Apartamentos de 2 a 4 mil milhões de VND quase desaparecem em Hanói, com a quebra das vendas e o peso dos custos dos empréstimos à habitação

Menos vendas, mas poucas casas ao alcance dos compradores

O mercado de apartamentos de Hanói abrandou acentuadamente no terceiro trimestre de 2026, mas os compradores com 2 a 4 mil milhões de VND continuaram a enfrentar uma grave escassez de casas adequadas. A atualização do mercado da Savills Vietnam, divulgada a 15 de outubro, registou uma queda de 48% nas vendas de apartamentos face ao ano anterior e uma redução de 51% na nova oferta.

O abrandamento expôs o desfasamento entre o que os promotores vendem e aquilo que as famílias conseguem pagar. O Comité dos Assuntos Urbanos do Conselho Popular de Hanói concluiu que os apartamentos caros representaram 78% da nova oferta comercial no primeiro semestre de 2026. Os apartamentos abaixo de 25 milhões de VND por metro quadrado eram praticamente inexistentes no mercado de casas vendidas diretamente pelos promotores.

A queda das vendas trouxe algumas reduções de preços e maior poder negocial para os compradores com dinheiro disponível. As famílias que dependem de crédito à habitação enfrentam uma realidade diferente: taxas de juro variáveis de 12–15% ao ano podem dificultar o financiamento até de um apartamento com desconto.

A Savills prevê o lançamento de cerca de 7.000 apartamentos de 11 novos projetos no quarto trimestre. A possibilidade de essas casas aliviarem a escassez que afeta os compradores comuns dependerá dos preços, das áreas e das condições de financiamento, não apenas do número de lançamentos.

Como diminuiu o segmento acessível

A Savills afirma que a oferta dos seus apartamentos mais acessíveis, da categoria C, diminuiu em média 27% ao ano desde 2022. Prevê-se que este segmento represente apenas 12% da oferta futura. A sua avaliação mais recente descreve como quase indisponíveis as casas com preços entre 2 e 4 mil milhões de VND.

A mudança é anterior ao abrandamento deste ano. Nos primeiros nove meses de 2024, os apartamentos entre 2 e 4 mil milhões de VND representaram 29% das vendas nos dados da Savills, enquanto as casas abaixo dos 2 mil milhões corresponderam a apenas 1%. Os apartamentos de pelo menos 4 mil milhões de VND representaram 70%, face a apenas 2% em 2020.

No primeiro semestre de 2026, o comité do Conselho Popular concluiu que os apartamentos representavam cerca de 70% da nova oferta imobiliária lançada e 73% das transações. Na nova oferta comercial de apartamentos, predominavam as unidades com preços de 50–80 milhões de VND por metro quadrado e as que ultrapassavam os 80 milhões.

Assim, os apartamentos podem continuar a ser a categoria imobiliária mais dinâmica de Hanói, oferecendo poucas opções às famílias com poupanças limitadas. Mais atividade no setor dos apartamentos não significa automaticamente mais casas a preços que essas famílias possam pagar.

O que compra um orçamento de 4 mil milhões de VND

A Avison Young situou o preço médio dos apartamentos vendidos por promotores em Hanói em cerca de 108 milhões de VND por metro quadrado, ou 4.180 dólares, no terceiro trimestre. A esse preço, 4 mil milhões de VND cobririam cerca de 37 metros quadrados, antes de quaisquer custos adicionais. 2 mil milhões de VND cobririam aproximadamente 18,5 metros quadrados.

A avaliação mais abrangente do mercado feita pela CBRE, que inclui empreendimentos vizinhos, registou um preço médio pedido mais baixo, de 86 milhões de VND por metro quadrado, sem IVA, encargos de manutenção ou descontos. Mesmo a esse nível, um apartamento ilustrativo de 60 metros quadrados custaria 5,16 mil milhões de VND. A média da CBRE para projetos no interior de Hanói era de 102 milhões de VND por metro quadrado, elevando o preço da mesma área para 6,12 mil milhões de VND.

Os apartamentos mais antigos oferecem uma gama de preços diferente. Casas concluídas há cinco a 10 anos, com certificados de propriedade já emitidos, estavam disponíveis por cerca de 51–65 milhões de VND por metro quadrado. Um apartamento hipotético de 60 metros quadrados custaria, assim, 3,06–3,9 mil milhões de VND, colocando algumas casas existentes dentro do orçamento cada vez menos representado na nova oferta.

Estes cálculos ajudam a explicar por que razão os compradores procuram alternativas aos novos lançamentos. Mostram também que a área do apartamento é tão importante como o preço por metro quadrado anunciado.

Indicadores de vendas apontam para um abrandamento generalizado

A Savills registou uma queda de 26% nas vendas de apartamentos face ao trimestre anterior, além da descida anual de 48%. A Knight Frank registou 2.960 vendas, menos 40% no trimestre e 52% no ano, enquanto a CBRE contabilizou mais de 3.900, com quebras de 33% no trimestre e 66% no ano.

As empresas acompanham diferentes carteiras de mercado. A cobertura da CBRE inclui grandes empreendimentos em Van Giang, na província de Hung Yen, fora dos limites administrativos de Hanói. Os seus dados mostram que mais de metade da nova oferta do trimestre teve origem nessa zona, tornando a geografia um fator importante nas comparações.

A Avison Young mediu uma taxa de absorção de cerca de 31%, face a 70–80% um ano antes. A absorção corresponde à proporção de apartamentos colocados à venda que encontram compradores durante um determinado período. Em termos simples, venderam-se cerca de 31 em cada 100 apartamentos disponíveis, em vez de 70 a 80.

A Knight Frank registou uma absorção de 38% da nova oferta e do inventário existente, o valor mais baixo desde 2024. Ambos os indicadores descrevem um mercado em que as casas demoram mais tempo a vender e os compradores se tornaram mais seletivos.

Os preços evoluem em direções diferentes

A Savills concluiu que os preços médios pedidos no mercado primário, ou seja, os preços pretendidos pelos promotores, diminuíram pelo terceiro trimestre consecutivo. A CBRE registou uma queda trimestral de 9% e anual de 6% no mercado mais abrangente, enquanto os preços no interior de Hanói recuaram 6% no trimestre e 3% no ano.

A Avison Young registou um aumento trimestral de 1,5–2,3%, com um crescimento mais lento do que o observado desde o final de 2025. A Knight Frank situou o preço médio em 4.349 dólares por metro quadrado, aproximadamente 114 milhões de VND, menos 0,15% no trimestre, mas ainda 25% acima do valor de um ano antes.

A localização e a composição dos apartamentos incluídos em cada conjunto de dados ajudam a explicar esta variação. A Avison Young registou preços de 3.300–4.500 dólares por metro quadrado para novos apartamentos caros nas zonas-satélite a leste e a oeste, face a 5.500–9.800 dólares no centro urbano e na zona de West Lake West.

Cao Thi Thanh Huong, diretora-adjunta de investigação e consultoria da Savills Vietnam, atribuiu os preços elevados no mercado primário à concentração da nova oferta nos segmentos caros, enquanto a habitação acessível continuava escassa. A conclusão do comité do Conselho Popular de que 78% dos novos apartamentos comerciais eram unidades caras ou de luxo dá fundamento concreto a essa explicação.

Custos do crédito à habitação mantêm compradores à espera

As taxas variáveis de 12–15% ao ano são um grande obstáculo para as famílias que precisam de empréstimos avultados. Uma taxa variável pode mudar durante o prazo do empréstimo, ao contrário de uma taxa fixa por um período acordado.

A título ilustrativo, um empréstimo de 2 mil milhões de VND a essas taxas geraria 240–300 milhões de VND em juros ao longo de um ano, caso o capital em dívida se mantivesse inalterado. Isso equivale a 20–25 milhões de VND por mês só em juros, sem contar com o reembolso do capital emprestado. As prestações efetivas dependem do contrato de crédito e da rapidez com que o montante em dívida diminui.

Os promotores responderam com apoio ao financiamento. A CBRE afirma que alguns oferecem taxas de juro fixas por períodos até cinco anos, incluindo depois da entrega das casas. Outros incentivos incluem calendários de pagamento mais longos e períodos alargados antes de os compradores terem de começar a amortizar o capital, ou seja, o montante inicialmente emprestado.

Le Huu Nghia, diretor-geral da Le Thanh Construction and Trading Company Limited, apontou os custos de financiamento e as taxas bancárias de cerca de 15% como grandes fatores de pressão sobre os preços da habitação. Os promotores também pagam juros, e os longos processos de aprovação ou construção acrescentam custos de financiamento, gestão e outros antes de as casas chegarem ao mercado.

Um inquérito a 530 mediadores da plataforma imobiliária Batdongsan.com.vn concluiu que 63% afirmaram que os clientes continuavam a acompanhar o mercado e a ponderar as opções. Cerca de 48% referiram uma queda superior a metade no volume de transações face ao trimestre anterior.

Compradores com dinheiro disponível ganham terreno nas casas existentes

Os proprietários sob pressão para reembolsar empréstimos mostram-se mais dispostos a negociar. A Avison Young registou reduções de 8–12% em negociações com alguns vendedores cujo período de carência para o reembolso do capital tinha terminado. Observações mais abrangentes apontaram para reduções negociadas de 5–12% em determinados apartamentos existentes.

A CBRE registou preços médios pedidos no mercado secundário de cerca de 60 milhões de VND por metro quadrado, menos 5% no trimestre e 8% no ano. A Savills registou uma descida trimestral, mas preços ainda superiores aos de um ano antes na sua área de cobertura. A Savills também identificou diferenças entre os preços dos promotores e os da revenda de 28% nos apartamentos da categoria A e 17% nos da categoria B.

A Batdongsan.com.vn estimou que os apartamentos existentes representaram 54% das transações no trimestre. A procura de casas para habitação correspondeu a 83% da procura nesse segmento, face a 17% para investimento. O seu índice de preços pedidos na revenda caiu 15% entre o início do ano e setembro, contra 9% nos apartamentos vendidos por promotores.

A Avison Young, empresa de serviços imobiliários que acompanha o comportamento dos compradores, descreveu uma mudança para longe das compras precipitadas motivadas pela subida dos preços:

"Os compradores de casas abandonaram deliberadamente o impulso de perseguir a subida dos preços, optando antes por cálculos cuidadosos e pela procura de valor real", afirmou a Avison Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, diretor de serviços residenciais da CBRE Vietnam, prevê que os promotores recorram sobretudo a incentivos, em vez de reduzirem generalizadamente os preços anunciados. Anteviu descontos de 8–15% para pagamentos antecipados e afirmou que o valor combinado dos incentivos poderia fazer com que os preços efetivos das transações ficassem 7–12% abaixo dos preços de tabela iniciais. Os compradores com capacidade para pagar rapidamente estão em melhores condições para aproveitar esses descontos.

A nova oferta avança para a periferia

A Avison Young contabilizou mais de 3.200 novos apartamentos no terceiro trimestre, elevando o inventário primário total disponível para quase 11.500. Mais de 80% da nova oferta pertencia aos segmentos caro e de luxo, sobretudo nas zonas leste e oeste.

A CBRE contabilizou cerca de 6.200 lançamentos no mercado mais abrangente, menos 28% no trimestre e 40% no ano. Van Giang forneceu mais de metade desses lançamentos e cerca de 40% do total dos primeiros nove meses.

Ao longo desses nove meses, a CBRE registou aproximadamente 22.820 lançamentos, mais 8% do que em 2025 e 20% do que em 2024. A retração trimestral surgiu, portanto, após um período mais longo de aumento da oferta. Alguns promotores adiaram lançamentos devido ao enfraquecimento das vendas.

A categoria B da Savills representou 73% das vendas de apartamentos no trimestre. A sua classificação difere dos grupos de preços utilizados por outras empresas, que descrevem a maioria dos novos imóveis como caros. Considerando esses diferentes indicadores, o problema central continua a ser a oferta limitada nos escalões de preço mais baixos.

As infraestruturas atraem projetos, mas as vendas continuam lentas

A oferta de moradias e moradias em banda de Hanói aumentou 5% face ao ano anterior, segundo a avaliação da Savills. Os projetos posicionavam-se em torno da Linha 5 do metro, do Parque Tecnológico de Hoa Lac e da zona prevista para o estádio VinFast–Trong Dong.

Os compradores mantiveram-se cautelosos quanto às orientações do planeamento e aos custos dos empréstimos. A Savills registou preços elevados no mercado primário e aumentos anuais nos preços de revenda de moradias e moradias em banda. Na área abrangida pela CBRE, as vendas ultrapassaram apenas ligeiramente as 500, o equivalente a cerca de 30% da nova oferta, e os preços médios pedidos na revenda eram de 183 milhões de VND por metro quadrado de terreno, menos 6% no trimestre e 4% no ano.

O comité do Conselho Popular associou cada vez mais os valores imobiliários à atividade económica local e aos avanços concretos nas infraestruturas. A sua monitorização identificou também processos de investimento demorados, dificuldades na desocupação de terrenos, problemas na avaliação de terrenos e uma coordenação irregular entre organismos.

Esses atrasos afetam os custos da habitação, além dos prazos de entrega. Os projetos podem acumular despesas de financiamento e gestão enquanto aguardam aprovações, dificultando a entrada de casas mais baratas no mercado.

Planos de habitação social enfrentam o teste da execução

Hanói aprovou 158 projetos de habitação social e para as forças armadas, num total de cerca de 139.000 apartamentos, segundo o comité do Conselho Popular. São mais 11 projetos e aproximadamente mais 7.000 apartamentos do que os valores registados no final de julho de 2026.

O comité registou também o início da construção de 33 projetos de habitação social, com cerca de 30.000 apartamentos, durante o ano, ultrapassando a meta atribuída para o início das obras. Contudo, numa reunião nacional sobre a política de habitação, a 13 de outubro, o Ministério da Construção incluiu Hanói entre as seis localidades consideradas pouco suscetíveis de cumprir as metas de habitação social. Os valores abrangem diferentes fases de execução: a aprovação e o início da construção antecedem a conclusão das casas e a sua disponibilização.

Na reunião, o vice-primeiro-ministro permanente Pham Gia Tuc apelou à resolução dos projetos parados e à criação de mais habitação a preços comportáveis para a população. Nguyen Van Sinh, vice-ministro da Construção, afirmou que cerca de 5.012 projetos imobiliários em todo o país continuavam a enfrentar obstáculos, enquanto os inventários em 27 localidades que comunicaram dados totalizavam cerca de 51.950 unidades e lotes.

O comité do Conselho Popular identificou também riscos relacionados com a angariação prematura de fundos, a utilização indevida do dinheiro dos clientes, os projetos hipotecados e os atrasos na entrega ou na emissão de certificados de propriedade. Propôs uma partilha mais estreita de registos notariais, fiscais e prediais para assinalar transações declaradas por valores invulgarmente baixos, uma prática que reduz a receita fiscal e distorce os dados de preços.

O que se segue para os compradores

Do Thi Thu Hang, diretora sénior de investigação e consultoria da Savills Hanoi, afirmou que a procura efetiva de habitação continuava a ser sustentada pela urbanização, pelo aumento dos rendimentos e pela melhoria das infraestruturas, apesar dos problemas de acessibilidade. Os próximos marcos da oferta estendem-se do último trimestre de 2026 até ao final da década:

• Quarto trimestre de 2026: a Savills prevê cerca de 7.000 lançamentos de apartamentos em 11 novos projetos.
• Até ao final de 2027: a Knight Frank prevê cerca de 35.000 apartamentos adicionais, mais de um terço dos quais nas zonas ocidentais.
• 2027: Hanói prevê 27 projetos de habitação social, com 28.696 apartamentos.
• 2028–2030: os planos de habitação social da cidade incluem 101 projetos, com aproximadamente 86.216 apartamentos.

A repartição de preços dos lançamentos previstos para o quarto trimestre ainda não foi especificada. Para as famílias com 2–4 mil milhões de VND, as oportunidades imediatas deverão surgir sobretudo em apartamentos existentes selecionados e em vendas negociadas, enquanto o acesso à habitação social depende dos critérios de elegibilidade e da execução dos projetos.

Nguyen Hoai An, diretor sénior da CBRE Hanoi, descreveu o mercado como estando a reequilibrar-se após cerca de dois anos de crescimento contínuo. Para os compradores, a mudança prática traduz-se em mais tempo para comparar casas e negociar. Para os promotores e as autoridades, o teste consiste em saber se a próxima vaga de oferta chega às famílias atualmente excluídas pelos preços.

Principais pontos

• A Savills registou uma queda anual de 48% nas vendas de apartamentos de Hanói e uma redução de 51% na nova oferta no terceiro trimestre de 2026.
• As casas entre 2 e 4 mil milhões de VND tornaram-se extremamente escassas na nova oferta.
• Os apartamentos caros e de luxo representaram 78% da nova oferta comercial no primeiro semestre de 2026, segundo o comité do Conselho Popular.
• As taxas variáveis dos empréstimos à habitação, de 12–15%, continuam a limitar os compradores que precisam de recorrer ao crédito.
• Alguns proprietários de casas existentes aceitaram reduções negociadas de 8–12%, favorecendo os compradores com dinheiro disponível.
• Prevê-se o lançamento de cerca de 7.000 apartamentos no quarto trimestre, a par de uma carteira mais ampla de projetos de habitação social para os anos seguintes.