Como a requalificação de Hannam 3, em Seul, transformou casas em caves em investimentos de milhares de milhões de won

Uma pequena cave, uma grande aposta no futuro de Seul

Uma casa de 26 metros quadrados numa cave, no bairro de requalificação de Hannam 3, em Seul, mudou de mãos nove vezes entre o primeiro registo, em 2003, e 2019. O preço subiu de 275 milhões de won, em 2006, para 850 milhões de won, em 2019. Os compradores vieram de várias regiões da Coreia do Sul, incluindo Gongju, Yeongju e Chungju, enquanto a pequena habitação continuava numa zona à espera de demolição.

Entre 1.671 apartamentos e moradias analisados através dos registos prediais, as casas em sem cave mudaram de proprietário, em média, 2,6 vezes ao longo de duas décadas, contra 2,1 vezes nas habitações acima do nível da rua. A rotatividade foi, assim, cerca de 24% superior. No período iniciado em agosto de 2020, o preço mediano de transação de uma casa em sem cave chegou aos 1,3 mil milhões de won.

O que atraía os compradores era a possibilidade de obter um apartamento no futuro. Um proprietário elegível de uma modesta casa em cave podia receber, através da associação de requalificação, um direito de atribuição de um apartamento, à semelhança de quem possuía uma casa maior acima do nível da rua. Os investidores compravam uma porta de entrada para um novo complexo entre o rio Han e o monte Namsan, não simplesmente um lugar para viver.

Para os inquilinos, o mesmo processo significava mudanças de senhorio, incerteza quanto à devolução das cauções e, por fim, a necessidade de se mudarem. Em julho de 2022, apenas 9,5% dos proprietários de casas em sem cave tinham morada registada em Hannam 3.

O aviso de aprovação de junho de 2023 do distrito de Yongsan mostra o que estava por detrás dessas compras: uma zona de requalificação com 386.395,5 metros quadrados e um plano aprovado para 5.816 apartamentos, incluindo 876 habitações para arrendamento. O projeto ilustra como a substituição de habitações degradadas pode criar ativos valiosos, enquanto deixa os inquilinos das casas antigas à procura de outro lugar para viver.

Porque é que o imóvel mais barato podia ser o investimento preferido

Hannam 3 abrange partes de Hannam-dong e Bogwang-dong, no distrito de Yongsan. Entre os edifícios mais antigos havia pequenas moradias, casas divididas por vários agregados familiares e casas em sem cave, conhecidas em coreano como banjiha. Situadas parcialmente abaixo do nível da rua, estas habitações têm sido muitas vezes uma opção relativamente barata.

A requalificação altera a forma como estes imóveis são avaliados. Em princípio, um membro elegível da associação que se tenha inscrito antes da aprovação do plano de gestão e afetação, em junho de 2023, podia receber o direito a um novo apartamento, quer o imóvel existente fosse uma casa em sem cave, quer fosse uma habitação acima do nível da rua.

O plano de gestão e afetação define a distribuição dos novos imóveis e das obrigações financeiras do projeto. Os membros pagam uma contribuição adicional, calculada subtraindo o valor avaliado do imóvel existente ao preço do apartamento que lhes é atribuído.

O menor valor avaliado de uma casa em sem cave pode significar uma contribuição posterior mais elevada. No entanto, o preço de compra mais baixo reduz o montante necessário no início. Assim, os compradores dispostos a esperar pela requalificação podiam entrar com menos dinheiro e pagar a contribuição adicional à medida que o projeto avançasse.

Agentes imobiliários locais descreveram investidores a comprar moradias em sem cave relativamente baratas e a vendê-las quando os preços subiam. Houve bastante atividade em transações de moradias com preços entre 500 e 900 milhões de won. Segundo relatos, alguns compradores adquiriram imóveis sem os visitar.

As casas pequenas tinham um preço por metro quadrado mais elevado

As casas em sem cave incluídas nos registos tinham, em geral, menos cerca de 10 metros quadrados do que as habitações acima do nível da rua. O preço total de compra podia ser inferior, mesmo quando os compradores pagavam mais por cada metro quadrado.

Entre agosto de 2020 e 2023, as transações de casas em sem cave registaram uma média de 43,84 milhões de won por metro quadrado, contra 34,86 milhões nas habitações acima do nível da rua. O prémio das casas em cave foi de cerca de 26%, com base nesses dois valores.

Entre 2010 e 2022, o preço por metro quadrado subiu para 4,5 vezes o nível anterior nas casas em sem cave e para 4,1 vezes nas habitações acima do nível da rua. O preço mediano de transação das casas em sem cave aumentou de 320 milhões de won, entre 2011 e 2014, para 1,3 mil milhões no período iniciado em agosto de 2020, cerca de quatro vezes mais.

O padrão também se verificou dentro de edifícios individuais. Entre 181 edifícios com casas em sem cave e habitações acima do nível da rua, as primeiras foram transacionadas com maior frequência em 112, ou cerca de 62%. Os compradores procuravam repetidamente os imóveis mais pequenos que davam acesso ao mesmo processo de requalificação.

As transações aceleraram quando as restrições foram aliviadas

As transações de casas em sem cave foram particularmente frequentes no início do período de planeamento de New Town, em 2003, quando as restrições às autorizações de transação de terrenos tinham um âmbito limitado. Houve 32,9 mudanças de proprietário por cada 100 casas em sem cave, contra 21,5 por cada 100 habitações acima do nível da rua.

No final de 2008, o governo do presidente Lee Myung-bak levantou as restrições aplicáveis às zonas de especulação em grande parte da área metropolitana de Seul, com exceção de Gangnam, Seocho e Songpa. Em 2009, suspendeu temporariamente o imposto adicional sobre mais-valias aplicável a proprietários de vários imóveis e flexibilizou os requisitos de autorização para a compra de pequenos terrenos em zonas de requalificação.

Nesse ano, registaram-se 15,1 mudanças de proprietário por cada 100 casas em sem cave, contra 11,4 nas habitações acima do nível da rua. Em 2014, quando foi abolido o imposto adicional sobre mais-valias para proprietários de vários imóveis e foram reduzidos os impostos sobre revendas rápidas, os valores correspondentes foram 12,7 e 9,5.

Nos períodos em que as restrições eram mais rigorosas, a diferença nas transações entre os dois tipos de habitação era menor. Os registos mostram que a opção mais barata de acesso à requalificação atraiu mais transações nos períodos em que comprar e revender se tornou mais fácil.

A propriedade afastou-se do bairro

Em Hannam 3, o número equivalente de proprietários com morada registada no bairro caiu de 2.189, em 2002, para 738, em 2022, uma descida de cerca de 66%. A sua parcela dos terrenos da zona de intervenção diminuiu de mais de 55% para cerca de 19%.

No mesmo período, os proprietários registados em Gangnam, Seocho, Songpa e Bundang passaram de 163 para 799 unidades equivalentes de propriedade. Em 2022, este grupo era maior do que o dos proprietários registados em Hannam 3. Os proprietários de fora do bairro detinham cerca de 62% dos terrenos da zona de intervenção.

A análise dos registos contabilizou proporcionalmente as quotas de propriedade. Duas pessoas que detivessem, cada uma, metade de um imóvel eram contabilizadas como meia unidade de propriedade. A definição de proprietário local dependia da morada registada em cada momento, e não de residência contínua desde antes da requalificação.

Os imóveis também passaram de geração em geração. Entre 323 pessoas que receberam terrenos por doação entre 2018 e 2021, 93 tinham vinte e poucos anos, 75 tinham trinta e poucos e 22 eram menores. No total, os menores de 40 anos representavam 190 beneficiários, cerca de 59% do total.

A valorização geral dos terrenos foi significativa. O preço médio oficial de referência dos terrenos analisados em Hannam-dong e Bogwang-dong subiu mais de 1.100% depois de 2003. Essa valorização criou oportunidades tanto de revenda como de transferência de imóveis para familiares mais jovens.

Os inquilinos enfrentaram incerteza antes de se mudarem

Um antigo inquilino de uma casa em sem cave em Hannam 3 soube através de um vizinho que o senhorio tinha vendido o imóvel. Sem os contactos do novo proprietário, receava não recuperar a caução.

O sistema sul-coreano de jeonse torna essa preocupação especialmente séria. Em vez de pagar uma renda mensal normal, o inquilino entrega uma caução elevada, que o senhorio tem de devolver no fim do contrato. Quando uma casa muda de mãos, é importante saber quem é responsável pela devolução.

O grupo de defesa dos direitos dos inquilinos Minsnail Union identificou a ausência de uma obrigação legal de informar os inquilinos sobre mudanças de proprietário como uma fonte de problemas. Outro inquilino relatou uma falha no abastecimento de água e infiltrações que o senhorio não reparou.

Os ativistas relacionaram a falta de manutenção com a economia da requalificação: quando o preço de compra é determinado pela expectativa de um novo apartamento, um proprietário centrado na revenda tem menos interesse em reparar a habitação existente.

A mudança também cria dificuldades para os residentes mais velhos, que dependem de amigos nas proximidades, dos serviços sociais e de pessoas familiarizadas com as suas necessidades médicas. Lee Kang-hoon, advogado que dirige a organização de apoio aos inquilinos Tenants 114, descreveu essas relações locais como parte do apoio prático que os residentes perdem quando se mudam para um local desconhecido.

Um relato publicado em outubro de 2024 referia que as indemnizações e o apoio à mudança se limitavam aos inquilinos que viviam nas respetivas casas antes de 2009. Descrevia também as dificuldades dos residentes em reunir a documentação necessária para obter apoio.

Mais apartamentos não significavam mais espaço para todos

Em junho de 2023, o distrito de Yongsan aprovou 5.816 apartamentos em 197 edifícios: 4.940 para venda e 876 para arrendamento. Descrições posteriores apontaram para um total de 5.970, enquanto um relato sobre um leilão referiu 5.988 apartamentos em 127 edifícios. Mais tarde, o distrito reabriu a consulta sobre um plano revisto; os avisos aqui citados não indicam um total final atualizado de apartamentos.

A quota aprovada de habitações para arrendamento representava cerca de 15% do total de 2023. Dos 4.940 apartamentos para venda, 4.069 foram atribuídos aos proprietários dos imóveis existentes, 831 destinavam-se à venda geral e 40 ficaram de reserva.

Uma contagem posterior das mudanças registou 7.182 agregados familiares inquilinos e nove agregados locais que optaram por uma compensação em dinheiro, num total de 7.191 saídas. Uma estimativa anterior de financiamento previa a mudança de cerca de 8.300 agregados, incluindo aproximadamente 6.300 agregados de inquilinos.

Em comparação com os 5.970 apartamentos previstos na estimativa posterior, os 7.191 agregados familiares que saíram, segundo os registos, excediam o número de novas habitações em 1.221. A estimativa anterior de 8.300 saídas e os 5.816 apartamentos aprovados resultavam numa diferença de cerca de 2.500.

Estas comparações ajudam a explicar a pressão sobre os inquilinos. Os edifícios com numerosas habitações pequenas e baratas estão a ser substituídos por um número menor de apartamentos maiores, atribuídos na sua maioria para propriedade. Durante a demolição e a construção, os agregados que saem precisam de encontrar alojamento noutro local, aumentando a procura nos mercados de arrendamento das áreas circundantes.

Biliões de won financiaram a mudança

A associação de requalificação obteve empréstimos de 2,1 biliões de won para apoiar as mudanças, concedidos por um consórcio de quatro grandes bancos comerciais, e mais 400 mil milhões de won através de financiamento organizado pela KB Securities. No total, os pacotes ascenderam a 2,5 biliões de won.

Para o segundo pacote, uma sociedade de propósito específico emitiu títulos junto de investidores e emprestou as receitas à associação. A Hyundai Engineering & Construction, empresa responsável pela construção do projeto, prestou uma garantia conjunta, enquanto a KB Securities forneceu um compromisso de aquisição que apoiou o financiamento.

Ambos os pacotes de empréstimos tinham taxas de juro na casa dos 6%. O capital e os juros deveriam ser reembolsados até novembro de 2028. O plano de financiamento previa novos empréstimos no valor de vários biliões de won para custear a construção.

O projeto inclui também infraestruturas públicas. A aprovação de 2023 prevê 51.849,3 metros quadrados de estradas, 27.263,6 metros quadrados de parques, um terreno de 10.755,4 metros quadrados para uma escola primária, equipamentos sociais e edifícios públicos.

Numa resposta enviada por correio eletrónico, a associação defendeu a requalificação, afirmando que os membros procuraram melhorar legalmente e com transparência as condições de habitação, após duas décadas de dificuldades. Argumentou que os atrasos aumentam os encargos financeiros dos membros e que aprovações mais rápidas permitem melhorar as habitações mais cedo.

Um leilão ofereceu outra via para obter o direito a um apartamento

Um imóvel posto em leilão por iniciativa do credor incluía 105 metros quadrados de terreno e um edifício de 99 metros quadrados, com uma avaliação de 3,43 mil milhões de won. A demolição estava em curso, pelo que a maior parte do valor avaliado correspondia ao terreno.

Um membro da associação de Hannam 3 descreveu os direitos associados ao imóvel à data da aprovação de 2023:

À data da aprovação do plano de gestão e afetação, em 2023, o imóvel dava direito ao reembolso de cerca de 100 milhões de won, além do direito a ocupar um apartamento com 84㎡ de área privativa.

As compras normais após a aprovação estão sujeitas a restrições à transferência da qualidade de membro da associação em zonas de especulação designadas, salvo algumas exceções. O anúncio do leilão apresentou uma venda por iniciativa do credor como outra via para um licitante vencedor obter a qualidade de membro, sem autorização para a transação do terreno nem plano de financiamento. O leilão estava marcado para o terceiro dia do mês seguinte, sem que fosse possível identificar o mês do calendário.

O atrativo é o mesmo que levou às transações de casas em cave: o imóvel dá acesso a um futuro apartamento. No outro extremo do mercado, uma moradia isolada com 126 metros quadrados de terreno em Bogwang-dong terá sido vendida por 4,5 mil milhões de won.

Hyun Bang Shin, professor de geografia e estudos urbanos na London School of Economics, descreveu o atrativo financeiro da propriedade de apartamentos:

A subida dos preços da habitação no segmento dos condomínios ao longo dos anos criou, de certa forma, a convicção de que este é o tipo de habitação mais desejável e aquele que pode proteger os ativos que muitas famílias procuravam acumular.

Os marcos oficiais e a evolução do calendário

O aviso de aprovação do distrito de Yongsan regista um processo de planeamento que durou duas décadas até à aprovação do plano de afetação. O aviso de consulta de janeiro de 2025 regista novas alterações depois de uma comissão municipal ter analisado a proposta.

• 18 de novembro de 2003: Hannam foi designado como zona New Town.
• 1 de outubro de 2009: Seul aprovou alterações à zona de requalificação e ao respetivo plano de execução.
• 4 de setembro de 2012: A associação de requalificação recebeu autorização para se constituir.
• 29 de março de 2019: O distrito de Yongsan aprovou o plano de execução do projeto.
• 23 de junho de 2023: O distrito aprovou o plano de gestão e afetação ao abrigo do artigo 78.º da Lei de Melhoria das Zonas Urbanas e dos Ambientes Residenciais.
• 23 de dezembro de 2024: A comissão de requalificação urbana de Seul aprovou, com alterações, uma proposta revista.
• De 31 de janeiro a 14 de fevereiro de 2025: O distrito de Yongsan voltou a submeter a proposta revista a consulta e apreciação públicas.

Os calendários de construção foram sendo alterados. O plano de financiamento previa o início da construção em 2025 e a conclusão em 2028; descrições posteriores apontaram para o início da construção em 2026 e a ocupação em 2029. Novembro de 2028 continuava a ser a data indicada para o reembolso dos empréstimos destinados à mudança.

As conclusões sobre a propriedade baseiam-se em 5.021 registos públicos relativos a 3.244 parcelas de terreno, que identificam 12.616 proprietários e 9.459 mudanças de propriedade entre 2002 e 2022. Alguns registos podem não estar disponíveis por terem sido encerrados. As conclusões revelam uma longa transferência de interesses imobiliários enquanto o bairro aguardava a requalificação.

Pontos-chave

• Durante o período analisado, as casas em sem cave de Hannam 3 mudaram de proprietário cerca de 24% mais vezes do que as habitações acima do nível da rua.
• Entre agosto de 2020 e 2023, as casas em sem cave foram vendidas por cerca de 26% mais por metro quadrado do que as habitações acima do nível da rua.
• Em julho de 2022, apenas 9,5% dos proprietários de casas em sem cave tinham morada registada no bairro.
• A aprovação de junho de 2023 previa 5.816 apartamentos, incluindo 876 habitações para arrendamento; descrições posteriores do projeto apontaram para totais mais elevados.
• Uma contagem posterior registou 7.191 agregados familiares que saíram, mais do que os 5.970 apartamentos indicados nesse relato.
• A associação obteve 2,5 biliões de won em financiamento para as mudanças, com reembolso previsto para novembro de 2028.
• Descrições posteriores do projeto apontaram para a conclusão ou ocupação em 2029.