Apartamentos por vender em Seul aproximam-se dos 1.000, com preços elevados e limites ao crédito a pressionarem compradores

Acumula-se habitação por vender em Seul, enquanto o total nacional diminui

Seul tinha 996 casas por vender no final de setembro de 2026, mais 98 do que em agosto, apesar de o stock por vender ter diminuído em toda a Coreia do Sul. Mais de dois terços das casas por vender na capital, 683 unidades, já estavam concluídas, deixando os promotores à espera de compradores depois de terminadas as obras.

As estatísticas da habitação de setembro do Ministério do Território, das Infraestruturas e dos Transportes revelam um mercado a evoluir em sentidos diferentes. O stock por vender em Seul aumentou 10,9% num mês, enquanto o total nacional diminuiu 4,6%, para 65.941. Na região metropolitana alargada, que inclui Seul, a província de Gyeonggi e Incheon, o total recuou 5,6%, para 18.057.

Os preços elevados dos apartamentos novos e as restrições ao crédito estão a reduzir o número de compradores com capacidade ou vontade para assinar contratos. Em alguns empreendimentos, os preços pedidos ultrapassam os de transações recentes em apartamentos próximos, reduzindo o interesse financeiro em comprar antes de as obras estarem concluídas.

A quebra nas vendas em Seul abrange mais do que os novos empreendimentos. As compras de apartamentos caíram para 3.915 em setembro, menos 14,7% do que em agosto e menos 42,4% do que um ano antes. Os promotores enfrentam uma acumulação crescente de casas por vender, enquanto as famílias se deparam tanto com preços elevados como com limites ao montante que podem pedir emprestado.

As casas concluídas representam a maioria das que estão por vender em Seul

O stock de casas concluídas mas por vender em Seul aumentou em nove unidades, ou 1,3%, para 683 em setembro. Estas unidades representavam cerca de 68,6% das 996 casas por vender na cidade. A nível nacional, as casas concluídas correspondiam a cerca de 41,8% do stock por vender, com 27.549 unidades concluídas num total de 65.941.

Uma casa à espera de comprador durante as obras ainda tem tempo para ser vendida antes da data prevista para a mudança dos residentes. Uma casa concluída já chegou a essa data sem gerar as receitas de venda esperadas. Para um promotor com dívida de construção para pagar, isso cria uma pressão financeira mais imediata.

O total de casas por vender em Seul também era superior às 939 registadas no final de 2025. O valor de setembro era mais elevado em 57 unidades, um aumento de cerca de 6,1%. O total de 898 em agosto mostra que a evolução mensal tem sido irregular, embora setembro tenha terminado acima do nível do início do ano.

Gyeonggi e Incheon também registaram aumentos no stock de casas concluídas. Gyeonggi tinha 2.377 casas concluídas mas por vender, mais 3,6% do que em agosto, enquanto Incheon tinha 1.422, mais 1,5%. Na região metropolitana, o stock de casas concluídas aumentou 2,6%, para 4.482, apesar da descida do total de habitações por vender.

Os apartamentos novos perdem a vantagem no preço

Os custos de construção estão a alterar as contas de quem pondera comprar um apartamento novo. O aumento dos custos dos materiais e da mão de obra fez subir os preços, por vezes para valores superiores aos pagos por casas comparáveis nas proximidades.

Comprar antes da conclusão das obras, uma modalidade geralmente designada por venda na planta, significa acordar a compra de uma casa enquanto esta ainda está a ser construída. Quando os limites aos preços mantinham os apartamentos novos substancialmente mais baratos do que os imóveis à sua volta, os compradores podiam contar com uma clara vantagem financeira. Um preço pedido mais elevado elimina esse atrativo e dá aos compradores motivos para comparar mais atentamente as casas já existentes.

No The H Firstier Shinbanpo Estera, um empreendimento de reconstrução no distrito de Seocho, em Seul, um apartamento com 84 metros quadrados terá sido colocado à venda por cerca de 4 mil milhões de won. O valor era aproximadamente 700 milhões de won superior ao preço de uma transação, em julho, de uma casa com a mesma área no Maple Xi, nas proximidades, para onde os residentes começaram a mudar-se em 2025.

A comparação coloca o preço da transação nas proximidades em cerca de 3,3 mil milhões de won, tornando o apartamento novo aproximadamente 21% mais caro. Os compradores que escolham entre estes imóveis enfrentam uma diferença de preço substancial, além de diferenças na data de conclusão, nas características dos edifícios e nas características de cada apartamento.

Para os promotores, o problema prático é simples: um endereço prestigiado em Seul pode atrair atenção, mas o comprador continua a precisar de uma razão para pagar mais do que custaria uma alternativa nas proximidades.

Os limites ao crédito à habitação tornam o dinheiro disponível decisivo

As restrições ao crédito na Coreia do Sul acrescentam outro entrave. O rácio de esforço sujeito a um cenário de stress, introduzido em 2024, avalia se um mutuário conseguiria continuar a cumprir as prestações da dívida caso se aplicasse uma taxa de juro mais elevada. Assim, o rendimento de uma família e as prestações que já paga influenciam o montante que pode pedir emprestado.

Os limites ao crédito para casas caras estabelecem um teto separado para os empréstimos à habitação, independentemente do rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel. Este rácio corresponde à parcela do valor de um imóvel que o credor pode financiar. Os limites indicados para estas compras são:

• 600 milhões de won para casas com preços até 1,5 mil milhões de won, inclusive.
• 400 milhões de won para casas com preços superiores a 1,5 mil milhões de won e até 2,5 mil milhões de won, inclusive.
• 200 milhões de won para casas com preços superiores a 2,5 mil milhões de won.

Um comprador interessado numa casa de 4 mil milhões de won teria, por isso, um limite de crédito à habitação equivalente a apenas 5% do preço de compra. Teria de recorrer a pelo menos 3,8 mil milhões de won provenientes de outras fontes, antes de impostos e custos da transação. As avaliações do rendimento e outras condições de crédito podem limitar ainda mais o montante a pedir emprestado.

Consequentemente, as famílias com rendimentos elevados mas poucas poupanças acumuladas podem ter dificuldade em entrar no mercado. Um responsável não identificado do setor imobiliário descreveu as restrições ao financiamento como um obstáculo para os compradores com falta de capital e previu mais cancelamentos de contratos em empreendimentos caros que perderam a vantagem no preço.

Menos transações agravam a desaceleração

Em setembro, Seul registou menos 674 compras de apartamentos do que em agosto, mês em que foram contabilizadas 4.589 transações. Em comparação com as 6.796 compras em setembro do ano anterior, a descida foi de 2.881 transações.

As vendas de apartamentos na capital caíram mais acentuadamente do que as vendas de apartamentos a nível nacional, que recuaram 23,7% face ao ano anterior. Considerando todos os tipos de habitação, Seul registou 7.318 compras, menos 7,2% do que em agosto e menos 33,4% do que em setembro do ano anterior.

A Coreia do Sul registou 48.997 compras de habitação em todo o país, um aumento mensal de 1,3%, mas uma descida anual de 22,7%. As compras nas províncias aumentaram 4,8% face a agosto, para 23.695, enquanto as compras na região metropolitana diminuíram 1,7%, para 25.302.

Para as famílias que esperam vender um imóvel existente antes de comprar um apartamento novo, a redução das transações pode complicar a mudança. Para os promotores, a combinação de unidades caras, financiamento restrito e menos transações reduz o número de compradores capazes de concluir uma compra rapidamente.

Porque é que a diminuição do stock por vender nas províncias pouco ajuda

O número de habitações por vender nas províncias diminuiu 4,2% em setembro, para 47.884 unidades. O total em Busan recuou 8,8%, para 6.928, o de Chungcheong do Sul caiu 3,9%, para 9.209, e o de Gyeongsang do Sul diminuiu 8,0%, para 5.819.

A redução da atividade de construção ajuda a explicar estas descidas. Quando menos empreendimentos chegam à fase de venda, entram menos casas novas no total de imóveis por vender. O stock existente pode diminuir gradualmente, mesmo que a procura dos compradores continue fraca.

Ulsan ilustra o efeito dos novos lançamentos. Em setembro, foram colocados à venda vários empreendimentos na cidade e o stock por vender aumentou 45,2%, para 1.728 casas. Jeolla do Norte também registou um aumento: o stock subiu 5,4%, para 1.611.

O stock de casas concluídas acrescenta outra dimensão. A nível nacional, o número de casas concluídas mas por vender diminuiu 531, para 27.549. Nas províncias, o stock de casas concluídas recuou 2,7%, para 23.067, mas em Chungcheong do Sul aumentou 15,9%, para 2.652. Uma província pode, assim, ter menos casas por vender no total e, ao mesmo tempo, enfrentar uma acumulação crescente de imóveis concluídos.

Os construtores enfrentam uma carteira de projetos mais reduzida

A Coreia do Sul aprovou a construção de 25.938 casas em setembro, menos 45,4% do que um ano antes. As obras começaram em 16.046 casas, uma descida de 46,4%. As licenças indicam aquilo que os construtores estão autorizados a construir; o início das obras assinala os projetos que passaram efetivamente à fase de construção.

As licenças de setembro foram 20% superiores às de agosto, mas o total de janeiro a setembro continuou 13,4% abaixo do registado um ano antes, com 189.873 casas. As licenças nas províncias durante esses nove meses diminuíram 29,0%, para 76.197.

As aprovações em Seul seguiram uma tendência diferente. As licenças da capital para o período de janeiro a setembro aumentaram 33,3%, para 44.371 casas. No entanto, o número de casas concluídas nesse período diminuiu 17,6%, para 26.881, evidenciando a diferença entre autorizar um projeto e entregar casas onde as pessoas possam viver.

Em setembro, apenas 14 casas receberam aprovação para venda em Seul, em comparação com 254 um ano antes. Ainda assim, nos primeiros nove meses, as aprovações para venda na capital aumentaram 73,7%. Os calendários de lançamento dos promotores podem originar grandes variações mensais, pelo que o período mais longo é útil para compreender a evolução da oferta.

As casas por vender pressionam o financiamento da construção

Os promotores recorrem habitualmente a empréstimos de financiamento de projetos para pagar a construção e reembolsam-nos com o dinheiro recebido dos compradores. Quando os apartamentos concluídos continuam por vender, as receitas esperadas chegam mais tarde, enquanto os juros e outras despesas do projeto continuam a acumular-se.

Uma acumulação prolongada de casas por vender pode deixar menos dinheiro disponível para pagar dívidas e despesas de construção. Os promotores poderão precisar de financiamento adicional, enfrentar custos de empréstimo mais elevados ou adiar novos projetos. Os empreiteiros e as instituições financeiras expostos a esses projetos também podem ficar sob pressão.

Por isso, o aumento do stock de casas concluídas em Seul é relevante para além das 996 unidades do total em destaque. O momento das vendas influencia a capacidade de cada projeto gerar dinheiro suficiente para cumprir as suas obrigações. As estatísticas não indicam o calendário da dívida em aberto ou dos reembolsos de cada projeto.

Entretanto, é provável que os compradores distingam mais cuidadosamente entre empreendimentos. Casas com preços competitivos, limites de preço ou acesso conveniente ao metro poderão atrair uma procura mais forte, enquanto imóveis caros sem uma vantagem clara poderão demorar mais tempo a encontrar compradores.

Os arrendatários enfrentam pagamentos mensais enquanto se prepara a oferta futura

Entre janeiro e setembro, o arrendamento com pagamento mensal representou 68,6% das transações de arrendamento a nível nacional, acima dos 62,6% registados um ano antes. Em Seul, a proporção aumentou de 64,3% para 70,1%. Considerando apenas os apartamentos de Seul, passou de 44,4% para 52,7%.

O jeonse, modalidade de arrendamento coreana baseada num depósito elevado reembolsável, representou 59.482 transações em todo o país em setembro, menos 25,7% do que um ano antes. As transações de arrendamento com pagamento mensal diminuíram mais lentamente, 9,3%, para 136.728. Cada vez mais famílias optam por modalidades que exigem uma renda regular, muitas vezes além de um depósito.

Os planos de habitação futura têm um horizonte muito mais longo do que as decisões atuais de compra e arrendamento. A 29 de outubro, o Governo anunciou seis locais propostos para a construção de habitação na província de Gyeonggi, com capacidade para 76.700 casas. O início das obras está previsto para 2030, mas os preços e as datas de mudança ainda não foram anunciados.

As principais datas mostram como a acumulação atual de casas por vender e os planos de oferta futura coexistem:

• Final de 2025: Seul tinha 939 casas por vender.
• Agosto de 2026: O total de casas por vender na capital era de 898.
• Setembro de 2026: O stock por vender aumentou para 996, incluindo 683 casas concluídas.
• 29 de outubro de 2026: O Governo anunciou locais para a construção de 76.700 casas perto de Seul.
• 2030: Data prevista para o início das obras nos locais propostos.

O desafio imediato de Seul é encontrar famílias com capacidade para comprar as casas já colocadas à venda. O calendário de construção mais longo do Governo responde à disponibilidade futura, enquanto os compradores de hoje têm de ponderar os preços atuais, os limites ao crédito e o custo de continuar numa casa arrendada.

Pontos principais

• As casas por vender em Seul aumentaram 10,9% em setembro, para 996, enquanto o total nacional diminuiu 4,6%, para 65.941.
• As casas concluídas correspondiam a 683 unidades, ou cerca de 68,6% do stock por vender em Seul.
• Os preços elevados e os limites ao crédito à habitação estão a aumentar o montante que os compradores precisam de obter através de outras fontes.
• As compras de apartamentos em Seul diminuíram 42,4% face ao ano anterior, para 3.915.
• A redução do stock por vender nas províncias coincidiu com uma forte quebra da atividade de construção.
• O número de casas concluídas mas por vender aumentou em Seul, Gyeonggi e Incheon, pressionando o fluxo de caixa dos projetos.
• O início das obras nos novos locais de construção de habitação perto de Seul está previsto para 2030.