Malásia aproxima-se de regras nacionais para alojamentos de curta duração enquanto Penang prepara alterações para janeiro

Verificação de licenças e regras dos edifícios são a base do plano nacional

A Malásia está a concluir orientações nacionais que obrigariam os alojamentos destinados a estadias curtas a estar registados e a cumprir os requisitos de licenciamento das autoridades locais antes de poderem operar legalmente. Espera-se que as plataformas digitais de reservas retirem os alojamentos sem licença, enquanto os apartamentos e outros imóveis em regime de propriedade horizontal continuariam sujeitos às regras da administração dos respetivos edifícios.

A vice-ministra da Habitação e da Administração Local, Datuk Aiman Athirah Sabu, apresentou o enquadramento na Dewan Rakyat, a 26 de outubro de 2026. As orientações estavam a ser submetidas a uma revisão final com o Ministério do Turismo, das Artes e da Cultura antes de serem apreciadas pelo Conselho de Ministros, seguindo-se a aprovação pelo Conselho Nacional da Administração Local e a adoção pelas autoridades estaduais e locais.

A proposta surge numa altura em que Penang prepara alterações às suas próprias regras, a partir de 1 de janeiro de 2027, incluindo taxas mais baixas para operações de menor dimensão e o aumento do número máximo de quartos permitido, de cinco para 10. Em conjunto, estas medidas mostram como a Malásia procura acomodar as empresas turísticas e, ao mesmo tempo, responder às queixas de quem vive junto a alojamentos para arrendamento.

Aiman Athirah respondia a Syerleena Abdul Rashid, deputada do Pakatan Harapan por Bukit Bendera, que manifestou preocupação com o ruído, a segurança, a utilização indevida de instalações comuns e a entrada de visitantes desconhecidos em edifícios residenciais.

O alojamento para arrendamento de curta duração, designado pelo Governo pela sigla STRA, consiste em imóveis residenciais arrendados para estadias breves, normalmente através de plataformas de reservas online. O enquadramento nacional abordaria o registo, a segurança, a limpeza, a gestão operacional e as responsabilidades dos operadores perante as comunidades vizinhas.

Como funcionaria o processo de aprovação

O Ministério da Habitação e da Administração Local, através da PLANMalaysia, está a elaborar as orientações em conjunto com o Ministério do Turismo, os governos estaduais e as autoridades locais. O objetivo é estabelecer uma referência regulatória comum em todo o país, mantendo o licenciamento e a fiscalização a cargo das autoridades competentes em cada localidade.

Aiman Athirah afirmou que se aguardavam contributos do Ministério do Turismo antes de o documento poder voltar a ser submetido ao Conselho de Ministros. O Conselho Nacional da Administração Local, presidido pelo primeiro-ministro e com a participação dos chefes dos governos estaduais, apreciá-lo-ia depois para obter um acordo conjunto.

A vice-ministra explicou a sequência durante a sua resposta parlamentar:

O documento será apresentado ao Conselho Nacional da Administração Local para obter um acordo mútuo antes de ser adotado pelas autoridades estaduais e locais em todo o país.

Não foi anunciada uma data de entrada em vigor a nível nacional nem uma decisão final sobre o limite anual proposto de 180 noites de arrendamento. Os operadores enfrentam, por isso, um enquadramento ainda em fase de aprovação, a par das regras locais já aplicáveis em locais como Penang.

A relação entre o licenciamento local e o registo turístico já tinha sido abordada numa resposta parlamentar anterior do vice-ministro do Turismo, das Artes e da Cultura, Khairul Firdaus Akbar Khan. Este afirmou que os dois ministérios tinham acordado que os imóveis STRA só poderiam ser registados como alojamento turístico depois de obterem uma licença de atividade comercial da autoridade local competente.

As entidades de gestão dos edifícios mantêm os seus poderes

Os proprietários de apartamentos teriam de ter em conta tanto os requisitos públicos de licenciamento como as regras que regem o edifício. Nos termos do enquadramento proposto, os imóveis em regime de propriedade horizontal continuariam sujeitos às decisões e aos regulamentos da respetiva Entidade de Gestão Conjunta ou Sociedade de Gestão, ao abrigo da Lei da Gestão da Propriedade Horizontal de 2013.

A propriedade horizontal combina, em geral, a propriedade individual de uma unidade com a responsabilidade partilhada por espaços como corredores, elevadores e instalações recreativas. As Entidades de Gestão Conjunta e as Sociedades de Gestão administram esses interesses comuns, o que torna o seu papel particularmente relevante quando os hóspedes utilizam edifícios residenciais.

Aiman Athirah afirmou que a lei de 2013 já prevê mecanismos para estas entidades administrarem e fazerem cumprir os regulamentos internos. Assim, um proprietário que pretenda operar legalmente teria de cumprir os requisitos do edifício, além dos impostos pela autoridade local.

As preocupações de Syerleena explicam a importância de ambos os níveis. O licenciamento regula o imóvel enquanto atividade comercial, enquanto as regras do edifício determinam a forma como visitantes e residentes utilizam as mesmas entradas, instalações e zonas comuns.

As plataformas de reservas passariam a participar na fiscalização

As plataformas digitais são centrais para o sistema de cumprimento proposto, uma vez que ligam os operadores aos hóspedes. O Governo está a incentivar a cooperação com as empresas que gerem estas plataformas para verificar automaticamente a validade das licenças antes de um imóvel ser anunciado.

Aiman Athirah afirmou também que as plataformas têm de assumir a responsabilidade de retirar os imóveis sem licença ou que violem as condições impostas pelas autoridades locais e a legislação em vigor. Deste modo, a autorização para operar ficaria ligada à possibilidade de continuar a receber reservas online.

A vice-ministra descreveu a verificação proposta antes da publicação dos anúncios:

Para garantir o pleno cumprimento, o Governo está também a incentivar uma cooperação estratégica com as empresas de plataformas digitais, a fim de implementar um mecanismo automático de verificação da validade das licenças antes da publicação dos anúncios dos imóveis.

As autoridades locais e os organismos de fiscalização também dispõem de poderes ao abrigo da Lei do Ordenamento do Território de 1976, da Lei das Ruas, da Drenagem e da Construção de 1974 e dos regulamentos locais aplicáveis. Aiman Athirah afirmou que esses poderes permitem agir contra os operadores que continuem a violar os requisitos e podem ser utilizados para garantir o bloqueio de anúncios de alojamentos ilegais.

O enquadramento combina, assim, verificações prévias à publicação, remoção dos anúncios após infrações e medidas judiciais contra os operadores. As entidades de gestão dos edifícios continuariam a fazer cumprir as regras que lhes são aplicáveis, em paralelo com essas medidas.

O que implicaria o limite proposto de 180 noites

Um limite anual proposto de 180 noites restringiria o período durante o qual um imóvel poderia funcionar como STRA ao longo do ano. Esse limite afetaria diretamente o número de noites que um proprietário poderia vender, tornando-se numa das questões mais importantes para as empresas de arrendamento.

Aiman Athirah afirmou que, durante a preparação do enquadramento inicial, foi concluída uma avaliação do impacto regulatório. Trata-se de uma análise estruturada dos efeitos que uma regra proposta teria nas empresas, nos consumidores, no Governo e nas comunidades.

A avaliação analisou os custos de cumprimento para proprietários e operadores, as receitas potenciais do arrendamento, os efeitos nos hotéis e no turismo, os preços do alojamento, a escolha dos consumidores e as receitas públicas. Analisou ainda a segurança pública e o bem-estar das comunidades.

Aiman Athirah afirmou que a decisão teria de equilibrar as oportunidades de rendimento e a procura turística com a segurança e a ordem públicas e o bem-estar dos residentes. O registo e a verificação das licenças determinam se uma atividade cumpre os requisitos; um limite de noites controlaria também a dimensão da atividade anual.

Para os proprietários, as questões práticas incluem o custo do cumprimento dos requisitos e os rendimentos possíveis dentro de qualquer limite de funcionamento. Para os vizinhos, as preocupações apresentadas no Parlamento prendem-se com a utilização quotidiana do espaço residencial, incluindo o ruído, o acesso de visitantes e as instalações partilhadas.

Penang passa das regras em vigor para as alterações de janeiro

Penang é um exemplo concreto de regulamentação já aplicada e em fase de revisão. Aiman Athirah referiu as Orientações para o Funcionamento de Alojamentos Privados em Regimes de Propriedade Horizontal, em vigor desde 1 de abril de 2023, e os regulamentos locais sobre alojamento, que entraram em vigor a 1 de agosto de 2026.

O conselho executivo estadual aprovou as alterações a 19 de outubro, e H'ng Mooi Lye, presidente da Comissão da Administração Local e do Ordenamento do Território do estado, anunciou-as a 23 de outubro. As alterações estavam a ser publicadas no boletim oficial, com entrada em vigor prevista para 1 de janeiro de 2027.

Os principais marcos mostram a evolução dos processos estadual e nacional:

• Janeiro a agosto de 2023: a PLANMalaysia realizou mais de 10 sessões de consulta com partes interessadas sobre o projeto de enquadramento nacional.
• 1 de abril de 2023: entraram em vigor as orientações de Penang para alojamentos privados em regimes de propriedade horizontal.
• Setembro de 2023: a PLANMalaysia concluiu a sua consulta pública nacional sobre o projeto de orientações.
• 1 de agosto de 2026: entraram em vigor os regulamentos locais de Penang sobre alojamento, tendo sido inicialmente concedidos aos operadores dois meses para se registarem.
• 19 de outubro de 2026: o conselho executivo de Penang aprovou alterações às regras.
• 26 de outubro de 2026: Aiman Athirah apresentou no Parlamento a fase de revisão final das orientações nacionais.
• 1 de janeiro de 2027: está prevista a entrada em vigor das disposições alteradas de Penang.

A Câmara Municipal da Ilha de Penang e a Câmara Municipal de Seberang Perai deverão aperfeiçoar as suas orientações e procedimentos operacionais antes da entrada em vigor. As alterações clarificam também a definição de alojamento privado com base na sua natureza, utilização efetiva e modelo de funcionamento, mantendo os hotéis sujeitos aos requisitos de licenciamento aplicáveis a esta atividade.

Taxas mais baixas, mas com requisitos de segurança e ordenamento

As alterações anunciadas em Penang reduzem de RM1.000 para RM500 a taxa anual de licença para uma unidade de alojamento privado com até três quartos, uma redução para metade. H'ng referiu ainda uma taxa adicional anual de RM200 por cada quarto suplementar, até ao limite de dois quartos adicionais nesse regime.

Os anúncios estabeleceram também, em separado, uma tabela de taxas anuais em função do número de quartos: RM400 para um quarto, RM600 para dois, RM800 para três, RM1.000 para quatro e RM1.800 para cinco a 10. Os operadores terão de consultar as tabelas detalhadas das taxas dos municípios para calcular como estes valores se aplicam aos seus imóveis.

O número máximo de quartos duplica, passando de cinco para 10, sujeito às condições das autoridades locais. H'ng afirmou que os operadores continuarão a ter de cumprir os requisitos de segurança, incluindo a contratação de um seguro de responsabilidade civil. Este seguro oferece proteção contra determinadas reclamações por ferimentos ou danos que envolvam terceiros.

As condições da autoridade local competente poderão exigir também o acordo dos imóveis vizinhos. Os operadores de alojamentos em zonas residenciais de moradias abrangidas pela Câmara Municipal da Ilha de Penang terão três anos para cumprir os requisitos de ordenamento relativos à alteração do uso residencial para comercial.

H'ng afirmou que a fiscalização poderá incluir multas até RM1.000, ações judiciais e apreensões, quando permitidas por lei. Uma multa permite liquidar uma infração mediante o pagamento de uma penalização financeira, sem avançar para um processo judicial completo. As alterações de janeiro pretendem integrar os operadores num sistema regulado e, ao mesmo tempo, proteger as comunidades vizinhas.

Operadores pedem cumprimento acessível e diálogo contínuo

Lydia Tan, presidente da Associação de Operadores de Alojamento em Casa de Penang, na Malásia, congratulou-se com a revisão das taxas. Afirmou que as preocupações iniciais se centravam no encargo financeiro combinado de uma taxa anual de RM1.800 por unidade e de uma licença de RM1.000 ou mais.

Tan descreveu as alterações como resultado das conversações com o governo estadual:

A revisão é um resultado positivo das conversações com o governo estadual. A regulamentação deve incentivar os operadores a integrarem-se no quadro legal, em vez de tornar o cumprimento comercialmente inviável.

Propôs também que uma única licença pudesse abranger vários imóveis geridos pelo mesmo operador registado. Outra proposta foi a criação de um grupo de trabalho do setor que reunisse operadores, representantes do Governo e autoridades competentes para debater regularmente a regulamentação.

As propostas dizem respeito tanto aos encargos administrativos do cumprimento como às taxas. Os operadores que gerem vários imóveis enfrentariam um processo de licenciamento diferente do de alguém que arrenda uma única unidade, enquanto os municípios teriam ainda de fiscalizar os imóveis abrangidos.

Propostas anteriores do setor revelam prioridades em conflito

Na consulta de 2023, a Airbnb propôs que os alojamentos STRA fossem permitidos por defeito em todos os edifícios em regime de propriedade horizontal, cabendo aos residentes decidir as condições ou autorizações através de uma votação de 75% na respetiva Entidade de Gestão Conjunta ou Sociedade de Gestão.

A empresa propôs também um portal nacional de registo online para facultar às autoridades dados sobre a atividade de arrendamento, bem como um registo de exclusão para operadores e hóspedes que violem um código de conduta do setor. Estas eram recomendações da empresa; na sua descrição mais recente, Aiman Athirah mantém os imóveis em regime de propriedade horizontal sujeitos às decisões e aos regulamentos das respetivas entidades de gestão.

Mich Goh, responsável pelas políticas públicas regionais da Airbnb, citou uma estimativa da Oxford Economics segundo a qual a Airbnb contribuiu com mais de RM5 mil milhões para o produto interno bruto da Malásia e sustentou quase 57.000 postos de trabalho em 2022. Estes valores integraram o argumento da empresa sobre o papel económico do setor.

O Ministério do Turismo tem também estado a rever a Lei da Indústria do Turismo de 1992. Numa resposta parlamentar de julho de 2025, Khairul Firdaus afirmou que as propostas, relativas ao licenciamento, aos seguros, ao reforço da fiscalização, ao registo de plataformas digitais e a um tribunal do turismo, tinham sido informadas por 54 sessões de consulta com quase 1.000 participantes.

Na altura, indicou o final de 2025 ou o início de 2026 como período previsto para apresentar a revisão à Dewan Rakyat. A discussão atual sobre os STRA centra-se nas orientações de ordenamento e no respetivo processo de aprovação, enquanto as propostas anteriores para o setor do turismo revelam o esforço mais amplo para abordar as empresas de reservas digitais e a proteção dos consumidores.

Pontos principais

• As orientações nacionais da Malásia para os STRA estão em fase de revisão final, antes da apreciação pelo Conselho de Ministros e da posterior adoção pelas autoridades estaduais e locais.
• O enquadramento proposto exige o registo e o cumprimento das condições de licenciamento das autoridades locais.
• Os imóveis em regime de propriedade horizontal continuam sujeitos às decisões e aos regulamentos das respetivas entidades de gestão.
• As plataformas estão a ser incentivadas a verificar automaticamente as licenças e a retirar anúncios sem licença ou em incumprimento.
• O limite anual proposto de 180 noites foi sujeito a uma avaliação do impacto regulatório, mas ainda aguarda uma decisão final.
• Está prevista para 1 de janeiro de 2027 a entrada em vigor das regras alteradas de Penang, que incluem taxas mais baixas e um máximo de 10 quartos, sujeito a condições.