Vietname propõe códigos únicos para parcelas de terreno, certificados digitais com validade legal e regras mais rigorosas para projetos parados

Uma identidade digital para cada parcela de terreno

O Vietname atribuiria a cada parcela de terreno um código de identificação único a nível nacional, reconheceria os certificados eletrónicos de terrenos como tendo o mesmo valor legal que os documentos em papel e impediria os funcionários de pedir aos residentes que voltem a entregar informações já disponíveis nas bases de dados governamentais, ao abrigo de uma proposta de revisão da Lei dos Solos.

O ministro da Justiça, Hoang Thanh Tung, apresentou a proposta a 22 de outubro, na segunda sessão da 16.ª Assembleia Nacional, juntamente com alterações à Lei da Habitação e à Lei da Atividade Imobiliária. Em conjunto, os três projetos alterariam a forma como os terrenos são registados, avaliados, recuperados e desenvolvidos, como os compradores de imóveis são protegidos e como são disponibilizadas habitação para arrendamento e habitação social.

A proposta relativa aos solos combina uma administração mais simples com maior pressão sobre os promotores para que utilizem os terrenos que lhes são atribuídos. Os investidores cujos projetos deixem terrenos por utilizar ou se atrasem teriam de pagar montantes crescentes à medida que a infração se prolongasse. Os terrenos que permanecessem sem utilização durante mais de 60 meses poderiam ser recuperados pelo Estado.

Para as famílias, as alterações propostas com impacto mais imediato dizem respeito à documentação, às indemnizações e ao acesso à habitação. Os registos eletrónicos teriam valor legal, os residentes que perdessem terrenos residenciais poderiam beneficiar de várias modalidades de indemnização e a Lei da Habitação passaria a incluir um capítulo dedicado à habitação para arrendamento.

As comissões da Assembleia Nacional apoiaram a necessidade de revisão, mas defenderam garantias mais fortes. As suas preocupações incluem a recuperação desnecessária de terrenos para projetos empresariais, a gestão dos montantes devidos ao abrigo de contratos imobiliários e a verificação dos critérios de elegibilidade, para que o apoio à habitação chegue aos beneficiários a que se destina.

Os projetos de lei continuam em apreciação. A revisão da lei relativa aos solos deverá ser aprovada em 2026, antes de caducarem, a 28 de fevereiro de 2027, determinadas disposições em vigor que regulam a descentralização e as medidas para resolver dificuldades na administração fundiária.

O que mudaria nos serviços fundiários?

O código proposto para as parcelas atribuiria uma referência de identificação única a cada parcela de terreno no Vietname. Uma parcela é uma área de terreno registada individualmente. Um código único ajudaria os funcionários a associar o registo, o certificado e outros documentos administrativos correspondentes, sem dependerem apenas de moradas ou descrições.

Os registos e certificados de terrenos em papel e em formato eletrónico, relativos aos direitos de utilização do solo e à propriedade de bens nele implantados, teriam o mesmo valor legal. Assim, os residentes poderiam utilizar um documento eletrónico reconhecido para os mesmos fins legais que o seu equivalente em papel.

As autoridades responsáveis por procedimentos administrativos ficariam impedidas de pedir informações já disponíveis nas bases de dados. Para um residente que tratasse de um procedimento fundiário, isso significaria menos pedidos de entrega repetida de documentos quando as informações necessárias já estivessem registadas.

As responsabilidades das autoridades comunais e provinciais seriam também definidas de forma mais explícita. Em geral, as comunas tratariam de assuntos que envolvessem famílias, indivíduos e comunidades residenciais. As províncias ocupar-se-iam de organizações, pessoas de origem vietnamita residentes no estrangeiro e projetos que abrangessem pelo menos duas comunas.

A Comissão da Economia e das Finanças apelou também à resolução dos pedidos de registo e de emissão de certificados pendentes. A sua análise relacionou o novo enquadramento administrativo com uma preocupação prática: resolver processos que aguardam há muito tempo a emissão de documentos.

Uma lei mais curta e um prazo para aprovação

A Lei dos Solos alterada teria 13 capítulos e 112 artigos, em comparação com os 16 capítulos e 260 artigos da lei de 2024. Seriam menos 148 artigos, uma redução de cerca de 57%. As disposições diretamente relacionadas com os direitos dos utilizadores dos terrenos que continuassem a ser adequadas manter-se-iam na lei, enquanto os procedimentos pormenorizados seriam remetidos para regulamentação governamental.

O Governo afirmou que a revisão daria execução à Resolução 21-NQ/TW, de 28 de julho de 2026, e responderia às dificuldades encontradas na aplicação da Lei dos Solos de 2024. O calendário legislativo tem também em conta a proximidade do fim de vigência de medidas temporárias.

As principais datas são:

• 28 de julho de 2026: A Resolução 21-NQ/TW definiu orientações para a revisão da Lei dos Solos e da legislação relacionada.
• 16 de outubro: Pham Thi Hong Yen, deputada efetiva da Assembleia Nacional e membro da Comissão da Economia e das Finanças, expôs as orientações políticas numa sessão informativa sobre os trabalhos da sessão.
• 22 de outubro: A Assembleia ouviu as apresentações e as análises das comissões sobre os três projetos de lei, estando previstas discussões em grupo para mais tarde nesse dia.
• Durante 2026: O objetivo declarado é concluir e promulgar a Lei dos Solos revista, cuja apreciação e aprovação são esperadas na segunda sessão.
• 28 de fevereiro de 2027: Caducam determinadas disposições fundiárias em vigor, pelo que a lei que as substituir terá de ser aprovada antes de 1 de março.

A comissão pediu regras estáveis e coerentes em todo o país para a recuperação de terrenos, as indemnizações e o realojamento. A transferência dos procedimentos pormenorizados para regulamentação governamental torna a distinção entre os direitos consagrados na lei e as regras de execução uma parte importante da conclusão do processo legislativo.

Projetos parados enfrentariam custos crescentes

Os promotores que deixassem por utilizar terrenos destinados a projetos de investimento, ou atrasassem a sua utilização, teriam de pagar montantes progressivamente mais elevados enquanto a infração persistisse. Se, decorridos mais de 60 meses, os terrenos continuassem sem utilização, seriam recuperados pelo Estado.

Sessenta meses correspondem a cinco anos. A proposta combina, assim, um custo financeiro crescente com a eventual recuperação dos terrenos, em vez de se limitar a uma única cobrança enquanto um projeto paralisado continua a ocupar o terreno.

O desempenho anterior de um investidor também seria tido em conta quando este se candidatasse a terrenos para outro projeto. Os progressos na utilização dos terrenos e na execução de investimentos anteriores passariam a servir de base às decisões sobre a atribuição e o arrendamento de terrenos e sobre a autorização para alterar a sua utilização.

O projeto distinguiria entre a atribuição de terrenos através de leilão de direitos de utilização do solo e a escolha de um investidor para um projeto através de concurso. Os concursos aplicar-se-iam a projetos que exigissem capacidade financeira, experiência, tecnologia, qualidade de construção, prazos de execução ou infraestruturas coordenadas específicos. Os leilões aplicar-se-iam a terrenos recuperados ou geridos pelo Estado, incluindo determinados arrendamentos pagos anualmente.

As pessoas e organizações que arrendassem terrenos ao Estado poderiam escolher entre pagar de uma só vez por todo o período do arrendamento ou pagar anualmente. O projeto distinguiria também as alterações da utilização dos terrenos que exigem autorização daquelas que não a exigem.

A recuperação de terrenos coloca as proteções às famílias em destaque

O projeto mantém, em grande medida, os fundamentos para a recuperação de terrenos para fins de defesa, segurança e desenvolvimento ao serviço dos interesses nacionais ou públicos previstos na Lei dos Solos de 2024 e na Resolução 254/2025/QH15. O Governo propõe acrescentar um caso relacionado com a defesa ou a segurança e dois casos de desenvolvimento ao serviço dos interesses nacionais ou públicos.

Phan Van Mai, presidente da Comissão da Economia e das Finanças, defendeu uma análise rigorosa desses fundamentos, sobretudo quando os projetos têm fins comerciais. A comissão quer que a recuperação seja verdadeiramente necessária e esteja protegida contra abusos.

As pessoas cujos terrenos residenciais fossem recuperados poderiam receber, como indemnização, terrenos com a mesma utilização, outros terrenos ou dinheiro. As modalidades propostas incluem também o realojamento no local original, a transferência da área residencial afetada para a parte restante da parcela ou a utilização de outra parcela pertencente ao mesmo residente na comuna.

As áreas de realojamento disponibilizariam habitações com diferentes padrões e dimensões, adequadas aos montantes das indemnizações e à capacidade de pagamento das famílias. Para uma família obrigada a mudar-se, as opções determinariam onde viveria e quanto poderia ter de pagar adicionalmente.

Na sessão informativa de 16 de outubro, a deputada Pham Thi Hong Yen descreveu uma orientação política que exigiria a conclusão das soluções de realojamento antes da aprovação dos planos de indemnização e realojamento e da recuperação dos terrenos. Na análise que se seguiu, a comissão pediu que fossem esclarecidas as proteções aplicáveis nos casos em que a recuperação ocorra antes da aprovação de um plano de indemnização. A sequência do realojamento, da aprovação da indemnização e da recuperação dos terrenos continua, por isso, a ser uma questão que os legisladores terão de resolver.

A comissão pediu também regras que protejam a habitação, as condições de vida e os meios de subsistência após a recuperação dos terrenos, relacionando a indemnização com os custos práticos de reconstruir o quotidiano.

Os preços dos terrenos basear-se-iam em tabelas e dados

O projeto eliminaria as disposições atuais sobre preços específicos dos terrenos e entidades de consultoria em preços fundiários, concentrando-se nas tabelas de preços dos terrenos e nos coeficientes de ajustamento. Uma tabela de preços apresenta valores fixados, enquanto um coeficiente é um multiplicador utilizado para ajustar um valor tabelado para o cálculo em causa.

O enquadramento proposto definiria também regras sobre as taxas utilizadas para calcular os pagamentos pela utilização do solo, as rendas e as indemnizações, bem como para determinar os custos de construção de infraestruturas. Estes cálculos afetam tanto os montantes pagos pelos utilizadores dos terrenos ao Estado como os montantes recebidos pelos residentes quando os terrenos são recuperados.

O Governo afirma que a avaliação deve ser objetiva, pública e transparente, recorrendo aos registos fundiários e às bases de dados especializadas pertinentes. Pham Thi Hong Yen apontou a ligação entre esses conjuntos de dados e a utilização de métodos científicos como formas de limitar a manipulação de preços e os preços artificiais.

A comissão de Phan Van Mai pediu orientações que permitam reduzir, além de aumentar, as tabelas de preços e os coeficientes locais. Pediu também mais trabalho sobre a fixação dos preços dos terrenos em zonas e aglomerados industriais construídos com fundos públicos e sobre a utilização de bens públicos associados aos terrenos.

O ordenamento dos terrenos seria alterado em paralelo com a avaliação. A componente relativa à utilização dos terrenos seria integrada no ordenamento provincial, em vez de ser mantida como uma categoria de planeamento separada. Os planos de utilização dos terrenos das comunas seriam simplificados, digitalizados e articulados com os planos pertinentes.

A comissão quer que os planos comunais acompanhem as necessidades e os progressos da execução, em vez de se tornarem mais uma camada de planeamento ou uma base jurídica separada para projetos de investimento. Defende flexibilidade na maioria das metas de atribuição de terrenos, mantendo controlos rigorosos das áreas florestais, de cultivo de arroz, de defesa e de segurança.

Proteção dos 5% finais do valor de um contrato imobiliário

O projeto da Lei da Atividade Imobiliária introduziria uma salvaguarda para os 5% restantes do valor do contrato, através de uma conta garantida ou de depósito de garantia, ou de um acordo entre as partes. Uma conta de depósito de garantia retém dinheiro ao abrigo de condições específicas que determinam a sua libertação.

A comissão de Phan Van Mai quer que a própria lei estabeleça a forma de gerir esse dinheiro e de lidar com os riscos. Pediu também regras mais claras sobre os compradores ou arrendatários com opção de compra que tratem voluntariamente dos seus próprios procedimentos de obtenção de certificados de propriedade, bem como sobre os casos em que as garantias são aprovadas e emitidas a compradores individuais.

As cauções são outra preocupação. A comissão pediu uma distinção clara entre uma verdadeira caução e o dinheiro cobrado aos clientes como financiamento antecipado antes de um projeto reunir condições para ser colocado à venda. Isso determina quando os promotores podem receber fundos dos clientes e que proteções se aplicam a esses pagamentos.

O projeto reconheceria os contratos imobiliários eletrónicos e criaria códigos de identificação eletrónica para as organizações, os indivíduos e os imóveis abrangidos. Segundo a proposta, os contratos de venda de apartamentos seriam publicados no sistema de informação do mercado da habitação e imobiliário antes de serem utilizados.

A comissão pediu aos legisladores que esclarecessem como seria articulada a publicação dos contratos com as exigências em vigor para o registo de contratos-tipo e em que situações o reconhecimento notarial ou a certificação seriam obrigatórios ou facultativos. Em conjunto com a identificação das parcelas prevista na Lei dos Solos, estas medidas alargariam a utilização de registos digitais na administração e nas transações imobiliárias.

Transferência de projetos mais próxima das autoridades locais

Os Comités Populares provinciais decidiriam sobre a transferência da totalidade ou de parte de um projeto imobiliário, incluindo projetos cuja política de investimento tivesse sido aprovada pelo primeiro-ministro. Os dirigentes provinciais seriam responsáveis por verificar se estavam reunidas as condições para a transferência.

Os promotores que transferissem um projeto teriam de entregar os documentos legais, os processos do projeto, os registos dos clientes, o dinheiro e os direitos e obrigações associados. Para um comprador à espera de uma casa, a transferência dos compromissos assumidos perante os clientes passaria a ser uma componente definida da mudança de promotor.

A Comissão da Economia e das Finanças pediu que fossem analisados mais aprofundadamente os projetos paralisados em que o investidor atual não tenha capacidade ou tenha dívidas relativas aos terrenos, mas exista um substituto com capacidade e disposto a prosseguir. Pediu uma avaliação da recuperação de dívidas, dos custos, dos prazos e das obrigações perante os clientes, incluindo eventuais mecanismos que permitam ao novo investidor assumir as obrigações financeiras em dívida.

O projeto da lei da atividade empresarial teria 10 capítulos e 61 artigos, menos 22 do que a lei de 2023. Propõe eliminar sete condições para o exercício de atividades, cinco das quais respeitantes a plataformas de transações imobiliárias, suprimir quatro dos 12 procedimentos administrativos e simplificar outros sete. Quatro em 12 corresponde a um terço dos procedimentos em vigor.

Continua também em aberto uma opção de política fundiária relacionada: integrar a Resolução 171/2024/QH15 na lei permanente para projetos de habitação comercial que utilizem direitos de utilização do solo transferidos ou já existentes, ou manter o projeto-piloto previsto nessa resolução. A comissão pediu ao Governo que escolha uma das abordagens.

A habitação para arrendamento teria regras próprias

O projeto da Lei da Habitação classificaria a habitação em quatro categorias: comercial, para arrendamento, de serviço e destinada a políticas sociais. Teria 13 capítulos e 130 artigos, menos 68 do que a lei de 2023, e incluiria um novo capítulo dedicado à habitação para arrendamento.

O capítulo sobre arrendamento abrangeria os arrendatários elegíveis, o investimento público e privado, os requisitos dos projetos, os procedimentos de investimento, os incentivos, as rendas e a gestão. Os investidores poderiam acordar as rendas com os arrendatários, mas os valores não poderiam exceder os limites fixados pelo Comité Popular provincial.

Os cálculos das rendas propostos teriam em conta a recuperação do investimento na construção, a manutenção, a exploração, os impostos, as taxas, outros custos razoáveis e o lucro previsto no plano de negócios. O modelo associa a rentabilidade dos investidores a um limite provincial para os valores cobrados aos arrendatários.

As autoridades provinciais decidiriam como os promotores de habitação comercial cumpririam as obrigações de disponibilizar habitação para arrendamento ou habitação social: através de terrenos incluídos no projeto, de terrenos noutro local ou de um pagamento equivalente. A Comissão da Lei e da Justiça, presidida por Phan Chi Hieu, pediu uma análise cuidadosa das responsabilidades dos promotores, incluindo as contribuições para infraestruturas.

O projeto da lei da habitação transferiria 20 dos 21 procedimentos administrativos para as autoridades locais e eliminaria três quartos das condições para o exercício de atividades. O Ministério da Construção manteria o procedimento de arrendamento de habitação de serviço. Certos funcionários colocados ou transferidos para comunas especialmente desfavorecidas, zonas fronteiriças ou ilhas ficariam isentos do pagamento da renda da habitação de serviço.

Revenda de habitação social e litígios em condomínios

Os compradores de habitação social poderiam revender o imóvel após cinco anos do pagamento integral, desde que tivessem recebido um certificado e o vendessem a alguém elegível para comprar habitação social. O prazo começaria, portanto, a contar da conclusão do pagamento, mantendo-se os critérios de elegibilidade para o comprador seguinte.

O projeto integraria também medidas-piloto de habitação social previstas na Resolução 201/2025/QH15 da Assembleia Nacional e na Resolução 66.15/2026/NQ-CP do Governo. A comissão de Phan Chi Hieu pediu verificações transparentes dos beneficiários para evitar o uso indevido do apoio e a especulação imobiliária.

As autoridades locais decidiriam onde os promotores poderiam lotear terrenos e vender parcelas para que os residentes construíssem habitações em zonas urbanas de classe III e noutras áreas abrangidas. A comissão recomendou que essa prática fosse reduzida ao mínimo nas zonas urbanas, sobretudo nas grandes cidades.

As disposições sobre a reabilitação de condomínios relacionariam a reconstrução com a renovação urbana e a proteção dos direitos de propriedade. A comissão pediu soluções para litígios relativos aos fundos de manutenção, às administrações dos condomínios, ao estacionamento e à distinção entre propriedade comum e privada.

O projeto relativo aos solos propõe também a mediação obrigatória antes de as autoridades estatais resolverem litígios fundiários, seguida da possibilidade de recurso aos tribunais para os residentes que discordem das decisões sobre reclamações dos presidentes dos Comités Populares provinciais ou comunais. A mediação consiste numa tentativa de chegar a acordo antes de a autoridade decidir o litígio.

No conjunto dos três projetos, as mudanças práticas iriam além da simplificação dos formulários: as famílias utilizariam documentos diferentes, os investidores teriam novas obrigações e as autoridades locais tomariam mais decisões. As comissões procuram regras precisas sobre indemnizações, dinheiro dos clientes, elegibilidade e responsabilidades antes de esses poderes serem exercidos.

Pontos principais

• Cada parcela de terreno receberia um código único a nível nacional e os certificados eletrónicos teriam o mesmo valor legal que os documentos em papel.
• As autoridades não poderiam pedir informações já disponíveis nas bases de dados.
• Os terrenos de projetos parados estariam sujeitos a encargos crescentes e seriam recuperados pelo Estado após mais de 60 meses sem utilização.
• Os legisladores procuram reforçar as garantias relativas à recuperação de terrenos, às indemnizações e ao realojamento.
• O projeto da lei da atividade imobiliária protegeria os 5% restantes do valor dos contratos e alargaria as transações eletrónicas.
• Um capítulo dedicado à habitação para arrendamento combinaria rendas acordadas entre as partes com limites de preços provinciais.
• A revenda de habitação social após cinco anos do pagamento integral exigiria um certificado e um comprador elegível.
• A Lei dos Solos revista deverá ser promulgada em 2026, antes de caducarem as disposições temporárias, a 28 de fevereiro de 2027.