Novaland procura 8 biliões de VND para reembolsar obrigações, enquanto a negociação de ações NVL dispara e as vendas de habitações abrandam

Plano de angariação de capital enfrenta um desafio de liquidez crescente

A Novaland planeia angariar cerca de 8,007 biliões de VND através da venda de quase 800,7 milhões de novas ações, destinando as receitas ao reembolso de obrigações da promotora imobiliária vietnamita e de duas subsidiárias. A angariação de fundos ocorre num contexto de 72,9 biliões de VND em empréstimos a 30 de junho de 2026, incluindo mais de 16,7 biliões de VND em capital vencido.

A empresa prolongou até 23 de novembro de 2026 o prazo para os acionistas transmitirem os direitos de subscrição, e até 26 de novembro o prazo para se registarem e pagarem as ações. Os pagamentos aos obrigacionistas estão previstos entre o quarto trimestre de 2026 e o primeiro trimestre de 2027.

Cerca de 570 milhões de ações NVL mudaram de mãos ao longo de um mês, o equivalente a quase 24% das mais de 2,4 mil milhões de ações cotadas na Bolsa de Valores de Ho Chi Minh. A intensa negociação foi acompanhada por fortes quedas de preço, recuperações pontuais e planos de transação em sentidos opostos por parte de acionistas ligados à família fundadora.

Os dados operacionais da Novaland mostram por que razão a angariação de fundos é importante. A empresa estimou lucros após impostos superiores a 2,8 biliões de VND nos primeiros nove meses de 2026, invertendo o prejuízo registado um ano antes. Ainda assim, contabilizou apenas 218 vendas de habitações novas nesse período, incluindo 19 no terceiro trimestre, enquanto o fluxo de caixa operacional foi negativo em cerca de 3,6 biliões de VND no primeiro semestre.

A recuperação depende, por isso, de várias frentes: cobrar receitas dos projetos, concluir habitações, negociar o prolongamento de prazos da dívida e convencer os acionistas a disponibilizarem novo capital. A venda de ações prevista angariaria um montante equivalente a cerca de 11% dos empréstimos registados em junho, pelo que as receitas dos projetos e outras medidas de reestruturação continuarão a ser centrais para as finanças da empresa.

Destino dos 8,007 biliões de VND

O plano detalhado de afetação do capital da Novaland destina 5.953,3 mil milhões de VND ao reembolso parcial ou total do capital de 13 emissões obrigacionistas da empresa-mãe. O capital corresponde ao montante originalmente emprestado, excluindo os juros. Estes pagamentos representariam cerca de 74% das receitas previstas.

Outros 916,3 mil milhões de VND seriam injetados na Nova Saigon Royal para reembolsar o capital da obrigação NSRCH2223001. A Novaland planeia contribuir com 1.137,3 mil milhões de VND para a No Va Thao Dien, para pagamentos de capital da obrigação NTDCH2227001. Em conjunto, as verbas destinadas às duas subsidiárias totalizam 2.053,6 mil milhões de VND.

As três afetações somam 8.006,9 mil milhões de VND, praticamente o total previsto para a angariação. A oferta constitui, assim, um plano para substituir dívida por capital dos acionistas, destinando os fundos a obrigações existentes em vez de a um programa alargado de despesas de construção.

Os códigos das 13 obrigações da empresa-mãe são NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 e NVLH2224005. O montante pago por cada uma dependerá dos acordos com os obrigacionistas.

A Novaland afirma que o calendário e os montantes dos desembolsos poderão mudar em função das condições de mercado, dos acordos de financiamento e das negociações. Caso a oferta angarie menos do que o previsto, a empresa pretende dar prioridade às obrigações vencidas da empresa-mãe, seguidas das da Nova Saigon Royal e da No Va Thao Dien.

O que se pede aos acionistas que subscrevam

O preço da oferta é de 10.000 VND por ação. As condições detalhadas concedem a cada acionista elegível o direito de comprar uma nova ação por cada três que já detenha. Por exemplo, quem tiver 3.000 ações poderá subscrever mais 1.000, mediante o pagamento de 10 milhões de VND.

Uma oferta de direitos dá aos atuais acionistas a oportunidade de manterem a sua participação na empresa através de um investimento adicional. Se a emissão for totalmente subscrita, um acionista que mantenha o mesmo número de ações passará a deter uma percentagem menor do total alargado. As novas ações não terão restrições à transmissão.

A NVL fechou a 21 de outubro nos 10.750 VND, colocando o preço de mercado 7,5% acima do preço de subscrição. A esse nível, a vantagem de preço da subscrição é relativamente reduzida, pelo que a evolução da cotação é relevante para os acionistas que ponderem investir mais dinheiro.

A oferta foi registada ao abrigo do certificado 431/GCN-UBCK, emitido pela Comissão Estatal de Valores Mobiliários a 14 de setembro de 2026. A conclusão integral da operação elevaria o capital social da Novaland de quase 24,021 biliões de VND para quase 32,028 biliões de VND. O capital social corresponde ao valor nominal registado das ações, enquanto o valor de mercado da empresa varia com a cotação.

Negociação intensa e transações opostas da família

Mais de 97 milhões de ações NVL foram negociadas a 30 de setembro, num volume de negócios próximo de 1 bilião de VND. Seguiram-se a duas sessões consecutivas no limite mínimo diário de preço. No dia anterior, mais de 65 milhões de ações tinham ficado na fila de venda nesse limite, o preço mais baixo permitido durante a sessão.

30 de setembro foi também a data de negociação ex-direitos, a partir da qual os compradores das ações negociadas deixaram de ter direito à subscrição associado à oferta. A negociação manteve-se ativa nos dias seguintes, atingindo 51,3 milhões de ações a 2 de outubro e mais de 73 milhões a 9 de outubro.

A Diamond Properties registou-se para comprar 7 milhões de ações NVL entre 26 e 30 de outubro, através de transações em bolsa ou acordadas, afirmando que pretendia reequilibrar a carteira. A concretização da compra elevaria a sua participação de cerca de 178,4 milhões de ações, ou 7,423%, para aproximadamente 185,4 milhões, ou 7,715%. Ao preço de 10.750 VND por ação, a compra custaria cerca de 75,25 mil milhões de VND.

A Diamond Properties tinha vendido 2,58 milhões de ações a 6 de outubro, de um total de 2,7 milhões registadas para venda, invocando uma alteração dos planos para a parte não concluída da operação. Bui Cao Nhat Quan, presidente do conselho de administração da Novaland, ocupa também um cargo de gestão na Diamond Properties e detém pessoalmente quase 81 milhões de ações NVL, equivalentes a 3,368%.

Cao Thi Ngoc Suong, mãe de Quan e mulher do fundador Bui Thanh Nhon, registou-se para vender 6,3 milhões de ações no mesmo período, entre 26 e 30 de outubro, por necessidades financeiras pessoais. A concretização da venda reduziria a sua participação de mais de 51,8 milhões de ações, ou 2,156%, para mais de 45,5 milhões, ou 1,894%. As compras e vendas registadas continuam a depender da divulgação da sua conclusão para se conhecerem as participações resultantes.

Negociações da dívida vão além da venda de ações

Cerca de 30,5 biliões de VND dos empréstimos da Novaland a 30 de junho venciam nos 12 meses seguintes, incluindo aproximadamente 13,2 biliões de VND em obrigações. Isto significa que cerca de 42% do total dos empréstimos estava incluído no calendário de reembolsos do ano seguinte.

A empresa registou 16,716 biliões de VND em capital vencido de empréstimos e obrigações. Afirmou que os credores tinham concordado em prolongar o prazo de reembolso de 3,244 biliões de VND, enquanto prosseguiam as negociações sobre outras obrigações. A Novaland atribuiu os atrasos nos pagamentos à dificuldade em reunir fundos suficientes.

A alienação de ativos é outra parte da reestruturação. A Novaland apresentou um plano para vender ativos avaliados em cerca de 15,617 biliões de VND e afirmou ter vendido quatro ativos no valor total de 11,266 biliões de VND, mantendo outros cinco à venda. O valor declarado das vendas concluídas representa cerca de 72% do valor previsto no programa de alienação.

As demonstrações financeiras revistas relativas ao primeiro semestre de 2026 assinalaram uma incerteza material quanto à capacidade da Novaland para continuar em atividade. Em termos simples, isso significa que a sua continuidade depende da resolução de fortes pressões de financiamento e reembolso.

A 6 de outubro, a Novaland rejeitou alegações nas redes sociais de que estaria falida ou impossibilitada de operar, afirmando que descreviam de forma incorreta a sua situação jurídica e atividade empresarial. A resposta operacional da empresa inclui prosseguir com a construção, entregar habitações, procurar novo capital e negociar com os credores.

Lucros aumentam enquanto as vendas de habitações novas perdem ritmo

A Novaland estimou receitas líquidas superiores a 5 biliões de VND no terceiro trimestre, um aumento de cerca de 200% face ao período homólogo, e lucros após impostos superiores a 1,1 biliões de VND. As receitas estimadas para os primeiros nove meses ultrapassaram os 10 biliões de VND, enquanto os lucros após impostos superaram os 2,8 biliões de VND, face a um prejuízo de 1,82 biliões de VND no mesmo período de 2025.

O lucro estimado para os nove meses correspondeu a cerca de 1,5 vezes a meta para o ano inteiro, de aproximadamente 1,85 biliões de VND. Já as receitas tinham atingido pouco mais de 44% da meta anual, de cerca de 22,7 biliões de VND. A Novaland superava o objetivo de lucro, mas continuava muito aquém das receitas previstas.

As vendas de habitações novas abrandaram no terceiro trimestre. O total acumulado passou de 152 habitações no final de maio para 199 no final de junho, o que significa que junho, por si só, acrescentou 47. Julho somou sete, seguido de seis em agosto e outras seis em setembro, elevando o total dos nove meses para 218.

As 19 novas vendas do terceiro trimestre foram menos de metade das 47 de junho. Entretanto, as habitações vendidas em períodos anteriores continuaram a avançar para a conclusão e entrega, o que ajuda a explicar por que motivo a atividade de vendas atual e as receitas declaradas podem evoluir a ritmos diferentes.

As promotoras imobiliárias podem reconhecer receitas quando estão reunidas as condições contratuais e de entrega, enquanto os pagamentos dos clientes e as despesas de construção obedecem a calendários próprios. O fluxo de caixa operacional negativo da Novaland, de cerca de 3,6 biliões de VND no primeiro semestre, mostra que as saídas de caixa das atividades operacionais excederam as entradas nesse período. O pagamento de obrigações exige liquidez, pelo que as cobranças são tão importantes como os lucros contabilísticos.

Entrega de habitações aproxima-se de metade da meta anual

A Novaland afirmou ter entregado 1.318 habitações até 30 de setembro, face a uma meta de 2.651 para 2026, atingindo 49,7% do objetivo. O terceiro trimestre contribuiu com 977 entregas, ficando por entregar 1.333 habitações no último trimestre para cumprir a meta anual.

A Victoria Village representava mais de 920 apartamentos entregues até ao final de setembro, sendo uma das principais contribuições para as entregas da empresa. A Novaland contabilizou também a emissão de 1.387 certificados de propriedade imobiliária nos seus projetos, incluindo 357 no terceiro trimestre.

Estes certificados, conhecidos no Vietname como «livros cor-de-rosa», registam oficialmente os direitos de utilização do terreno e a propriedade de habitações ou outros imóveis nele construídos. Para os compradores, receber uma habitação concluída e obter a documentação de propriedade são etapas práticas distintas.

A meta anual da Novaland para os certificados abrange 4.347 imóveis na cidade de Ho Chi Minh, enquanto os 1.387 certificados comunicados dizem respeito a projetos de toda a carteira. Os dois números têm âmbitos geográficos diferentes. Os dados de entrega de habitações são a medida direta do progresso face à meta anual declarada.

Aqua City e outros projetos sustentam o plano de recuperação

O Aqua City, um empreendimento com mais de 1.000 hectares em Dong Nai, deverá retomar as vendas a 31 de outubro, após um prolongado período de resolução de obstáculos legais. A Novaland afirma que as secções em causa concluíram os procedimentos legais necessários para assinar contratos de venda.

O projeto prevê construir mais de 1.000 habitações e entregar mais de 500 durante 2026. Prosseguem os trabalhos de construção, infraestruturas e acabamentos no River Park 1, River Park 2, Ever Green e Phoenix Island.

Na cidade de Ho Chi Minh, o The Grand Manhattan prossegue os trabalhos de acabamento, estando algumas comodidades previstas para entrega no quarto trimestre. A Victoria Village continua em fase de conclusão e entrega de apartamentos, enquanto o The Park Avenue permanece em construção. No NovaWorld Phan Thiet, prevê-se que o hotel Novotel comece a funcionar no primeiro trimestre de 2027.

O fundador Bui Thanh Nhon, numa mensagem assinalando o 34.º aniversário da NovaGroup, descreveu a conclusão de produtos, a entrega de habitações, a obtenção de certificados de propriedade e o cumprimento dos compromissos com os clientes como responsabilidades atuais. Associou o progresso nestas tarefas à recuperação das receitas, do fluxo de caixa e da confiança dos clientes.

A Novaland delineou também mais de 166 hectares de terrenos estratégicos na cidade de Ho Chi Minh, com potencial para desenvolver cerca de 14.500 apartamentos. A empresa afirma que o Ministério da Agricultura e do Ambiente pediu às autoridades municipais que analisassem os obstáculos que afetam Binh Khanh, também conhecido como The Water Bay, e Thanh My Loi B. A curto prazo, os marcos concretos são a conclusão de habitações, a assinatura de contratos e a cobrança de receitas.

Datas e etapas de financiamento a acompanhar

A oferta de direitos da Novaland é a primeira de três operações de angariação de capital aprovadas pelos acionistas em julho. As restantes são uma colocação privada de até 800 milhões de ações a um máximo de 20 investidores profissionais em valores mobiliários e um programa de participação dos trabalhadores no capital, envolvendo mais de 111,7 milhões de ações.

A empresa planeia realizar essas operações depois da oferta dirigida aos atuais acionistas. Ainda não se conhece o montante final angariado através da oferta atual, e os pagamentos de obrigações previstos dependem das subscrições e dos acordos com os credores.

• 14 de setembro de 2026: A Comissão Estatal de Valores Mobiliários emitiu o certificado de registo 431/GCN-UBCK.
• 30 de setembro e 1 de outubro: As ações passaram a ser negociadas ex-direitos, seguindo-se a data de registo que determina os acionistas elegíveis.
• 19 de outubro: A Novaland anunciou o prolongamento dos prazos para transmissão de direitos e subscrição.
• 26 a 30 de outubro: A Diamond Properties e Cao Thi Ngoc Suong calendarizaram as transações de ações registadas.
• 31 de outubro: Prevê-se que as vendas do Aqua City sejam retomadas.
• 23 de novembro: Prazo prolongado para transmitir os direitos de subscrição.
• 26 de novembro: Prazo prolongado para se registar e pagar as novas ações.
• Do quarto trimestre de 2026 ao primeiro trimestre de 2027: Período previsto para os pagamentos de capital das obrigações com recurso às receitas da oferta.

Pontos principais

• A Novaland procura angariar cerca de 8,007 biliões de VND através de quase 800,7 milhões de novas ações, ao preço de 10.000 VND cada.
• 5.953,3 mil milhões de VND destinam-se a 13 emissões obrigacionistas da empresa-mãe, e outros 2.053,6 mil milhões de VND vão para duas subsidiárias para reembolsar obrigações.
• Os empréstimos em junho totalizavam 72,9 biliões de VND, incluindo 30,5 biliões de VND com vencimento nos 12 meses seguintes e mais de 16,7 biliões de VND em capital vencido.
• Os lucros estimados após impostos ultrapassaram 2,8 biliões de VND nos nove meses, enquanto o fluxo de caixa operacional no primeiro semestre foi negativo em cerca de 3,6 biliões de VND.
• A Novaland registou 218 novas vendas e 1.318 entregas até 30 de setembro, atingindo 49,7% da meta anual de entregas.
• Os acionistas têm até 26 de novembro para se registarem e pagarem; os pagamentos de obrigações previstos prolongam-se até ao primeiro trimestre de 2027.