Preços dos apartamentos em Seul sobem pela 90.ª semana, enquanto Gangnam cai e Gyeonggi ganha terreno

Uma longa subida oculta uma divisão cada vez maior

Os preços dos apartamentos em Seul subiram pela 90.ª semana consecutiva no inquérito do Korea Real Estate Board relativo à quarta semana de outubro, mas a subida de 0,09% na cidade ocultou condições muito diferentes entre zonas da capital. O distrito de Gangnam caiu 0,38%, enquanto o distrito de Seongbuk subiu 0,39%. Na vizinha província de Gyeonggi, Gunpo e o distrito de Yeongtong, em Suwon, registaram ambos uma subida de 0,58%.

O inquérito, com dados reportados a 26 de outubro e divulgado a 29 de outubro, mostrou que a subida semanal em Seul abrandou pela segunda semana consecutiva. O crescimento passou de 0,16% na segunda semana de outubro para 0,13% na terceira semana e, depois, para 0,09% na quarta. Em média, os preços continuaram a subir na cidade, mas a um ritmo mais lento.

Os preços dos apartamentos em Gyeonggi subiram 0,20%, ligeiramente abaixo dos 0,21% da semana anterior. Ainda assim, o crescimento semanal da província superou o de Seul pela sexta semana consecutiva, numa tendência iniciada na quarta semana de setembro. A subida mais recente na província foi mais do dobro da registada em Seul.

Para quem arrenda, a tendência foi diferente. O índice jeonse dos apartamentos em Seul subiu 0,17%, acelerando face aos 0,16% da semana anterior e prolongando a sua própria série de subidas para 90 semanas. Jeonse é um sistema de arrendamento sul-coreano em que o inquilino entrega uma caução elevada, reembolsável, em vez de pagar a renda mensal habitual.

A que ritmo abrandou o crescimento em Seul?

A subida semanal dos preços em Seul diminuiu 0,04 pontos percentuais no inquérito mais recente, depois de ter recuado 0,03 pontos percentuais na semana anterior. Face à subida de 0,16% registada na segunda semana, o aumento mais recente, de 0,09%, foi cerca de 44% menor.

Um ponto percentual mede a diferença entre duas percentagens. Neste caso, ajuda a descrever uma perda de ritmo: o índice da cidade continuou a subir, embora cada variação semanal tenha sido menor.

A sequência de outubro mostra como se desenvolveu o abrandamento:

• Segunda semana de outubro: os preços de venda dos apartamentos em Seul subiram 0,16%.
• Terceira semana de outubro: o crescimento abrandou para 0,13%.
• Quarta semana de outubro, com dados reportados a 26 de outubro: o crescimento abrandou para 0,09%.
• 29 de outubro: o Korea Real Estate Board divulgou os resultados da quarta semana.

O organismo descreveu um mercado em que surgiram anúncios de imóveis a preços mais baixos em algumas zonas e em condomínios de apartamentos com projetos de reconstrução, enquanto os empreendimentos mais procurados, com procura firme, registaram transações a preços mais elevados. Estes movimentos em sentidos opostos resultaram numa subida menor no conjunto de Seul.

Os três distritos de Gangnam caem ainda mais

Gangnam, Seocho e Songpa, três distritos associados a alguns dos imóveis mais caros de Seul, registaram todos quedas mais acentuadas. Gangnam caiu 0,38%, face a 0,31% na semana anterior. A descida de Seocho agravou-se de 0,32% para 0,35%, enquanto a de Songpa passou de 0,13% para 0,22%.

A fraqueza em Gangnam concentrou-se em grandes condomínios de apartamentos em Yeoksam e Apgujeong. Em Seocho, as descidas concentraram-se nos bairros de Banpo e Seocho. Em Songpa, as quedas concentraram-se em Jamsil e Sincheon.

A descida acumulada de Gangnam desde o início do ano chegou a 1,64%. A preocupação com a possibilidade de contas fiscais mais elevadas caso as regras tributárias mudem foi apontada como um fator de pressão sobre os imóveis mais caros. As possíveis alterações fiscais não foram especificadas.

O conjunto mais amplo de distritos do sul também revelou fraqueza. Nos 11 distritos de Seul a sul do rio Han, os preços dos apartamentos caíram 0,02%, enquanto os 14 distritos a norte do rio subiram 0,22%. Este grupo mais amplo do sul inclui mais distritos do que apenas Gangnam, Seocho e Songpa.

O norte de Seul sobe, embora algumas zonas percam força

Seongbuk registou a maior subida semanal de Seul, de 0,39%, impulsionada por grandes condomínios em Donam e Gireum. Seodaemun subiu 0,36%, com apartamentos pequenos e médios em Hongeun e Hongje a contribuírem para a subida. Jongno avançou 0,35%, apoiado por grandes empreendimentos em Changsin e Muak.

Gangbuk e Dobong subiram ambos 0,32%. Em conjunto, estes valores mostram que a pressão sobre os preços se manteve em vários distritos do norte, mesmo com as zonas mais caras do sul em queda.

Outros distritos do norte e do leste perderam ritmo. A subida de Nowon caiu de 0,26% para 0,12%, o segundo abrandamento semanal consecutivo. Gwangjin abrandou de 0,16% para 0,05%, enquanto Seongdong passou de 0,21% para 0,08%.

Os valores acumulados mostram quanto os preços já tinham subido antes da semana mais recente. Seongbuk acumulava uma subida de 16,56% desde o início do ano, Seodaemun de 14,07%, Gangseo de 13,14% e Guro de 13,03%. Dongdaemun e Nowon tinham subido 12,78% e 12,71%, respetivamente.

Para quem compra, esta combinação é exigente: uma subida semanal menor pode surgir depois de vários meses de aumentos substanciais. A subida mais recente em Nowon foi inferior a metade da da semana anterior, mas a valorização acumulada continuava nos dois dígitos.

As maiores subidas em Gyeonggi mudam de cidade

Gunpo e o distrito de Yeongtong, em Suwon, lideraram os mercados de Gyeonggi em destaque, com subidas semanais de 0,58%. Gunpo acelerou face aos 0,53%, com as subidas concentradas em grandes condomínios em Sanbon e Geumjeong. Yeongtong acelerou face aos 0,52%, apoiado por grandes empreendimentos nos bairros de Maetan e Yeongtong.

O distrito de Giheung, em Yongin, subiu 0,54%, face a 0,30% na semana anterior, com destaque para Jung e Dongbaek. Entre as outras subidas expressivas contam-se Uiwang, com 0,47%; o distrito de Byeongjeom, em Hwaseong, com 0,44%; o distrito de Gwonseon, em Suwon, com 0,42%; e o distrito de Dongtan, em Hwaseong, com 0,41%. Byeongjeom e Dongtan continuaram a subir, mas mais lentamente do que na semana anterior.

Algumas das zonas que antes lideravam perderam força de forma mais acentuada. O distrito de Bundang, em Seongnam, subiu 0,20%, face a 0,79% duas semanas antes. O distrito de Dongan, em Anyang, abrandou de 0,56% para 0,38%. Icheon evoluiu em sentido contrário à média da província, caindo 0,20% pela sexta semana consecutiva.

O padrão regional aponta para uma deslocação da força entre localidades, em vez de uma aceleração simultânea em todas as cidades. A subida dos preços junto de centros de emprego da indústria de semicondutores em Suwon e Yongin foi descrita como um incentivo para os compradores considerarem zonas próximas relativamente mais baratas, incluindo Gunpo e Uiwang.

Nam Hyuk-woo, investigador imobiliário do Woori Bank, considerou que a valorização dos imóveis em Seul se estava a estender de forma mais abrangente a Gyeonggi. Na sua opinião, a força da província poderá manter-se durante algum tempo, independentemente de cada zona estar ou não sujeita a restrições no mercado imobiliário.

As transações em Yeongtong mostram os valores envolvidos

Um apartamento de 101 metros quadrados no condomínio Salgugol Donga, no bairro de Yeongtong, foi vendido por 1,07 mil milhões de won em 27 de outubro, estabelecendo um recorde para essa área no empreendimento. Uma transação de um apartamento com a mesma área, em 23 de outubro, foi fechada por 947 milhões de won.

A diferença entre as duas transações foi de 123 milhões de won, ou cerca de 13% do preço anterior, em quatro dias. Ao comparar imóveis no mesmo empreendimento, os compradores também têm de ter em conta características como o andar, o estado de conservação e a vista, que não foram especificadas nestas transações.

Outras vendas em Yeongtong também atingiram valores recorde. Um apartamento de 59 metros quadrados no condomínio Cheongmyeong Maeul Jugong foi vendido por 718 milhões de won em 28 de outubro. Um apartamento de 84 metros quadrados no Sinnamusil Poonglim foi vendido por 1,05 mil milhões de won em 23 de outubro.

As datas das transações situam-se antes e depois da data de referência do inquérito, 26 de outubro. Assim, as vendas de 27 e 28 de outubro oferecem uma perspetiva mais recente da atividade num distrito que já registava uma das maiores subidas semanais de Gyeonggi.

Grandes valorizações acumuladas coincidem com novos planos de oferta

Os preços dos apartamentos em Gwangmyeong tinham subido 17,62% desde o início do ano. Entre as zonas de Gyeonggi em destaque, seguiam-se Yeongtong, com 17,47%; Dongan, com 16,90%; Bundang, com 16,86%; e o distrito de Suji, em Yongin, com 16,32%.

Em Dongtan, a subida foi de 21,32%, após uma reorganização administrativa em fevereiro. O período de medição começa com essa alteração, enquanto os restantes valores acumulados refletem as subidas registadas ao longo do ano.

Várias localidades incluídas nos planos de novos projetos públicos de habitação anunciados também continuavam a registar subidas. Em 29 de outubro, o Governo anunciou planos para zonas próximas de Seul, incluindo áreas onde o inquérito mais recente apontava para uma subida contínua dos preços.

Hanam subiu 0,33% durante a semana e Guri, 0,31%. As subidas acumuladas chegaram a 13,97% e 13,46%, respetivamente. Uijeongbu avançou 0,11%, Gimpo 0,04% e Goyang 0,03%.

O momento é relevante para as famílias que ponderam estas localidades: o inquérito mediu os preços a 26 de outubro, três dias antes do anúncio. Os valores descrevem as condições do mercado antes do anúncio de oferta. Estes dados não incluíam qualquer calendário para o início ou a conclusão das obras.

A pressão sobre as rendas persiste, apesar do abrandamento do mercado em geral

A subida do índice jeonse em Seul acelerou para 0,17%, com Dobong a subir 0,34% e Dongdaemun, 0,32%. O Korea Real Estate Board descreveu uma subida das rendas em empreendimentos procurados, incluindo grandes condomínios e imóveis perto de estações ferroviárias, juntamente com algumas transações a preços ajustados.

O índice jeonse de Gyeonggi subiu 0,18%, sem alteração face à semana anterior, enquanto o índice nacional avançou 0,10%. Para uma família que renove um contrato jeonse ou se mude para outro apartamento, o aumento das cauções pode elevar o montante de dinheiro disponível ou de crédito necessário para garantir uma casa.

A escassez de imóveis para arrendar e a entrada de alguns inquilinos no mercado de compra foram apontadas como fatores que sustentam os preços de venda em Gyeonggi. Na prática, isto liga os dois mercados: as famílias que comparam uma caução mais elevada com o custo de comprar podem reavaliar qual das opções conseguem suportar.

Em toda a Coreia do Sul, os preços de venda dos apartamentos subiram 0,07%. A região da capital, que abrange Seul, Gyeonggi e Incheon, avançou 0,14%, abaixo dos 0,16% anteriores. Incheon passou de uma subida de 0,02% para uma descida de 0,01%, enquanto as zonas fora da região da capital subiram 0,01%.

A subida semanal de Ulsan acelerou de 0,02% para 0,04%, enquanto Daegu passou de estabilidade para uma descida de 0,01%. O aumento nacional refletiu, assim, fortes subidas em algumas localidades de Gyeonggi, um crescimento mais lento em Seul e variações muito menores noutras zonas.

Principais pontos

• Os preços de venda dos apartamentos em Seul subiram 0,09% na quarta semana de outubro, prolongando a série de subidas para 90 semanas consecutivas.
• O ritmo abrandou pela segunda semana, enquanto as quedas em Gangnam, Seocho e Songpa se acentuaram.
• Seongbuk liderou as subidas semanais em Seul, com 0,39%; a valorização acumulada desde o início do ano chegou a 16,56%.
• Gyeonggi subiu 0,20%, superando a subida semanal de Seul pela sexta semana consecutiva.
• Gunpo e Yeongtong subiram ambos 0,58%, enquanto Giheung avançou 0,54%.
• O índice jeonse de Seul subiu 0,17%, acelerando apesar do abrandamento dos preços de venda.
• Os preços de venda dos apartamentos a nível nacional subiram 0,07%, com diferenças substanciais entre localidades.