Cazaquistão pondera reduzir entradas nas hipotecas enquanto compradores e construtores enfrentam pressões

Está a ser ponderada uma entrada mais baixa, enquanto os custos da habitação continuam sob pressão

O Cazaquistão está a ponderar reduzir os pagamentos iniciais exigidos ao abrigo dos programas de habitação, enquanto o Governo procura concluir 20,4 milhões de metros quadrados de habitação até ao final de 2026. O primeiro-ministro Olzhas Bektenov deu instruções à Agência para a Regulação e o Desenvolvimento do Mercado Financeiro e ao Ministério da Indústria e da Construção para prepararem propostas; a diretiva foi tornada pública a 13 e 14 de outubro.

Uma notícia publicada a 13 de outubro de 2026, às 17h57, descreve a instrução como exigindo à Agência para a Regulação e o Desenvolvimento do Mercado Financeiro, juntamente com o Ministério da Indústria, «que desenvolva propostas adicionais para introduzir mecanismos de redução do montante da entrada». Esta formulação é uma tradução da notícia; as fontes fornecidas não incluem a instrução oficial nem um prazo para a apresentação das propostas.

A possível alteração visa um obstáculo concreto: mesmo uma hipoteca bonificada pode exigir vários milhões de tenges antes de o comprador receber as chaves. Para um apartamento que custe 20 milhões de tenges, uma entrada de 10% significa reunir 2 milhões de tenges. Uma exigência de 20% duplica esse montante para 4 milhões de tenges.

A promotora imobiliária e especialista em construção e renovação Dilyara Seitnurova defende que a procura de habitação tem sido condicionada pelas dificuldades de financiamento, e não que tenha desaparecido. Apoia a redução das entradas, mas alerta que os compradores também precisam de ter acesso a empréstimos acessíveis e que os promotores necessitam de financiamento suficiente para concluir os seus projetos.

A sua análise reúne três pressões: uma taxa mais elevada de imposto sobre o valor acrescentado, regras mais rigorosas para o dinheiro recebido dos compradores de casas durante a construção e restrições ao acesso às poupanças para a reforma. Cada uma afeta uma parte diferente da mesma transação, desde o preço de um apartamento até ao montante que uma família pode pagar.

O Governo pediu propostas, mas não anunciou uma nova entrada mínima. Não foi anunciada qualquer percentagem substituta, data de aplicação ou prazo para a apresentação das propostas. Para os potenciais compradores, a situação imediata é que os requisitos atuais dos programas continuam a determinar quanto precisam de poupar.

Quanto têm de pagar atualmente os compradores

As regras oficiais do programa Nauryz do Otbasy Bank exigem uma entrada mínima de 20% do montante do empréstimo, ou de 10% do montante do empréstimo para a compra de habitação nova com obras de acabamento concluídas. O programa 5-10-20 também tem uma entrada mínima de 10%.

A entrada é a parte do preço de compra de uma casa que o comprador paga no início. A hipoteca cobre a parte financiada, que o mutuário reembolsa ao longo do tempo, com juros. Reduzir a entrada diminui as poupanças necessárias no início, mas aumenta o montante do empréstimo se o preço e as restantes condições se mantiverem iguais.

Para uma casa com um preço de 20 milhões de tenges, passar de uma entrada de 20% para 10% reduziria o valor inicial de 4 milhões para 2 milhões de tenges. A parte financiada aumentaria de 16 milhões para 18 milhões de tenges. Trata-se de um exemplo que utiliza as percentagens atuais, não de uma proposta anunciada pelo Governo.

Estes exemplos de preços de compra não são cálculos da entrada exigida pelo Nauryz: as regras oficiais do programa expressam o mínimo como uma percentagem do montante do empréstimo.

O rendimento familiar continua a ser determinante para saber se esta alteração será útil. Uma família pode conseguir reunir uma entrada mais baixa, mas continuar a ter dificuldade em pagar as prestações mensais. Entradas mais baixas e prestações acessíveis resolvem, por isso, problemas diferentes: uma ajuda a família a aderir ao programa, enquanto a outra determina se consegue continuar a pagar.

O Governo quer casas concluídas, não apenas edifícios terminados

Bektenov definiu a entrega dos 20,4 milhões de metros quadrados previstos como uma prioridade para a construção. As suas instruções também abordam as condições em que essas casas chegam aos residentes.

O primeiro-ministro Olzhas Bektenov afirmou que as casas devem estar prontas a habitar, com infraestruturas e comodidades incluídas:

«Ao mesmo tempo, a habitação deve estar totalmente concluída e equipada com as infraestruturas e comodidades necessárias», afirmou Bektenov.

Foi pedido aos akimats regionais, as autoridades executivas locais, que preparem antecipadamente os terrenos e acelerem as obras de infraestruturas. Os requisitos mencionados incluem água, aquecimento, eletricidade, acesso rodoviário e arranjos paisagísticos. Estes serviços determinam se uma família pode realmente mudar-se para um edifício concluído.

A ligação à política hipotecária é prática. O comprador precisa tanto de condições de compra comportáveis como de uma casa habitável. Os promotores também dependem de ligações atempadas aos serviços públicos e de terrenos preparados para concluir os projetos. As instruções do Governo colocam o financiamento e a prontidão das obras na mesma agenda.

Porque pode a construção crescer apesar da fraca procura de habitação

A economia do Cazaquistão cresceu 4,2% nos nove meses abrangidos pela notícia sobre a reunião do Governo, enquanto a construção avançou 11,5%. Com base nestes dois valores, a construção cresceu cerca de 2,7 vezes mais depressa do que a economia.

Seitnurova afirma que os grandes projetos de infraestruturas do Governo ajudam a sustentar a atividade da construção, mesmo quando os promotores privados de habitação e as famílias enfrentam problemas de financiamento. Refere um plano de infraestruturas no valor de 90 mil milhões de dólares até 2029, além da meta de conclusão de habitação.

Os indicadores da construção abrangem mais do que a compra de casas. As despesas em infraestruturas podem manter os construtores ocupados, enquanto as famílias continuam sem conseguir reunir uma entrada ou obter uma hipoteca. A habitação privada depende mais diretamente do poder de compra das famílias e do financiamento disponível para as empresas que constroem.

As estimativas de Seitnurova para o setor descrevem um mercado privado muito mais restrito. Afirma que a oferta legal de habitação quase caiu para metade, que cerca de 12% das empresas retomaram a atividade no primeiro trimestre e que até 70% das transações do mercado são feitas a dinheiro. Identifica estes valores como estimativas do setor, e não como estatísticas oficiais.

A sua interpretação é que o acesso limitado a hipotecas está a restringir as compras, ao mesmo tempo que a oferta de habitação diminui. A estimativa relativa às transações a dinheiro é particularmente relevante para a política proposta: reduzir as entradas ajudaria os compradores que precisam de um empréstimo para concluir uma compra, e não os que conseguem pagar o preço total por conta própria.

As alterações fiscais podem dificultar a poupança para a entrada

Seitnurova identifica o aumento do imposto sobre o valor acrescentado para 16% em 2026 como mais uma fonte de pressão, referindo que as vendas de habitação estavam anteriormente isentas. O imposto sobre o valor acrescentado, geralmente abreviado como IVA, é um imposto aplicado às vendas tributáveis.

Afirma que os promotores esperam aumentos de preços entre 14% e 20% devido à maior carga fiscal, cujos principais efeitos deverão fazer-se sentir em 2027 e 2028. Estas percentagens são previsões referidas por Seitnurova, e não um aumento anunciado para os preços dos apartamentos.

O valor da entrada depende tanto da percentagem exigida como do preço da casa. Aplicando os aumentos de preços previstos por Seitnurova ao exemplo de 20 milhões de tenges, o preço passaria para entre 22,8 milhões e 24 milhões de tenges. Com uma entrada exigida de 10%, o comprador precisaria de 2,28 milhões a 2,4 milhões de tenges, em vez dos 2 milhões anteriores ao aumento.

Com uma exigência de 20%, a mesma entrada ilustrativa subiria de 4 milhões de tenges para entre 4,56 milhões e 4,8 milhões. Uma redução da percentagem exigida poderia aliviar o encargo, enquanto a subida dos preços teria o efeito contrário. O benefício final para os compradores dependeria dos dois fatores.

Proteções para os compradores e acesso a financiamento para a construção

Seitnurova refere também o novo Código da Construção e a forma como este regula o dinheiro recebido dos cidadãos através de acordos de participação na propriedade. Estes acordos permitem ao comprador pagar uma casa durante a construção, pelo que o andamento e a conclusão das obras são especialmente importantes para quem compra.

Segundo a sua descrição, o código permite aos promotores angariar dinheiro dos cidadãos através destes acordos apenas quando existem garantias estatais. Na sua avaliação, a obtenção das garantias exigidas cria dificuldades para as pequenas e médias empresas e pode reduzir a oferta de habitação acessível.

As garantias destinam-se a proteger os compradores que comprometem dinheiro antes da conclusão das obras. A preocupação de Seitnurova é a forma como requisitos mais rigorosos interagem com o financiamento disponível para os construtores. Alerta que, se as empresas perderem acesso ao dinheiro dos compradores sem conseguirem outra fonte de financiamento para a construção, os projetos poderão ficar paralisados.

Defende que a regulamentação deve ser articulada com medidas de apoio às compras. O seu alerta diz respeito aos dois lados de uma transação imobiliária: as famílias precisam de uma forma viável de comprar, e os promotores precisam de dinheiro para concluir aquilo que vendem. Segundo Seitnurova, a paralisação de projetos pode deixar mais compradores sem as casas pelas quais pagaram.

As poupanças para a reforma são outra parte da equação da entrada

Segundo Seitnurova, os levantamentos do Fundo Único de Pensões Acumulativas do Cazaquistão têm sido uma importante fonte de entradas para a compra de habitação. Afirma que o volume dos levantamentos aumentou 83% em 2025, mostrando a importância que o acesso a essas poupanças tinha adquirido para a compra de casas.

As regras de levantamento das pensões utilizam limiares de suficiência mínima, que determinam quanto cada pessoa tem de manter na sua conta de pensão. O aumento de um limiar pode reduzir o montante disponível para levantar para a compra de habitação, mesmo que o saldo da conta não tenha mudado.

Seitnurova refere 52 pedidos de melhoria das condições de habitação satisfeitos pelo fundo entre 5 e 10 de junho, depois do aumento dos limiares. Apresenta esse número como um indício do acesso limitado às poupanças para a reforma. O exemplo contabiliza os pedidos satisfeitos durante esse curto período; o valor mais amplo dos levantamentos mede a variação do volume ao longo de um ano.

Para uma família que planeia usar dinheiro da pensão para pagar a entrada, regras de levantamento mais restritivas podem aumentar o montante que terá de encontrar por outros meios. Uma entrada hipotecária mais baixa poderia atenuar parcialmente o problema, embora o mutuário continuasse a ter de cumprir os requisitos de elegibilidade e de reembolso do programa.

Foi também noticiado que os microcréditos às famílias atingiram 1,4 biliões de tenges. Os microcréditos são, em geral, empréstimos de menor montante do que as hipotecas, e este valor complementa o quadro do endividamento das famílias apresentado em conjunto com a diretiva sobre habitação. A tarefa do Governo é melhorar o acesso ao financiamento habitacional tendo em conta a capacidade das famílias para pagar.

Uma proposta de normas de qualidade vai além das grandes cidades

O deputado Maksut Nasibulov apelou, numa sessão plenária do Kurultai, à adoção de uma norma mínima de qualidade da habitação comum a todo o país. A sua proposta abrange habitação construída com fundos estatais e com outras formas de financiamento, alargando a discussão dos custos de compra às condições envolventes oferecidas aos residentes.

Nasibulov quer que os projetos de habitação incluam iluminação, percursos pedonais, espaços verdes, parques infantis, áreas desportivas e zonas de lazer. Destacou também espaços adequados a pessoas idosas e com deficiência, afirmando que estas necessidades estão a ser ignoradas, sobretudo nos centros distritais e nas aldeias.

O deputado propôs a verificação de habitação pública já construída, comparando os requisitos dos documentos de projeto e dos orçamentos com as obras efetivamente realizadas. Assim, a atenção incidiria sobre a entrega das instalações prometidas, e não apenas sobre a conclusão do edifício.

Nasibulov afirmou que a norma deve aplicar-se para além de Astana e das capitais regionais, tendo em conta as necessidades de cada localidade. A sua proposta está ligada à instrução de Bektenov para que as novas casas sejam entregues com infraestruturas e comodidades: o acesso a uma hipoteca é apenas uma parte da obtenção de uma casa adequada à vida quotidiana.

As datas que marcam o debate sobre a habitação

A proposta relativa às entradas surge num contexto de alterações e metas que se estendem ao longo de vários anos. Esta sequência ajuda a explicar por que razão Seitnurova pede às autoridades que considerem em conjunto o financiamento dos compradores e o financiamento da construção.

• 2025: Seitnurova afirma que o volume dos levantamentos de pensões aumentou 83%, e que as poupanças para a reforma eram uma importante fonte de entradas para a compra de habitação.
• 2026: A taxa do IVA sobe para 16%, uma alteração fiscal que Seitnurova identifica como fonte de futuras pressões sobre os preços.
• 13 e 14 de outubro de 2026: Foi tornada pública a instrução de Bektenov para preparar propostas de redução das entradas nos programas de habitação.
• Final de 2026: O Governo pretende concluir 20,4 milhões de metros quadrados de habitação, com serviços públicos e comodidades prontos.
• 2027 e 2028: Seitnurova prevê que os principais efeitos da maior carga fiscal sobre os preços da habitação se façam sentir neste período.
• Até 2029: O plano de infraestruturas de 90 mil milhões de dólares citado por Seitnurova prolonga-se até este ano.

Para os compradores, a decisão mais imediata é saber se as alterações propostas às entradas tornarão o pagamento inicial mais comportável. Para os construtores, o acesso ao financiamento e a preparação das infraestruturas ajudarão a determinar quanta habitação chega ao mercado. O argumento central de Seitnurova é que o apoio à procura deve avançar a par de medidas que mantenham a construção em curso.

Principais pontos

• Bektenov pediu propostas para reduzir as entradas dos programas de habitação; não foram anunciadas uma nova percentagem nem uma data de início.
• A entrada mínima oficial do Nauryz é de 20% do montante do empréstimo, ou 10% para habitação nova com as obras de acabamento concluídas.
• O Governo pretende concluir 20,4 milhões de metros quadrados de habitação até ao final de 2026, com infraestruturas e comodidades prontas.
• Seitnurova alerta que os custos fiscais, as restrições ao financiamento dos promotores e o menor acesso às poupanças para a reforma podem pressionar os preços e a oferta.
• As suas estimativas de redução da oferta legal e de compras generalizadas a dinheiro são avaliações do setor, não estatísticas oficiais.
• Nasibulov propõe requisitos mínimos de qualidade da habitação para cidades, centros distritais e aldeias.