Maldivas apostam na residência em ilhas de luxo, enquanto aumentam as preocupações com as finanças e os recifes

Um empreendimento de 790 milhões de dólares ganha forma no atol de Noonu

As Maldivas estão a criar uma nova via para que estrangeiros abastados possam viver no país através do Project Ayla, um empreendimento avaliado em mais de 790 milhões de dólares que combina ilhas artificiais, casas de luxo e um programa de residência por investimento previsto. O presidente Mohamed Muizzu presidiu ao lançamento da primeira pedra a 29 de janeiro de 2026, no atol de Noonu, cerca de 188 quilómetros a norte da capital, Malé. Prevê-se que o empreendimento comece a funcionar parcialmente no final de 2028.

O projeto integra as lagoas de Dhekenanfaru e Dhigufaru e a ilha de Kuramaadhoo numa zona económica especial. Esta zona é uma área onde o governo oferece regras empresariais e incentivos fiscais diferentes para atrair investimento. Neste caso, os estrangeiros poderão adquirir contratos de arrendamento com a duração de 99 anos, garantindo-lhes um acesso prolongado a imóveis, embora a Constituição continue a proibir a propriedade de terrenos por estrangeiros.

O anúncio do lançamento da primeira pedra do governo identifica a Crystal Holdings Pvt Ltd e o BluRock Group como principais investidores e promotores. Promete mais de 1 200 postos de trabalho, cuidados de saúde, formação profissional e agricultura moderna, com mais de 60 por cento das necessidades energéticas asseguradas por fontes renováveis.

O empreendimento está a avançar mais depressa do que as regras de residência que lhe estão associadas. A Henley & Partners, parceira da empresa na conceção do programa Maldives Pearl Residence, indica agora que o lançamento está previsto para o segundo semestre de 2026. Os limiares de investimento ainda não foram publicados, enquanto os críticos exigem controlos mais rigorosos dos candidatos, registos de propriedade mais claros e respostas sobre os danos causados aos recifes circundantes.

Ayla reúne várias escolhas nacionais: como atrair capital sem aumentar a dívida pública, quanto controlo conceder a residentes estrangeiros sobre terrenos escassos e como proteger o ambiente marinho que, desde logo, atrai visitantes às Maldivas.

De um projeto de estância turística a um lugar para viver

A lagoa de Dhigufaru e Dhekenanfaru foram arrendadas a um investidor suíço no final de 2022 para a construção de uma estância turística distribuída por 11 ilhas conquistadas ao mar. O projeto evoluiu depois para um empreendimento residencial destinado a pessoas que ficam no país, em vez de simplesmente o visitarem. As descrições iniciais previam 25 ilhas e ilhéus artificiais e mais de 70 habitações de luxo; a promoção mais recente, sob o nome The Laurel, refere 96 imóveis em 13 ilhas.

A lagoa ocupa cerca de 745 hectares, dos quais 152 hectares serão conquistados ao mar, aproximadamente um quinto da área. A construção implica a dragagem de mais de seis milhões de metros cúbicos de areia do fundo do mar. A movimentação de tanto material altera tanto a superfície disponível para construção como o habitat subaquático envolvente.

O anúncio do acordo de investimento do governo regista a emissão da licença de zona económica especial a 9 de dezembro de 2025, seguida do acordo com a Crystal Holdings, a 31 de dezembro. O ministro do Desenvolvimento Económico e do Comércio, Mohamed Saeed, assinou em nome do governo, enquanto o diretor executivo do Project Ayla, Petar Krstic, assinou em nome da empresa. O acordo estabeleceu o quadro contratual para a execução do projeto.

O comunicado do ministério sobre o acordo de dezembro descreve-o como a última etapa formal antes do início da execução prática. Ambos os comunicados associam Ayla à Visão 2040 de Muizzu, o programa governamental de diversificação económica e desenvolvimento a longo prazo.

Os principais marcos mostram como o projeto de construção e o programa de residência evoluíram em paralelo:

• Final de 2022: A lagoa e a ilha foram arrendadas para um projeto anterior de uma estância turística.
• Julho de 2025: O governo assinou em Singapura o acordo de parceria para o Pearl Residence com a Henley & Partners.
• 9 de dezembro de 2025: Ayla recebeu a licença de zona económica especial.
• 31 de dezembro de 2025: O governo e a Crystal Holdings assinaram o acordo de investimento.
• 29 de janeiro de 2026: Muizzu presidiu ao lançamento da primeira pedra.
• Segundo semestre de 2026: A Henley indica agora esta data para o lançamento previsto do Pearl Residence.
• Final de 2028: Prevê-se que Ayla comece a funcionar parcialmente.

O que receberiam os investidores?

O Pearl Residence daria aos investidores elegíveis o direito de viver nas Maldivas. A página do programa da Henley descreve-o como o primeiro programa de residência por investimento do país e aponta o segundo semestre de 2026 como período previsto para o lançamento. Saeed tinha anunciado um lançamento em abril de 2026, numa conferência realizada em Londres a 3 e 4 de novembro de 2025.

O investimento mínimo definitivo, as categorias de investimento elegíveis, a duração da residência, as condições de renovação e os requisitos associados ainda estão a ser definidos. Estes detalhes são importantes porque determinam o que o candidato terá de adquirir, durante quanto tempo poderá permanecer no país e que obrigações se mantêm após a aprovação.

Desde, pelo menos, 2010 que os estrangeiros podem comprar moradias em estâncias turísticas através de contratos de arrendamento. Neste modelo, os compradores continuam a ser visitantes, o contrato não pode ultrapassar a duração do arrendamento da estância e a gestão desta explora a moradia quando os proprietários estão ausentes. O modelo residencial de Ayla criaria uma relação diferente com o país, combinando uma casa com uma via para uma residência mais prolongada.

Kristin Surak, autora de The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, explicou por que razão a residência confere direitos diferentes dos da cidadania:

Os vistos podem ser revogados, não passam de geração em geração e oferecem um leque mais limitado de possibilidades.

Um contrato de arrendamento de um imóvel e a autorização para viver no país são, portanto, dois acordos distintos. O contrato rege a utilização da casa; as regras de imigração determinam se o residente pode permanecer no país. Os compradores precisarão de condições claras para ambos.

Porque quer o governo atrair residentes abastados

As Maldivas enfrentam uma forte pressão da dívida pública. O Fundo Monetário Internacional prevê que a dívida bruta atinja cerca de 130 por cento do produto interno bruto. O PIB mede o valor dos bens e serviços produzidos numa economia ao longo de um ano. Nesse rácio, a dívida pública equivaleria a cerca de 130 dólares por cada 100 dólares de produção económica anual.

Saeed citou estimativas segundo as quais o Pearl Residence poderia gerar mais de mil milhões de dólares em entradas de capital diretas e indiretas. O ministério afirma que a estimativa provém de uma modelização preliminar, sem indicar o período a que se referem essas entradas. As entradas diretas poderiam incluir investimentos elegíveis; as indiretas poderiam resultar das despesas dos residentes e das empresas que lhes prestassem serviços.

O valor do investimento em Ayla, as entradas de capital associadas à residência e as receitas do governo são coisas diferentes. O capital de construção financia o empreendimento, enquanto os impostos e as taxas apoiam as finanças públicas. As despesas que chegam aos trabalhadores e fornecedores locais são outro benefício, cuja dimensão dependerá do recrutamento, das aquisições e das condições da zona.

O governo promete mais de 1 200 postos de trabalho, com enfoque no emprego local e no desenvolvimento de competências. A licença inicial exigia também que a Crystal Holdings apresentasse, no prazo de 180 dias, estudos de viabilidade, infraestruturas, engenharia e ambiente, bem como propostas empresariais para os setores imobiliário, da saúde, das energias renováveis e do bem-estar dos trabalhadores.

Os residentes de Fodhdhoo aguardam benefícios concretos. Abdulla Abbas, gerente de uma residencial turística na ilha vizinha, descreveu o que os residentes tinham ouvido sobre o empreendimento:

O que ouvimos é que algumas das pessoas mais ricas do mundo estão a investir neste lugar.

A distribuição mais ampla dos benefícios é importante num país onde o Banco Mundial estima que o quinto mais rico recebe 38,5 por cento do rendimento nacional e o quinto mais pobre recebe 8,9 por cento. A parcela do grupo mais rico é mais de quatro vezes superior à do grupo mais pobre. O emprego local, o acesso à formação e as oportunidades empresariais ajudarão a determinar quem beneficia do novo investimento.

Quem controla o dinheiro e os imóveis?

A Crystal Holdings detém a licença de zona económica especial, e o grupo BluRock, com sede no Dubai, é outro dos principais promotores. Não foram divulgados publicamente os investidores subjacentes, os parceiros acionistas nem os beneficiários efetivos finais. Nenhuma das empresas respondeu aos pedidos de comentário sobre estas estruturas de propriedade.

Um beneficiário efetivo é a pessoa que, em última instância, possui ou controla um ativo ou uma empresa, mesmo que nos documentos figure outra empresa. A Lei das Sociedades das Maldivas identifica os beneficiários efetivos com base num limiar de, pelo menos, 25 por cento das ações, dos direitos de voto ou dos dividendos. Não existe um registo de consulta pública.

O artigo 79.º da Lei das Zonas Económicas Especiais estabelece que o quadro legal das zonas prevalece sobre outras 15 leis em matérias relacionadas com estas zonas. O quadro permite também isenções fiscais ou taxas reduzidas, incluindo sobre mais-valias e direitos de importação, e autoriza bancos offshore a prestar serviços a fundos fiduciários. Um fundo fiduciário é um acordo através do qual alguém detém e gere ativos em benefício de terceiros.

As regras aplicáveis aos bancos offshore restringem a divulgação de informações sobre os beneficiários efetivos dos clientes e dos próprios bancos, salvo mediante ordem judicial ou consentimento do proprietário. Ahmed Ahid Rasheed, antigo comissário de informação das Maldivas, defendeu a criação de registos de consulta pública dos beneficiários efetivos e da propriedade de terrenos nas zonas:

Não há nenhuma razão de princípio para que estas informações não sejam de acesso público. Nós, cidadãos, temos o direito de saber quem está a comprar imóveis no nosso país.

Os registos públicos permitiriam aos cidadãos associar o nome de uma empresa às pessoas que estão por detrás dela. Para os reguladores, registos de propriedade rigorosos também ajudam a rastrear a origem do dinheiro investido e a identificar ligações entre candidatos, empresas e titulares de cargos públicos.

Como seriam avaliados os candidatos?

O Grupo Ásia-Pacífico contra o Branqueamento de Capitais manifestou preocupação com a falta de clareza das regras aplicáveis aos fundos fiduciários nas Maldivas. Refere também a avaliação de risco do governo, que descreve o imobiliário como altamente vulnerável ao branqueamento de capitais, o processo de fazer parecer legítimo dinheiro proveniente do crime.

Os programas de residência por investimento podem atrair capital legítimo, mas também candidatos que procuram ocultar ativos, escapar à aplicação da lei ou transferir fundos ilícitos. O Grupo de Ação Financeira Internacional alertou para estes riscos. Um porta-voz do seu secretariado explicou como as salvaguardas influenciam o resultado:

O equilíbrio depende, em última análise, da conceção e supervisão do programa, bem como da solidez do quadro jurídico, regulamentar e institucional mais amplo da jurisdição.

O ministério do Desenvolvimento Económico afirma que o Pearl Residence recorrerá a verificações internacionais, avaliações financeiras e reputacionais e controlos por parte das agências de segurança nacional e dos reguladores. A Henley descreve um processo semelhante, que inclui também relatórios independentes de verificação de antecedentes. O ministério afirma que Ayla continua sujeita às leis aplicáveis, incluindo as normas contra o branqueamento de capitais e o financiamento do terrorismo.

Fayyaz Ismail, antigo ministro da Economia e político da oposição, expressou diretamente a sua preocupação:

O que me preocupa é saber se existem ou não salvaguardas.

O deputado da oposição Ahmed Shamheed pediu a suspensão imediata do Pearl Residence e a divulgação dos acordos associados, através de uma resolução parlamentar apresentada em julho e rejeitada em agosto. Alertou também para a capacidade limitada do país para supervisionar as atividades financeiras associadas a residentes abastados e a bancos offshore.

Azza Mohamed, responsável pela governação na secção maldiva da Transparency International, aponta para o escândalo de corrupção relacionado com o arrendamento irregular de ilhas a promotores turísticos, em 2014 e 2015. Altos responsáveis políticos apropriaram-se de dezenas de milhões de dólares em receitas. Afirma que, para evitar abusos semelhantes, são necessárias transparência sobre a propriedade, supervisão independente dos processos de contratação e aprovação e capacidade para rastrear, congelar e recuperar fundos ilícitos além-fronteiras.

O papel da Henley e as questões contratuais por esclarecer

A Henley & Partners propôs o Pearl Residence ao governo, que o formalizou como uma proposta de iniciativa privada. O ministério recusou divulgar o acordo de parceria, invocando uma exceção ao direito à informação relativa a informação comercial confidencial cuja divulgação prejudicaria os interesses empresariais de terceiros.

A Henley afirma que o seu papel incluirá o processamento de candidaturas, a administração e a preparação de recomendações. As candidaturas serão decididas pelo governo maldivo. A empresa afirma também que não receberá honorários nem remuneração provenientes de fundos públicos pela conceção, promoção ou gestão do programa, embora possa cobrar diretamente aos clientes pela assistência na candidatura.

O ministério afirma que as taxas cobradas aos candidatos poderão financiar o Gabinete do Programa, incluindo o pagamento a prestadores de serviços envolvidos na execução e gestão. Este modelo torna particularmente importante uma supervisão clara de quem trata as candidaturas, quem recebe as taxas e quem toma as decisões finais.

O Parlamento Europeu alertou para possíveis conflitos de interesses quando uma empresa privada aconselha governos sobre programas de migração por investimento e, ao mesmo tempo, prepara candidaturas. A Henley tem sido alvo de escrutínio pelo seu trabalho noutras jurisdições, incluindo candidaturas em São Cristóvão e Neves que envolveram figuras políticas de destaque e alegados criminosos ou fugitivos. A empresa contesta alegações anteriores e afirma levar a diligência devida a sério.

Christian Kälin, presidente da Henley, disse em dezembro de 2025 que esperava que muitos israelitas comprassem casas nas Maldivas. Os titulares de passaporte israelita estão impedidos de entrar no país desde abril de 2025, criando um conflito prático entre esse objetivo promocional e as regras de entrada em vigor.

O que revela a monitorização dos recifes

As preocupações ambientais relacionadas com Ayla já são mensuráveis. A monitorização entre julho e setembro de 2024 concluiu que 74 por cento das medições de sedimentos ultrapassavam o limite diário de 15 miligramas por centímetro quadrado. Em outubro de 2025, o estado dos recifes continuava entre fraco e razoável.

Os sedimentos são partículas suspensas na água durante a dragagem e a construção. Quando assentam, podem cobrir os corais e outras formas de vida marinha. A água mais turva reduz também a luz que chega aos organismos subaquáticos. A área do projeto inclui habitats de peixes-papagaio e tubarões-enfermeiros protegidos.

Humaida Abdul Ghafoor, ativista ambiental da Save Maldives, descreveu como os trabalhos de conquista de terrenos ao mar afetam mais do que o fundo marinho de onde a areia é retirada:

Também altera as correntes, o movimento da água, a hidrologia. Também gera sedimentos, que se tornam mortíferos.

Muizzu afirma que o objetivo do governo é reduzir ao mínimo os efeitos dos trabalhos essenciais de conquista de terrenos ao mar e equilibrar o desenvolvimento com programas ambientais, incluindo a reprodução e plantação de corais. Num podcast produzido pelo gabinete presidencial, expôs essa posição:

Queremos promover um desenvolvimento integrado com o ambiente. Estamos a moldar o futuro da nossa nação e, ao fazê-lo, queremos proteger o ambiente e ser um exemplo para outras nações.

A meta de energias renováveis de Ayla diz respeito ao funcionamento do empreendimento depois de concluído. O controlo dos sedimentos e a monitorização dos recifes dizem respeito aos efeitos da sua construção. Ambos serão importantes para avaliar a descrição oficial do projeto como um empreendimento sustentável.

Uma mudança mais ampla na utilização do território das Maldivas

As Maldivas têm quase 1 200 ilhas, cerca de 80 por cento das quais se situam a menos de um metro acima do nível do mar. Quase metade da população, pouco superior a meio milhão, vive em Malé, uma ilha com cerca de dois quilómetros quadrados. A conquista de terrenos ao mar tornou-se uma resposta à sobrelotação e uma forma de expandir o turismo e o investimento residencial.

Rasmalé, um empreendimento muito maior numa ilha artificial perto da capital, mostra a dimensão desta mudança. O governo fixou como meta atrair 35 000 residentes estrangeiros, enquanto a Eagle Hills, de Abu Dhabi, planeia construir 8 800 imóveis em quase metade do terreno conquistado ao mar. Os contratos de arrendamento propostos, que seriam renovados após uma venda ou herança, suscitaram um debate sobre o grau de controlo efetivo que os estrangeiros poderiam obter.

Abdulla Muththalib, ministro das Infraestruturas, afirma que a compra de um imóvel em Rasmalé nunca dará direito a residência permanente ou cidadania, embora os compradores possam obter o visto de residência empresarial introduzido em 2015. Rasmalé e o Pearl Residence implicam, portanto, regimes de imigração diferentes.

Salma Fikry, especialista em governação, alertou que contratos de arrendamento com duração de décadas podem conferir posse exclusiva, possibilidade de transferência, direitos de herança e amplo controlo económico. Os próximos testes para Ayla serão concretos: a publicação das regras do Pearl Residence, o lançamento previsto do programa no segundo semestre de 2026, a concretização dos benefícios locais e os progressos rumo ao início de funcionamento parcial no final de 2028.

Pontos-chave

• O Project Ayla é um empreendimento avaliado em mais de 790 milhões de dólares no atol de Noonu, com início de funcionamento parcial previsto para o final de 2028.
• O lançamento do Pearl Residence está agora previsto para o segundo semestre de 2026, mais tarde do que a data de abril anunciada anteriormente.
• Os requisitos de investimento mínimo e as condições definitivas de residência ainda não foram publicados.
• O governo promete mais de 1 200 postos de trabalho e o recurso a energias renováveis para satisfazer mais de 60 por cento das necessidades do empreendimento.
• Os críticos exigem registos públicos de propriedade, supervisão financeira mais rigorosa e divulgação dos acordos do programa.
• A monitorização concluiu que 74 por cento das medições de sedimentos ultrapassaram o limite diário entre julho e setembro de 2024.
• O governo afirma que serão aplicados controlos aos candidatos e as leis em vigor contra o financiamento ilícito.