Mais de 30 000 investidores enfrentam uma recuperação incerta
Uma empresa japonesa de investimento imobiliário que atraiu cerca de 200 mil milhões de ienes ao anunciar rendimentos elevados perdeu as licenças de atividade, deixando mais de 30 000 investidores sem saber se recuperarão o seu dinheiro. No final de junho de 2026, a empresa responsável tinha 18,8 mil milhões de ienes em reembolsos em atraso e outros 172,4 mil milhões de ienes com vencimento previsto, dispondo de apenas 92,41 milhões de ienes em caixa e depósitos.
Índice
- Mais de 30 000 investidores enfrentam uma recuperação incerta
- Como o investimento em Narita atraiu as poupanças das famílias
- As informações sobre rendas em atraso foram omitidas dos documentos de venda
- A diferença entre os reembolsos e os fundos disponíveis
- Como evoluiu o conflito
- O que dizem as empresas
- O que muda com a perda das licenças
- As famílias aguardam o seu dinheiro, não novos produtos
- Pontos principais
A Prefeitura de Osaka e o Governo Metropolitano de Tóquio revogaram, a 1 de setembro, as licenças das duas empresas por detrás da Minna de Ooyasan. Foi a primeira revogação de uma licença ao abrigo do regime japonês das empresas conjuntas de investimento imobiliário especificado desde a criação do sistema, em 1995.
As autoridades de Osaka concluíram que a empresa responsável continuou a vender investimentos depois de saber que as rendas não tinham sido pagas. Ainda assim, os documentos entregues a potenciais investidores indicavam que não havia nada a declarar na secção relativa a problemas com o pagamento das rendas.
As consequências ultrapassam largamente as empresas. Uma mulher de 53 anos, de Fukuoka, investiu 16 milhões de ienes nos produtos, enquanto um homem de 44 anos, de Kanagawa, aplicou 10 milhões de ienes. Ambos enfrentam agora a possibilidade de perder grande parte do investimento.
As empresas pediram desculpa pela preocupação causada pelos atrasos nas distribuições e nos reembolsos. Contestam parte das conclusões das autoridades e afirmam que o trabalho que lhes resta se centrará na preservação de ativos, na venda de imóveis e na obtenção de fundos para os investidores atuais. Não foi anunciado qualquer calendário para o reembolso integral.
Como o investimento em Narita atraiu as poupanças das famílias
A Minna de Ooyasan permitia aos investidores reunir dinheiro para projetos imobiliários sem terem de comprar e gerir edifícios. Um dos seus principais produtos envolvia terrenos perto do aeroporto de Narita, em Narita, na província de Chiba, onde o grupo imobiliário de Tóquio Kyosei Bank planeava um empreendimento que incluía hotéis e espaços para exposições.
O empreendimento proposto abrangia uma área equivalente a cerca de 10 Tokyo Domes. As vendas começaram em 2020, com um rendimento anual anunciado de 7% e unidades de investimento a 1 milhão de ienes. A essa taxa, cada unidade renderia 70 000 ienes por ano, caso as distribuições fossem pagas conforme anunciado.
Duas empresas do grupo dividiam as funções. A Toshi Soken Invest Fund, sediada em Suita, na província de Osaka, geria e explorava os investimentos imobiliários. A Minna de Ooyasan Sales, sediada no bairro de Chuo, em Tóquio, tratava das vendas.
A investidora de Fukuoka aplicou 12 milhões de ienes no produto de Narita em 2023, atraída pelo rendimento. Recebeu distribuições de dezenas de milhares de ienes por mês e, em 2024, investiu mais 4 milhões de ienes num produto associado a outro imóvel. Disse que os pagamentos pararam subitamente em julho de 2025.
A mulher, cujo investimento total chegou aos 16 milhões de ienes, descreveu a incerteza quanto à recuperação das suas poupanças:
Não me resta outra alternativa senão desistir de recuperar o meu investimento?
O investidor de Kanagawa também manifestou arrependimento. Em retrospetiva, disse que a explicação sobre a utilização concreta do dinheiro fora pouco detalhada. Receia agora perder a maior parte do investimento de 10 milhões de ienes.
As informações sobre rendas em atraso foram omitidas dos documentos de venda
As conclusões da Prefeitura de Osaka colocaram a gestão das rendas em atraso no centro do caso. A partir de 1 de abril de 2025, a Toshi Soken Invest Fund continuou a vender nove produtos, incluindo o Narita n.º 13, apesar de um arrendatário do mesmo grupo empresarial não ter pago as rendas.
As receitas de rendas eram importantes, pois sustentavam a atividade de investimento e os pagamentos aos participantes. Os potenciais investidores precisavam de saber quando essas receitas tinham deixado de ser recebidas. Os documentos fornecidos antes da assinatura dos contratos continuavam a indicar que não havia qualquer questão a assinalar na secção onde deveriam constar as rendas em atraso ou por pagar.
Um total de 280 pessoas investiu mais 643 milhões de ienes através das vendas identificadas pelas autoridades. Os investidores da série Narita foram informados das rendas por pagar e da suspensão das distribuições a 31 de julho de 2025.
Kenichi Yanase, representante do grupo Kyosei Bank, disse às autoridades de Osaka que entendia que as vendas tinham terminado quando a publicidade para angariar investidores foi suspensa, a 4 de abril. Afirmou que funcionários desconhecedores das circunstâncias tinham continuado a vender os produtos. Osaka rejeitou essa explicação, considerando-a uma interpretação pessoal, e não um relato adequado das vendas que prosseguiram.
A prefeitura considerou particularmente graves as circunstâncias das infrações legais. Para as famílias que decidiam se deviam investir, a informação omitida dizia respeito a um elemento fundamental da operação: se as rendas que deveriam sustentar o investimento estavam efetivamente a ser pagas.
A diferença entre os reembolsos e os fundos disponíveis
A situação financeira da Toshi Soken Invest Fund ajuda a explicar a incerteza dos investidores. No final de junho de 2026, havia reembolsos em atraso relativos a nove produtos, incluindo a Minna de Ooyasan n.º 34, num total de 18,8 mil milhões de ienes. Outros 29 produtos tinham reembolsos previstos no valor de cerca de 172,4 mil milhões de ienes.
Em conjunto, estas obrigações ascendiam a cerca de 191,2 mil milhões de ienes em 38 produtos. Os 92,41 milhões de ienes em caixa e depósitos da empresa representavam aproximadamente 0,05% desse valor, ou cerca de 1 iene em caixa por cada 2 000 ienes vencidos ou com vencimento previsto.
O dinheiro em caixa é apenas uma parte dos recursos de uma empresa imobiliária. Também é possível vender terrenos e outros ativos para obter fundos. No entanto, os imóveis que continuam na posse da empresa foram alvo de penhoras e arrestos preventivos, medidas judiciais que podem limitar a forma como os ativos são utilizados enquanto os credores reclamam os seus créditos.
O relatório de gestão da empresa relativo ao exercício terminado em março de 2026, entregue a Osaka a 28 de julho, indicava que os passivos excediam os ativos em 288,1 mil milhões de ienes. Por outras palavras, o valor registado das dívidas da empresa era muito superior ao valor registado dos seus bens.
Osaka afirmou que a empresa já não cumpria a exigência legal de manter os ativos líquidos em, pelo menos, 90% do capital declarado. A prefeitura considerou extremamente difícil o reembolso integral até aos prazos aplicáveis e substancial o risco de perdas para os investidores.
Como evoluiu o conflito
As revogações das licenças surgiram na sequência de medidas regulatórias anteriores, da continuação das vendas durante um período de rendas por pagar e do agravamento da situação financeira. As principais datas mostram como os problemas passaram de falhas de divulgação para uma luta mais ampla pelo reembolso dos investidores.
- 2020: Começaram as vendas do investimento no empreendimento de Narita, com um rendimento anual anunciado de 7%.
- Junho de 2024: As duas empresas receberam ordens de suspensão de atividade por infrações legais, incluindo descrições incorretas de parcelas de terreno. Contestaram essas ordens em tribunal.
- A partir de 1 de abril de 2025: A empresa responsável continuou a vender nove produtos, apesar de um arrendatário do grupo não pagar as rendas.
- 9 de julho de 2025: As empresas afirmam ter suspendido voluntariamente a angariação de investidores e a celebração de novos contratos.
- 31 de julho de 2025: Os investidores da série Narita foram informados das rendas por pagar e da suspensão das distribuições.
- Final de junho de 2026: Os reembolsos em atraso atingiram 18,8 mil milhões de ienes, estando previstos mais 172,4 mil milhões de ienes em reembolsos.
- 28 de julho: A empresa responsável entregou o relatório relativo ao exercício terminado em março de 2026, que indicava que os passivos excediam os ativos em 288,1 mil milhões de ienes.
- 18 de agosto: Realizou-se uma audição em que as empresas propuseram manter suspensa a atividade nova sob supervisão.
- 1 de setembro: Osaka e Tóquio revogaram as licenças de atividade.
Os processos judiciais relativos às ordens de junho de 2024 continuam em curso. As objeções das empresas a essas ordens anteriores fazem parte de um conflito que precede a revogação das licenças.
O que dizem as empresas
A Toshi Soken Invest Fund e a Minna de Ooyasan Sales divulgaram um comunicado a 1 de setembro, afirmando levar muito a sério as medidas administrativas. Pediram desculpa pela preocupação e ansiedade causadas pelos atrasos nas distribuições e na devolução do dinheiro investido.
As empresas disseram também discordar de algumas das conclusões factuais e avaliações jurídicas das autoridades. Declararam que suspenderam voluntariamente a angariação de investidores e a celebração de novos contratos a 9 de julho de 2025 e que não têm planos para retomar a atividade nova.
Na audição de 18 de agosto, propuseram manter a suspensão, apresentar relatórios regulares sob supervisão, responder aos investidores atuais e concentrar-se nos reembolsos e no encerramento ordenado das operações.
O grupo alertou que novos danos à sua credibilidade poderiam dificultar a venda de ativos, a obtenção de fundos e a manutenção da estrutura necessária para gerir os contratos existentes. Segundo a sua posição, estas dificuldades poderiam reduzir a capacidade de cumprir os deveres de proteção dos investidores exigidos pelos reguladores.
Yanase publicou a ata da audição e uma exposição escrita de 45 páginas, contestando a medida. As empresas divulgaram também as notificações de revogação e as exposições escritas e orais apresentadas na audição.
O que muda com a perda das licenças
As revogações impedem a empresa responsável de angariar investidores ou vender novos fundos. A atividade que lhe resta limita-se ao trabalho necessário para cumprir os contratos existentes, como gerir os ativos e procurar obter dinheiro para os reembolsos.
As empresas invocaram o artigo 65.º da Lei japonesa relativa às empresas conjuntas de investimento imobiliário especificado, que permite realizar as operações necessárias para concluir negócios abrangidos por contratos existentes após a revogação de uma licença. Esta disposição dá-lhes base legal para continuar a gerir os investimentos existentes enquanto encerram a atividade.
Os investidores aguardam dois tipos distintos de pagamento. As distribuições são pagamentos periódicos feitos durante o investimento, geralmente a partir dos rendimentos gerados pela atividade. O reembolso do capital consiste na devolução do montante investido quando o contrato chega à fase de pagamento. Neste caso, ambos foram adiados.
A falta imediata de liquidez da empresa e o défice patrimonial exigem respostas diferentes. A venda de imóveis poderá gerar dinheiro para os reembolsos, enquanto a diferença entre passivos e ativos diz respeito à capacidade mais ampla da empresa para pagar o que deve. O valor obtido com a venda de ativos e os direitos que incidem sobre esses ativos serão determinantes para o montante disponível.
As famílias aguardam o seu dinheiro, não novos produtos
Para a mulher de Fukuoka e o homem de Kanagawa, a questão central é agora recuperar as poupanças que já investiram. O fim das novas vendas deixa os investidores atuais dependentes da gestão dos ativos restantes e da cobrança de dinheiro que possa ser usado nos reembolsos.
Os valores também mostram por que motivo a suspensão das distribuições e o adiamento do reembolso do capital têm efeitos diferentes numa família. A perda das distribuições regulares elimina um rendimento esperado. O adiamento do reembolso mantém as poupanças originais indisponíveis, podendo comprometer planos que dependiam da recuperação desse dinheiro.
As empresas afirmam que vão preservar e vender ativos e obter fundos para reembolsos. A avaliação de Osaka mostra a dimensão da tarefa: cerca de 191,2 mil milhões de ienes em reembolsos vencidos e previstos, muito pouco dinheiro em caixa e passivos muito superiores aos ativos registados. Os investidores aguardam agora progressos concretos na venda de ativos e nos reembolsos.
Pontos principais
- Osaka e Tóquio revogaram, a 1 de setembro, as licenças da empresa responsável e da vendedora por detrás da Minna de Ooyasan.
- A atividade de investimento atraiu cerca de 200 mil milhões de ienes e mais de 30 000 investidores.
- Osaka concluiu que nove produtos continuaram a ser vendidos apesar das rendas por pagar, gerando mais 643 milhões de ienes junto de 280 investidores.
- No final de junho de 2026, os reembolsos em atraso e previstos totalizavam cerca de 191,2 mil milhões de ienes, face a 92,41 milhões de ienes em caixa e depósitos.
- As empresas contestam parte das conclusões das autoridades e afirmam que se vão concentrar na venda de ativos e nos investidores atuais.
- As novas vendas estão proibidas, mas pode prosseguir o trabalho necessário relativo aos contratos existentes. Não foi anunciado qualquer calendário para o reembolso integral.
