Preços dos apartamentos em Seul batem recorde de 89 semanas, com subidas a alastrarem ao sul de Gyeonggi

Uma série recorde esconde uma divisão crescente

Os preços dos apartamentos em Seul subiram pela 89.ª semana consecutiva, um recorde, na terceira semana de outubro de 2026, embora os três dispendiosos distritos da zona de Gangnam continuassem a cair. Nas proximidades, Byeongjeom, em Hwaseong, registou uma subida semanal de 0,65%, a mais forte a nível nacional, à medida que a procura de habitação se alastrava pelo sul da província de Gyeonggi.

O inquérito da Korea Real Estate Board, divulgado a 22 de outubro e baseado nos preços a 19 de outubro, indicou uma subida semanal de 0,13% em Seul, abaixo dos 0,16% da semana anterior. Gyeonggi subiu 0,21%, também a um ritmo mais lento do que anteriormente, mas ainda acima da capital.

Os números revelam um mercado a evoluir a velocidades diferentes. Os compradores continuaram a procurar apartamentos relativamente acessíveis perto de estações de metro e de grandes locais de trabalho, enquanto os preços enfraqueceram em Gangnam, Seocho e Songpa. Os inquilinos enfrentaram nova pressão, com o aumento das cauções de jeonse e a oferta de casas para arrendar a manter-se reduzida.

A subida acumulada dos preços dos apartamentos em Seul atingiu 8,63% no ano, face a 6,64% no período homólogo do ano anterior. A diferença é de 1,99 pontos percentuais, apesar das condições de crédito mais restritivas e do abrandamento das transações.

Onde os preços continuam a subir em Seul

Seongbuk e Seodaemun lideraram Seul, com subidas semanais de 0,36% cada. Seguiram-se Jung, com 0,35%, Dobong, com 0,33%, e Jungnang, com 0,31%. Os 22 distritos fora de Gangnam, Seocho e Songpa registaram subidas.

Os 14 distritos do norte da cidade subiram 0,26%, contra apenas 0,02% nos 11 distritos do sul. A força de Seongbuk incluiu apartamentos em redor de Jeongneung e Hawolgok, com bons acessos de transportes.

A Korea Real Estate Board explicou a procura que esteve na origem da subida em toda a cidade:

Embora algumas zonas tenham registado ajustamentos de preços devido à diminuição das transações, a subida geral em Seul foi impulsionada por grandes condomínios com boas condições de habitabilidade, procura elevada e apartamentos de pequena e média dimensão perto de estações de metro.

A subida acumulada de Seongbuk atingiu 16,10%, a mais elevada de Seul. Seguiram-se Seodaemun, com 13,67%, Gangseo, com 12,89%, Guro, com 12,74%, e Nowon, com 12,57%. Estes ganhos mostram como os preços subiram acentuadamente para lá dos tradicionais bairros caros da capital.

Várias zonas centrais também aceleraram. A subida semanal de Jung passou de 0,16% para 0,35%, a de Seongdong de 0,12% para 0,21% e a de Yangcheon de 0,14% para 0,16%. Junto ao rio Han, Mapo subiu 0,25% e Gwangjin 0,16%. Yongsan avançou 0,04%, registando a segunda subida semanal consecutiva.

As descidas em Gangnam acentuam o contraste

Seocho caiu 0,32%, uma descida mais acentuada do que os 0,27% da semana anterior. Gangnam recuou 0,31%, prolongando a queda para 11 semanas, enquanto Songpa caiu 0,13%. A variação acumulada de Gangnam no ano situou-se em menos 1,26%, muito abaixo da subida de 8,63% de Seul.

Gangnam e Songpa registaram, ainda assim, descidas semanais menores do que anteriormente. Gangnam tinha caído 0,35% na semana anterior e Songpa 0,21%. Nam Hyuk-woo, investigador do instituto de estudos imobiliários do Woori Bank, atribuiu parte desse abrandamento à compra, por alguns compradores, de imóveis anunciados a preços mais baixos em prédios antigos destinados a reconstrução.

Nam afirmou que os compradores continuavam cautelosos, com a incerteza política e as subidas das taxas de juro a pesarem sobre as transações. A sua avaliação aponta para a continuação de um mercado pouco ativo e de preços fracos nessas zonas caras durante algum tempo.

O abrandamento mais generalizado em Seul surgiu também após um período de fortes subidas. A redução do número de vendas concluídas e o acesso mais difícil ao crédito estavam a travar a procura, enquanto a escassez de imóveis anunciados impedia muitos vendedores de baixar significativamente os preços pedidos.

As subidas no sul de Gyeonggi alastram às zonas vizinhas

A subida semanal de Byeongjeom acelerou de 0,56% para 0,65%, um aumento de 0,09 pontos percentuais. A vizinha Dongtan evoluiu no sentido oposto, abrandando de 0,66% para 0,57%, mas manteve-se entre os mercados mais fortes.

Entre as restantes subidas acentuadas contaram-se 0,56% no distrito de Dongan, em Anyang; 0,53% nos distritos de Bundang, em Seongnam, e em Gunpo; 0,52% no distrito de Yeongtong, em Suwon; e 0,47% em Uiwang.

A pressão sobre os preços estendeu-se a outras zonas de Gyeonggi. O distrito de Wonmi, em Bucheon, subiu 0,46%, Gwangmyeong 0,44% e Hanam 0,42%. Em Osan, que faz fronteira com Byeongjeom, a subida semanal passou de 0,13% para 0,24%.

A indústria de semicondutores do sul de Gyeonggi cria empregos e rendimentos que sustentam a procura de habitação perto de escritórios e fábricas. Os prémios pagos pela Samsung Electronics e pela SK hynix também contribuíram para aumentar o dinheiro disponível para compras. À medida que as zonas mais procuradas ficam mais caras, algumas famílias procuram alternativas nas comunidades vizinhas.

Nam descreveu inquilinos a aproximarem-se do fim dos contratos e compradores com menor poder de compra a voltarem-se para alternativas próximas. Byeongjeom e Gunpo estavam a atrair procura, a par de mercados regulamentados como Dongtan, Bundang e Dongan.

A subida acumulada de Dongtan atingiu 20,83% desde o início das estatísticas separadas para o distrito, em fevereiro. Yeongtong subiu 16,80% no ano, Bundang 16,63% e Dongan 16,45%. Em toda a região alargada da capital, a subida semanal foi de 0,16%, o dobro do ganho nacional de 0,08%.

Transações em Byeongjeom mostram a subida dos custos

O complexo Byeongjeom Station I'Park Castle ilustra a rapidez com que aumentou o custo de cada imóvel. Um apartamento com 84 metros quadrados de área interior foi vendido por 1,03 mil milhões de won a 1 de outubro, contra 900 milhões de won por uma unidade da mesma dimensão a 20 de setembro.

A diferença entre essas duas transações foi de 130 milhões de won, ou cerca de 14,4%. Outro apartamento dessa dimensão foi vendido por mil milhões de won a 12 de outubro. No início do ano, os preços dessa categoria situavam-se na casa dos 700 milhões de won.

Um apartamento mais pequeno, com 59 metros quadrados, foi vendido por 850 milhões de won a 13 de outubro, face a preços na casa dos 600 milhões de won no início do ano. Ambas as categorias de dimensão atingiram novos máximos de transação no complexo.

A sequência de vendas e inquéritos mostra como se chegou ao mais recente recorde:

• 20 de setembro: Um apartamento de 84 metros quadrados no Byeongjeom Station I'Park Castle foi vendido por 900 milhões de won.
• 1 de outubro: Outro apartamento da mesma dimensão foi vendido por 1,03 mil milhões de won.
• Segunda semana de outubro: Os preços em Seul subiram 0,16%, completando 88 semanas consecutivas de subidas.
• 12 e 13 de outubro: Outras transações em Byeongjeom atingiram mil milhões de won por uma unidade de 84 metros quadrados e 850 milhões de won por uma unidade de 59 metros quadrados.
• 19 de outubro: O mais recente inquérito semanal registou a 89.ª subida consecutiva em Seul.
• 22 de outubro: A Korea Real Estate Board divulgou os resultados do inquérito.

Os inquilinos também enfrentam cauções mais elevadas

Os preços dos apartamentos em regime jeonse em Seul subiram 0,16%, abrandando face aos 0,18% da semana anterior. A subida em Gyeonggi desacelerou de 0,19% para 0,18%. Mesmo a um ritmo mais lento, as famílias à procura de novos contratos continuaram a enfrentar custos crescentes.

Jeonse é um regime de arrendamento coreano em que o inquilino entrega uma caução elevada e reembolsável, em vez de pagar a renda mensal convencional. Uma caução mais elevada significa que uma família tem de encontrar mais poupanças ou pedir mais dinheiro emprestado para celebrar um novo contrato.

Seongbuk voltou a liderar Seul, com uma subida de 0,36% nos preços do jeonse. Nowon subiu 0,31%, Dobong 0,28%, Jungnang 0,27% e Seodaemun 0,24%. Em contrapartida, Seocho recuou 0,10%.

A pressão sobre as rendas em Gyeonggi foi particularmente forte em Dongtan, onde os preços do jeonse subiram 0,57%. O distrito de Sujeong, em Seongnam, aumentou 0,50% e o distrito de Yeongtong, em Suwon, 0,39%.

A renda mensal passou também a representar uma parcela crescente do mercado de arrendamento de apartamentos em Seul. Correspondeu a 51,0% das transações de arrendamento entre janeiro e setembro e a 54,6% apenas em setembro. As famílias enfrentavam, assim, a escolha entre reunir uma caução elevada e assumir pagamentos mensais recorrentes.

Algumas cauções de arrendamento subiram mais depressa do que os preços de venda

Os novos contratos de arrendamento em vários complexos de Seul mostram por que motivo continuar a arrendar também pode exigir muito mais dinheiro. No Geonyeong 3, em Junggye-dong, Nowon, o preço médio de venda de um apartamento de 84 metros quadrados subiu de 1238,33 milhões de won no primeiro trimestre para 1293 milhões de won no terceiro trimestre, um aumento de 54,67 milhões de won.

As cauções médias dos novos contratos de jeonse para apartamentos da mesma dimensão subiram de 710,23 milhões de won para 835,71 milhões de won. O aumento foi de cerca de 125,5 milhões de won, mais do dobro da subida do preço médio de venda.

No Gileum New Town Complex 4, em Seongbuk, o preço médio de venda de um apartamento de 84 metros quadrados aumentou 110,25 milhões de won entre o primeiro e o terceiro trimestres. A caução média dos novos contratos de jeonse subiu 268,33 milhões de won.

No DMC Raemian e-Pyeonhansesang, em Seodaemun, os aumentos correspondentes foram de 66,65 milhões de won nas vendas e 111,32 milhões de won nas cauções dos novos contratos.

Park Won-gap, especialista sénior em imobiliário no KB Kookmin Bank, atribuiu a pressão à escassez de imóveis disponíveis para jeonse. Afirmou que as famílias sem casa própria enfrentavam a pressão de comprar ou suportar um encargo financeiro crescente.

Nam também relacionou a escassez de imóveis para jeonse e arrendamento mensal com a decisão de alguns inquilinos de comprar. Para as famílias que já ponderavam uma compra, uma caução crescente pode reduzir o montante adicional necessário para passar do arrendamento à propriedade, embora o financiamento continue a ser um constrangimento central.

Vendas concluídas revelam força, apesar da queda da atividade

Os dados de agosto sobre transações concluídas oferecem outra perspetiva do mercado. A autarquia de Seul, citando a Korea Real Estate Board, afirmou que os preços de venda dos apartamentos estavam 15,50% acima dos registados um ano antes e 0,72% acima de julho. A subida anual foi a mais rápida desde novembro de 2021, quando atingiu 17,92%.

O nordeste, incluindo Nowon, Seongbuk e Dongdaemun, subiu 1,54% face a julho e 16,82% em termos homólogos. O sudeste, que inclui Gangnam, Seocho, Songpa e Gangdong, caiu 0,29% no mês.

Os apartamentos com mais de 40 metros quadrados e até 60 metros quadrados registaram a maior subida anual, de 19,88%. Os apartamentos com mais de 85 metros quadrados e até 135 metros quadrados lideraram o crescimento mensal, com 1,32%. O índice de transações mede negócios concluídos, enquanto o inquérito semanal de outubro acompanha a evolução mais ampla dos preços ao longo de um período diferente.

O índice de preços das transações de jeonse para apartamentos em Seul subiu 0,30% em agosto, pela 16.ª vez consecutiva, e situou-se 11,31% acima do valor registado um ano antes.

A atividade de compra e venda foi mais fraca. As vendas de apartamentos em setembro totalizaram 2923 até 16 de outubro, menos 18,3% do que as 3578 de agosto. Ainda era possível registar transações de setembro até ao final de outubro, pelo que o total poderia aumentar. As transações de arrendamento caíram 12,0%, para 14 204, incluindo 6454 contratos de jeonse e 7750 contratos de renda mensal.

Restrições e escassez de imóveis anunciados

As medidas habitacionais do Governo de 15 de outubro, introduzidas um ano antes do mais recente inquérito, designaram toda a cidade de Seul e 12 zonas de Gyeonggi como áreas regulamentadas. Restringiram os limites dos empréstimos hipotecários e obrigaram os compradores em zonas sujeitas a autorização para transações de terrenos a ocupar os imóveis adquiridos.

O Ministério dos Terrenos, Infraestruturas e Transportes anunciou as medidas às 10:00 de 15 de outubro de 2025. As medidas de estabilização do mercado imobiliário completas especificavam as designações, as restrições ao crédito e as datas de aplicação.

Todos os 25 distritos de Seul passaram a ser zonas de ajustamento e zonas de sobreaquecimento especulativo a partir de 16 de outubro de 2025. Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan mantiveram as designações existentes, enquanto os outros 21 distritos foram designados pela primeira vez. As 12 zonas de Gyeonggi eram Gwacheon, Gwangmyeong, os distritos de Bundang, Sujeong e Jungwon, em Seongnam, os distritos de Yeongtong, Jangan e Paldal, em Suwon, o distrito de Dongan, em Anyang, o distrito de Suji, em Yongin, Uiwang e Hanam. As designações distintas relativas aos limites máximos dos preços da habitação privada e às zonas especulativas continuaram limitadas a Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan.

A designação de zonas sujeitas a autorização para transações de terrenos abrangeu toda a cidade de Seul e as mesmas 12 zonas de Gyeonggi desde 20 de outubro de 2025 até 31 de dezembro de 2026, entrando em vigor cinco dias após a publicação. Aplicou-se a apartamentos e a casas em banda e habitações multifamiliares em complexos com pelo menos um edifício de apartamentos. Os compradores, coreanos ou estrangeiros, tinham de residir no imóvel durante dois anos após a aquisição. As infrações podiam dar origem a encargos coercivos ou ao cancelamento da autorização. A designação aplicava-se separadamente das zonas de autorização existentes, e o limite entre o empréstimo e o valor do imóvel para empréstimos hipotecários não destinados à habitação nessas zonas baixou de 70% para 40%.

A partir de 16 de outubro de 2025, os empréstimos hipotecários para aquisição de habitação na região da capital e nas zonas regulamentadas ficaram sujeitos a limites definidos pelo valor de mercado do imóvel: 600 milhões de won para casas avaliadas em 1,5 mil milhões de won ou menos, 400 milhões de won para casas avaliadas acima de 1,5 mil milhões e até 2,5 mil milhões de won, e 200 milhões de won para casas avaliadas acima de 2,5 mil milhões de won. Os empréstimos de política pública ficaram isentos, enquanto os empréstimos para mudança de residência mantiveram um máximo de 600 milhões de won, independentemente do valor do imóvel. Os limites hipotecários foram introduzidos por via de orientações administrativas, ficando as alterações à regulamentação de supervisão para mais tarde.

As regras aplicáveis às zonas regulamentadas também estabeleceram um limite de 40% entre o empréstimo e o valor do imóvel para compradores sem casa, incluindo proprietários que comprassem sob a condição de venderem a casa atual, e de 0% para outros proprietários. Os compradores de primeira habitação ficaram sujeitos a um limite de 70%. Os empréstimos hipotecários para aquisição de habitação passaram a exigir a mudança para o imóvel no prazo de seis meses e a ter um prazo máximo de 30 anos, enquanto os compradores de primeira habitação que recorressem a empréstimos Didimdol mantiveram o requisito de mudança no prazo de um mês. Os empréstimos para pagamentos intercalares foram excluídos do limite dos empréstimos para aquisição, mas o limite aplicava-se quando fossem convertidos em empréstimos para o pagamento final. Os empréstimos para despesas de subsistência dos proprietários de uma casa foram limitados a 100 milhões de won, e os dos proprietários de várias casas foram proibidos ao abrigo das regras aplicáveis à região da capital e às zonas regulamentadas.

Outras restrições nas zonas regulamentadas incluíram uma garantia de 80% para empréstimos de jeonse, em comparação com 90% fora da região da capital, e um limite uniforme de 200 milhões de won para empréstimos de jeonse de proprietários de uma casa. Foram proibidos os empréstimos de jeonse condicionados à transferência da propriedade, e as restrições associaram o recurso a empréstimos de jeonse à compra de apartamentos avaliados em mais de 300 milhões de won nas zonas regulamentadas. Os mutuários com mais de 100 milhões de won em crédito sem garantia ficaram impedidos de comprar casas nas zonas regulamentadas durante um ano após a concessão do empréstimo. A designação também implicou requisitos mais rigorosos para as candidaturas, restrições à revenda e à reconstrução, bem como a apresentação de planos de financiamento e de ocupação e dos documentos comprovativos. Os efeitos fiscais incluíram impostos de aquisição mais elevados para proprietários de várias casas e a exigência de dois anos de residência, além de dois anos de propriedade, para beneficiar da isenção do imposto sobre mais-valias na venda de uma casa por agregado familiar; a sobretaxa sobre mais-valias de proprietários de várias casas manteve-se temporariamente suspensa até maio de 2026.

A taxa de juro de stress utilizada para calcular os rácios de serviço da dívida dos empréstimos hipotecários na região da capital e nas zonas regulamentadas subiu de 1,5% para 3,0% em 16 de outubro de 2025. Tratava-se de uma margem para possíveis subidas futuras das taxas ao avaliar a capacidade de endividamento, e não de um aumento da taxa de juro efetivamente cobrada. A partir de 29 de outubro de 2025, os juros dos empréstimos de jeonse contraídos na região da capital ou nas zonas regulamentadas por proprietários de uma casa passaram a contar para os respetivos rácios de serviço da dívida, independentemente da localização da casa que possuíam. O aumento do ponderador mínimo de risco dos empréstimos hipotecários dos bancos, de 15% para 20%, foi antecipado de abril de 2026 para 1 de janeiro de 2026.

O pacote previa também uma revisão dos impostos sobre a propriedade e as transações, investigações conjuntas reforçadas sobre manipulação do mercado e evasão fiscal, e legislação para criar um organismo de supervisão imobiliária dependente do primeiro-ministro, com poderes de investigação. Reafirmou ainda a continuação dos trabalhos sobre o plano de oferta de 7 de setembro, destinado a entregar 1,35 milhões de habitações na região da capital entre 2026 e 2030.

Estas regras afetam tanto o financiamento como a utilização de um imóvel. Um comprador obrigado a residir numa casa não pode disponibilizá-la imediatamente a um inquilino, enquanto um limite hipotecário mais baixo aumenta o dinheiro necessário para concluir uma compra.

Nam relacionou a persistência dos preços pedidos com a escassez de casas disponíveis para venda ou arrendamento:

Embora as transações estejam a abrandar porque as taxas de juro mais elevadas tornaram o crédito mais difícil, os preços pedidos nestas zonas mantiveram-se teimosamente elevados devido à grave escassez de casas disponíveis para venda ou arrendamento,

Os dados mais recentes de Seul e Gyeonggi refletem essa tensão. As restrições ao crédito e as casas caras estão a abrandar a atividade, mas a escassez de imóveis anunciados e o aumento das cauções de arrendamento continuam a pressionar as famílias. A procura está a deslocar-se para apartamentos mais pequenos, boas ligações de transportes e localidades próximas onde o preço de compra é menos oneroso.

Principais pontos

• Os preços dos apartamentos em Seul subiram 0,13% na semana terminada a 19 de outubro, completando um recorde de 89 subidas semanais consecutivas.
• Seongbuk e Seodaemun lideraram Seul, com 0,36% cada, enquanto Gangnam, Seocho e Songpa registaram descidas.
• Gyeonggi subiu 0,21%, e Byeongjeom registou a maior subida a nível nacional, de 0,65%.
• Um apartamento de 84 metros quadrados no Byeongjeom Station I'Park Castle foi vendido por 1,03 mil milhões de won a 1 de outubro.
• Os preços do jeonse subiram 0,16% em Seul e 0,18% em Gyeonggi, encarecendo a celebração de novos contratos de arrendamento.
• Em agosto, os preços de venda de apartamentos concluídas em Seul estavam 15,50% acima dos de um ano antes, enquanto os dados de setembro mostraram uma atividade transacional mais fraca.
• As medidas de 15 de outubro de 2025 alargaram a regulamentação a toda a cidade de Seul e a 12 zonas de Gyeonggi, impuseram dois anos de residência pelos proprietários nas zonas designadas de autorização para transações de terrenos e fixaram limites para os empréstimos hipotecários de aquisição de habitação em 600 milhões, 400 milhões ou 200 milhões de won, consoante o valor do imóvel.