Hanói aprova requalificação da zona do lago Hoan Kiem por 22,229 biliões de VND, com quatro pisos comerciais subterrâneos

Uma nova praça pública sobre quatro pisos comerciais

O Conselho Popular de Hanói aprovou, a 28 de outubro de 2026, uma requalificação preliminar da zona do lago Hoan Kiem, no valor de 22,229 biliões de VND, escolhendo uma empresa do grupo Sun Group para construir um complexo comercial subterrâneo e realizar obras públicas e melhorias paisagísticas. A cidade prevê concluir todo o projeto em 2029.

O complexo comercial teria quatro pisos subterrâneos, com uma área total de 82 608 metros quadrados, sob parques e praças a leste e a norte do lago. À superfície, a cidade pretende criar um grande espaço público que ligue o lago Hoan Kiem à Praça da Revolução de Agosto, à Ópera de Hanói, ao Museu Nacional de História do Vietname e às zonas próximas.

O projeto abrange os bairros de Hoan Kiem e Cua Nam. Os seus três componentes combinam a libertação de terrenos, financiada pela cidade, o investimento privado direto nas lojas subterrâneas e edifícios públicos e obras paisagísticas realizados ao abrigo de um contrato de construção-transferência.

A libertação de terrenos representa a maior despesa, com 9,924 biliões de VND, ou cerca de 44,6% do total. O centro comercial subterrâneo representa 4,611 biliões de VND, enquanto as obras públicas e as melhorias paisagísticas representam 7,694 biliões de VND. Estes valores colocam as indemnizações, a relocalização e a utilização de terrenos públicos no centro do plano financeiro.

O vice-presidente do Comité Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, afirmou que a dimensão do investimento e as estimativas de custos seriam ajustadas através do planeamento pormenorizado e da preparação dos componentes individuais do projeto. O escrutínio do Conselho incidiu também na proteção do lago e do Templo Ngoc Son, na gestão das obras subterrâneas e na garantia de habitação adequada para os residentes afetados pela libertação dos terrenos.

O que será realizado nos três componentes

O Comité Popular do bairro de Hoan Kiem será responsável pelo componente autónomo de libertação dos terrenos, utilizando o orçamento municipal. As suas responsabilidades incluirão preparar os terrenos para a requalificação mais ampla, ficando as despesas com indemnizações, apoios, realojamento e alojamento temporário sujeitas a uma análise mais aprofundada.

A Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company, empresa do grupo Sun Group, foi escolhida para os outros dois componentes. Investirá diretamente no centro comercial subterrâneo e realizará o componente de obras públicas e paisagismo através de uma parceria público-privada, conhecida como PPP.

O centro subterrâneo está previsto para o lote B2.5, no parque e praça a leste do lago, e para o lote B1.3, a norte. A área indicada corresponde à soma dos quatro pisos. À medida que o projeto avançar, será necessário definir claramente os limites entre os percursos públicos, as instalações de transporte e as zonas comerciais.

O terceiro componente inclui três grupos de despesas: 3,518 biliões de VND para novas construções na zona da sede do Comité Popular municipal, 268 mil milhões de VND para a renovação da sede do Conselho Popular e 3,908 biliões de VND para melhorias a sudeste do lago. O Comité Popular gere a administração da cidade, enquanto o Conselho Popular é o órgão representativo municipal que aprovou a política de investimento.

Qual é a área de terrenos envolvida?

Hanói está a estudar uma área de planeamento de 66,82 hectares, com uma área de utilização proposta para o projeto de 30,82 hectares. Os lotes B1.6 e B4.13-HH1 foram excluídos, por estarem a ser tratados no âmbito de projetos separados.

A proposta do Comité Popular descreve o componente de libertação de terrenos como abrangendo 30,82 hectares. Na explicação de Tuan, esse valor corresponde à área de utilização proposta para o projeto dentro da área de estudo mais ampla. O planeamento pormenorizado definirá os limites da aquisição e os imóveis afetados.

Para os residentes e as empresas, as questões práticas são as indemnizações, as condições de mudança e o acesso durante a requalificação. A Comissão dos Assuntos Urbanos do Conselho pediu que as políticas de indemnização e realojamento fossem aplicadas de forma pública e transparente, garantindo condições de vida iguais ou melhores do que as atuais. Pediu também medidas para proteger os meios de subsistência dos trabalhadores das entidades e organizações afetadas.

Como o investidor financiará as obras

O centro comercial subterrâneo exige que o investidor disponibilize pelo menos 20% dos 4,611 biliões de VND do custo através de capitais próprios, ou seja, cerca de 922 mil milhões de VND. Os restantes 3,689 biliões de VND seriam obtidos através de outras fontes de financiamento legalmente permitidas.

Os capitais próprios correspondem ao dinheiro que o investidor compromete a partir dos seus próprios recursos. O restante financiamento pode incluir empréstimos ou outros mecanismos permitidos, que a empresa terá de garantir para realizar as obras.

O componente de obras públicas e paisagismo, no valor de 7,694 biliões de VND, tem uma estrutura diferente. O investidor terá de disponibilizar pelo menos 15% em capitais próprios, cerca de 1,154 biliões de VND, podendo angariar até 85%, ou 6,540 biliões de VND, através de outras fontes legais.

Um contrato de construção-transferência significa que um investidor privado organiza o financiamento e constrói as obras públicas acordadas, transferindo-as depois para o Estado em troca de um pagamento previsto no contrato. Hanói propõe pagar através de uma combinação de ativos fundiários, fundos municipais e receitas associadas ao empreendimento subterrâneo. Outra opção é utilizar receitas orçamentais geradas por leilões de direitos de utilização de terrenos e de ativos públicos.

A cidade estima que o arrendamento do espaço subterrâneo possa gerar 1,604 biliões de VND para o orçamento municipal, ajudando a pagar o terceiro componente. Os delegados pediram uma separação clara entre as instalações subterrâneas públicas, como percursos e estacionamento, e o espaço comercial explorado pela empresa, para que os encargos e as responsabilidades possam ser calculados com rigor.

Propõem-se seis terrenos para pagamento

Hanói identificou seis possíveis terrenos para pagamento ao abrigo do contrato de construção-transferência, abrangendo um total de 7,31 hectares e com um valor preliminar de 4,878 biliões de VND. A cidade poderá permitir que o investidor desenvolva projetos nos terrenos designados ou leiloar direitos de utilização dos terrenos e utilizar as receitas para efetuar o pagamento.

Os terrenos propostos vão de pequenas propriedades centrais a um local de maior dimensão em Dong Anh:

• Rua Trang Tien: 0,77 hectares nos lotes de planeamento B4.5-TM1, B4.5-TM2 e B4.5-TM3.
• Ambos os lados da estação de correios de Hanói: 0,52 hectares nos lotes B4.3-TM1 e B4.3-TM2.
• Rua Tang Bat Ho, n.os 1-3: 2,29 hectares.
• Rua Le Thanh Tong, n.º 5: 0,34 hectares.
• Rua Hai Ba Trung, n.º 15: 0,09 hectares.
• Aldeia de Mai Lam, comuna de Dong Anh: 3,30 hectares.

A Comissão dos Assuntos Urbanos pediu esclarecimentos sobre o número, a área, o valor e o enquadramento legal no planeamento dos terrenos destinados ao pagamento, em particular os de Trang Tien e junto à estação de correios. Pediu também que se verificasse se havia sobreposição com projetos públicos aprovados e com linhas ou estações de metro previstas.

Porque é importante avaliar os terrenos para o orçamento

O valor proposto para os terrenos, de 4,878 biliões de VND, equivale a cerca de 63,4% do componente de construção-transferência, no valor de 7,694 biliões de VND. Somando os 1,604 biliões de VND previstos em rendas do espaço subterrâneo, obtém-se um total de 6,482 biliões de VND, cerca de 84,2% do custo preliminar desse componente.

Estas estimativas iniciais deixam 1,212 biliões de VND por cobrir através dos mecanismos de pagamento mais amplos, antes de quaisquer revisões dos custos de construção, dos valores dos terrenos ou dos cálculos das rendas. O contrato definitivo e as decisões orçamentais determinarão como serão financiados e calendarizados os pagamentos.

Os delegados do Conselho pediram à cidade que se preparasse para alterações no mercado imobiliário e garantisse a equivalência de valor entre as obras públicas realizadas e o pagamento efetuado. Uma queda nas receitas fundiárias ou um atraso na sua concretização tornaria especialmente importante o calendário das restantes fontes de financiamento.

Hanói solicitou a participação da Auditoria do Estado desde a fase de execução, para analisar a estimativa do investimento e os custos. O Conselho exigiu também salvaguardas contra o desperdício e a perda de fundos de investimento. Os ativos públicos transferidos para o Estado e os que forem mantidos para exploração comercial terão de ter regimes de propriedade e gestão separados, ajudando a evitar que a mesma despesa seja contabilizada duas vezes.

Proteger o lago durante as escavações

O delegado do Conselho Vu Gia Luyen pediu estudos geológicos, hidrogeológicos e arqueológicos pormenorizados antes do início de obras subterrâneas junto a locais patrimoniais. Propôs ainda a utilização da modelação da informação da construção, ou BIM, para ajudar a avaliar as opções de construção e gerir os riscos desde a fase de conceção.

BIM é um modelo digital partilhado que contém informação sobre um edifício e os seus sistemas. Neste projeto, poderá ajudar os projetistas a coordenar as escavações, as estruturas, as tubagens e as instalações próximas antes do início das obras.

Os delegados pediram também avaliações de impacto ambiental, monitorização automática dos níveis das águas subterrâneas e da qualidade da água do lago, bem como a publicação dos resultados da monitorização. Foi proposta a criação de um conselho científico consultivo independente para apoiar a conceção e a construção.

Tuan concordou com os pedidos relativos à geologia, à arqueologia e ao BIM, e salientou que a superfície do lago Hoan Kiem e o Templo Ngoc Son devem ser rigorosamente protegidos. Para os engenheiros, o desafio é desenvolver o espaço subterrâneo tendo em conta as águas subterrâneas, as fundações envolventes e as estruturas históricas sensíveis.

Acesso público, transportes e dimensão do empreendimento

Pham Tuan Long, delegado do Conselho municipal, pediu limites claros entre os percursos de transporte subterrâneos, os passeios e o estacionamento financiados com fundos públicos, e as instalações comerciais exploradas pelo investidor. Pediu também ligações coordenadas ao metro, ao estacionamento subterrâneo e aos edifícios à superfície.

A proteção contra incêndios, a evacuação e as normas de segurança urbana farão parte deste trabalho. Um complexo comercial com quatro pisos subterrâneos exige percursos que permitam às pessoas deslocarem-se entre pisos e alcançarem locais seguros, bem como ligações compatíveis com a rede de transportes envolvente.

Tran Hop Dung, presidente da Comissão dos Assuntos Urbanos do Conselho, pediu uma avaliação mais ampla da quantidade de atividade que a zona do lago pode comportar. A análise deverá ter em conta a área de construção à superfície e no subsolo, a altura e o volume dos edifícios, o número de pessoas e veículos, as necessidades de infraestruturas e os efeitos sobre os residentes e o património.

A comissão recomendou limitar a construção de novos edifícios de grande dimensão, reduzir a pressão comercial no centro histórico e ponderar a possibilidade de transferir algumas funções para novos centros de desenvolvimento. Pediu também que as novas construções fossem comparadas com opções de renovação, reutilização ou relocalização.

Luyen pediu separadamente uma revisão da dimensão prevista para a sede municipal, à medida que Hanói digitaliza os serviços e simplifica a administração. Em conjunto, estes pedidos tornam a quantidade de espaço necessária e a sua localização questões centrais para a próxima fase do planeamento.

Consulta, opções de projeto e meta para 2029

O arquiteto Ho Thieu Tri preparou os ajustamentos propostos ao plano de subdivisão H1-1B e a parte do H1-1C, à escala de 1:2 000. A consulta pública decorreu de 7 a 26 de setembro de 2026, tendo 92% das respostas manifestado apoio. O departamento de construção de Hanói afirmou que os projetos arquitetónicos continuariam a ser desenvolvidos através de investigação, avaliação e aprovação.

Os principais marcos são:

• 7-26 de setembro de 2026: consulta pública sobre os ajustamentos propostos ao plano.
• 27 de outubro de 2026: o Comité Popular apresentou a Proposta n.º 435/TTr-UBND, solicitando a aprovação da política de investimento e do investidor.
• 28 de outubro de 2026: o Conselho Popular aprovou a política de investimento e o investidor.
• 2029: data prevista para a conclusão de toda a requalificação.

A proposta invoca a Lei da Capital n.º 02/2026/QH16 e a Resolução do Conselho n.º 45/2026/NQ-HDND, de 15 de junho de 2026, relativa a decisões de investimento, à seleção de investidores e empreiteiros em regime especial e a projetos que exigem execução imediata. A cidade enquadra também o projeto na visão de planeamento da capital para os próximos 100 anos e na Resolução n.º 02-NQ/TW do Politburo, de 17 de março de 2026.

Hanói terá agora de concluir a preparação, a avaliação e a aprovação do planeamento, alinhando os limites do projeto, as funções dos terrenos, os limites arquitetónicos e as infraestruturas técnicas. O investidor e as entidades competentes terão de preparar estudos de viabilidade para aprovação ao abrigo da legislação das PPP e de outras leis aplicáveis.

Estão previstos concursos de arquitetura e novas consultas públicas para obras específicas. Os projetos pormenorizados, os custos definitivos, os terrenos destinados ao pagamento e os mecanismos de construção continuam sujeitos às próximas aprovações. O calendário depende, por isso, de um avanço coordenado na libertação dos terrenos, no financiamento, na proteção do património e nas próprias obras.

Principais pontos

• Hanói aprovou uma requalificação preliminar da zona do lago Hoan Kiem, no valor de 22,229 biliões de VND, com conclusão prevista para 2029.
• Uma empresa do grupo Sun Group realizará um centro comercial subterrâneo e o componente de obras públicas e paisagismo.
• O complexo comercial está previsto para ter quatro pisos subterrâneos e uma área de construção de 82 608 metros quadrados.
• A libertação dos terrenos financiada pela cidade representa 9,924 biliões de VND, cerca de 44,6% do total.
• Propõem-se seis terrenos, abrangendo 7,31 hectares, como parte do pagamento das obras de construção-transferência.
• O planeamento seguinte terá de definir os projetos pormenorizados, os limites da aquisição, os mecanismos de financiamento e as salvaguardas para os residentes, o lago e o património próximo.