Japão propõe aprovação prévia para negócios de terrenos junto a bases e ilhas fronteiriças remotas

Controlos de segurança antes da transferência de terrenos

O Governo japonês apresentou ao parlamento, a 23 de outubro de 2026, um projeto de lei que exigiria aprovação prévia para aquisições de terrenos e transferências de propriedade em zonas designadas junto a instalações sensíveis e em ilhas fronteiriças remotas desabitadas. As transações concluídas sem autorização seriam inválidas, e as infrações poderiam ser punidas com até três anos de prisão ou uma multa de até 3 milhões de ienes, cerca de 19 000 dólares.

O Conselho de Ministros da primeira-ministra Sanae Takaichi aprovou a proposta antes da sua apresentação. O Governo pretende que o parlamento a aprove durante a atual sessão, que decorre até meados de dezembro. Em geral, o projeto proibiria transferências para governos estrangeiros e militares, abrangendo também empresas efetivamente controladas por estes e pessoas obrigadas a ajudar governos estrangeiros na recolha de informações.

A proposta alteraria a forma como o Japão gere os terrenos em redor de instalações importantes para a segurança. O sistema atual investiga a utilização dos imóveis, exige notificações de transações em zonas sob vigilância especial e permite agir contra atividades que obstruam instalações sensíveis. O projeto acrescentaria a obrigação de obter autorização do Governo antes de transferir a propriedade nas zonas restritas propostas.

Porque está o Governo a centrar-se nos drones

O secretário-chefe do Conselho de Ministros, Minoru Kihara, relacionou a proposta com a evolução da guerra durante a invasão russa da Ucrânia. Numa conferência de imprensa regular em Tóquio, descreveu a preocupação do Governo com a possibilidade de equipamento ser ocultado perto de potenciais alvos:

Perante as novas formas de guerra observadas na invasão russa da Ucrânia, cresce o risco de terrenos e outros imóveis junto a instalações importantes serem utilizados como bases para ataques contra essas instalações, recorrendo a meios não tripulados aí armazenados secretamente.

A preocupação do Governo prende-se com a utilização de imóveis próximos para armazenar equipamento e preparar ataques. Um drone é uma aeronave operada sem piloto a bordo. Nesta proposta, a proximidade é relevante porque os terrenos junto a uma instalação sensível podem servir de local de onde sejam lançados meios não tripulados.

As bases das Forças de Autodefesa estão entre as instalações identificadas como potencialmente vulneráveis. As restrições propostas associariam os controlos de propriedade aos poderes que o Governo já tem para investigar atividades em redor desses locais.

Que zonas exigiriam autorização?

O projeto designaria zonas restritas em ilhas fronteiriças remotas desabitadas e num raio de cerca de um quilómetro de instalações importantes vulneráveis a ataques com drones. As aquisições e transferências de propriedade nessas zonas exigiriam autorização prévia do Governo.

O Japão já utiliza uma distância semelhante no seu regime de monitorização de terrenos. A visão geral da regulamentação dos terrenos do Gabinete do Conselho de Ministros explica que as zonas monitorizadas podem abranger áreas num raio de cerca de 1000 metros de instalações importantes, incluindo instalações de defesa, bem como áreas em ilhas territoriais remotas.

O regime atual prevê também zonas sob vigilância especial. Estas aplicam-se quando uma instalação ou ilha desempenha uma função particularmente importante, ou quando essa função é fácil de obstruir e difícil de substituir noutro local. As zonas restritas propostas introduziriam um processo adicional de autorização da propriedade, centrado nos riscos para a segurança descritos pelo Governo.

Quem ficaria sujeito a restrições de propriedade?

Em geral, os governos estrangeiros e os militares estariam proibidos de adquirir terrenos nas zonas restritas. A proposta abrangeria também empresas efetivamente controladas por esses grupos, alargando o escrutínio para além do nome formalmente indicado como comprador.

O controlo empresarial é relevante porque uma empresa pode ser a proprietária legal, enquanto outra organização dirige as suas decisões. Segundo a abordagem proposta, o Governo analisaria se um governo estrangeiro ou uma entidade militar controla efetivamente uma empresa que pretenda adquirir terrenos.

As pessoas obrigadas a cooperar com governos estrangeiros na recolha de informações também ficariam sujeitas a restrições. As categorias descritas pelo Governo centram-se nas ligações a Estados, na condição de militar, no controlo efetivo de empresas e nas obrigações de recolha de informações. A nacionalidade estrangeira, por si só, é um critério mais abrangente do que os motivos indicados para proibir, em geral, uma transferência.

Para os vendedores, a autorização passaria a ser um requisito necessário para concluir uma transação numa zona restrita. Para os potenciais compradores, a possibilidade de aquisição dependeria de se enquadrarem nas categorias proibidas e de o Governo conceder autorização.

Como funciona a lei atual

A legislação que será alterada é a Lei relativa à análise e regulamentação da utilização de imóveis em redor de instalações importantes e em ilhas territoriais remotas, Lei n.º 84 de 2021. Foi promulgada a 23 de junho de 2021 e entrou plenamente em vigor a 20 de setembro de 2022.

O Gabinete do Conselho de Ministros descreve um sistema atual assente na identificação de zonas sensíveis, na investigação da utilização de terrenos e edifícios e na resposta a situações em que essa utilização obstrui as funções de instalações ou ilhas importantes. As partes que celebrem contratos para transferir ou constituir direitos de propriedade e outros direitos abrangidos em zonas sob vigilância especial têm de apresentar notificações.

Uma notificação informa as autoridades sobre uma transação. A aprovação prévia torna a autorização do Governo uma condição para avançar. A alteração proposta acrescentaria esse requisito mais rigoroso nas zonas restritas, juntamente com controlos sobre quem pode adquirir a propriedade.

A página da legislação em inglês do Gabinete do Conselho de Ministros disponibiliza ligações para a lei, o respetivo decreto de execução e o regulamento de execução. Estes documentos constituem o quadro jurídico que o novo projeto de lei alteraria.

O que acontece a um negócio sem aprovação?

Uma transação de terrenos realizada sem a autorização exigida seria inválida ao abrigo da proposta. Os pedidos de registo do imóvel também seriam rejeitados. O registo é o processo formal utilizado para inscrever a propriedade e os direitos associados.

Estas medidas afetariam a própria transação e exporiam os infratores a sanções. A pena criminal máxima prevista na proposta é de três anos de prisão ou uma multa de 3 milhões de ienes. Assim, o Governo teria meios tanto para impedir que uma transferência de propriedade produzisse efeitos legais como para punir uma infração.

Quem compre ou venda imóveis numa zona restrita teria de tratar da autorização antes de concluir o negócio. A consequência de avançar sem ela iria além de um problema administrativo com o registo: a própria transferência seria inválida.

As empresas poderiam ser obrigadas a vender

Uma empresa poderia deixar de ser elegível para possuir terrenos depois de os adquirir, incluindo na sequência de uma fusão ou de outra alteração societária. A proposta exigiria que a empresa transferisse o imóvel para um terceiro no prazo de um ano.

Se a empresa não transferisse o terreno dentro desse prazo, o Governo poderia pedir a um tribunal que ordenasse a sua venda em leilão. O tribunal teria, assim, um papel no processo caso a empresa não cumprisse a obrigação de transferência.

Esta disposição manteria as restrições de propriedade relevantes mesmo depois da aquisição inicial. Uma fusão pode alterar quem controla uma empresa, ainda que esta continue a ser a proprietária registada do imóvel. As empresas com terrenos em zonas restritas teriam de considerar de que forma futuras alterações no controlo societário afetam a sua elegibilidade para os manter.

Inspeções apoiariam a aplicação da lei

Os funcionários do Gabinete do Conselho de Ministros passariam a dispor de um sistema para realizar inspeções no próprio imóvel. A polícia também poderia inspecionar quando necessário. Se detetasse atividades que obstruíssem as funções de instalações designadas, poderia recomendar que o primeiro-ministro solicitasse a adoção de medidas corretivas.

A lei atual já permite recomendações e ordens para que os utilizadores de imóveis tomem as medidas necessárias quando os terrenos ou edifícios são utilizados de forma a obstruir instalações importantes ou ilhas territoriais remotas. O projeto acrescentaria poderes de inspeção para apoiar a aplicação da lei.

O controlo da propriedade e as inspeções aos imóveis incidiriam sobre fases diferentes das preocupações do Governo. A autorização determinaria quem pode adquirir os terrenos, enquanto as inspeções ajudariam as autoridades a verificar o que se passa no local. Ambos os mecanismos seriam aplicados em redor das instalações e ilhas designadas abrangidas pelas regras.

Dados sobre aquisições e calendário legislativo

Um estudo do Governo concluiu que pessoas ou entidades estrangeiras adquiriram 3498 imóveis em redor de instalações críticas para a segurança e ilhas remotas no ano fiscal de 2024. Quase metade dessas aquisições foi atribuída a compradores da China. O Gabinete do Conselho de Ministros publica informações sobre aquisições nos anos fiscais de 2023 e 2024, no âmbito da aplicação da lei atual.

O número contabiliza imóveis, não compradores distintos nem a área de terreno adquirida. A sua relevância para a proposta reside na dimensão das transações em locais que já estão sujeitos a atenção por motivos de segurança. As regras de autorização propostas avaliariam as aquisições com base nas zonas designadas e nas categorias de compradores definidas no projeto de lei.

O regime japonês de segurança dos terrenos desenvolveu-se ao longo de vários anos:

• 17 de julho de 2020: Uma decisão do Conselho de Ministros apelou à recolha de informações sobre a propriedade de terrenos e à ponderação de medidas para responder a preocupações de segurança.
• 23 de junho de 2021: Foi promulgada a Lei n.º 84 de 2021.
• 20 de setembro de 2022: A lei atual entrou plenamente em vigor.
• Ano fiscal de 2024: Um estudo do Governo registou 3498 aquisições de imóveis por pessoas ou entidades estrangeiras em redor de instalações sensíveis e ilhas remotas.
• 23 de outubro de 2026: O Conselho de Ministros aprovou o projeto de alteração e o Governo apresentou-o ao parlamento.
• Meados de dezembro de 2026: Está previsto que a atual sessão parlamentar termine, estabelecendo o prazo pretendido pelo Governo para a aprovação.

O projeto de lei ainda precisa de ser aprovado pelo parlamento. Não foi anunciada uma data para a entrada em vigor das alterações propostas. Até à entrada em vigor da legislação, o regime atual de monitorização, notificações e medidas contra utilizações que obstruam instalações continuará a servir de base à regulamentação destas zonas.

Pontos principais

• O Japão propõe a aprovação prévia de aquisições de terrenos e transferências de propriedade em zonas sensíveis designadas.
• As zonas abrangeriam ilhas fronteiriças remotas desabitadas e áreas num raio de cerca de um quilómetro de instalações importantes vulneráveis a ataques com drones.
• Em geral, os governos estrangeiros, os militares e determinados compradores a eles ligados ficariam proibidos de adquirir a propriedade.
• As transações sem aprovação seriam inválidas, e as infrações poderiam ser punidas com até três anos de prisão ou uma multa de 3 milhões de ienes.
• As empresas que deixassem de ser elegíveis após uma fusão ou outro acontecimento teriam um ano para transferir os terrenos, antes de o Governo poder pedir a um tribunal que ordenasse a venda em leilão.
• O Governo pretende que o projeto seja aprovado durante a sessão parlamentar que termina em meados de dezembro.