Um contrato de arrendamento que terminaria em 2066 acaba agora em abril de 2027
A Autoridade Aeroportuária de Hong Kong aceitou assumir as três torres de escritórios e o complexo de entretenimento do 11 SKIES sem pagar pelos ativos, permitindo à New World Development abandonar um projeto que implicava rendas anuais garantidas de, pelo menos, 1,8 mil milhões de dólares de Hong Kong. O acordo, anunciado em 30 de setembro de 2026, antecipa o fim de um contrato de arrendamento que deveria expirar em setembro de 2066.
Índice
- Um contrato de arrendamento que terminaria em 2066 acaba agora em abril de 2027
- Das concessões nas rendas à saída total
- O que a New World terá de entregar e pagar
- Uma grande perda contabilística, mas um quadro diferente em termos de caixa
- A opção sobre ações preserva o papel da família Cheng
- A pressão da dívida vai além do projeto aeroportuário
- As vendas de ativos e o novo investimento continuam a ser centrais
- A autoridade prevê entretenimento, não um centro comercial convencional
- O apoio dá tempo, mas não resolve o futuro da empresa
- Pontos principais
O anúncio de 30 de setembro da autoridade refere que a New World também entregará mais de 3 mil milhões de dólares de Hong Kong em dinheiro e equivalentes de caixa. O contrato terminará em 1 de abril de 2027, data prevista para a entrega do projeto junto ao Aeroporto Internacional de Hong Kong.
O acordo alivia um encargo futuro avultado, mas tem um custo financeiro imediato. A New World registou uma perda de cerca de 18,3 mil milhões de dólares de Hong Kong com a rescisão, contribuindo para um prejuízo atribuível aos acionistas de 28,15 mil milhões de dólares de Hong Kong no exercício financeiro terminado em junho de 2026. A dívida total ascendia a cerca de 143,3 mil milhões de dólares de Hong Kong.
Uma opção sobre ações separada poderá abrir à Autoridade Aeroportuária uma via de entrada na própria New World. Segundo notícias, trata-se do direito de comprar 750 milhões de ações à Chow Tai Fook Enterprises, empresa de investimento da família Cheng, por 2,25 mil milhões de dólares de Hong Kong, no prazo de três anos. Esse direito está sujeito a condições destinadas a preservar a posição da família como principal acionista.
O acordo liga, assim, dois desafios: encontrar um modelo de exploração viável para um vasto empreendimento comercial aeroportuário e dar a um dos maiores grupos imobiliários de Hong Kong mais tempo para recuperar financeiramente. Elimina uma obrigação de renda de grande dimensão, mas não apaga a dívida da New World nem garante um novo investimento em capital.
Das concessões nas rendas à saída total
As negociações anteriores centravam-se num acordo menos abrangente. A New World procurava obter a isenção de pelo menos parte da renda garantida, mantendo a partilha com a Autoridade Aeroportuária de uma parcela das receitas anuais do centro comercial e das torres de escritórios. Foi discutida a possibilidade de a autoridade receber uma participação no projeto como compensação pelas concessões nas rendas.
O acordo de setembro põe, em vez disso, fim ao papel da New World ao abrigo dos contratos existentes. A sua subsidiária detida a 100%, a Roxy Limited, renunciará ao contrato de arrendamento, e a autoridade assumirá total responsabilidade pelo desenvolvimento comercial e pela gestão. Trata-se da transferência da plataforma de exploração, não de uma redução temporária da renda.
A estrutura original das rendas obrigava a New World a pagar pelo menos 1,8 mil milhões de dólares de Hong Kong por ano ou entre 20% e 30% das receitas brutas do projeto, consoante o valor mais elevado. Uma renda mínima garantida significa que o pagamento não diminui automaticamente quando as receitas ficam aquém do esperado. A saída deste acordo elimina uma obrigação fixa substancial.
As principais datas mostram o quanto o projeto se afastou da sua estrutura original:
- 2018: A New World venceu o concurso para o empreendimento e iniciou a parceria com a Autoridade Aeroportuária.
- 30 de setembro de 2026: A autoridade anunciou o acordo de rescisão e o plano de tomada de controlo.
- 1 de abril de 2027: O contrato de arrendamento termina e está prevista a entrega do ativo.
- A partir de 2028/29: A autoridade prevê o início faseado da exploração das instalações, em paralelo com outros projetos SKYTOPIA.
- Final de 2029: Termina o prazo de exercício da opção sobre ações, com a duração anunciada de três anos.
O que a New World terá de entregar e pagar
O anúncio oficial identifica três edifícios de escritórios e o centro de entretenimento como ativos a transferir gratuitamente para a Autoridade Aeroportuária. Refere também que a New World pagará mais de 3 mil milhões de dólares de Hong Kong em dinheiro e equivalentes de caixa. Segundo a autoridade, os imóveis já estão aptos a ser arrendados.
As notícias descrevem o pacote de pagamentos de forma diferente. Uma refere 2,3 mil milhões de dólares de Hong Kong em indemnizações pela rescisão em dinheiro, além de obras e serviços no valor de até cerca de 1,05 mil milhões. Outra aponta para obras e serviços gratuitos no valor de até 1,1 mil milhões. Estas descrições não coincidem com a afirmação da autoridade de que os mais de 3 mil milhões consistem em dinheiro e equivalentes de caixa; não devem ser tratadas como equivalentes nem simplesmente somadas.
As notícias também divergem quanto ao custo do projeto, apontando valores de 18 mil milhões e 20 mil milhões de dólares de Hong Kong. O anúncio da tomada de controlo não esclarece essa diferença. Uma descrição detalhada do projeto indica uma área bruta total de 3,8 milhões de pés quadrados, incluindo 2,66 milhões de pés quadrados de comércio e restauração e 570 mil pés quadrados de entretenimento. O comércio e a restauração representam, assim, cerca de 70% do total indicado.
A New World está a abdicar de um empreendimento substancial, originalmente destinado a funcionar sob a sua marca K11, para escapar a um compromisso financeiro prolongado. A autoridade recebe imóveis concluídos e um pacote de pagamentos, mas passa a ser responsável por garantir operadores, inquilinos e clientes.
Uma grande perda contabilística, mas um quadro diferente em termos de caixa
A perda da New World com a rescisão foi de 18,32 mil milhões de dólares de Hong Kong, arredondada para 18,3 mil milhões noutras notícias. Entre as componentes indicadas estão perdas por imparidade de 14,7 mil milhões e custos de rescisão antecipada de 2,3 mil milhões. Estas duas componentes totalizam 17 mil milhões, menos do que a perda declarada com a rescisão, pelo que não constituem uma reconciliação completa do valor.
Uma imparidade reduz o valor atribuído a um ativo nas contas quando a empresa já não espera recuperar o valor contabilístico anterior. Não corresponde necessariamente a um pagamento em dinheiro no momento em que a perda é registada. Os pagamentos de rescisão e as obrigações de fornecer obras ou serviços são questões distintas e podem afetar o dinheiro ou os recursos disponíveis.
Outra notícia descreve cerca de 18,3 mil milhões de dólares de Hong Kong como provisões associadas à saída. Essa formulação mais abrangente difere da discriminação que identifica especificamente 14,7 mil milhões como imparidades. A distinção é importante para avaliar que parte da perda anunciada reflete um ajustamento contabilístico e que parte representa um custo efetivo de liquidação.
O prejuízo anual atribuível aos acionistas, de 28,15 mil milhões de dólares de Hong Kong, foi cerca de 73% superior ao prejuízo de 16,3 mil milhões registado no ano anterior. Ainda assim, a New World também reportou um lucro subjacente de 2,2 mil milhões, excluindo perdas não monetárias, o primeiro em três anos. O lucro subjacente e o prejuízo estatutário medem realidades diferentes, e o valor positivo não anula as obrigações de dívida da empresa.
A diretora executiva Echo Huang afirmou que os encargos do 11 SKIES resolveram um problema importante e disse esperar uma melhoria substancial do fluxo de caixa no primeiro semestre do exercício de 2026/27. Trata-se de uma expectativa da administração, não de uma redução da dívida já concretizada.
A opção sobre ações preserva o papel da família Cheng
O acordo relativo ao capital, segundo as notícias, é da responsabilidade da Chow Tai Fook Enterprises, e não de uma emissão direta de novas ações pela New World. A empresa de investimento da família vendeu à Autoridade Aeroportuária, por 1 dólar de Hong Kong, uma opção com a duração de três anos. O exercício da opção obrigaria a autoridade a pagar 2,25 mil milhões de dólares de Hong Kong por 750 milhões de ações existentes, o equivalente a 3 dólares de Hong Kong por ação.
O valor de 1 dólar de Hong Kong é o preço da opção, não o preço das ações. A autoridade pode decidir se exerce ou não o direito. Como as ações seriam compradas à Chow Tai Fook Enterprises, o pagamento pelo exercício seria feito a essa entidade, e não diretamente para as reservas de caixa da New World.
As notícias apontam para uma participação de cerca de 30% e descrevem o preço de exercício como aproximadamente 43% abaixo de uma cotação recente. Outra notícia compara-o com uma cotação próxima dos 6 dólares de Hong Kong, o que implica um desconto de cerca de 50%. Estas percentagens usam diferentes cotações de referência; o preço de exercício indicado, de 3 dólares de Hong Kong, é coerente.
As condições relativas aos acionistas também exigem cautela. Uma notícia afirma que a Chow Tai Fook Enterprises terá de continuar a ser a maior acionista da New World após o exercício. Outra especifica que a sua participação não poderá descer abaixo dos 30%. O anúncio oficial do aeroporto não detalha as condições da opção, pelo que não se deve apresentar estas descrições como idênticas.
As condições poderão tornar necessárias alterações à estrutura de capital da New World antes do exercício da opção. Analistas do UBS, incluindo Mark Leung, interpretaram a saída como um possível sinal de uma operação de capital próprio nos próximos três anos. Cheng Wai Mo, diretor de investigação da Mingze Capital International e analista sénior do setor imobiliário, sugeriu que uma emissão de direitos poderia ajudar a preservar a participação exigida da família, alertando, contudo, para a diluição. Nenhuma destas avaliações corresponde a um anúncio de aumento de capital.
A pressão da dívida vai além do projeto aeroportuário
No final de junho de 2026, a New World tinha uma dívida total de cerca de 143,3 mil milhões de dólares de Hong Kong, uma dívida líquida de 126,3 mil milhões e um rácio de endividamento líquido de 68,3%. A dívida líquida corresponde à dívida após dedução da caixa; o rácio compara a dívida líquida com o capital próprio. Eliminar futuros pagamentos de rendas aeroportuárias ajuda a liquidez, mas não amortiza diretamente esses empréstimos.
Uma discriminação divulgada coloca em 23,2 mil milhões de dólares de Hong Kong a dívida a reembolsar ou refinanciar no prazo de um ano, sendo que mais de 40 mil milhões vencem em cada um dos segundo e terceiro anos. Outra notícia refere quase 11 mil milhões de dólares norte-americanos a vencer já no ano seguinte, sem apresentar a mesma discriminação anual. Esse valor mais abrangente não deve ser confundido com o montante especificamente indicado para o primeiro ano.
A New World aumentou a sua linha de crédito do Deutsche Bank dos 3,95 mil milhões de dólares de Hong Kong, contratados em junho, para 4,9 mil milhões, um acréscimo de 950 milhões. Também anunciou uma oferta de troca de obrigações no valor de cerca de 991 milhões de dólares norte-americanos, com vencimento em 2027 e 2028. Uma troca de obrigações pode alterar as condições ou as datas de reembolso, mas o seu efeito depende dos termos e da participação dos investidores.
Entre os recursos divulgados estavam cerca de 17 mil milhões de dólares de Hong Kong em caixa e 16 mil milhões em linhas bancárias disponíveis. A caixa, por si só, era inferior aos 23,2 mil milhões de dívida com vencimento no primeiro ano. Somar as linhas disponíveis produz um valor global superior, mas a capacidade de endividamento não equivale a dinheiro já disponível, e utilizá-la não reduz, por si só, a dívida.
As vendas de ativos e o novo investimento continuam a ser centrais
A New World tem avançado com vendas e alienações de imóveis em paralelo com as negociações sobre a dívida. Em setembro, anunciou a venda de imóveis de escritórios em Ningbo e Hangzhou por mais de 1,7 mil milhões de yuan. Propôs também integrar o Shanghai K11 Art Mall e o Shanghai K11 ATELIER New World Tower num fundo de investimento imobiliário para cotação em Xangai.
As notícias apresentam a operação em Xangai em fases diferentes. Uma estima receitas de 3,2 mil milhões de yuan; uma notícia posterior refere uma cisão de ativos de 3,24 mil milhões de yuan antes do anúncio da oferta de troca de obrigações. Um montante estimado de angariação de fundos e um valor de operação divulgado não devem ser automaticamente contabilizados como entradas de caixa separadas.
As medidas de redução da dívida anunciadas pela empresa incluem acelerar as vendas de imóveis, alienar ativos, realizar o valor de terrenos agrícolas, aumentar as receitas de rendas, controlar a despesa, suspender dividendos, adiar distribuições de títulos perpétuos e gerir prudentemente as operações de tesouraria. A venda de imóveis que geram rendimentos pode trazer dinheiro, mas também reduz os ativos que produzem rendas futuras.
Um eventual investimento externo continua por resolver. Segundo notícias, a família Cheng discutiu um investimento com a Bain Capital. Conversações anteriores com a Blackstone sobre um acordo de 4 mil milhões de dólares norte-americanos terminaram quando a família recusou ceder o controlo. Não está comprovada a concretização de qualquer investimento por parte destas empresas.
Brock Silvers, diretor-geral da Kaiyuan Capital, distinguiu os esforços da família para recuperar a empresa da decisão de comprometer mais fundos próprios:
A família Cheng tem trabalhado diligentemente para recuperar as finanças da New World, mas ainda não colocou em risco qualquer capital privado adicional», afirmou Silvers. «Isso poderá mudar em breve.
A autoridade prevê entretenimento, não um centro comercial convencional
A Autoridade Aeroportuária pretende reposicionar o 11 SKIES como o principal centro de entretenimento da SKYTOPIA, o seu projeto mais amplo de cidade aeroportuária. O presidente, Fred Lam, afirmou que o projeto não será mais um centro comercial tradicional. Considera que a sua dimensão é adequada para grandes espaços de entretenimento e experiências, que os recintos interiores típicos de Hong Kong não conseguem acolher.
A diretora executiva Vivian Cheung afirmou que a autoridade criará uma subsidiária dedicada e uma equipa profissional, procurando operadores de entretenimento e parceiros comerciais a nível internacional. A autoridade diz que os edifícios estão aptos a ser arrendados, mas a combinação prevista de atrações, restauração, comércio e operadores ainda não foi definida.
O plano mais amplo da SKYTOPIA inclui um recinto para espetáculos com 20 mil lugares no AsiaWorld Expo, uma marina com cerca de 500 postos de amarração, atividades recreativas aquáticas, espaços de exposição e armazenamento de arte, um passeio marítimo e um sistema de transporte automatizado que ligará a zona ao Porto de Hong Kong da Ponte Hong Kong-Zhuhai-Macau e à estação de metro de Tung Chung.
A autoridade prevê que o projeto de entretenimento abra por fases a partir de 2028/29. Uma resposta do governo também refere que o Terminal 2 Concourse e outros grandes projetos da SKYTOPIA entrarão progressivamente em funcionamento a partir de 2028. Nenhum dos calendários estabelece uma data única de abertura para todas as áreas do 11 SKIES.
O objetivo comercial é converter o tráfego de passageiros do aeroporto e da ponte em despesa com entretenimento e outros serviços. Lam também descreveu o projeto como uma possível plataforma para empresas do interior da China chegarem a clientes internacionais e para empresas internacionais procurarem clientes no interior da China. São ambições declaradas, não prova de procura garantida.
O apoio dá tempo, mas não resolve o futuro da empresa
A resposta do governo afirmou que o acordo dá uma orientação clara ao projeto e permite à autoridade reavaliar o seu posicionamento, temas, combinação de setores e modelo de exploração. Prevê que a entrega em abril seja seguida de um novo planeamento e de uma operação coordenada com o desenvolvimento mais amplo do aeroporto.
Para a New World, o apoio tem um significado económico mais vasto. Segundo notícias, o grupo detém cerca de 2,5 milhões de pés quadrados de terrenos para desenvolvimento e 12,4 milhões de pés quadrados de terrenos agrícolas, muitos deles na Metrópole do Norte. Estima-se que estes terrenos agrícolas tenham potencial para quase 7 mil habitações, mas o desenvolvimento e a recuperação do capital demoram tempo.
Gary Ng, economista sénior da Natixis, relacionou o acordo com o lugar da New World na economia de Hong Kong e com os planos de desenvolvimento do norte do governo. Alertou também para as consequências de uma nova pressão financeira:
Uma pressão financeira acrescida sobre a New World poderá aumentar os riscos de reestruturação ou incumprimento.
O acordo deve, por isso, ser entendido como um alívio de uma obrigação importante, e não como um resgate completo do balanço. A autoridade recebe ativos e pagamentos, em vez de simplesmente transferir dinheiro para a promotora. A opção sobre ações é discricionária, e a compra de ações existentes da família não injeta, por si só, capital na New World.
O próximo marco confirmado é 1 de abril de 2027. Depois dessa data, continuam por resolver o plano final de exploração do centro de entretenimento, os seus inquilinos e operadores, qualquer nova operação de capital próprio e a eventual decisão da Autoridade Aeroportuária de exercer a opção. A New World continua a ter de gerir os vencimentos da dívida e, ao mesmo tempo, preservar rendimentos recorrentes suficientes para pagar os empréstimos.
Pontos principais
- A Autoridade Aeroportuária anunciou o acordo para assumir o 11 SKIES em 30 de setembro de 2026.
- As três torres de escritórios e o complexo de entretenimento serão transferidos sem pagamento pela aquisição dos ativos.
- O contrato de arrendamento termina em 1 de abril de 2027, eliminando rendas anuais garantidas de, pelo menos, 1,8 mil milhões de dólares de Hong Kong.
- A autoridade afirma que a New World entregará mais de 3 mil milhões de dólares de Hong Kong em dinheiro e equivalentes de caixa; as notícias descrevem o pacote de liquidação de forma diferente.
- A New World registou uma perda com a rescisão de cerca de 18,3 mil milhões de dólares de Hong Kong e um prejuízo anual atribuível aos acionistas de 28,15 mil milhões.
- Uma opção anunciada com a duração de três anos permite à autoridade comprar 750 milhões de ações da família por 2,25 mil milhões de dólares de Hong Kong, sujeita a condições relativas aos acionistas.
- A dívida total da New World continuava a ascender a cerca de 143,3 mil milhões de dólares de Hong Kong em junho de 2026.
- A autoridade prevê o início faseado da exploração de espaços de entretenimento a partir de 2028/29, no âmbito da SKYTOPIA.
