Uma desigualdade recorde no valor das casas que os agregados familiares possuem e ocupam
Em 2025, o quinto mais rico dos agregados familiares sul-coreanos detinha, em média, 693,41 milhões de won em casas que possuía e onde vivia, contra apenas 2,39 milhões de won no quinto mais pobre. A diferença, de 290,1 vezes, foi a maior desde o início da actual série estatística, em 2017.
Índice
- Uma desigualdade recorde no valor das casas que os agregados familiares possuem e ocupam
- Porque é tão baixa a média do grupo mais pobre
- Como aumentou a desigualdade em oito anos
- Também aumentou a diferença nos activos totais
- A valorização dos apartamentos mais caros de Seul acentuou a diferença
- Porque é que a redução das diferenças de rendimento não eliminou a desigualdade de riqueza
- Os activos financeiros acrescentam outra dimensão à desigualdade
- Propostas para a habitação centram-se na localização e na disponibilidade
- Impostos sobre a propriedade e apoio à habitação entram no debate
- Principais pontos
Os dados, provenientes do Inquérito às Finanças dos Agregados Familiares e às Condições de Vida e publicados pelo Serviço de Informação Estatística da Coreia, reflectem duas tendências em sentidos opostos. A média do grupo mais rico aumentou 7,7% face ao ano anterior, enquanto a do grupo mais pobre caiu 9,1%, para o valor mais baixo de que há registo.
A propriedade da habitação explica grande parte desta enorme diferença. Apenas 6,6% dos agregados do grupo mais pobre eram proprietários da casa onde viviam, contra 82,5% no grupo mais rico. Nesta medida, foi atribuído um valor habitacional de zero aos agregados que não eram proprietários da casa que ocupavam.
A desigualdade também se estendeu para além da habitação. Os activos totais médios do grupo mais rico chegaram a 68,6 vezes os do grupo mais pobre, também um recorde, embora a diferença nos rendimentos anuais tenha diminuído face a anos anteriores.
Porque é tão baixa a média do grupo mais pobre
O inquérito divide os agregados familiares em cinco grupos iguais, de acordo com os seus activos. Cada grupo representa 20% dos agregados. A medida relativa à habitação só contabiliza imóveis que o agregado possui e ocupa.
Uma família que arrende a casa onde vive contribui com zero para este cálculo. O mesmo sucede com um agregado que possua um imóvel noutro local, mas arrende a casa onde vive actualmente. Se tiver vários imóveis, apenas é contabilizada a sua residência.
A média de 2,39 milhões de won combina, por isso, um pequeno número de casas com um número muito maior de valores iguais a zero. Entre os agregados do grupo mais pobre que eram efectivamente proprietários da sua residência, o valor mediano da casa era de 38 milhões de won. A mediana é o valor que fica a meio quando as casas são ordenadas da mais barata à mais cara.
Entre os agregados do grupo mais rico que eram proprietários da sua residência, a mediana era de 720 milhões de won, mais 2,9% do que no ano anterior. Estes dois valores medianos estavam separados por cerca de 18,9 vezes, evidenciando a diferença de preços entre agregados proprietários, a par da diferença muito maior nas taxas de propriedade.
A taxa de propriedade no grupo mais pobre caiu 0,8 pontos percentuais, para 6,6%, um mínimo histórico. A taxa do grupo mais rico também recuou, 1,2 pontos percentuais, para 82,5%, mas a subida do valor dos imóveis fez aumentar a sua riqueza habitacional média.
Como aumentou a desigualdade em oito anos
O rácio da riqueza habitacional quase duplicou desde 2017, quando a média do grupo mais rico era 145,5 vezes a do grupo mais pobre. O aumento mais recente, de 244,9 para 290,1, correspondeu a cerca de 18,5%.
A evolução mostra uma redução temporária da desigualdade em 2023, seguida de dois anos de novo agravamento:
- 2017: O rácio da riqueza habitacional era de 145,5 vezes.
- 2018: O rácio manteve-se em cerca de 146 vezes.
- 2022: A diferença chegou a 245,5 vezes, enquanto o valor habitacional médio do grupo mais rico atingiu um pico de 746,35 milhões de won.
- 2023: O rácio diminuiu para 215,1 vezes, num contexto de descida dos preços das casas.
- 2024: A diferença voltou a aumentar, para 244,9 vezes.
- 2025: O rácio atingiu o valor recorde de 290,1 vezes.
Em 2025, o valor habitacional médio do grupo mais rico continuava abaixo do pico de 2022 e era o segundo mais alto da série. A diferença recorde surgiu porque a média do grupo mais pobre caiu ainda mais, enquanto os imóveis do grupo mais rico recuperaram valor.
Também aumentou a diferença nos activos totais
Em 2025, o quinto mais rico detinha activos totais médios de 1.776,15 milhões de won, mais 7,5%. O quinto mais pobre detinha 25,88 milhões de won, menos 2,9%, de acordo com os dados do inquérito citados na cobertura estatística. O valor do grupo mais pobre também foi indicado como 25,58 milhões de won; os 25,88 milhões de won são compatíveis com o rácio declarado de 68,6 vezes.
O novo rácio ultrapassou o anterior recorde, de 64 vezes, registado em 2022. Em termos monetários, os activos médios dos dois grupos estavam separados por cerca de 1,75 mil milhões de won.
A habitação tem um peso especialmente importante nos balanços dos agregados familiares sul-coreanos. Lee Sun-hwa, investigadora sénior do Instituto para o Futuro da Assembleia Nacional, afirmou que cerca de 70% dos activos dos agregados estavam concentrados em imobiliário. Esta concentração torna as diferenças na propriedade de imóveis e nos preços locais factores particularmente determinantes da desigualdade de riqueza.
Os imóveis para investimento e as casas arrendadas a terceiros são excluídos da medida específica de habitação que está na origem do rácio de 290,1. A inclusão desses imóveis poderia revelar uma desigualdade imobiliária ainda maior, embora não tenha sido apresentado um rácio correspondente.
A valorização dos apartamentos mais caros de Seul acentuou a diferença
Os dados da Korea Real Estate Board mostram como evoluíram de forma diferente os preços das casas nos extremos do mercado de apartamentos de Seul. O preço médio do quinto mais caro dos apartamentos da cidade subiu de 1,1 mil milhões de won, em Março de 2017, para 2,52 mil milhões de won, em Março de 2025.
O quinto mais barato subiu de 250 milhões para 390 milhões de won no mesmo período. Foi um aumento de 56%, contra cerca de 129% no grupo mais caro.
Em termos absolutos, os apartamentos mais caros valorizaram, em média, 1,42 mil milhões de won, enquanto o grupo mais barato valorizou 140 milhões de won. O rácio entre os preços dos dois grupos aumentou de 4,4 para cerca de 6,5 vezes. Estes dados dizem respeito aos apartamentos de Seul, enquanto o inquérito aos agregados familiares abrange todo o país.
Yoo Seon-jong, professor de imobiliário na Universidade Konkuk, atribuiu parte da desigualdade nacional às diferenças entre os mercados de Seul e das províncias. Disse que os imóveis caros se concentravam na capital, enquanto os imóveis mais baratos detidos por agregados com menos activos se situavam, com maior probabilidade, fora da capital.
Nas províncias, os vendedores também enfrentavam uma procura mais fraca e um aumento do número de casas por vender, afirmou Yoo. Em Seul, a concentração da procura e a resistência dos proprietários em vender ajudaram a limitar o número de imóveis disponíveis para compra. Estas condições distintas fazem com que um aumento da oferta habitacional a nível nacional possa ter efeitos muito diferentes consoante a região.
Porque é que a redução das diferenças de rendimento não eliminou a desigualdade de riqueza
Os agregados ordenados pelo rendimento apresentavam uma diferença menor do que os ordenados pelos activos. No inquérito de 2025, o quinto com rendimentos mais elevados tinha um rendimento corrente 11,2 vezes superior ao do quinto com rendimentos mais baixos e um rendimento disponível 9,8 vezes superior.
O rendimento corrente inclui rendimentos regulares, como salários, rendimentos de actividades empresariais, rendimentos de propriedade e transferências. O rendimento disponível é o montante que resta depois de impostos e outros pagamentos obrigatórios. Os valores de rendimento do inquérito referem-se ao ano anterior, pelo que o inquérito de 2025 mede os rendimentos recebidos em 2024.
O rácio entre os rendimentos correntes tinha diminuído face às cerca de 12 a 13 vezes registadas entre 2017 e 2019. O rácio entre os rendimentos disponíveis também descera face aos valores anteriores, de cerca de 11 a 12 vezes.
O rendimento é o dinheiro recebido ao longo de um período; os activos são o valor acumulado dos bens que um agregado possui. Um imóvel pode valorizar sem que o proprietário receba um salário mais elevado. Um agregado que arrende casa pode ganhar mais do que antes, mas continuar sem possuir um activo que beneficie da mesma subida de preços.
Os grupos de agregados também mudam quando a ordenação passa dos activos para os rendimentos. Um proprietário reformado, por exemplo, pode ter um património imobiliário considerável, mas um rendimento anual relativamente baixo. Os dois conjuntos de rácios descrevem aspectos diferentes das finanças dos agregados familiares.
Os activos financeiros acrescentam outra dimensão à desigualdade
Dados do Banco da Coreia citados em conjunto com os dados da habitação situam os activos financeiros médios em 314,33 milhões de won para os agregados do quinto com rendimentos mais elevados e em 38,74 milhões de won para os do quinto com rendimentos mais baixos. Os activos financeiros incluem poupanças e investimentos.
Estes valores correspondem a um rácio de cerca de 8,1 vezes, embora a descrição que os acompanha indique uma diferença de cerca de nove vezes. A comparação apresentada para 2020 era de oito vezes, o que indica uma variação muito menor do que o acentuado aumento do rácio da riqueza habitacional.
Kwak Beop-jun, responsável pela equipa de análise macroeconómica do Departamento de Investigação do Banco da Coreia, apontou a propriedade imobiliária, as diferenças regionais de preços e o momento da compra como factores que explicam o agravamento das desigualdades de riqueza. Disse que a diferença de património líquido entre proprietários e pessoas sem imóveis se tinha alargado de forma semelhante à subida dos preços das casas.
O momento da compra é importante tanto entre gerações como entre regiões. Os agregados que compraram antes de uma forte subida dos preços acumularam ganhos, enquanto os compradores mais recentes enfrentaram um custo de entrada superior. Kwak afirmou que as diferenças no momento em que as pessoas compraram casa tinham acentuado a desigualdade entre gerações.
Propostas para a habitação centram-se na localização e na disponibilidade
Kim Hyun-soo, professor de engenharia arquitectónica na Universidade Dankook, defendeu que se dê maior atenção às casas em que as pessoas possam instalar-se rapidamente, a par do objectivo do Governo de iniciar a construção de 1,35 milhões de casas na área metropolitana de Seul até 2030.
Kim apresentou em termos concretos a prioridade que defende:
«Mais importante do que uma meta de 1,35 milhões de casas é garantir 100 mil casas para onde as pessoas possam mudar-se já no próximo ano», afirmou Kim.
Kim propôs também a construção de habitação para jovens a até 30 minutos de deslocação dos principais centros de emprego. Sugeriu zonas junto a estações de transbordo ferroviário, incluindo as ligadas à GTX, à Linha Shinbundang e à Linha Sinansan. Defendeu que a construção fosse acompanhada pela transferência de algumas actividades económicas e funções urbanas para fora da capital.
Yoo, da Universidade Konkuk, afirmou que as restrições ao crédito hipotecário também influenciavam as zonas onde as pessoas procuravam casa. Referiu um limite de 600 milhões de won para os empréstimos hipotecários relativos a imóveis com um preço igual ou inferior a 1,5 mil milhões de won, dizendo que as regras estavam a canalizar a procura para bairros relativamente acessíveis de Seul, como Nowon e Dobong.
Kim Kwang-seok, responsável pela investigação económica no Instituto Coreano de Investigação Económica e Industrial, defendeu o aumento da oferta de habitação para arrendamento e de apartamentos disponibilizados pelo sector público a jovens e recém-casados. A sua proposta centrou-se em assegurar habitação estável aos agregados mais vulneráveis, em vez de depender apenas de alterações nos preços de venda.
Impostos sobre a propriedade e apoio à habitação entram no debate
Lee, do Instituto para o Futuro da Assembleia Nacional, analisou a questão num relatório sobre a desigualdade de activos e a reforma, a médio e longo prazo, dos impostos sobre a propriedade. Identificou o crescente fosso entre agregados com casa própria e sem casa própria como uma das principais fontes de desigualdade de activos na Coreia do Sul.
Lee propôs uma transição para um sistema de tributação baseado no valor dos activos habitacionais. Defendeu também uma gestão estável do rácio entre os valores imobiliários oficialmente avaliados e os valores de mercado. Esse rácio é importante porque os valores avaliados ajudam a determinar o montante de impostos pago pelo proprietário.
As recomendações foram além da fiscalidade e abrangeram as condições financeiras, as escolhas de investimento dos agregados, o apoio à habitação e a oferta. As propostas incidem em diferentes aspectos da mesma desigualdade: o valor que os proprietários acumulam, as oportunidades ao dispor dos compradores e a segurança de que dispõem os arrendatários.
Os dados e as propostas evidenciam um desafio concreto para os decisores políticos. Os imóveis caros de Seul valorizaram muito mais do que os mais baratos, os mercados das províncias enfrentam um excesso de casas por vender e a maioria dos agregados do grupo com menos activos não é proprietária da sua residência. As políticas dirigidas a uma destas situações chegarão a agregados diferentes das políticas destinadas a outra.
Principais pontos
- Em 2025, o quinto mais rico dos agregados familiares sul-coreanos detinha, em média, 290,1 vezes a riqueza habitacional do quinto mais pobre, um valor recorde.
- Apenas 6,6% do grupo mais pobre era proprietário da casa onde vivia, contra 82,5% do grupo mais rico.
- A medida habitacional atribui valor zero aos agregados que não são proprietários da casa que ocupam.
- Os activos totais médios chegaram a 1.776,15 milhões de won no grupo mais rico e a 25,88 milhões de won no mais pobre, um rácio de 68,6 vezes.
- Entre Março de 2017 e Março de 2025, o quinto mais caro dos apartamentos de Seul valorizou cerca de 129%, contra 56% no quinto mais barato.
- As diferenças de rendimento diminuíram face a anos anteriores; entre as respostas propostas estão habitação acessível, apoio ao arrendamento e alterações à tributação da propriedade.
