Taxa fixa do crédito à habitação na Coreia do Sul ultrapassa 5% e aumenta prestações dos mutuários

Taxas do crédito à habitação em setembro atingem o valor mais alto desde 2012

A taxa fixa média do crédito à habitação na Coreia do Sul atingiu 5,11% em setembro de 2026, ultrapassando os 5% pela primeira vez desde que o Banco da Coreia começou a registar separadamente as taxas fixas e variáveis, em janeiro de 2013. A subida encarece a previsibilidade das prestações, precisamente quando muitas famílias enfrentam revisões de empréstimos existentes.

Os dados das taxas de juro médias ponderadas de setembro do Banco da Coreia, divulgados a 29 de outubro, mostram que a taxa média dos novos créditos à habitação foi de 4,88%, acima dos 4,66% de agosto. Foi o valor mais elevado desde abril de 2012, quando a taxa se situou nos 4,94%, e prolongou para cinco meses consecutivos a subida das taxas do crédito à habitação.

As taxas variáveis do crédito à habitação também subiram, de 4,53% para 4,76%. As taxas fixas aumentaram os mesmos 0,23 pontos percentuais, de 4,88% para 5,11%, deixando uma diferença de 0,35 pontos percentuais entre as duas categorias.

Os dados dizem respeito aos empréstimos concedidos em setembro. Os mutuários com créditos existentes são afetados de acordo com as condições dos contratos, nomeadamente quando a taxa variável é revista ou termina o período inicial de taxa fixa. Nos bancos nacionais, está prevista a revisão das taxas de créditos à habitação no valor de 165 biliões de won durante o quarto trimestre.

Outubro trouxe um quadro mais complexo. As yields das obrigações bancárias, que ajudam a determinar os preços das taxas fixas do crédito à habitação, desceram, enquanto o COFIX, um índice de financiamento utilizado em muitos créditos à habitação com taxa variável, subiu. Os mutuários enfrentam, assim, duas forças distintas: algumas novas propostas de crédito com taxa fixa ficaram mais baratas, mas os empréstimos variáveis existentes poderão continuar a encarecer.

Como se desenvolveram as subidas

Os dados mais recentes surgem na sequência de subidas consecutivas da taxa diretora do Banco da Coreia em julho e agosto. Cada subida foi de 0,25 pontos percentuais. A 22 de outubro, o banco central manteve depois a taxa de referência nos 3,00%, com o apoio de todos os sete membros do Comité de Política Monetária.

• Outubro de 2025: Começou a série de 12 subidas mensais consecutivas das taxas fixas do crédito à habitação.
• Julho e agosto de 2026: O Banco da Coreia aumentou a taxa de referência em reuniões consecutivas.
• Setembro: A taxa fixa média do crédito à habitação atingiu 5,11%, enquanto a taxa média conjunta dos créditos à habitação chegou aos 4,88%.
• 15 de outubro: A Federação dos Bancos da Coreia anunciou um COFIX de setembro de 3,43%, acima dos 3,18%.
• 22 de outubro: O Banco da Coreia manteve a taxa de referência nos 3,00%.
• 29 de outubro: Os dados das taxas de juro bancárias de setembro revelaram custos de financiamento mais elevados nos créditos à habitação, no crédito pessoal e nos empréstimos às empresas.

As subidas de julho e agosto foram os primeiros aumentos consecutivos da taxa diretora desde janeiro de 2023, quando terminou uma série de sete subidas em reuniões consecutivas iniciada em abril de 2022.

Porque é que a pausa na taxa diretora não travou a subida das taxas dos empréstimos

A taxa de referência do Banco da Coreia influencia o custo do dinheiro em todo o sistema financeiro, mas os bancos comerciais também definem os preços dos empréstimos com base nos seus próprios custos de financiamento e nas taxas de juro do mercado. Esses custos podem continuar a subir mesmo depois de um banco central manter a sua taxa inalterada.

Em setembro, a yield das obrigações bancárias com notação de crédito AAA e maturidade de cinco anos subiu de 4,35% para 4,53%. Estas obrigações são uma referência importante para a fixação das taxas do crédito à habitação com taxa fixa. O COFIX aumentou 0,25 pontos percentuais, para 3,43%, o valor mais alto desde junho de 2024 e a maior subida mensal desde novembro de 2022.

As taxas de mercado de prazo mais curto também subiram. A taxa dos certificados de depósito com maturidade de 91 dias aumentou de 2,97% para 3,17%. As yields das obrigações bancárias AAA com maturidade de três meses subiram de 3,07% para 3,32%, enquanto as das obrigações com maturidade de seis meses aumentaram 0,29 pontos percentuais.

Kim Sung-jun, responsável pela equipa de estatísticas financeiras do Banco da Coreia, atribuiu a subida das taxas dos empréstimos ao aumento da taxa diretora em agosto e às taxas de referência mais elevadas em setembro. Apontou ainda as alterações nos encargos adicionais dos bancos e uma gestão mais restritiva do crédito como possíveis fatores contribuintes.

O preço de um crédito à habitação combina normalmente uma taxa de referência com um encargo adicional definido pelo banco, do qual são descontadas eventuais bonificações disponíveis para o cliente. Por isso, uma descida da taxa de referência pode demorar a chegar aos mutuários, e as decisões de preços dos bancos podem determinar quanto dessa descida se reflete num empréstimo específico.

O que significam as taxas mais elevadas em won

Um mutuário com uma dívida de 500 milhões de won pagaria 35 milhões de won de juros anuais a uma taxa de 7%, o equivalente a cerca de 2,92 milhões de won por mês, supondo que o saldo se mantém inalterado. A 5%, a mesma dívida geraria 25 milhões de won de juros anuais, ou cerca de 2,08 milhões de won por mês.

A diferença é de 10 milhões de won por ano, ou cerca de 833 000 won por mês. Estes cálculos incluem apenas os juros. Um crédito à habitação com amortizações regulares do capital emprestado inclui também o pagamento do capital, e o valor da prestação depende do prazo restante e do plano de amortização.

Mesmo uma alteração mais pequena tem impacto. Uma subida de 0,25 pontos percentuais acrescenta 1,25 milhões de won aos juros anuais de uma dívida inalterada de 500 milhões de won, o equivalente a cerca de 104 000 won por mês.

A diferença entre as taxas médias fixas e variáveis do crédito à habitação em setembro, de 5,11% face a 4,76%, corresponde a 1,75 milhões de won por ano sobre a mesma dívida. Às taxas iniciais, são cerca de 146 000 won por mês em juros. As futuras alterações da taxa variável determinarão como esta comparação evolui ao longo do empréstimo.

Uma vaga de revisões afeta os mutuários atuais

Os dados da Autoridade de Supervisão Financeira, apresentados ao deputado Han Chang-min, do Partido Social-Democrata, indicam que está prevista a revisão, no quarto trimestre, das taxas de créditos à habitação no valor de 165 biliões de won. Os mutuários que contrataram empréstimos com taxas na ordem dos 2% a 3% em 2021 poderão enfrentar uma subida substancial quando terminarem os períodos iniciais.

O montante sujeito a revisão é 21,1 biliões de won superior aos 143,9 biliões previstos para o trimestre anterior, um aumento de cerca de 14,7%. Há, assim, um volume maior de créditos à habitação a chegar ao momento em que as atuais condições de financiamento podem afetar os orçamentos familiares.

A pressão já era visível após as subidas das taxas do crédito à habitação em outubro. Um mutuário que contratou um crédito à habitação de 500 milhões de won em outubro de 2021 viu a taxa passar de 3,6% para 5,6% este mês. A prestação mensal subiu de 2,27 milhões para 2,79 milhões de won, acrescentando 520 000 won aos encargos da família.

Os créditos à habitação com taxa variável são revistos em intervalos definidos no contrato, pelo que a subida do COFIX em setembro chega aos mutuários em momentos diferentes. Uma família que se aproxime da próxima revisão pode enfrentar uma taxa mais elevada mesmo num mês em que o banco central mantenha a política monetária inalterada.

As taxas fixas e variáveis do crédito à habitação seguem direções diferentes

As propostas de crédito à habitação em outubro mostram por que razão as médias de setembro dão apenas uma visão parcial a quem procura um novo empréstimo. No KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori e NH NongHyup, as taxas anunciadas a 27 de outubro variavam entre 4,61% e 6,65% nos créditos com um período inicial de taxa fixa de cinco anos. As taxas dos créditos revistos semestralmente variavam entre 4,42% e 6,48%.

A diferença no limite inferior era de cerca de 0,20 pontos percentuais, abaixo dos 0,55 pontos registados no final de setembro. No limite superior, a diferença a 27 de outubro era de 0,17 pontos. Desde o final de setembro, as propostas de taxa fixa dos cinco bancos tinham descido 0,30 pontos percentuais no limite inferior e 0,25 pontos no limite superior.

As yields das obrigações bancárias ajudam a explicar a alteração. A yield das obrigações com maturidade de cinco anos desceu de cerca de 4,53% a 30 de setembro para 4,28% a 23 de outubro. No mesmo período, a subida do COFIX entretanto anunciada repercutia-se nos preços dos créditos à habitação com taxa variável.

Outra comparação, feita a 23 de outubro, situava as taxas dos créditos à habitação variáveis entre 4,42% e 6,795%, face ao intervalo de 4,42% a 6,48% observado a 27 de outubro nos produtos revistos semestralmente. A taxa aplicável a cada mutuário depende do banco, do produto, do período de revisão e das bonificações disponíveis.

Um crédito à habitação com um período de taxa fixa de cinco anos garante previsibilidade durante esse período, seguindo-se as condições de revisão previstas no contrato. A duração dessa proteção é tão importante como a taxa inicial na comparação dos custos do empréstimo.

As famílias enfrentam custos mais elevados para além da compra de casa

A taxa média de todos os novos empréstimos às famílias chegou aos 4,96%, o valor mais elevado desde novembro de 2023, quando foi de 5,04%. Os dados detalhados apontam para uma subida mensal de 0,20 pontos percentuais; a mesma média de 4,96% foi também divulgada com uma subida menor, de 0,14 pontos, noutro balanço publicado.

Os empréstimos pessoais sem garantia, que não exigem um ativo dado como garantia, como uma casa, tiveram uma taxa média de 6,49%, acima dos 6,33% de agosto. Foi o valor mais alto desde dezembro de 2023, quando a média se situou nos 6,58%. As taxas tinham subido durante quatro meses consecutivos, com um valor de 5,72% em junho.

Também encareceram os empréstimos usados para financiar depósitos jeonse, cuja taxa subiu de 4,35% para 4,57%. No sistema de arrendamento jeonse da Coreia do Sul, os inquilinos entregam um depósito elevado em vez de pagarem a totalidade do custo da habitação através de uma renda mensal. Taxas mais altas nos empréstimos para esses depósitos aumentam o custo do arrendamento para as famílias que recorrem a financiamento.

A proporção dos novos empréstimos às famílias com taxa fixa subiu de 23,5% para 24,0%, o segundo aumento mensal consecutivo. No crédito à habitação, porém, a proporção de empréstimos com taxa fixa caiu de 35,3% para 34,2%. Em setembro, os créditos à habitação com taxa fixa continuaram mais caros do que os produtos variáveis, obrigando os mutuários a ponderar um custo inicial mais baixo face à previsibilidade das prestações.

As empresas pagam mais e as taxas dos depósitos sobem

A taxa média de todos os novos empréstimos nos bancos de depósito subiu de 4,40% para 4,57%. As taxas dos empréstimos às empresas aumentaram de 4,30% para 4,49%, com as pequenas empresas a registarem a maior subida.

As grandes empresas pagaram uma média de 4,37%, mais 0,16 pontos percentuais. As pequenas e médias empresas pagaram 4,63%, mais 0,25 pontos. O Banco da Coreia associou a subida do custo do crédito às empresas às taxas de mercado de curto prazo mais elevadas, incluindo as dos certificados de depósito com maturidade de 91 dias. Alguns bancos concederam mais empréstimos a grandes empresas a taxas mais baixas, limitando a subida nessa categoria.

Os aforradores também receberam taxas mais elevadas. A taxa média dos novos depósitos de poupança e de produtos de financiamento relacionados subiu 0,24 pontos percentuais, para 3,45%. Os depósitos de poupança tradicionais tiveram uma média de 3,39%, enquanto os produtos de financiamento de mercado, incluindo certificados de depósito e obrigações financeiras, registaram uma média de 3,69%.

Em setembro, as taxas dos depósitos subiram mais rapidamente do que as dos empréstimos, reduzindo a diferença entre as taxas médias dos novos empréstimos e dos depósitos de 1,19 para 1,12 pontos percentuais. Nos saldos em dívida, a taxa média dos depósitos subiu para 2,27% e a dos empréstimos para 4,48%.

As taxas mais elevadas dos depósitos beneficiam os aforradores, mas também aumentam o custo do financiamento dos bancos. Quando esses custos se refletem no COFIX, podem exercer pressão adicional sobre as taxas variáveis do crédito à habitação.

O que poderá mudar depois da pausa de outubro?

O Banco da Coreia manteve as taxas a 22 de outubro enquanto avaliava os efeitos das subidas anteriores. A decisão refletiu o forte crescimento interno e a persistência das pressões inflacionistas, bem como a incerteza associada ao prolongamento das tensões no Médio Oriente e às políticas monetária e orçamental das principais economias.

O banco central previa que o crescimento em 2026 e 2027 ultrapassasse as suas projeções de agosto, de 3,3% e 2,9%, respetivamente. Previa também que a inflação subjacente em 2027, uma medida que exclui os preços voláteis dos alimentos e da energia, excedesse a previsão anterior de 2,5%. As futuras decisões sobre as taxas dependerão dos indicadores económicos entretanto divulgados.

Park Jun-woo, estratega de obrigações na Hana Securities, manteve a previsão de novas subidas em novembro de 2026 e fevereiro de 2027. Kim Sung-soo, estratega de obrigações na Hanwha Investment & Securities, também previu duas subidas de 0,25 pontos percentuais, que levariam a taxa de referência para 3,50%, mantendo-se nesse nível até ao final de 2027. Estas são previsões de corretoras; o banco central ainda não decidiu avançar com essas subidas.

As empresas divergiram quanto aos mercados obrigacionistas. A Hana previa maior volatilidade, enquanto a Hanwha projetava um limite mínimo de 3,80% para as yields das obrigações do Tesouro com maturidade de três anos até à reunião de política monetária de novembro.

No caso dos créditos à habitação com taxa fixa, a descida das yields das obrigações bancárias em outubro poderá proporcionar algum alívio. As taxas dos créditos hipotecários Bogeumjari também se mantinham inalteradas desde agosto, depois de cinco subidas que totalizaram 1,25 pontos percentuais até julho. Kim Sung-jun afirmou que as taxas dos créditos à habitação poderiam descer em outubro se acompanhassem as yields das obrigações, ressalvando que também seriam relevantes os encargos adicionais dos bancos e a evolução dos mercados até ao final do mês.

Principais pontos

• A taxa fixa média do crédito à habitação em setembro chegou aos 5,11%, a primeira leitura acima dos 5% desde o início dos registos separados, em janeiro de 2013.
• A taxa média conjunta dos créditos à habitação subiu para 4,88%, o valor mais alto desde abril de 2012. A média dos créditos variáveis foi de 4,76%.
• Está prevista a revisão das taxas de créditos à habitação no valor de 165 biliões de won no quarto trimestre, cerca de 14,7% acima do trimestre anterior.
• Uma subida de 5% para 7% acrescenta 10 milhões de won aos juros anuais de um empréstimo cujo saldo se mantém nos 500 milhões de won.
• Em outubro, as yields das obrigações bancárias desceram enquanto o COFIX subiu, criando pressões diferentes sobre os preços dos créditos à habitação com taxa fixa e variável.
• O Banco da Coreia manteve a taxa de referência nos 3,00% a 22 de outubro. Continuam a ser possíveis novas subidas, e algumas corretoras preveem aumentos em novembro e fevereiro.