Japão permite que autarquias proíbam alojamentos privados à medida que aumentam as queixas dos residentes

Agência nacional inverte posição sobre proibições de alojamentos privados

A Agência de Turismo do Japão prepara-se para anular anos de política ao dizer às autarquias que podem efetivamente proibir os serviços de alojamento privado conhecidos como minpaku em bairros onde a afluência de turistas tem perturbado a vida quotidiana. Segundo fontes conhecedoras do assunto, a agência emitirá um aviso ainda este mês para esclarecer que os regulamentos locais podem fixar limites anuais de funcionamento de zero dias em zonas designadas, uma medida que contradiz diretamente a sua posição anterior de que tais proibições se desviavam do propósito da lei.

A mudança surge quando o Japão luta para equilibrar metas turísticas ambiciosas com a realidade do excesso de turismo em zonas residenciais. Desde que a Lei das Empresas de Alojamento Privado entrou em vigor em junho de 2018, os proprietários têm podido registar casas e apartamentos como alojamentos de curta duração até 180 dias por ano sem necessitarem de uma licença hoteleira tradicional. O sistema foi concebido para responder a um aumento de visitantes estrangeiros, libertando habitações vagas, e os registos têm subido de forma constante, atingindo aproximadamente 40.700 propriedades em todo o país em maio. A baixa barreira de entrada tornou o minpaku uma opção atrativa tanto para investidores imobiliários como para proprietários, alimentando uma rápida expansão em centros urbanos e cidades turísticas.

Contudo, esse crescimento trouxe atritos. O próximo aviso indicará que as autarquias podem impor limites de zero dias quando os alojamentos privados ameacem degradar o ambiente de vida junto de habitações ou instituições de ensino. Confirmará também que as operações existentes podem ser restringidas onde já surgiram problemas, e que os operadores podem ser obrigados a instalar sonómetros e câmaras de vigilância para monitorizar o cumprimento.

Além de reforçar os regulamentos locais, o governo central planeia lançar um centro de atendimento telefónico experimental durante o atual ano fiscal para receber queixas noturnas sobre ruído e outros incómodos. Esta medida sinaliza que Tóquio reconhece agora lacunas na fiscalização que têm deixado os residentes frustrados e os responsáveis municipais sobrecarregados com o volume de infrações.

Porque os residentes resistem

As queixas que impulsionam esta mudança de política não são novas nem isoladas. Em vários bairros de Tóquio e nos principais polos turísticos, como Quioto e Osaca, os residentes têm relatado uma série de problemas ligados a hóspedes de curta duração que chegam frequentemente com pouco conhecimento dos costumes locais.

No bairro de Kita, em Tóquio, onde as unidades de minpaku registadas quase triplicaram em três anos, atingindo 522 em setembro de 2024, líderes comunitários descreveram um aumento de nove vezes nas queixas oficiais, num total de 53 apenas no ano fiscal de 2024. Um homem de 77 anos que é presidente de uma associação de moradores local manifestou sentimentos contraditórios em relação às mudanças no seu bairro.

Embora fique contente por os turistas virem a Kita, quero que cumpram as regras.

Lamentou que os locais de recolha de lixo se tenham transformado em depósitos de resíduos indiferenciados, incluindo garrafas com rótulos em língua estrangeira, desde que um edifício próximo começou a receber turistas. Observou que as violações das regras locais de eliminação de resíduos têm ocorrido com muita frequência. Em alguns casos, os hóspedes deixaram o lixo fora do horário de recolha designado, atraindo pragas e criando uma imagem desagradável para habitantes de longa data que se orgulham de ruas impecáveis.

O ruído noturno continua a ser outro ponto de tensão. Em Shinjuku, que em dezembro emitiu as primeiras ordens de encerramento alguma vez emitidas em Tóquio a 11 instalações operadas por quatro agentes, após repetidas falhas no cumprimento dos requisitos obrigatórios, os dados municipais mostraram que a maioria das 561 queixas no ano fiscal de 2025 envolvia ruído e eliminação indevida de resíduos. Os residentes do bairro de Toshima, onde existem mais de 1.800 minpaku registados perto da Estação de Ikebukuro, manifestaram frustrações semelhantes. Numa reunião local em outubro de 2025, um presidente de associação de bairro referiu-se sem rodeios aos operadores de minpaku como vilões, refletindo a profundidade da ira em comunidades que sentem que os seus bairros foram convertidos em zonas hoteleiras não oficiais sem consentimento. As queixas incluem o som de malas com rodas nas ruas depois da meia-noite e festas em unidades que não têm gestores no local.

Como funcionarão as proibições locais

O próximo aviso da Agência de Turismo proporcionará a clareza jurídica que muitos governos municipais procuravam. Ao abrigo da Lei das Empresas de Alojamento Privado, os governos locais mantêm autoridade para limitar áreas e dias de funcionamento, mas as orientações do governo central tinham até agora desencorajado que fixassem o limite anual de 180 dias em zero.

A nova posição aprova explicitamente o chamado limite de zero dias como instrumento legítimo para proteger zonas residenciais. Será dito às autarquias que podem proibir minpaku novos e existentes em zonas específicas se se prever um aumento da concentração de propriedades de aluguer perto de escolas ou habitações, ou se os impactos negativos já se tiverem materializado.

Além das proibições por zonas, o aviso irá apoiar requisitos de equipamento. Os regulamentos locais podem exigir que os operadores instalem câmaras de vigilância e sonómetros, criando um registo de provas quando surgirem litígios sobre ruído de festas ou comportamento turbulento. Isto representa um grande aumento da supervisão, passando do registo passivo para a monitorização ativa de casas privadas utilizadas como alojamento comercial.

A lei de 2018 foi originalmente concebida para reduzir os obstáculos legais para proprietários que queriam alugar quartos livres a viajantes. Ao contrário dos hotéis tradicionais, que exigem licenças e pessoal de receção ao abrigo da Lei das Empresas Hoteleiras, as operações de minpaku necessitam apenas de registo. Esta abordagem simplificada ajudou o mercado a expandir-se rapidamente, mas também significou que as responsabilidades de fiscalização recaíram fortemente sobre os serviços municipais locais com falta de pessoal.

Cidades já traçam os seus próprios caminhos

Vários governos locais anteciparam a inversão de política apertando as suas próprias regras. Quioto, que já aplica alguns dos limites de minpaku mais rigorosos do Japão, está agora a considerar alargar os distritos onde os alugueres de curta duração são efetivamente proibidos. O presidente da câmara, Koji Matsui, afirmou em janeiro que as operações de minpaku estavam a afetar de forma algo adversa a manutenção das comunidades locais. Manifestou vontade de reforçar a regulamentação através da revisão dos regulamentos, dizendo que não excluía a possibilidade de impor um limite de zero dias.

Em Karuizawa, uma elegante cidade de montanha e estância turística na província de Nagano, o presidente da câmara, Michio Tsuchiya, declarou em outubro que o objetivo final é proibir as operações de minpaku em toda a cidade. A autarquia tinha vindo a pressionar o governo central para obter permissão para adaptar as restrições às realidades locais, em vez de aceitar uma abordagem uniforme ditada por Tóquio.

Os bairros da capital também estão a esforçar-se por responder. O bairro de Sumida pondera um regulamento que restringiria o minpaku aos fins de semana, salvo se estiver presente um gestor residente. O bairro de Kita considera proibir novas instalações em zonas residenciais sem supervisores no local. O bairro de Toshima, depois de ter proposto inicialmente um limite anual de 84 dias que os operadores condenaram como economicamente inviável, reviu o seu projeto para 120 dias, com um período de graça de um ano antes de a implementação começar em dezembro.

Osaca tomou algumas das medidas mais agressivas. A cidade decidiu em setembro suspender novas candidaturas para Tokku Minpaku, uma categoria de alojamento privado que opera ao abrigo da Lei das Zonas Especiais Estratégicas Nacionais. O presidente da câmara, Hideyuki Yokoyama, reconheceu que, embora o sistema contribua para a estratégia nacional de turismo, é necessário reforçar a regulamentação. Acrescentou que a cidade quer fazer uma pausa nas novas candidaturas para reorganizar o sistema.

Brechas nas zonas especiais e receios de despejo

Enquanto a lei de 2018 faz manchetes, um sistema paralelo tem gerado uma controvérsia ainda mais intensa. Ao abrigo da Lei das Zonas Especiais Estratégicas Nacionais, os chamados Tokku Minpaku operam com menos restrições do que os alojamentos privados padrão. Não enfrentam qualquer limite anual de dias, embora os hóspedes tenham de ficar pelo menos duas noites e três dias, e estão isentos de certos requisitos da Lei das Empresas Hoteleiras, como manter uma receção.

A cidade de Osaca tornou-se o epicentro deste boom, acolhendo cerca de 90 por cento das instalações nacionais de Tokku Minpaku, ou cerca de 6.696 unidades em julho. Confrontada com 399 queixas no último ano fiscal, incluindo violações da regra de estada mínima e eliminação indevida de resíduos, a cidade acelerou a revisão do programa. Vinte e sete dos 34 municípios da província de Osaca manifestaram apoio à suspensão das candidaturas, enquanto outros indicaram que iriam restringir as áreas elegíveis.

O custo humano deste crescimento veio à tona num relato surpreendente de um residente de Osaca que se mudou para um novo apartamento no bairro de Higashinari na primavera de 2025, para seis meses depois receber uma notificação de despejo. O proprietário, alegadamente apoiado por investimento estrangeiro, planeava converter o edifício em unidades de minpaku de zona especial. Numa reunião de residentes, o repórter e os vizinhos ouviram de um representante da empresa que, se se candidatar, é aprovado. Especialistas jurídicos argumentaram que usar a conversão em minpaku como fundamento para rescindir contratos de arrendamento carece de legitimidade. Takashi Masuda, membro da Ordem dos Advogados de Osaca familiarizado com o minpaku de zona especial, comentou que as autoridades administrativas estão a ignorar esta situação, que poderá ser considerada ilegal.

Avisos de que regras mais apertadas podem sair pela culatra

Nem todos acolhem bem o endurecimento. Operadores de minpaku e analistas do setor alertam que restrições excessivas poderão simplesmente empurrar o mercado para a clandestinidade, criando um conjunto maior de alugueres ilegais e não monitorizados, mais difíceis de rastrear pelas autoridades.

Quando o bairro de Toshima propôs inicialmente reduzir o limite de funcionamento para 84 dias, os operadores argumentaram que o teto era demasiado baixo para sustentar a rentabilidade, sobretudo para aqueles que tinham investido na remodelação de apartamentos especificamente para aluguer de curta duração. Sustentaram que, uma vez retirados os negócios legais, os operadores do mercado negro adquiririam essas propriedades e continuariam a alojar hóspedes sem supervisão. O bairro cedeu parcialmente, aumentando o limite para 120 dias.

O presidente da câmara de Shinjuku, Kenichi Yoshizumi, atribuiu parte da culpa ao governo central, observando que o quadro do minpaku foi concebido para estender a passadeira vermelha aos turistas estrangeiros sem apresentar contramedidas eficazes para o lixo e o ruído que se seguiram. Com apenas um punhado de funcionários de saneamento disponíveis para fiscalizar centenas de queixas, os serviços dos bairros admitem que os seus recursos humanos não conseguem acompanhar o ritmo. Masaki Yamashita, investigador associado da JTB Tourism Research and Consulting, refletiu esta tensão, afirmando que, embora o minpaku seja essencial para o desenvolvimento económico do Japão dado o valor do turismo recetivo, as circunstâncias mudaram ao longo dos sete anos desde a promulgação da lei. Assinalou que entrámos numa fase em que precisamos de considerar sistemas jurídicos mais flexíveis e mais adequados às situações regionais.

O governo nacional mantém a meta de aumentar os turistas estrangeiros recetivos de 36,87 milhões em 2024 para 60 milhões em 2030. Um responsável da Agência de Turismo do Japão disse que as circunstâncias do minpaku diferem em todo o país e que é difícil impor regulamentos uniformes, acrescentando que a agência quer que os governos locais respondam com os seus próprios regulamentos. Esta filosofia descentralizada sustenta agora a controversa decisão de deixar cada município traçar as suas próprias linhas em torno do alojamento privado.

Pontos-chave

• A Agência de Turismo do Japão notificará os governos locais de que podem proibir efetivamente os alojamentos privados minpaku através de regulamentos, invertendo a sua anterior oposição a limites de funcionamento de zero dias.
• A mudança de política responde ao aumento das queixas dos residentes sobre ruído, lixo e perturbação da vizinhança em zonas residenciais e perto de escolas.
• As autarquias podem agora exigir que os operadores instalem câmaras de vigilância e sonómetros, enquanto o governo central testará um centro de atendimento telefónico para queixas noturnas.
• Cidades como Quioto, Karuizawa e Osaca já avançaram para apertar as restrições, com Osaca a suspender novas candidaturas para minpaku de zona especial.
• Grupos do setor alertam que regulamentos demasiado rigorosos poderão levar os operadores para alugueres ilegais e não registados que escapam totalmente à supervisão.