Mongólia prevê 100 000 habitações até 2030, com mais crédito à habitação e prioridade para as zonas ger

Um plano de habitação assente em casas, crédito e terrenos

A Mongólia prevê implementar um programa nacional de 100 000 habitações entre 2027 e 2030, combinando o desenvolvimento habitacional com uma forte expansão do crédito à habitação. O Governo pretende aumentar o número anual de empréstimos à habitação de 9 000 para 25 000 e reduzir em 50 000 o número de chaminés domésticas nas zonas ger, através da disponibilização de terrenos e da requalificação habitacional.

A partir de 2027, o Governo prevê mobilizar 1,8 biliões de MNT em conjunto com o sector privado, para incluir mais 16 000 agregados familiares no crédito à habitação. Os residentes das zonas ger de Ulaanbaatar teriam prioridade na atribuição de habitação, e as opções de pagamento seriam ajustadas ao rendimento e à capacidade financeira dos agregados.

O programa proposto divide as 100 000 habitações entre 40 000 apoiadas com participação do Estado e 60 000 construídas pelo sector privado. Inclui também 567 casas para arrendamento destinadas a funcionários públicos em 56 soums, os distritos administrativos locais da Mongólia.

Para as famílias, a principal promessa é uma escolha mais ampla do que a compra de uma casa através de um crédito à habitação convencional. Os planos incluem casas para arrendamento, modalidades de arrendamento com opção de compra, propriedade partilhada e casas atribuídas no âmbito da disponibilização de terrenos. Os grupos elegíveis poderão comprar habitações construídas com participação do Governo sem entrada inicial.

Porque são prioritárias as zonas ger

Os programas habitacionais anteriores produziram alguns resultados, mas a justificação apresentada pelo Governo para uma nova abordagem é que o número de chaminés nas zonas ger não diminuiu de forma significativa e a proporção de agregados familiares com habitação também não aumentou de forma significativa. O novo programa procura ligar mais directamente a construção e o financiamento a esses resultados.

As zonas ger incluem habitações circulares tradicionais e outras casas construídas em terrenos individuais. A meta relativa às chaminés associa a requalificação a uma mudança concreta nesses bairros: a passagem dos agregados familiares das suas actuais habitações para casas disponibilizadas através da iniciativa.

A meta de reduzir em 50 000 o número de chaminés domésticas corresponde numericamente a metade do objectivo de 100 000 habitações. Trata-se, porém, de indicadores distintos: o primeiro diz respeito a mudanças nas zonas ger, enquanto o segundo abrange o programa habitacional nacional, incluindo empreendimentos privados e alojamento fora da capital.

Os residentes que cedam os seus terrenos estarão entre aqueles a quem será oferecida habitação através do processo de requalificação. Para estes agregados familiares, a operação concreta envolve tanto uma nova casa como o terreno que actualmente ocupam, pelo que as condições de atribuição são fundamentais para o funcionamento do programa.

O que disponibilizariam o Estado e os promotores

O papel do Governo nas 40 000 habitações apoiadas com participação do Estado consistiria em disponibilizar terrenos e infra-estruturas. As empresas privadas desenvolveriam depois os projectos habitacionais por fases, nos locais previstos e já dotados de infra-estruturas.

As infra-estruturas correspondem às redes básicas necessárias ao funcionamento dos edifícios, como as ligações de água, saneamento e electricidade. A instalação destas redes é uma tarefa distinta da construção de prédios de apartamentos, mas ambas são necessárias antes de as famílias poderem mudar-se para casas habitáveis.

As restantes 60 000 habitações seriam construídas no âmbito de projectos do sector privado, apoiados por políticas destinadas a alargar o acesso ao crédito à habitação e o poder de compra dos compradores. A divisão prevista atribui 40% das habitações à categoria de participação do Estado e 60% a empreendimentos privados.

As medidas de financiamento e construção deverão funcionar em conjunto. Os promotores precisam de compradores com capacidade para pagar, enquanto as famílias precisam de casas a preços comportáveis. Um maior acesso ao crédito apoiaria as compras, as vendas e o investimento, ao passo que as medidas relativas aos terrenos e às infra-estruturas apoiariam a oferta de habitação.

Em que medida aumentaria o acesso ao crédito à habitação?

A meta anual de crédito à habitação aumentaria em 16 000 empréstimos, passando de 9 000 para 25 000. Trata-se de um aumento de cerca de 178%, ou quase 2,8 vezes o número anual actual indicado no plano. Um crédito à habitação é um empréstimo usado para comprar uma casa, normalmente reembolsado ao longo de muitos anos, com o imóvel como garantia para o credor.

Os 16 000 agregados familiares adicionais identificados na proposta de financiamento correspondem à diferença entre o número anual actual de créditos à habitação e a nova meta. O plano de financiamento de 1,8 biliões de MNT, previsto com a participação do sector privado a partir de 2027, destina-se a apoiar essa expansão.

O Governo prevê também apoiar o crédito para habitações energeticamente eficientes e sustentáveis. Na prática, a eficiência energética significa que uma casa necessita de menos energia para proporcionar o mesmo nível de aquecimento ou outros serviços, o que pode ajudar a reduzir as despesas correntes dos residentes.

O financiamento para crédito à habitação aumentaria também fora de Ulaanbaatar, dando aos residentes das regiões mais oportunidades para pedir empréstimos à habitação. Assim, o programa combina uma prioridade específica para as zonas ger da capital com um acesso mais alargado ao financiamento em toda a Mongólia.

Mais formas de pagamento para as famílias

O rendimento mensal e a capacidade de pagamento dos agregados familiares orientariam as opções de habitação oferecidas ao abrigo do programa. Isto é importante porque uma família capaz de fazer pagamentos regulares pela habitação pode ainda ter dificuldade em poupar a elevada quantia normalmente necessária no início de uma compra.

Aos residentes pertencentes aos grupos-alvo seria dada a possibilidade de comprar habitações construídas com participação do Governo sem entrada inicial. Continuariam a pagar a casa, mas sem terem de reunir o montante inicial.

O programa prevê quatro modalidades principais:

• Habitação para arrendamento, permitindo aos agregados familiares viver numa casa mediante o pagamento de uma renda.
• Habitação com modalidade de arrendamento com opção de compra, permitindo passar do arrendamento para a propriedade através de um plano de pagamentos acordado.
• Propriedade partilhada, permitindo dividir a propriedade em vez de exigir que um agregado familiar compre a casa inteira de uma só vez.
• Habitação atribuída no âmbito da disponibilização de terrenos, associando a requalificação dos terrenos ocupados ao alojamento dos residentes afectados.

As opções propostas respondem a diferentes situações familiares. O arrendamento pode servir quem precisa de alojamento sem o comprar de imediato. As modalidades que permitem vir a adquirir a casa podem prolongar esse processo ao longo do tempo, enquanto a habitação associada à disponibilização de terrenos se destina a residentes cujos terrenos actuais fazem parte de projectos de requalificação.

Quem seleccionaria os candidatos?

O Governo afirma que a selecção para habitação recorreria a sistemas inteligentes automatizados, para tornar transparentes as candidaturas e decisões e reduzir a dependência de funcionários individuais. O processo previsto eliminaria a participação directa do Governo na selecção dos candidatos.

Nos projectos Solongo 1 e Solongo 2, os bancos comerciais geririam as inscrições e a selecção com base em critérios estabelecidos e nas necessidades habitacionais efectivas dos residentes. Caberia aos bancos conduzir o processo de forma aberta e justa, sem participação do Governo na selecção.

A proposta mais ampla de selecção automatizada e o papel específico atribuído aos bancos descrevem a forma como o Governo pretende gerir o acesso. Os candidatos continuariam a ter de cumprir as regras aplicáveis à opção de habitação ou financiamento em causa.

Os planos anunciados não especificam limites de rendimento, taxas de juro dos créditos à habitação, prazos de reembolso, datas de candidatura nem condições de indemnização pelos terrenos. Esses pormenores determinarão quais os agregados familiares elegíveis e quais os seus encargos mensais.

Casas para arrendamento destinadas a funcionários públicos fora da capital

O programa inclui 567 casas para arrendamento destinadas a funcionários públicos em 56 soums. Esta é uma componente distinta da iniciativa nacional, centrada no alojamento de funcionários públicos que trabalham nas comunidades locais.

O objectivo declarado é facilitar a permanência dos funcionários públicos nos seus postos e apoiar os esforços para reduzir a concentração na capital. A disponibilidade de habitação pode ser um factor prático para um funcionário decidir se aceita ou mantém um emprego num determinado distrito.

Divididas pelos 56 soums, as 567 casas corresponderiam a uma média de cerca de 10 por distrito, embora o total anunciado não indique a distribuição por localidade. As casas para arrendamento representam uma pequena parte da meta nacional, mas destinam-se a responder a uma necessidade específica de emprego local.

O calendário decorre de 2027 a 2030

O Governo definiu um período de execução de quatro anos. A expansão do financiamento deverá começar no mesmo ano que o programa habitacional, enquadrando os esforços de concessão de crédito e de construção num calendário comum.

• Antes do novo programa: o número anual de créditos à habitação indicado no plano é de 9 000.
• A partir de 2027: o Governo prevê mobilizar 1,8 biliões de MNT com a participação do sector privado para alargar o acesso ao crédito à habitação a mais 16 000 agregados familiares.
• De 2027 a 2030: o programa proposto de 100 000 habitações combinaria participação do Estado, construção privada, requalificação das zonas ger e habitação para arrendamento nos soums.

Distribuída uniformemente por quatro anos, a meta corresponderia a uma média de 25 000 habitações por ano. Este cálculo dá uma ideia da dimensão do programa; a abordagem anunciada prevê que os projectos avancem por fases.

O que mudaria para os agregados familiares?

Para os residentes das zonas ger, a proposta prevê acesso prioritário à habitação e uma possível passagem de um terreno actual para uma casa nova. Para os compradores de outras regiões, as principais mudanças seriam um maior financiamento para crédito à habitação e uma gama mais ampla de modalidades de pagamento.

O sucesso do programa seria visível em vários resultados concretos: casas concluídas, agregados familiares com capacidade para pagar, terrenos requalificados e menos chaminés domésticas nas zonas ger. A meta de 100 000 habitações mede a construção e a disponibilização de alojamento, enquanto as metas relativas ao crédito à habitação e às chaminés acompanham outras componentes do mesmo esforço.

A proposta da Mongólia vai, por isso, além da construção de apartamentos. Reúne num só programa terrenos, infra-estruturas, crédito e opções de pagamento para as famílias, com o objectivo de transformar o aumento da oferta de habitação em alojamento a que as famílias possam efectivamente aceder.

Principais pontos

• A Mongólia prevê um programa nacional de 100 000 habitações entre 2027 e 2030.
• A divisão proposta é de 40 000 habitações apoiadas com participação do Estado e 60 000 construídas pelo sector privado.
• O número anual de créditos à habitação aumentaria de 9 000 para 25 000.
• A partir de 2027, o Governo prevê mobilizar 1,8 biliões de MNT em conjunto com o sector privado.
• Os residentes das zonas ger teriam prioridade, com uma meta de redução de 50 000 chaminés domésticas.
• As opções de pagamento incluem arrendamento, modalidades de arrendamento com opção de compra, propriedade partilhada e habitação associada à disponibilização de terrenos.
• O programa inclui 567 casas para arrendamento destinadas a funcionários públicos em 56 soums.