recolher opiniões do público sobre a proposta de resolução. A informação sobre a consulta não especifica o ano.
• Após a avaliação técnica: O Comité Popular de Hanói decidiria quais os edifícios ou partes de edifícios incluídos em cada categoria de tratamento proposta.

A proposta continua a ser um projeto, não uma decisão definitiva para edifícios específicos. Não foi indicada uma data confirmada para a aprovação, uma data-limite para a consulta nem um calendário para concluir a classificação dos edifícios. Por conseguinte, os residentes ainda não podem considerar garantidos os procedimentos propostos para certificados e indemnizações.

Três categorias determinariam o que pode permanecer

A proposta divide as estruturas afetadas em três grupos. As do primeiro poderiam permanecer tal como estão, desde que estejam concluídas e em utilização, não tenham litígios, cumpram os requisitos de segurança estrutural e contra incêndios e não afetem negativamente os edifícios vizinhos.

Os edifícios deste grupo teriam também de dispor de infraestruturas adequadas ou de um plano para as assegurar. Teriam de cumprir os requisitos relativos à paisagem envolvente, aos limites das estradas, às servidões de proteção, às zonas de segurança dos transportes e às restrições de altura. Estes critérios vão além da questão de saber se os apartamentos já estão ocupados.

Os edifícios do segundo grupo poderiam permanecer sob determinadas condições. Ainda não cumprem alguns requisitos, mas as deficiências poderiam ser corrigidas através de obras técnicas, infraestruturas adicionais, realojamento ou alteração da utilização. A autorização para permanecer dependeria, por isso, de medidas corretivas e não apenas de pagamentos.

Os edifícios do terceiro grupo teriam de ser demolidos quando os problemas de segurança, os conflitos com a paisagem ou a invasão de limites protegidos não pudessem ser corrigidos. Este grupo incluiria também certas habitações baixas construídas em terrenos destinados a infraestruturas técnicas, equipamentos públicos, defesa, segurança ou servidões de proteção, quando não fosse possível ajustar o planeamento.

O Comité Popular de Hanói elaboraria as listas específicas depois de os organismos especializados concluírem as suas avaliações. Se não for possível demolir uma estrutura do terceiro grupo, a proposta permite ponderar uma alteração da utilização, desde que esta não aumente a pressão sobre as infraestruturas. Essa possibilidade não é uma garantia de que a estrutura possa continuar a ser usada como habitação.

A autorização para permanecer pode ainda obrigar os residentes a sair

A inclusão de um edifício no primeiro grupo não significaria que todos os espaços ocupados no seu interior pudessem continuar a ser apartamentos. Os residentes teriam de desocupar habitações não autorizadas ou áreas na base do edifício, nos pisos técnicos e nas salas comunitárias, para que esses espaços pudessem voltar à utilização prevista ou servir a comunidade.

Os pisos técnicos contêm equipamentos e serviços necessários ao funcionamento do edifício. As salas comunitárias destinam-se a utilização partilhada. A reposição destes espaços corrigiria alterações à sua utilização, mesmo quando o edifício, no seu conjunto, cumprisse as condições para continuar a ser usado.

No caso do segundo grupo, seria necessário realojar os residentes se as infraestruturas adicionais continuassem a ser insuficientes para servir a população. A sequência proposta começaria pelas áreas habitacionais não autorizadas nas bases dos edifícios, nos pisos técnicos e nas salas comunitárias, seguindo-se os apartamentos em pisos construídos acima da altura aprovada.

Todos os residentes e os seus bens teriam de sair das estruturas do terceiro grupo. Na prática, as decisões teriam de identificar as partes afetadas de cada edifício, em vez de se limitarem a classificar um projeto inteiro. Um empreendimento poderia continuar a funcionar enquanto algumas famílias ainda estivessem sujeitas a realojamento.

Os promotores financiariam o realojamento e as indemnizações

Antes da saída dos residentes, os promotores teriam de elaborar listas de apartamentos, apurar os direitos e interesses legítimos envolvidos em cada caso, divulgar as soluções propostas e auscultar os residentes sobre indemnizações, apoios e alojamento temporário.

A proposta atribui aos promotores a responsabilidade pelo financiamento do realojamento e do alojamento temporário. Estabelece também que os custos de correção das infrações seriam suportados pelos promotores, e não pelo orçamento do Estado. Distingue, assim, o papel do município na decisão e supervisão da solução da responsabilidade das empresas pelo respetivo financiamento.

Os compradores obrigados a mudar-se poderiam negociar uma de três opções: indemnização monetária; habitação equivalente num projeto comercial elegível pertencente ao promotor; ou compra ou arrendamento com opção de compra de habitação social, sem sorteio, desde que cumprissem os requisitos legais de elegibilidade.

O arrendamento com opção de compra permite a uma família pagar gradualmente até adquirir a propriedade. A opção de habitação social continuaria sujeita aos critérios de elegibilidade, pelo que não seria uma casa de substituição automática para todos os compradores afetados.

A proposta não define os montantes individuais das indemnizações nem identifica apartamentos de substituição para famílias específicas. Esses pormenores dependeriam da avaliação dos direitos e das soluções acordadas antes do realojamento. O Departamento de Construção afirma também que a aplicação terá de ter em conta a capacidade dos promotores para cumprirem as suas obrigações.

O que os promotores teriam de pagar

Os promotores cujos edifícios fossem autorizados a permanecer teriam ainda de entregar um montante definido na proposta como ganhos ilícitos resultantes da construção não autorizada. O cálculo proposto é o seguinte:

Área adicional não autorizada × custo de construção por metro quadrado à data em que o edifício entrou efetivamente em utilização × 50%.

O custo de construção seria baseado no valor de referência do custo de investimento aplicável quando o edifício entrou em utilização. Trata-se de um cálculo baseado na área, não de uma taxa fixa por cada apartamento excedentário. Por si só, o total de 18 184 apartamentos adicionais não permite, portanto, determinar o montante a pagar.

O cálculo exigiria conhecer a área não autorizada e o valor de referência da construção aplicável a cada edifício afetado. Não foram especificados nem um montante financeiro total nem todos os dados necessários para o calcular. A fórmula também não corresponde simplesmente à recuperação de metade das receitas das vendas dos apartamentos, uma vez que utiliza o custo de construção e não os preços de venda.

Uma obrigação distinta abrangeria os pagamentos relacionados com os terrenos. A proposta baseia esse cálculo na tabela oficial de preços dos terrenos, multiplicada por um coeficiente fixado pelo Comité Popular de Hanói no momento em que fosse concedida autorização para o edifício ou parte do edifício permanecer tal como está.

As duas obrigações recorrem a datas de referência diferentes. O cálculo da construção reporta-se à data em que o edifício entrou em utilização, enquanto o cálculo relativo ao terreno usa o momento em que é aprovada a sua permanência. Os promotores pagariam os montantes exigidos para o orçamento municipal, através do Tesouro do Estado de Hanói, dentro do prazo indicado na decisão de execução aplicável.

Os certificados de propriedade dependem de mais do que um pedido

Para os apartamentos elegíveis autorizados a permanecer, a sequência proposta começaria com o cumprimento, pelo promotor, das obrigações financeiras relativas à construção e utilização não autorizadas do solo. A empresa teria depois de reunir e apresentar a documentação necessária para que os compradores pudessem obter os certificados.

Estes certificados, vulgarmente conhecidos como livros cor-de-rosa no Vietname, registam os direitos de uso do solo e a propriedade dos bens associados ao terreno, incluindo os apartamentos. A sua ausência é um dos principais problemas ainda por resolver para os residentes de VP6 e HH Linh Đàm.

A proposta prevê uma via para os compradores apresentarem o pedido diretamente se o promotor tiver cumprido as obrigações financeiras, mas não entregar a documentação. A autoridade competente receberia e processaria então o pedido do comprador ao abrigo das regras aplicáveis.

Esta disposição responde à inação do promotor após o pagamento. Não elimina a obrigação de pagar nem contorna a decisão sobre a possibilidade de o apartamento permanecer. A via proposta depende, portanto, tanto da avaliação do edifício como do cumprimento das responsabilidades financeiras do promotor.

Linh Đàm mostra a dimensão das decisões

No HH Linh Đàm, na freguesia de Hoàng Liệt, a altura aprovada era de 27 pisos. As torres HH4 foram construídas com 36 pisos, nove acima do limite, enquanto HH1, HH2 e HH3 chegaram aos 41 pisos, 14 acima do limite. No conjunto das suas 12 torres, o complexo tem aproximadamente 9 000 apartamentos e 40 000 residentes.

Estas cerca de 9 000 habitações representam aproximadamente 36% dos 24 943 apartamentos registados nos 12 projetos. A comparação mostra por que motivo as decisões relativas a este único complexo poderão ter um impacto significativo no esforço mais amplo de regularização.

VP6 apresenta outro desvio de grande dimensão em relação ao projeto aprovado. Passou dos 25 pisos autorizados para 37, enquanto o número de apartamentos aumentou de 138 para 840. As 702 habitações adicionais fazem com que o número de apartamentos seja cerca de 6,1 vezes superior ao aprovado.

Nguyễn Trọng, residente em HH4C, disse que os residentes não sabiam em que categoria seria incluído o complexo HH e queriam que as autoridades o classificassem e tomassem uma decisão definitiva. A sua preocupação traduz a incerteza que a proposta, por si só, não resolve.

Phạm Văn Đức, membro do órgão representativo dos residentes de HH4B, defendeu que fossem tomadas medidas contra o promotor, protegendo ao mesmo tempo as pessoas que compraram casas e aí se estabeleceram. Descrevendo os desejos dos residentes, afirmou:

O desejo legítimo e único das pessoas que compraram casas no HH é que as autoridades municipais criem condições para os residentes viverem tranquilamente no HH Linh Đàm e emitam livros cor-de-rosa aos compradores.

Đức defendeu também que o promotor cumprisse as suas obrigações financeiras perante o Estado e corrigisse as deficiências das infraestruturas. A sua posição coloca a segurança habitacional, a documentação e a reparação das infraestruturas a par da responsabilização, em vez de as tratar como exigências incompatíveis.

Uma solução proposta, não o cancelamento das infrações

O Departamento de Construção considera necessária e urgente uma resolução específica. A sua avaliação afirma que os mecanismos especiais em vigor para infrações fundiárias cometidas antes da entrada em vigor da Lei dos Solos de 2024 não podem ser aplicados a estes projetos. Não afirma que as infrações não estejam sujeitas a sanções legais; identifica, antes, a dificuldade de as executar quando há um grande número de casas ocupadas.

A avaliação de Hanói alerta que demolições e realojamentos em grande escala poderiam perturbar a ordem pública, afetar o bem-estar dos residentes e dar origem a numerosas queixas coletivas. Reconhece também que a aplicação de uma solução poderia perturbar temporariamente o emprego, a escolaridade e a saúde das famílias, mesmo que, ao longo do tempo, a política melhorasse as condições de vida.

A proposta mantém expressamente os efeitos das conclusões das inspeções, das decisões judiciais e das decisões de execução já existentes. A autorização para um edifício não autorizado, ou parte dele, permanecer seria considerada uma medida para corrigir as consequências da infração, não uma declaração de que a construção original era legal.

Os próximos passos decisivos são as avaliações técnicas, as decisões sobre as categorias dos edifícios e uma eventual aprovação da resolução. Até lá, continuam por resolver o número de famílias que terão de ser realojadas, o total a pagar pelos promotores e o calendário para a emissão dos certificados.

Pontos principais

• Os 12 projetos incluem 24 943 apartamentos, face aos 6 759 aprovados, um excesso de 18 184.
• A proposta prevê três categorias: edifícios que podem permanecer, os que podem permanecer sob condições e os que têm de ser demolidos.
• Alguns residentes poderão ter de sair mesmo que o edifício, no seu conjunto, seja autorizado a permanecer.
• Os promotores suportariam os custos de regularização, as despesas de realojamento e as obrigações estipuladas relativas à construção e ao terreno.
• Os compradores elegíveis poderiam pedir os certificados diretamente se os promotores cumprissem as obrigações financeiras, mas não entregassem a documentação.
• O HH Linh Đàm tem aproximadamente 9 000 apartamentos e 40 000 residentes, mas a sua classificação definitiva continua por decidir.
• A proposta não anularia as conclusões das inspeções, as decisões judiciais nem as decisões de execução existentes.