Projeto de lei da habitação do Vietname coloca o arrendamento no centro da reforma, com limites às rendas definidos pelas províncias e menos aprovações

Uma nova via para ter casa sem comprar

O projeto de Lei da Habitação do Vietname criaria um capítulo próprio para a habitação para arrendamento, colocaria 20 dos 21 procedimentos administrativos relativos à habitação sob a responsabilidade das autoridades locais e permitiria às províncias fixar limites às rendas. O ministro da Justiça, Hoang Thanh Tung, apresentou o projeto à Assembleia Nacional a 22 de outubro de 2026, juntamente com alterações à habitação social, à reconstrução de apartamentos e às obrigações dos promotores imobiliários.

A proposta surge numa altura em que o Ministério da Construção informa que o Vietname concluiu 8 314 casas para arrendamento nos primeiros nove meses de 2026, num total combinado de 46 497 habitações sociais e para arrendamento. As casas para arrendamento representaram, assim, cerca de 18% das habitações concluídas. O ministério prevê que o número de casas para arrendamento concluídas durante o ano chegue às 18 049.

O projeto organizaria a política habitacional em torno de quatro grupos: habitação comercial, habitação para arrendamento, habitação oficial para pessoas que exercem funções públicas e habitação ao abrigo de políticas públicas, apoiada ou criada pelo Estado. A habitação social, a habitação de realojamento e a habitação para as forças armadas integrariam o grupo da habitação ao abrigo de políticas públicas.

Para as famílias que não conseguem comprar casa, a principal mudança é a criação de um enquadramento mais claro para construir habitações destinadas a permanecer disponíveis para arrendamento. Para os promotores imobiliários, a proposta prevê incentivos e menos trâmites administrativos, a par do controlo provincial dos preços das rendas. Estas medidas continuam a ser propostas em análise pelos deputados; a apresentação de 22 de outubro não indicou uma data para a votação final ou para a entrada em vigor.

A Comissão de Direito e Justiça da Assembleia Nacional apoia uma revisão abrangente, mas pretende reforçar a proteção contra a especulação e o uso indevido dos apoios à habitação. O seu presidente, Phan Chi Hieu, apresentou as conclusões da análise da comissão, incluindo preocupações sobre quem recebe habitação subsidiada e quem suporta os custos das infraestruturas.

Por que razão a habitação para arrendamento é uma prioridade crescente

O vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, descreveu uma mudança de uma abordagem centrada sobretudo na habitação comercial para o desenvolvimento conjunto de habitação comercial, social e para arrendamento. Trabalhadores, estudantes, funcionários públicos e membros das forças armadas estão entre os grupos que o Governo pretende servir através do mercado de arrendamento.

O ministério identifica um desfasamento entre o investimento e as necessidades das famílias: a habitação dispendiosa continua a atrair capital, enquanto as casas a preços acessíveis permanecem escassas nos principais centros urbanos. Os preços da habitação também aumentaram mais rapidamente do que os rendimentos, e o setor do arrendamento não atraiu investimento suficiente para responder à procura.

Sinh, numa intervenção num fórum imobiliário, descreveu as dificuldades acumuladas que o mercado enfrenta:

«São problemas que se acumularam ao longo do tempo e que não podem ser resolvidos de um dia para o outro, mas exigem medidas imediatas e coordenadas», afirmou Sinh.

Uma análise jurídica da HM&P, publicada a 29 de setembro e redigida pelos advogados Nguyen Van Phuc e Ngo Tuong Vi, cita dados do Ministério da Construção que contabilizam cerca de 60 900 habitações até junho de 2026, em categorias de arrendamento específicas. Estas categorias incluem habitação social, alojamento para trabalhadores, habitação para estudantes e habitações antigas detidas como património público. O número abrange os grupos indicados, e não todas as casas arrendadas a título privado no Vietname.

Como a proposta chegou ao parlamento

O projeto apresentado a 22 de outubro contém 13 capítulos e 130 artigos, menos 68 do que os 198 artigos da Lei da Habitação de 2023. A versão analisada em setembro continha 132 artigos. O Governo afirma que a revisão mantém as regras úteis, elimina duplicações e deixa os pormenores da execução para regulamentação governamental.

As principais etapas que antecederam a apresentação parlamentar foram:

• Maio de 2024: O Secretariado emitiu a Diretiva n.º 34-CT/TW sobre o desenvolvimento da habitação social, cuja execução o Ministério da Construção planeia avaliar.
• 30 de setembro de 2026: O órgão permanente da Comissão de Direito e Justiça analisou o projeto no edifício da Assembleia Nacional, sob a presidência de Phan Chi Hieu.
• 2 de outubro de 2026: A Comissão Permanente da Assembleia Nacional debateu os projetos de lei relativos à habitação e à atividade imobiliária.
• 15 de outubro de 2026: O Ministério da Construção divulgou dados sobre a construção de habitação numa conferência de imprensa sobre o terceiro trimestre, em Hanói.
• 22 de outubro de 2026: A Assembleia Nacional ouviu a apresentação da proposta para a habitação e das conclusões da análise, durante a sua segunda sessão.

Como funcionariam as rendas e o investimento

O capítulo dedicado ao arrendamento abrangeria os arrendatários elegíveis, o financiamento público e privado, os requisitos dos projetos, os procedimentos de investimento, os incentivos aos promotores, os preços das rendas e a gestão dos imóveis. Incluiria também alojamento para especialistas e trabalhadores fora dos parques industriais.

Os promotores e os arrendatários acordariam as rendas dentro de um enquadramento definido pelo Comité Popular provincial. O cálculo proposto incluiria a recuperação do investimento na construção, a manutenção, o funcionamento, os impostos, as taxas, outros custos razoáveis e o lucro previsto no plano de negócios.

Os limites provinciais e os custos dos projetos funcionariam, assim, em conjunto. Um promotor precisaria de receitas suficientes para manter o imóvel e recuperar o investimento, enquanto a província definiria o intervalo de preços permitido. Tanto o pacote de incentivos como o enquadramento local das rendas influenciariam a capacidade de um projeto oferecer habitação a preços acessíveis.

Na análise de setembro, o projeto previa a isenção de taxas de utilização do solo para projetos de arrendamento financiados sem capitais do Estado. O enquadramento mais amplo proposto pelo ministério inclui também isenções da renda fundiária, benefícios fiscais, empréstimos em condições preferenciais e apoio à ligação às infraestruturas técnicas. Os promotores poderiam destinar parte de um projeto a habitação comercial ou a serviços para complementar as receitas, desde que respeitassem as condições legais.

Onde seriam construídas novas casas para arrendamento

O ministério pretende associar mais estreitamente a habitação para arrendamento ao emprego, à educação e aos transportes. Os requisitos de planeamento propostos reservariam terrenos em determinadas áreas urbanas, junto de parques industriais e zonas de transformação para exportação, perto de universidades e estabelecimentos de ensino superior, e em zonas desenvolvidas em torno dos transportes públicos.

Desenvolvimento Orientado para o Transporte, ou TOD, significa concentrar habitações e serviços em torno das ligações de transporte. Para um trabalhador ou estudante, o benefício prático seria a possibilidade de viver mais perto do emprego, do campus ou de uma paragem de transportes, desde que os planos locais também assegurem as infraestruturas necessárias.

Foi pedido às autoridades locais que avaliem a procura por parte dos diferentes grupos de arrendatários, atribuam terrenos adequados e ponderem o investimento público direto. Entre as outras opções estão a utilização de imóveis habitacionais públicos e a aquisição de casas a promotores. As autoridades provinciais organizariam também os recursos para as indemnizações, o realojamento e a preparação dos terrenos.

A Comissão de Direito e Justiça pretende regras de prioridade mais claras, sobretudo para as habitações construídas com dinheiro público. Quer também que os incentivos beneficiem os arrendatários com dificuldades habitacionais e que a elegibilidade seja verificada de forma transparente, para evitar o uso indevido dos apoios.

O que revelam os números da construção

Os dados de outubro do ministério mostram uma grande carteira de projetos em desenvolvimento, a par de um volume menor de habitações concluídas. Nos primeiros nove meses de 2026, 170 projetos de habitação social e para arrendamento disponibilizaram 46 497 casas: 38 183 para venda ou aquisição a prestações ao abrigo de um contrato de arrendamento, e 8 314 para arrendamento.

Os trabalhos começaram noutros 128 projetos, que incluem 183 293 casas, das quais 42 801 são unidades para arrendamento. As casas para arrendamento representaram cerca de 23% dos projetos iniciados, face a cerca de 18% das habitações concluídas no mesmo período. A construção começou numa proporção maior de habitações para arrendamento do que a proporção entregue.

O ministério prevê que sejam concluídas 87 601 habitações sociais e para arrendamento ao longo de 2026, incluindo 18 049 para arrendamento. O programa mais amplo de habitação social abrangia 947 projetos, com 910 933 casas e um investimento estimado em 841,338 biliões de dongues. Destas habitações, 216 626 estavam concluídas, 363 065 em construção e 331 242 tinham aprovação do investimento.

Estas três etapas representam, em conjunto, cerca de 91% da meta de pelo menos um milhão de unidades de habitação social até 2030. As unidades concluídas, por si só, correspondem a cerca de 22% dessa meta mínima. No início de 2026, o programa abrangia 781 projetos com 720 055 unidades, ou 72% da meta, considerando todas as etapas de desenvolvimento.

O Vietname concluiu 102 633 unidades de habitação social em 2025, superando em 2 358 a meta anual de 100 275. Nos primeiros cinco meses de 2026, a construção começou em 34 projetos, com quase 30 000 unidades. O ministério pediu às localidades que incluam metas habitacionais, calendários dos projetos e recursos nos seus planos de desenvolvimento económico e social.

Revenda de habitação social e obrigações relativas às infraestruturas

O projeto incorporaria na Lei da Habitação políticas-piloto adequadas da Resolução n.º 201/2025/QH15 da Assembleia Nacional e da Resolução n.º 66.15/2026/NQ-CP do Governo. Uma das regras propostas permitiria a um comprador de habitação social revender a casa após cinco anos do pagamento integral, depois de emitido o certificado de propriedade, mas apenas a outro comprador elegível de habitação social.

O imposto sobre o rendimento das pessoas singulares seria regido pela legislação fiscal. O mecanismo de revenda proposto manteria a habitação no conjunto de casas destinadas às famílias elegíveis, mesmo após o período inicial de detenção.

As autoridades provinciais decidiriam como os promotores de habitação comercial cumpririam as obrigações de apoio à habitação social e para arrendamento. As opções seriam terrenos dentro do empreendimento, terrenos noutro local ou um pagamento equivalente. O Governo emitiria regras pormenorizadas.

A comissão está preocupada com a eliminação, no projeto, de uma exigência expressa relativa ao investimento em infraestruturas técnicas quando os promotores disponibilizam terrenos ou pagam o montante equivalente. Estradas, drenagem e ligações às redes de serviços tornam os terrenos aptos para habitação, pelo que a repartição desses custos afeta diretamente a preparação e a despesa de um projeto.

O Governo propõe regulamentação pormenorizada para calcular os custos das infraestruturas quando uma obrigação é cumprida. A comissão quer que o órgão responsável pela redação reconsidere a formulação, de modo a que os promotores comerciais mantenham uma parcela adequada da responsabilidade.

Menos aprovações levantam novas questões de proteção

O projeto de lei da habitação deixaria no Ministério da Construção apenas o procedimento de arrendamento de habitação oficial. As autoridades locais tratariam dos outros 20 procedimentos administrativos. Propõe também eliminar três das quatro condições de exercício da atividade, simplificar os documentos necessários e reduzir os prazos de processamento.

A fixação dos preços da habitação social ilustra a proposta de afastamento da aprovação prévia. Os advogados da HM&P descrevem um mecanismo em que os promotores estabeleceriam os preços, contratariam um consultor habilitado para os verificar e aprovariam eles próprios os preços de venda e de aquisição através de arrendamento com opção de compra, substituindo a avaliação por uma agência provincial.

Phuc e Vi recomendam inspeções orientadas para os riscos de fixação de preços, registos que mostrem como os preços foram calculados, divulgação dos principais componentes dos custos e responsabilização das empresas de verificação. Propõem também ajustamentos de preços ou reembolsos quando verificações posteriores detetarem cálculos indevidos. Estas são salvaguardas recomendadas na sua análise.

Os advogados assinalam também disposições relativas a hipotecas. O artigo 182.º da atual Lei da Habitação exige que os proprietários notifiquem os arrendatários por escrito antes de hipotecarem uma casa arrendada e informem o credor de que esta está arrendada. A disposição mais curta sobre hipotecas no projeto eliminaria da Lei da Habitação essa exigência expressa de notificação prévia.

Outras disposições permitiriam que algumas transações, incluindo vendas ou aquisições através de arrendamento com opção de compra de habitação social, avançassem sem o cancelamento prévio da hipoteca, desde que as partes relevantes estivessem de acordo. Uma hipoteca dá ao credor uma garantia sobre um imóvel caso uma dívida não seja paga. Os compradores que aceitassem um acordo deste tipo precisariam de informação clara sobre a dívida, os direitos do credor e as condições para libertar a casa da hipoteca.

Apartamentos antigos, propriedade e habitação para o serviço público

A renovação e reconstrução de apartamentos ficariam mais estreitamente ligadas à requalificação urbana. O projeto acrescenta o modelo de construção-transferência, uma forma de parceria público-privada conhecida como BT, como outra via de investimento, e simplifica a seleção dos promotores. Num acordo BT, um investidor privado constrói infraestruturas ou instalações e transfere-as para a autoridade pública nos termos acordados.

O projeto de setembro associava a vida útil de um edifício de apartamentos à legislação da construção e abordava a participação financeira dos proprietários na reconstrução quando essa vida útil chegasse ao fim. A apresentação de outubro referiu também a proteção dos direitos de propriedade quando os edifícios são demolidos.

As regras de gestão revistas clarificariam o que é propriedade comum e privada, os lugares de estacionamento e os poderes e deveres das administrações, dos promotores, dos proprietários, dos residentes e dos operadores. A comissão identificou os litígios sobre propriedade comum e os conflitos entre residentes e administrações como problemas que exigem soluções mais robustas.

As disposições relativas à habitação oficial acrescentariam isenções de renda para funcionários, trabalhadores do setor público e trabalhadores destacados, transferidos ou cedidos a comunas particularmente desfavorecidas, zonas fronteiriças e ilhas. A habitação para as forças armadas poderia recorrer a terrenos de defesa ou segurança previstos para serem libertados dessas finalidades, ou a terrenos que já não sejam necessários para as mesmas.

O projeto aborda também os cidadãos vietnamitas com outra nacionalidade. Segundo a análise da HM&P, seriam tratados como cidadãos vietnamitas nas transações imobiliárias quando utilizassem a sua nacionalidade vietnamita, quer residissem no Vietname quer no estrangeiro. Os advogados pedem regras mais claras sobre a documentação e o registo necessários para aplicar esse estatuto.

Controlo do solo e projeto de lei complementar sobre a atividade imobiliária

O artigo 6.º do projeto de lei da habitação exigiria que os promotores nas comunas pertencentes a zonas urbanas de classe especial, classe I e classe II construíssem casas para venda, aquisição através de arrendamento com opção de compra ou arrendamento. Nas outras zonas, as províncias decidiriam onde os promotores teriam de construir e onde poderiam ser cedidos lotes residenciais para que particulares construíssem casas, com base em critérios governamentais.

A Comissão de Direito e Justiça pretende que a divisão em lotes e a venda de terrenos urbanos sejam reduzidas ao mínimo, sobretudo nas grandes cidades. Procura também regras mais claras para as fontes de capital, a contabilização dos ativos e a gestão do Fundo de Habitação, em consonância com a legislação orçamental do Estado.

O projeto complementar de Lei da Atividade Imobiliária contém 10 capítulos e 61 artigos, menos 22 do que a lei de 2023. Propõe identificadores eletrónicos para os imóveis, pessoas, organizações e outros intervenientes abrangidos, bem como um mecanismo para garantir os 5% restantes do valor de um contrato imobiliário através de uma conta bloqueada ou de um acordo entre as partes.

O ministro da Agricultura e do Ambiente, Trinh Viet Hung, explicou as disposições que permitem aos Comités Populares provinciais aprovar a transferência da totalidade ou de parte de projetos cuja política de investimento tenha sido originalmente aprovada pelo primeiro-ministro. As competências dos distritos passariam para as autoridades comunais, no âmbito do sistema de governo provincial e comunal.

O projeto de lei da atividade imobiliária eliminaria quatro dos 12 procedimentos administrativos, simplificaria outros sete e eliminaria ou simplificaria nove das 31 condições de investimento e exercício da atividade. O projeto de lei da habitação também eliminaria sete entradas da lista de condutas proibidas, que passariam a ser tratadas através de disposições específicas ou de outra legislação.

Os deputados pediram uma articulação cuidadosa entre as regras da habitação, da atividade imobiliária, dos terrenos, dos impostos e do orçamento. Os advogados da HM&P pedem também limites firmes às exceções transitórias que permitem a alguns projetos de habitação social receber investidores sem repetir o processo de seleção. O principal desafio da aplicação será fazer com que aprovações mais rápidas coexistam com responsabilidades claras em matéria de preços, terrenos, infraestruturas e direitos dos residentes.

Principais pontos

• O projeto de lei da habitação apresentado a 22 de outubro tem 13 capítulos e 130 artigos, incluindo um capítulo dedicado à habitação para arrendamento.
• Os promotores e os arrendatários acordariam as rendas dentro dos limites de preços definidos pelas províncias.
• As autoridades locais tratariam de 20 dos 21 procedimentos administrativos relativos à habitação.
• O Vietname concluiu 8 314 casas para arrendamento nos primeiros nove meses de 2026 e prevê concluir 18 049 ao longo do ano.
• A revenda de habitação social após cinco anos do pagamento integral exigiria um certificado de propriedade e um comprador elegível.
• Os deputados pedem critérios de prioridade mais claros para os arrendatários, obrigações relativas às infraestruturas, regras de financiamento e salvaguardas contra o uso indevido dos apoios à habitação.
• As propostas abrangem também a reconstrução de apartamentos, os acordos hipotecários, o controlo do solo e as transações imobiliárias.