Cidade de Ho Chi Minh aprova projeto habitacional de 191,61 hectares com quase 30 000 habitações sociais

Um novo bairro de habitação, escolas e serviços em Ba Diem

A cidade de Ho Chi Minh aprovou um empreendimento habitacional na comuna de Ba Diem, com cerca de 37 620 habitações, incluindo 29 964 unidades de habitação social, e um investimento preliminar superior a 64,053 biliões de dongues. A Decisão n.º 6749/QD-UBND, datada de 12 de outubro de 2026, atribui à Delta Joint Stock Company o desenvolvimento do terreno de 191,61 hectares no antigo distrito de Hoc Mon, estando previsto que o projeto na sua totalidade se prolongue até ao final de 2030.

O Departamento de Construção da cidade prevê que as obras comecem em dezembro de 2026 e pretende concluir a componente de habitação social em 2028. O empreendimento combina apartamentos com escolas, um hospital, lojas, parques, estradas e outros serviços, constituindo um bairro urbano planeado e não apenas um conjunto de torres residenciais.

Os números do plano detalhado apontam para uma população prevista de 67 645 pessoas; os números de planeamento anteriores indicavam 67 465. Seja qual for o valor, o projeto terá de acolher mais de 67 000 residentes, o que torna a prestação de serviços públicos uma componente central das obras.

Ba Diem poderá representar uma parcela substancial da oferta de habitação acessível prevista para a cidade. As 26 004 unidades de habitação social e as 3 960 unidades de arrendamento social correspondem, em conjunto, a cerca de 16,5% da meta da cidade de Ho Chi Minh de 181 257 habitações sociais e para arrendamento entre 2026 e 2030. Esta comparação considera, em ambos os casos, habitações planeadas, cuja entrega depende da construção e das aprovações necessárias.

Como se distribuem as 37 620 habitações

O plano habitacional divide o empreendimento em três categorias: 7 656 habitações comerciais, 26 004 habitações sociais e 3 960 habitações sociais destinadas a arrendamento. A habitação social representa quase quatro quintos do total previsto quando se somam as duas categorias sociais.

A habitação social é desenvolvida ao abrigo de regras destinadas a servir agregados familiares elegíveis, com preços ou rendas regulados. As habitações comerciais seguem um regime de venda diferente. Assim, quem pretenda obter uma habitação social terá de cumprir os requisitos de elegibilidade aplicáveis, em vez de simplesmente escolher um apartamento e pagar um sinal.

A Delta tem de respeitar as condições legais que regem as vendas, os arrendamentos e a aquisição em regime de arrendamento com opção de compra. Este regime permite que um agregado familiar faça pagamentos ao abrigo de um acordo que pode conduzir à aquisição da propriedade, ao passo que um arrendamento comum proporciona alojamento sem transferência da propriedade.

O plano empresarial anterior para Ba Diem era ligeiramente diferente. Em junho de 2026, a Vingroup anunciou cerca de 4 500 apartamentos para arrendamento, abrangendo aproximadamente 146 000 metros quadrados de área residencial. A atual discriminação detalhada da habitação prevê 3 960 unidades de arrendamento social, menos 540 do que no anúncio anterior.

Os preços dos apartamentos, as rendas, as datas de candidatura e a distribuição das habitações pelos grupos elegíveis ainda não foram anunciados. Esses pormenores determinarão como os agregados familiares poderão aceder ao projeto quando este chegar à fase legalmente exigida para vendas ou arrendamentos.

O que significam os limites de altura dos edifícios

O plano detalhado prevê 43 edifícios residenciais, com um máximo de 30 pisos e uma altura máxima de 150 metros. Estabelece também uma taxa máxima de ocupação do solo de 40% e um índice de utilização do solo de 8,5. Os valores de zonamento mais abrangentes permitiam edifícios residenciais até 35 pisos e um índice de utilização do solo até 10.

A taxa de ocupação do solo mede a parcela de um terreno que pode ser ocupada pela implantação dos edifícios. Um máximo de 40% deixa o restante terreno disponível para outros usos, de acordo com a implantação aprovada. O índice de utilização do solo compara a área total de construção de todos os pisos com a área do terreno em causa.

O terreno destinado a habitação abrange cerca de 37,76 hectares, ou aproximadamente 19,7% dos 191,61 hectares do empreendimento. Grande parte da área restante destina-se a serviços, transportes, educação, espaços verdes e água. Por isso, a vasta área do projeto não pode ser convertida diretamente em área de apartamentos.

Porque é que o anel rodoviário 3 não está incluído na área do projeto

O anel rodoviário 3 atravessa a área de planeamento mais ampla, mas o terreno destinado à estrada está excluído do projeto habitacional da Delta. A área de planeamento abrange cerca de 200,21 hectares, incluindo aproximadamente 8,6 hectares para a estrada. Subtraindo esse terreno, obtém-se a implantação de 191,61 hectares do projeto habitacional.

A área inicial de estudo era ainda maior, com cerca de 205,21 hectares. Estes valores correspondem a limites diferentes: a área estudada, a área abrangida pelo plano e o terreno incluído no investimento habitacional. Distinguir esses limites explica por que motivo as descrições do empreendimento variam entre quase 192 hectares e mais de 200 hectares.

O terreno é delimitado a oeste pelo canal An Ha e a leste pelo canal Lien Vung. A sul, confina com o Canal 7 e com terrenos destinados à produção industrial, armazéns e usos mistos. Estes cursos de água fazem parte do enquadramento que o plano pretende integrar no novo bairro.

O corredor previsto para o anel rodoviário 3 terá até 74,5 metros de largura na zona. Os principais corredores rodoviários internos estão previstos com larguras de 30, 23, 21 e 19 metros. Estes corredores permitirão as ligações entre habitações, escolas, serviços e a rede de transportes envolvente.

Escolas, cuidados de saúde e espaços abertos fazem parte do plano

A oferta educativa de Ba Diem abrange o ensino pré-escolar, primário, básico e secundário. Os pormenores do planeamento anterior destinavam cerca de 12,64 hectares a equipamentos educativos de bairro e outros 2,75 hectares a uma escola secundária.

O hospital está previsto para um terreno de cerca de 3,5 hectares, com um edifício de até 10 pisos. A sua área corresponde a quase 2% da implantação do projeto. Está também incluído um edifício de estacionamento com até nove pisos, a par de equipamentos culturais e desportivos, mercados e instalações comerciais.

Os terrenos destinados a serviços abrangem cerca de 17,99 hectares. Os números anteriores do planeamento destinavam também mais de 14 hectares aos transportes, quase 14 hectares a espaços verdes nas zonas residenciais e 15,4 hectares a espaços verdes públicos ao serviço da área urbana mais ampla.

A água ocupa cerca de 40,52 hectares, o equivalente a aproximadamente 21% da implantação do projeto habitacional. Cerca de 84 hectares do plano mais abrangente ficam fora das unidades de bairro residencial, sobretudo como superfícies de água e espaços verdes. Estas categorias de planeamento descrevem partes distintas da implantação e devem ser consideradas dentro dos respetivos limites.

A cidade exige que a habitação, as infraestruturas técnicas e as infraestruturas sociais sejam construídas em conjunto. As infraestruturas técnicas incluem sistemas como estradas, drenagem, eletricidade e abastecimento de água. As infraestruturas sociais abrangem equipamentos como escolas e serviços de saúde. Para os futuros residentes, o calendário de construção é, por isso, importante para além da data em que os apartamentos ficam prontos.

Residentes levantaram questões práticas antes da aprovação

A comuna de Ba Diem organizou uma consulta pública sobre o projeto de plano detalhado no número 110 da rua Dang Cong Binh. Participaram residentes do aldeamento de Xuan Thoi Thuong 14, juntamente com autoridades locais, representantes da Delta e a INNO, consultora de planeamento.

Os residentes levantaram questões sobre o calendário das obras, as condições atuais da zona, a implantação proposta, o trânsito, a eletricidade, o abastecimento de água, as comunicações e o tratamento de resíduos sólidos. Representantes da Delta e da INNO responderam antes de prosseguirem os trabalhos nos documentos de planeamento.

A consulta incidiu sobre um plano à escala de 1:500. Nesta escala, um centímetro no desenho representa cinco metros no terreno, permitindo uma visão relativamente detalhada da localização dos edifícios e das infraestruturas. O plano de zonamento mais abrangente usa uma escala de 1:2 000, em que um centímetro representa 20 metros.

A aprovação do zonamento foi identificada como a Decisão n.º 3062/QD-UBND, datada de 12 de junho de 2026; outra descrição do planeamento situa em agosto a aprovação do plano à escala de 1:2 000. Os pormenores da consulta mostram que os residentes estavam a analisar a implantação prática e os serviços antes da aprovação do investimento, emitida em outubro.

A Delta tem de financiar o projeto e regularizar o uso anterior do terreno

A Delta foi fundada em 2007 e tem sede em Ba Diem. A empresa operava anteriormente no setor agrícola em Hoc Mon. A Vinhomes tornou-se a sua empresa-mãe em 2019 e, segundo o relatório anual de 2025, as suas principais atividades eram o investimento imobiliário, a construção e a atividade comercial.

A Vinhomes e empresas relacionadas adquiriram a Delta em julho de 2019 por cerca de 4 biliões de dongues. A Delta é agora responsável pela execução de um empreendimento habitacional em terrenos anteriormente associados à criação de plantas e animais e a uma instalação industrial de abate centralizado de gado.

O projeto anterior cessou atividade em 12 de outubro de 2026. A Delta tem de concluir os procedimentos de liquidação, regularizar as obrigações financeiras e tratar dos direitos de uso do terreno e dos bens nele existentes, em conformidade com a lei.

O investimento preliminar, superior a 64,053 biliões de dongues, foi proposto pelo investidor. O montante será apurado com maior detalhe durante a preparação, avaliação e aprovação do projeto. A Delta tem de manter capital próprio suficiente, demonstrar capacidade financeira e assegurar financiamento adicional através de canais legais.

A cidade proíbe expressamente a empresa de angariar capital ou exercer atividade imobiliária antes de cumprir as condições exigidas. A aprovação impõe, por conseguinte, obrigações financeiras e processuais à Delta antes de as habitações poderem ser colocadas no mercado.

Dezembro de 2026, 2028 e 2030 são as principais datas

A data prevista pelo Departamento de Construção para o início das obras, em dezembro de 2026, deixa um período relativamente curto após a aprovação do investimento, em outubro, para concluir os preparativos necessários. Antes de avançar, a Delta tem de concluir os procedimentos relativos ao planeamento, aos terrenos, ao investimento, à construção, ao ambiente e à prevenção de incêndios.

A meta do departamento de concluir a componente de habitação social em 2028 insere-se no calendário mais abrangente do projeto, que se prolonga até ao final de 2030. A primeira data diz respeito às habitações sociais; a segunda abrange o empreendimento completo.

• Julho de 2019: A Vinhomes e empresas relacionadas adquiriram a Delta por cerca de 4 biliões de dongues.
• Junho de 2026: A Vingroup anunciou um plano para cerca de 4 500 apartamentos para arrendamento em Ba Diem.
• 8 de outubro de 2026: O Departamento de Construção apresentou as metas anuais da cidade para habitação social e para arrendamento.
• 12 de outubro de 2026: A Decisão n.º 6749/QD-UBND aprovou o investimento e designou a Delta como promotora. O projeto agrícola anterior também cessou atividade nesta data.
• Dezembro de 2026: O Departamento de Construção prevê o início das obras.
• 2028: O departamento pretende concluir a componente de habitação social.
• Final de 2030: Termina o período de execução aprovado para o projeto na sua totalidade.

O empreendimento pode beneficiar dos incentivos à habitação social previstos na Lei da Habitação de 2023, na Resolução n.º 201/2025/QH15 da Assembleia Nacional e na regulamentação conexa, desde que cumpra as condições aplicáveis. Os edifícios terão também de ser sujeitos às inspeções de conclusão e aos procedimentos de receção exigidos antes de poderem ser utilizados.

O Departamento de Construção ficará responsável pela orientação, pelas inspeções e pelo acompanhamento do progresso, com relatórios semestrais ao governo da cidade. Os restantes organismos tratarão das respetivas competências em matéria de planeamento, terrenos e ambiente e acompanharão a capacidade financeira do promotor. As autoridades competentes atuarão em caso de infrações, atrasos ou incumprimento das condições.

Ba Diem integra um programa habitacional muito mais vasto da cidade

A Resolução governamental n.º 303 atribui à cidade de Ho Chi Minh a meta de 181 257 habitações sociais e para arrendamento entre 2026 e 2030. A divisão prevista pela cidade é de 129 257 habitações para venda ou aquisição em regime de arrendamento com opção de compra e 52 000 para arrendamento. As habitações para arrendamento representam cerca de 28,7% do total.

Na apresentação de 8 de outubro, o Departamento de Construção fixou metas anuais de 9 000 habitações em 2026, 57 657 em 2027 e 38 200 em cada ano entre 2028 e 2030. Os dois primeiros anos somam 66 657 habitações. Só a meta de 2027 é mais de seis vezes superior ao valor de 2026, o que mostra a forte aceleração prevista na entrega de habitações.

Desde o início de 2026, entraram em utilização três projetos com 2 283 habitações, enquanto 13 projetos, com aproximadamente 14 000 habitações, iniciaram a construção. Em toda a cidade, estão em construção 25 projetos com cerca de 22 900 habitações. Os projetos que começaram recentemente fazem parte deste conjunto mais amplo de obras em curso.

A cidade prevê que 13 projetos, com cerca de 9 000 habitações, fiquem concluídos durante 2026. Espera-se que outros 17 projetos, num total de aproximadamente 18 000 habitações, atinjam a fase de construção necessária para serem considerados para lançamento no mercado, incluindo a conclusão das fundações. A conclusão das obras e a autorização para comercializar as habitações são fases distintas desse processo.

A preparação dos terrenos é outra tarefa importante. A cidade identificou 191 terrenos, que abrangem cerca de 740 hectares: 100 terrenos, num total de 412,5 hectares, na antiga cidade de Ho Chi Minh; 59, com cerca de 184 hectares, na antiga província de Binh Duong; e 32, com cerca de 143,6 hectares, na antiga província de Ba Ria-Vung Tau.

O horizonte de planeamento mais alargado, até 2040, prevê aproximadamente 1 730 a 1 740 hectares para habitação social. Os 740 hectares identificados correspondem a cerca de 43% do limite superior. O Departamento de Planeamento e Arquitetura foi incumbido de analisar os terrenos públicos e estudar a conversão de fábricas e projetos industriais pouco eficientes.

Ba Diem acrescenta um compromisso habitacional de grande dimensão a esse programa, com um promotor definido, uma estimativa de investimento e um prazo de conclusão. O próximo teste prático será concluir os procedimentos necessários para o início previsto em dezembro, assegurando ao mesmo tempo que as habitações e os serviços essenciais seguem o mesmo calendário de execução.

Principais pontos

• A cidade de Ho Chi Minh aprovou o projeto de 191,61 hectares da Delta em Ba Diem em 12 de outubro de 2026.
• O plano prevê cerca de 37 620 habitações, incluindo 26 004 habitações sociais e 3 960 habitações sociais para arrendamento.
• O investimento preliminar supera os 64,053 biliões de dongues, estando prevista a execução do empreendimento completo até 2030.
• O Departamento de Construção prevê o início das obras em dezembro de 2026 e pretende concluir a componente de habitação social em 2028.
• O planeamento inclui escolas, um hospital, estradas, parques, serviços comerciais e extensas áreas de água.
• A Delta tem de cumprir os requisitos de financiamento, construção, venda e arrendamento, com relatórios semestrais sobre o progresso à cidade.
• As 29 964 habitações sociais e para arrendamento do projeto correspondem a cerca de 16,5% da meta da cidade para 2026 a 2030.