Hong Kong volta a liderar o mundo em habitação inacessível, revela relatório de 2025

A acessibilidade habitacional em Hong Kong em primeiro plano em 2025

A posse de casa própria continua inacessível para muitos em Hong Kong. A edição de 2025 do Demographia International Housing Affordability, uma avaliação de longa data divulgada pelo Center for Demographics and Policy da Chapman University, conclui que, de 95 grandes mercados habitacionais em oito nações, nenhum sequer é considerado acessível (T3 de 2024). Hong Kong volta a ocupar o último lugar em acessibilidade, com um múltiplo mediano de 14,4. Essa razão significa que a habitação típica custa mais de catorze anos de rendimento mediano do agregado familiar antes de impostos. É o décimo quarto ano consecutivo que a cidade encabeça este ranking.

O Demographia utiliza uma métrica simples. Compara o preço mediano da habitação com o rendimento mediano do agregado familiar para produzir uma razão preço-rendimento conhecida como múltiplo mediano. Os mercados classificados com 9,0 ou superior enquadram-se na categoria que o Demographia designa como impossivelmente inacessíveis. Existem agora doze desses mercados em todo o mundo. No extremo oposto da escala, Pittsburgh é o mercado principal mais acessível, com 3,2, valor que ainda é classificado como moderadamente inacessível segundo as categorias do relatório. A razão de Hong Kong aliviou face aos 16,7 do ano passado e aos 20,8 antes da pandemia, em 2019, uma variação impulsionada por preços mais suaves e uma recuperação gradual dos rendimentos. Mesmo com essa alteração, a diferença entre o custo das habitações e o que os agregados familiares auferem continua ampla.

Como funciona o ranking e o que significam os números

Cada mercado do estudo corresponde a um mercado de trabalho ou área de pendularidade, não apenas ao núcleo de uma cidade. Essa abordagem permite aos analistas comparar até onde um agregado familiar típico consegue esticar o seu rendimento em relação aos preços locais de habitação. Explica também por que razão as médias nacionais podem ser enganadoras. Dentro de um país, uma área metropolitana com um mercado de terras flexível pode apresentar um quadro muito diferente de uma com limites rigorosos à expansão.

O que é o múltiplo mediano

Por exemplo, se a habitação mediana for vendida por 300.000 e o rendimento mediano do agregado familiar antes de impostos for 75.000, o múltiplo mediano é 4,0. Utilizando este método, o relatório classifica os mercados ao longo de um especto, desde acessíveis a 3,0 ou menos até impossivelmente inacessíveis a 9,0 ou mais.

À medida que os rendimentos e os preços variam, a razão também varia. Uma descida dos preços da habitação ou um aumento dos rendimentos dos agregados familiares pode reduzir o múltiplo, mesmo que as prestações do empréstimo ainda pareçam pesadas. Isto ajuda a explicar por que razão a razão de Hong Kong melhorou, mas os compradores continuam a enfrentar obstáculos elevados.

Porque é que Hong Kong continua tão cara

Em Hong Kong, a escassez de terrenos desenvolvíveis, décadas de controlo rigoroso da libertação de terras e a procura persistente mantêm os preços elevados. Grande parte do território é montanhosa ou preservada como parques country, e a área urbana é compacta. Os agregados familiares competem pelo espaço limitado, enquanto o capital local e estrangeiro procura o imobiliário como reserva de valor. O equilíbrio entre oferta e procura raramente favoreceu os primeiros compradores.

O sistema de terras acrescenta outra camada. O governo é proprietário de todas as terras e controla a oferta através da venda de direitos de solo a promotores. As receitas das terras financiam uma grande parte dos serviços públicos, o que dá aos responsáveis um incentivo fiscal para gerir cuidadosamente a oferta. As regras de planeamento e os limites de altura em alguns distritos restringem o novo parque habitacional. Investigação associada ao estudo Demographia defende que as estratégias de contenção urbana, como fronteiras de crescimento e cinturões verdes, criam escassez artificial e fazem subir os valores das terras junto das linhas regulamentares.

O momentum dos preços abrandou. No primeiro trimestre de 2025, o índice oficial de preços tinha caído cerca de 7,8 por cento face ao ano anterior, marcando um décimo terceiro trimestre consecutivo de contracções anuais. As conclusões de obras dispararam mais de 75 por cento em 2024, as vendas no mercado primário subiram mais de um terço e as transações no mercado secundário também aumentaram. O governo eliminou several impostos de selo sobre compradores e suavizou os testes de estresse dos empréstimos para reavivar a procura. Os rendimentos brutos médios de arrendamento subiram ligeiramente para cerca de 3,9 por cento no final do ano passado. Mesmo com estas alterações, a acessibilidade continua a ser um obstáculo para muitos agregados familiares.

Joel Kotkin, diretor do Center for Demographics and Policy da Chapman University, defende que as escolhas de planeamento desempenham um papel central no enigma dos preços.

Estes preços elevados são em grande parte produto de políticas que procuram limitar o crescimento na periferia, que tem sido a forma habitual de as cidades crescerem.

Esta crítica ressoa em mercados com restrições de terras como Hong Kong, onde qualquer restrição adicional à oferta periférica nova pode ter efeitos em cascata em toda a estrutura de preços.

Vida no terreno: casas superlotadas e uma cidade que aquece

Por trás das razões estão condições de vida diárias cada vez mais difíceis. Estima-se que 220.000 residentes vivam em unidades subdivididas, casas-gaiola ou estruturas em coberturas. Muitas são pequenas, sem janelas ou mal ventiladas. Casas de banho e cozinhas partilhadas são comuns. Nos meses mais quentes, paredes finas e telhados de chapa retêm o calor até bem dentro da noite, dificultando o sono e acrescentando riscos para a saúde dos residentes mais velhos e das crianças.

Sze Lai Shan, diretora-adjunta da Society for Community Organization, apoia agregados familiares de baixos rendimentos em toda a cidade. Documentou ao longo de anos as condições de vida nestas unidades.

Algumas das condições são bastante desumanas.

O calor acrescenta tensão. O Hong Kong Observatory registou um número recorde de dias muito quentes em 2024, com 52 dias a atingir 33 graus Celsius ou mais. Inquéritos a residentes em apartamentos subdivididos apontam para problemas de sono generalizados, problemas cutâneos, tonturas e stress emocional durante o verão. Trabalhadores comunitários descrevem famílias a racionalizar as refeições para manter os ar condicionados a funcionar e residentes mais velhos a passar o dia em bibliotecas para se refrescarem.

As reformas e os mega projetos serão suficientes

O governo identificou dois mega projetos como futuros motores de oferta. O plano Northern Metropolis, perto da fronteira com Shenzhen, visa criar um novo núcleo urbano com mais de 900.000 habitações, transporte integrado e novos centros de emprego. O Lantau Vision Tomorrow propõe construir ilhas artificiais para albergar mais de 200.000 habitações. Ambos poderiam remodelar o mapa ao longo do tempo, mas os custos, os desafios de engenharia e os longos prazos de construção significam que não aliviarão a pressão a curto prazo.

Os responsáveis políticas também agiram em prazos mais curtos. As autoridades visam cerca de 30.000 unidades de habitação pública ligeira até 2027-2028 e já prepararam mais de 21.000 unidades transitórias. Uma recuperação das conclusões de obras e a flexibilização das restrições aos empréstimos apontam para mais atividade. O teste crítico é se a nova oferta corresponde ao que os compradores podem pagar, e não apenas quantas unidades são entregues.

Wendell Cox, autor do estudo Demographia, alerta que a densidade por si só não pode colmatar a lacuna para as famílias típicas se o custo das terras continuar elevado e a oferta na periferia for bloqueada.

David Leis, presidente do Frontier Centre for Public Policy, defende que a pressão sobre a acessibilidade é central para a história mais ampla do custo de vida.

O deterioramento da habitação acessível tem sido o principal motor da atual crise do custo de vida que afeta as classes média e trabalhadora.

A política de habitação pública também é colocada sob escrutínio. Michael Wong, professor de economia na University of Hong Kong, criticou as regras de permanência e a rotatividade lenta dos apartamentos subsidiados, argumentando que isto prende os novos candidatos no mercado de arrendamento privado.

Isto é pura e simplesmente um fracasso da política de habitação pública.

Combater a acessibilidade à escala exigirá uma combinação de libertação de terras, infraestruturas, entrega mais rápida de habitação pública e um leque de habitações privadas com preços acessíveis a quem auferem rendimentos típicos.

Como Hong Kong se compara a outras cidades

Hong Kong divide o topo da tabela dos mercados menos acessíveis com Sydney e uma série de mercados da Costa Oeste da América do Norte. Estas cidades combinam elevada procura com limites geográficos ou regulamentares à expansão externa. Vários deles apresentam razões acima de dez, um limiar que sinaliza uma pressão extrema para os compradores.

• Hong Kong 14,4
• Sydney 13,8
• San Jose 12,1
• Vancouver 11,8
• Los Angeles 11,2
• Adelaide 10,9
• Honolulu 10,8
• San Francisco 10,0
• Melbourne 9,7
• San Diego 9,5

No extremo operto, Pittsburgh situa-se nos 3,2, o mais baixo entre os 95 mercados analisados. Ainda assim, não corresponde à definição de acessível de 3,0 ou abaixo. Pela primeira vez na história de duas décadas do inquérito, nenhum mercado principal cumpre esse limiar.

Acessibilidade versus obtenção na Ásia-Pacífico

Medidas diferentes apontam para a mesma pressão. O Asia Pacific Home Attainability Index da ULI define compra acessível a cinco vezes o rendimento mediano do agregado familiar ou menos. Por essa medida, os apartamentos de Hong Kong situam-se em cerca de 23,4 vezes o rendimento mediano, a pior pontuação da região em 2024. No lado do arrendamento, um estudo global separado da DWS estima que os agregados familiares de Hong Kong gastam cerca de 61 por cento do rendimento disponível em arrendar uma unidade típica com dois quartos, uma das maiores cargas a nível mundial. O quadro é misto na região. O modelo de habitação pública de Singapura mantém os custos de compra de muitos apartamentos HDB ao alcance de rendimentos típicos, e o amplo parque de arrendamento de Tóquio mantém a renda média perto de 17 por cento do rendimento nos seus distritos centrais. Contudo, nos maiores centros empresariais, comprar uma habitação continua inacessível para a maioria das famílias jovens.

Em síntese

• Hong Kong volta a ocupar o último lugar em acessibilidade, com um múltiplo mediano de 14,4 na edição de 2025 do Demographia International Housing Affordability (T3 de 2024).
• Nenhum dos 95 mercados estudados é considerado acessível, e 12 são classificados como impossivelmente inacessíveis.
• A razão de Hong Kong desceu de 16,7 no ano passado e 20,8 em 2019, ajudada pela queda dos preços e por mais novas conclusões de obras, mas a lacuna para os compradores continua grande.
• O Northern Metropolis e o Lantau Vision Tomorrow poderão acrescentar mais de 1,1 milhões de habitações ao longo do tempo, mas não proporcionarão alívio a curto prazo.
• As medidas de curto prazo incluem a eliminação de impostos de selo adicionais, a flexibilização dos testes de estresse dos empréstimos e planos para cerca de 30.000 unidades de habitação pública ligeira até 2027-2028.
• A pressão sobre o arrendamento é intensa, com um estudo a estimar a renda em cerca de 61 por cento do rendimento disponível mediano do agregado familiar em Hong Kong.
• O calor extremo e os apartamentos subdivididos agravam a pressão sobre os agregados familiares de baixos rendimentos.
• Os especialistas apontam para a libertação de terras, as regras de planeamento e as infraestruturas como alavancas-chave para melhorar a acessibilidade a preços que as famílias típicas conseguem suportar.