Cidade de Ho Chi Minh procura terrenos para 181 257 habitações sociais enquanto acelera aposta no arrendamento

Uma meta habitacional que depende da identificação de terrenos adequados

A Cidade de Ho Chi Minh planeia construir 181 257 habitações sociais e para arrendamento entre 2026 e 2030, incluindo 52 000 casas para arrendar, enquanto procura transformar zonas industriais, terrenos públicos e apartamentos desocupados em habitação a preços acessíveis para os trabalhadores.

A Resolução n.º 303/NQ-CP do Governo, datada de 30 de setembro de 2026, atribui à cidade 129 257 habitações para venda ou aquisição através de um regime de arrendamento com opção de compra, além das destinadas ao arrendamento. Este regime permite aos residentes pagar ao longo do tempo até se tornarem proprietários. A parcela destinada ao arrendamento representa cerca de 29% do total, oferecendo às famílias uma opção que exige menos dinheiro à partida do que a compra.

O Departamento da Construção apresentou as metas anuais numa sessão informativa a 8 de outubro. A construção terá de aumentar de 9 000 habitações em 2026 para 57 657 em 2027, antes de estabilizar nas 38 200 por ano, entre 2028 e 2030. O salto previsto para o próximo ano é mais de seis vezes superior à meta de 2026.

Os terrenos são fundamentais para essa expansão. Após a fusão com Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau, a cidade alargada identificou 191 projetos e parcelas, num total de cerca de 740 hectares, para habitação social. Está prevista a afetação de mais 1 000 hectares no âmbito do planeamento até 2040, elevando a potencial oferta total de terrenos para cerca de 1 740 hectares.

A prioridade imediata é preparar os terrenos para a construção através de alterações ao planeamento, indemnizações, desocupação e autorizações de investimento. Estas etapas determinam quando uma quota de habitação se transforma num projeto de construção e quando as famílias podem efetivamente mudar-se.

O que está concluído e o que se segue?

O Departamento da Construção afirma que, desde o início de 2026, foram concluídos e postos em uso três projetos, com um total de 2 283 habitações. Incluem 580 habitações em Thanh Tan, 750 na zona habitacional das Forças Armadas da Polícia Popular, na Rua 20/2 Nguyen Van Qua, no bairro de Dong Hung Thuan, e 953 em Vinh Loc B.

Em toda a cidade, estão em construção 25 projetos, com cerca de 22 900 habitações. Outros 13 projetos, com aproximadamente 14 000 habitações, iniciaram recentemente as obras. O total em construção inclui projetos em diferentes fases, pelo que as habitações serão entregues ao longo do tempo.

O departamento prevê que 13 projetos disponibilizem cerca de 9 000 habitações concluídas durante 2026. Um levantamento da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), com base em informações municipais, apresenta uma previsão mais específica de 9 402 habitações nesses 13 projetos, face à meta atribuída de 9 000.

Prevê-se que outros 17 projetos, com cerca de 18 000 habitações, concluam as fundações e cheguem à fase em que poderá ser avaliada a sua elegibilidade para registo ou lançamento no mercado. As famílias interessadas nesses projetos terão ainda de esperar pela continuação das obras.

O programa é agora condicionado por vários prazos:

• 2026: Concluir 9 000 habitações, incluindo 2 000 para arrendamento.
• Quarto trimestre de 2026: Iniciar a construção de seis projetos propostos, com cerca de 84 000 habitações, segundo o levantamento da HoREA.
• 2027: Entregar 57 657 habitações, incluindo 5 000 para arrendamento.
• 2028 a 2030: Entregar 38 200 habitações por ano, incluindo 15 000 para arrendamento anualmente.

Uma atualização separada sobre o desenvolvimento referiu cerca de 40 000 habitações cuja construção deverá começar antes do final de 2026, além da aprovação do investimento num projeto com aproximadamente 37 000 habitações. Não foi especificada a relação entre essa atualização e os seis projetos que totalizam 84 000 habitações.

Onde a cidade procura terrenos

Os terrenos identificados para habitação social na cidade alargada distribuem-se pelas três antigas áreas administrativas. A antiga Cidade de Ho Chi Minh representa 100 projetos ou parcelas, num total de 412,5 hectares. A antiga província de Binh Duong contribui com 59, que abrangem 184,09 hectares, enquanto a antiga província de Ba Ria - Vung Tau contribui com 32, num total de 143,61 hectares.

Em conjunto, as duas antigas províncias contribuem com cerca de 328 hectares, ou aproximadamente 44% do total identificado. A fusão alarga, assim, as zonas onde é possível desenvolver habitação, aumentando também a necessidade de ligar as casas aos empregos e serviços numa área urbana de maiores dimensões.

O Comité Popular instruiu o Departamento de Planeamento e Arquitetura a preparar um plano para utilizar os recursos fundiários existentes. O trabalho inclui uma análise dos terrenos diretamente geridos pelo Estado e a avaliação de alterações em zonas industriais, instalações de produção e fábricas que estejam a ser utilizadas de forma ineficiente.

Os 1 000 hectares adicionais previstos até 2040 dão à cidade um horizonte de planeamento mais longo do que o programa de construção de habitação, que termina em 2030. A estimativa mais abrangente de 1 740 hectares também exclui terrenos potenciais nas zonas de desenvolvimento económico das antigas províncias de Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau.

Para os promotores, a questão prática é saber se uma parcela tem a classificação urbanística adequada, se as indemnizações foram concluídas e se foi autorizada a utilização residencial. A Federação do Trabalho identifica a disponibilidade de terrenos prontos para desenvolvimento e os procedimentos de investimento como dois dos maiores obstáculos à habitação para trabalhadores.

Uma zona industrial prepara-se para dar lugar a habitação

A conversão planeada da zona industrial alargada de Le Minh Xuan mostra como a cidade pretende disponibilizar terrenos. A área, com 109,91 hectares, situa-se nas comunas de Tan Nhut e Binh Loi, no antigo distrito de Binh Chanh, a cerca de 15 quilómetros do centro da cidade.

A cidade planeia alterar a sua classificação de zona de produção industrial e armazenagem para uso residencial. A Khang Phuc Housing Investment and Trading Company é a atual investidora. Em 2016, foi aprovado um plano detalhado para um projeto industrial que deveria criar cerca de 10 000 postos de trabalho, estando ainda em conclusão as infraestruturas.

A conversão inclui várias etapas com prazos definidos:

• Até ao final de outubro: Concluir a análise da proposta de alteração do uso do solo.
• Até 22 de novembro: Concluir o planeamento de loteamento à escala de 1:2 000, após a aprovação do plano geral da cidade.
• Durante novembro: Concluir os procedimentos para terminar o projeto anterior, incluindo as obrigações financeiras da investidora.
• Até 15 de dezembro: Concluir a aprovação da política de investimento para o projeto habitacional.
• No início do ano seguinte: Avançar com as alterações ao planeamento detalhado, a conversão do terreno, a avaliação de viabilidade e a autorização para construir infraestruturas.

O planeamento de loteamento define a distribuição dos usos, estradas e infraestruturas numa área. O planeamento mais detalhado especifica depois a forma como os edifícios e equipamentos individuais se integram nessa organização. Ambas as fases influenciam a quantidade de habitação que o terreno pode acolher.

A conversão ocorre numa altura em que a cidade alargada conta com 105 zonas industriais e de transformação para exportação, que abrangem mais de 50 000 hectares. Sessenta e seis foram criadas e estão em funcionamento, com uma taxa de ocupação de cerca de 80%. O planeamento da cidade prevê a expansão industrial para as zonas periféricas, à medida que o núcleo urbano enfrenta limitações de terrenos e infraestruturas.

Um projeto mais pequeno ultrapassa um obstáculo antigo

No bairro de Phuoc Long, a atribuição de um terreno abriu caminho à continuação do projeto de habitação social Nam Ly, após atrasos relacionados com os procedimentos fundiários. A cidade atribuiu cerca de 4 820 metros quadrados à Thao Dien Real Estate Company, por um período de 50 anos.

A atribuição inclui 2 940 metros quadrados de terreno residencial urbano, isentos de taxas de utilização do solo, e cerca de 1 878 metros quadrados destinados a equipamentos públicos. A promotora terá de construir as infraestruturas aprovadas, as estradas, o parque e a zona paisagística junto ao rio, transferindo depois os equipamentos públicos e terrenos relevantes para a gestão do Estado.

O projeto Nam Ly prevê 291 apartamentos num edifício com 26 pisos e uma cave, na Rua Do Xuan Hop, perto da via ribeirinha de Rach Chiec. O terreno foi atribuído sem leilão dos direitos de uso do solo nem concurso competitivo para selecionar uma investidora.

O projeto ilustra a importância dos avanços administrativos, mesmo à escala modesta. As suas 291 habitações representam uma pequena parcela da meta da cidade, mas a decisão sobre o terreno permite que um empreendimento atrasado avance para as etapas seguintes.

Quem vai construir as habitações para arrendamento?

A maior parte das habitações previstas no programa de arrendamento deverá ser entregue nos últimos três anos. Apenas 7 000 das 52 000 casas para arrendar estão previstas para 2026 e 2027 em conjunto, restando 45 000, cerca de 87%, para o período entre 2028 e 2030.

Foi atribuída ao Fundo de Desenvolvimento Habitacional uma meta de 25 000 habitações para arrendamento. A Federação do Trabalho está a trabalhar para disponibilizar cerca de 10 000 casas para arrendar ao abrigo de um programa de investimento sindical. A autoridade responsável pelas zonas de transformação para exportação e pelos parques industriais está a preparar um plano para 10 000 unidades de alojamento para trabalhadores.

A Federação do Trabalho propôs também converter 953 apartamentos de realojamento desocupados em Vinh Loc B em casas para arrendar a trabalhadores. Os apartamentos constam da oferta habitacional concluída; a sua disponibilização ao abrigo do regime de arrendamento proposto depende de uma decisão adicional sobre a sua utilização.

Os acordos entre a federação e nove empresas preveem cerca de 128 000 habitações até 2030. O andamento varia: prevê-se que o projeto Hoa Sen An Ha, com 1 853 apartamentos, na comuna de Tan Vinh Loc, comece no quarto trimestre de 2026; alguns dos outros projetos deverão arrancar em 2027, enquanto outros ainda precisam de terrenos adequados.

A federação está a desenvolver uma parceria que liga sindicatos, promotores imobiliários e empregadores. Os sindicatos recolheriam informações sobre a procura, os promotores construiriam habitação e os empregadores ajudariam a confirmar as necessidades dos trabalhadores e a ponderar formas de apoio. Assim, o planeamento dos projetos fica mais ligado às pessoas que deverão viver nessas habitações.

Porque é que os trabalhadores precisam de mais do que preços de compra mais baixos

Tran Thanh Thao, vice-chefe de gabinete da Federação do Trabalho da cidade, descreveu os resultados preliminares de um inquérito que identificou 3 181 membros sindicais à procura de casas para arrendar e 30 339 interessados em comprar habitação social. Noutras descrições da federação, o segundo grupo inclui também pessoas interessadas no regime de arrendamento com opção de compra.

Antes da fusão, a antiga cidade tinha mais de 60 470 conjuntos habitacionais para arrendamento, com mais de 560 000 quartos e alojamento para mais de 1,4 milhões de pessoas, segundo números compilados pela HoREA. As condições variam, nomeadamente quanto à ventilação, ao espaço habitacional, às infraestruturas e à segurança contra incêndios.

Nguyen Thi Sinh, uma trabalhadora têxtil que se mudou de Hai Phong para a Cidade de Ho Chi Minh há duas décadas, contou que fazia trabalho adicional para poupar, enquanto o marido também procurava turnos extra. Ao explicar como complementava o rendimento da fábrica, disse:

Além do salário habitual e do pagamento das horas extraordinárias, levo roupa para casa para fazer arranjos.

A família de Sinh tinha arrendado a mesma casa durante mais de uma década, pagando 2,5 milhões de VND por mês. Quando o senhorio a reclamou para familiares, o alojamento equivalente noutras zonas custava cerca de 3,5 a 4 milhões de VND. Sinh e o marido decidiram regressar à sua terra natal.

Para as famílias que têm de gerir despesas com alimentação, cuidados infantis, transportes e escola, o pagamento mensal da habitação é decisivo. Uma casa para arrendar perto do trabalho pode responder a uma necessidade imediata, mesmo quando a família não consegue juntar poupanças suficientes para comprar.

Os promotores de habitação para arrendamento enfrentam falta de financiamento

Nguyen Ninh, diretor da Kien Ninh Investment and Construction Company, afirma que as habitações construídas para venda permitem recuperar o investimento em dois ou três anos, enquanto os projetos de arrendamento podem exigir 15 a 20 anos. As taxas anuais de 9% a 11% dos empréstimos comerciais tornam difícil aos promotores privados financiar uma espera tão longa.

Uma proposta de resolução do conselho municipal prevê aumentar de 200 mil milhões para 300 mil milhões de VND por projeto o montante de capital elegível para apoio à taxa de juro através da Ho Chi Minh City State Financial Investment Company, conhecida como HFIC. Prevê também alargar o período máximo de apoio de sete para 10 anos e incluir a habitação para arrendamento nas categorias abrangidas.

Os números nacionais de crédito compilados pela HoREA revelam um desfasamento semelhante entre os montantes comprometidos e os que chegam aos projetos e compradores. Até 31 de agosto de 2026, os bancos tinham comprometido cerca de 50,3 biliões de VND ao abrigo de um programa de crédito à habitação social alargado para mais de 153 biliões de VND. Os desembolsos tinham atingido cerca de 17,5 biliões de VND, ou 11,44% do programa.

Cerca de 15 biliões de VND desse montante foram desembolsados a promotores e 2,5 biliões a compradores. Desde 1 de julho, as taxas do programa eram de 7% ao ano para os promotores e 6,5% para os compradores, mais 0,9 e 0,6 pontos percentuais, respetivamente, do que no primeiro semestre de 2026. Foi indicada uma taxa anual de 5,4% para um programa de habitação separado do Banco do Vietname para as Políticas Sociais.

A nível nacional, havia 947 projetos de habitação social, com 910 933 habitações, em diferentes fases: concluídos, em construção ou sujeitos a aprovação do investimento. Destes, 363 projetos, com 216 626 habitações, estavam concluídos. As entregas de habitação para arrendamento totalizavam 8 314 casas, face a uma meta nacional de 17 176 para 2026.

Acelerar as aprovações exige ligar a habitação ao quotidiano

Pham Quoc Huy, vice-diretor da Divisão de Infraestruturas Técnicas do Departamento da Construção, afirma que os incentivos existentes são insuficientes para atrair o investimento necessário. O departamento está a analisar terrenos públicos e a preparar mecanismos para selecionar investidores e apoiar o desenvolvimento.

Os procedimentos de aprovação e designação de investidores podem ser reduzidos para 37 dias quando os direitos de uso do solo já estão garantidos, ou para 52 dias nos terrenos diretamente geridos pelo Estado. A Federação do Trabalho defende também o tratamento prioritário dos processos, a coordenação entre departamentos e a divulgação pública de informações sobre os pedidos.

O planeamento dos transportes faz parte do mesmo esforço habitacional. Tran Quang Lam, diretor do Departamento da Construção, identificou a habitação, o congestionamento, as inundações e a poluição como problemas que exigem um investimento coordenado. A habitação social deverá estar ligada às linhas de metro, às vias circulares, às autoestradas e às estradas nacionais.

A cidade tem como meta construir cerca de 255 quilómetros de metro até 2030. Uma proposta de mais longo prazo prevê 28 linhas, com aproximadamente 1 500 quilómetros, e que os transportes públicos respondam a 55% a 60% das deslocações até 2050. O planeamento em torno das estações pretende que os residentes fiquem a cerca de 10 minutos a pé dos serviços ferroviários.

A abertura da primeira linha de metro, em dezembro de 2024, disponibilizou um percurso de 19,7 quilómetros entre Ben Thanh e Suoi Tien. O prolongamento dessa rede até novas zonas habitacionais daria a mais residentes uma alternativa às longas deslocações por estrada.

Para os trabalhadores, a localização afeta o custo real de uma casa. A renda, os transportes e o tempo gasto nas deslocações saem todos do mesmo orçamento familiar. O desafio da cidade vai, por isso, além do número de apartamentos: importa saber se as novas casas dão acesso prático a locais de trabalho, escolas, cuidados de saúde e transportes.

Principais pontos

• A Cidade de Ho Chi Minh tem a meta de 181 257 habitações sociais e para arrendamento entre 2026 e 2030, incluindo 52 000 para arrendar.
• A cidade identificou cerca de 740 hectares distribuídos por 191 projetos e parcelas, prevendo mais 1 000 hectares no planeamento até 2040.
• Em 2026 foram concluídos três projetos, com 2 283 habitações; cerca de 22 900 estão em construção.
• A meta de entrega para 2027 é de 57 657 habitações, mais de seis vezes a meta de 2026.
• Entre as soluções propostas estão a conversão de terrenos industriais, a reutilização de 953 apartamentos em Vinh Loc B e o prolongamento do apoio financeiro aos promotores.
• As aprovações fundiárias, o financiamento e o acesso a empregos e transportes determinarão a rapidez com que os trabalhadores conseguem obter habitação adequada.