O Mercado Imobiliário da Malásia: Johor e Penang Disparam, Kuala Lumpur Abandana

O que está a impulsionar um mercado dividido na Malásia em 2025?

O mercado imobiliário da Malásia avança a duas velocidades à medida que 2025 atinge o seu ponto médio. Os dados oficiais mostram que o volume de vendas suavizou, contudo os preços mantêm-se firmes. O Centro Nacional de Informação Imobiliária regista 196.232 transações no primeiro semestre de 2025, uma queda de 1,3 por cento face ao ano anterior, enquanto o valor total subiu ligeiramente 1,9 por cento para cerca de RM107,7 mil milhões. Os números principais escondem amplos divórcios regionais. Johor e Penang estão a ganhar impulso, auxiliados por novo investimento industrial e compradores ligados a Singapura, enquanto Kuala Lumpur é penalizada por um grande stock de habitação horizontal não vendida.

Essa divergência é visível entre segmentos. O imobiliário industrial e logístico tornou-se o principal destaque, apoiado por uma vaga de desenvolvimentos de centros de dados e pelo papel do país como polo de manufatura e comércio. Escritórios e comércio na capital estão a estabilizar com uma ocupação em melhoria e um conjunto de novos espaços de maior qualidade. A habitação é mais matizada. A procura por moradias mantém-se estável em muitos estados, contudo os condomínios em grandes cidades enfrentam um ciclo de vendas mais lento.

Os analistas de mercado utilizam o termo overhang para descrever unidades concluídas que permanecem não vendidas durante nove meses ou mais após o lançamento. Esse stock immobiliza capitais dos promotores, atrasa novos lançamentos e exerce pressão sobre os preços nos submercados afetados. A Napic regista 26.911 unidades residenciais concluídas e não vendidas na leitura mais recente, com um valor estimado de RM16,44 mil milhões. Apartamentos e condomínios representam cerca de 58 por cento do total. O ano de 2024 viu uma queda no overhang nacional, depois os inventários voltaram a subir no início de 2025 à medida que a conclusão de projetos encontrou um ritmo de compra mais lento em localizações urbanas selecionadas.

Mesmo com esse entrave, os preços não cederam. Moradias em banda e geminadas continuam a mudar de mãos a ritmos constantes, a atividade do mercado secundário domina as transações e os novos lançamentos abrandaram à medida que os promotores se reajustam ao que os compradores podem suportar. Essas mudanças ajudam a explicar porque é que o abrandamento é desigual e não generalizado.

Johor dispara com procura transfronteiriça e uma arrancada industrial

Em Johor, o momentum é difícil de ignorar. Os dados da Napic e os registos do setor mostram que o estado do sul liderou os novos lançamentos residenciais no primeiro semestre do ano e atraiu investimento crescente para fábricas, parques logísticos e terrenos para desenvolvimento. O Knight Frank refere que o valor das transações residenciais em Johor subiu cerca de 14 por cento no primeiro trimestre de 2025. Dois pontos de âncora política estão a moldar as perspetivas. A Zona Económica Especial Johor-Singapura promete fluxos mais rápidos de comércio e investimento, e o Sistema de Trânsito Rápido transfronteiriço que liga Johor Bahru a Woodlands, em Singapura, tem como meta abrir em 2026. Em conjunto, tornam os deslocamentos diários mais fáceis e aumentam o apelo de habitação, escritórios e ativos industriais no lado malaio da Causeway.

O derrapamento para Singapura e a ligação do RTS

Os diferenciais de preço entre Singapura e Johor permanecem amplos, pelo que compradores e inquilinos com sede em Singapura procuram frequentemente do outro lado da fronteira um melhor valor. Uma ligação de transporte mais forte incentiva esse padrão. Para os residentes de Johor que trabalham em Singapura, a ligação ferroviária oferece tempos de viagem mais previsíveis e custos de deslocamento mais baixos em comparação com as travessias rodoviárias atuais. O resultado é uma base de compradores mais alargada para casas perto das estações do RTS, uma procura de arrendamento mais forte nos subúrbios consolidados e um interesse mais profundo de empresas que necessitam de talento transfronteiriço.

Momentum industrial e de centros de dados

O imobiliário industrial sustenta a arrancada do estado. A investigação do segundo trimestre da JLL destaca uma forte procura por espaço fabril de qualidade em Johor, no Vale do Klang e em Penang. A Malásia acrescentou mais de 2 milhões de pés quadrados de espaço de armazenagem moderno no trimestre, contudo as vacâncias estreitaram para cerca de 2 por cento à medida que os ocupantes dos setores automóvel, eletrónico e de logística de terceiros absorveram a nova oferta. Os valores de capital no segmento logístico e industrial subiram cerca de 4 por cento em termos homólogos, um sinal de que os investidores continuam a rodar para ativos com receitas resilientes.

A história dos centros de dados acrescenta outra camada à procura. A Malásia conta agora com mais de 600 megawatts de capacidade em funcionamento, mais de 1.300 megawatts em construção e um conjunto de projetos futuros que ultrapassa bem os 3 gigawatts. O Knight Frank contabilizou compromissos de investimento relacionados com centros de dados de mais de RM160 mil milhões apenas em 2024. Os emplazamentos em Johor beneficiam da disponibilidade de terreno, da proximidade à procura de cloud de Singapura e da melhoria da infraestrutura de rede elétrica. Isto traduz-se em criação de emprego, ecossistemas de fornecedores e uma necessidade constante de habitação e serviços nos distritos vizinhos.

Penang mantém-se firme com eletrónica e novos planos de transporte

A trajetória de Penang parece diferente, mas não menos cativante. O cluster de eletrónica e elétrica que se instalou há décadas continua a atrair fabricantes multinacionais, a expandir cadeias de fornecimento e a suportar um mercado imobiliário diversificado. Novos parques industriais estão a tomar forma e infraestruturas planeadas há muito, incluindo o projeto Penang Silicon Island e a Linha LRT Mutiara, deverão desbloquear mais desenvolvimento ao longo dos principais corredores. A procura de escritórios manteve-se e o mercado residencial tem sido estável, com alguma suavidade no volume e no valor das transações horizontais equilibrada pela procura por moradias em localizações bem servidas.

O capital fabril alimenta a procura de habitação

As folhas de pagamento da manufatura sustentam rendimentos da classe média, que por sua vez suportam a compra e o arrendamento de habitação. A ilha de Penang tem uma área de terreno finita, pelo que os compradores procuram cada vez mais localizações na parte continental como Seberang Perai para casas maiores a preços de entrada melhores. Os promotores estão a posicionar cidades de uso misto com acesso a nós de transporte, comércio a retalho e escolas, um modelo que se tem revelado resiliente ao longo de vários ciclos.

Kuala Lumpur arrefece no mercado de condomínios de massa, mas escritórios e comércio melhoram

Kuala Lumpur apresenta um paradoxo. O mercado de escritórios está a recuperar e o setor de comércio a retalho está a estabilizar, contudo muitos condomínios de mercado de massa continuam à procura de compradores. A JLL refere que a vacância de escritórios da cidade caiu de cerca de 24 por cento no segundo trimestre de 2024 para cerca de 19 por cento um ano depois, à medida que mais de 230.000 pés quadrados de espaço foram absorvidos em vários submercados. A mais recente entrada, Lendlease Campus no Tun Razak Exchange, disponibilizou 200.000 pés quadrados de espaço de elevadas especificações. Está prevista mais oferta para 2026, à medida que projetos como The Capitol e UOA Duo Tower aceleram. As vacâncias de comércio aliviaram para cerca de 15,7 por cento, a procura por parte dos inquilinos foi suportada pelos conceitos de restauração, moda e experiencial, e dois centros comerciais emblemáticos, Ombak KLCC e 118 Mall, estão agendados para os próximos 12 meses.

Um excesso de oferta horizontal contém o momentum

A habitação conta uma história diferente. A Napic aponta para uma grande quota de stock concluído mas não vendido em apartamentos e condomínios, e os analistas afirmam que Kuala Lumpur carrega um dos fardos de overhang mais pesados do país. O Knight Frank observou que, embora os preços da cidade tenham subido cerca de 3,2 por cento em termos homólogos no primeiro trimestre, as transações caíram quase 9 por cento, um sinal de cautela dos compradores face à abundância de oferta. Compradores de elevado rendimento continuaram a transacionar no segmento premium e novas conclusões de luxo atingiram algumas centenas de unidades, contudo os rendimentos dos condomínios típicos da cidade tendem a ficar abaixo dos níveis nacionais. Estudos de mercado situam os rendimentos brutos na capital na gama de 3 a 5 por cento, consoante a localização e a antiguidade do edifício, e as quotas de condomínio para grandes plataformas de amenidades podem reduzir os retornos.

Preços, crédito e acessibilidade

A nível nacional, os preços têm subido lentamente. O índice de preços de habitação subiu cerca de 1,4 por cento em termos homólogos em 2024. Trimestre a trimestre, a maioria dos segmentos recuou no último trimestre desse ano, depois estabilizou no início de 2025. O preço médio transacionado no quarto trimestre de 2024 situou-se perto de RM484.000, e a média nacional registada a meados de 2025 foi de cerca de RM490.000, um ganho de aproximadamente 0,7 por cento. As casas em banda permanecem o tipo de habitação mais popular por número de transações, enquanto o stock horizontal apresenta a maior variação por distrito e faixa de preço.

A acessibilidade assenta em rendimentos, custos de crédito e oferta que corresponda ao que os agregados familiares desejam. O Bank Negara Malaysia manteve a taxa de política próxima de 3 por cento durante o primeiro semestre de 2025, e os créditos habitacionais em vigor continuam a expandir-se a um ritmo moderado. Os créditos habacionais representam agora um pouco menos de metade do produto interno bruto, e o mercado de trabalho está estável com o desemprego perto de 3 por cento. Mais de quatro quintos dos agregados familiares vivem em habitação própria, o mercado privado de arrendamento é relativamente pequeno, e o governo apoia os primeiros compradores com garantias de crédito, alívio do imposto de selo e dotações para habitação acessível no Orçamento de 2025. Uma ringgit mais forte no início deste ano e o crescimento econômico projetado numa gama de 4,5 a 5,5 por cento acrescentam mais apoio à confiança dos agregados familiares.

Mudanças de política e escolhas de oferta

As escolhas de política moldam os resultados de mercado. O visto Malaysia My Second Home foi atualizado em 2024 para uma estrutura de três níveis, e vários estados continuam a aplicar limiares mínimos de compra para compradores estrangeiros que vão de RM500.000 a RM2 milhões. Grupos do setor têm defendido uma abordagem mais direcionada a quotas e subsídios para reduzir o número de unidades não vendidas no segmento superior do mercado, preservando o acesso a compradores primeiros de verdade. Os promotores, por sua vez, reduziram os lançamentos e inclinam-se para moradias mais acessíveis e de menores dimensões, bem como para unidades urbanas compactas com boas ligações de transporte.

Cálculo do investidor, rendimentos de arrendamento e impostos

Os investidores ponderam valor face a receitas. Os rendimentos brutos de arrendamento situam-se, segundo algumas estimativas, perto de 5 por cento a nível nacional, com os retornos típicos de Kuala Lumpur mais baixos e vários submercados de Johor mais altos. As definições fiscais importam. O rendimento de arrendamento é tributado a taxas pessoais que sobem até cerca de 20 por cento para residentes e cerca de 25 por cento para não residentes, e aplica-se um imposto sobre mais-valias imobiliárias quando uma casa é vendida poucos anos após a compra. As taxas de avaliação anual e os impostos municipais são modestos à escala internacional, embora as quotas de manutenção para grandes projetos horizontais possam somar-se. Mesmo com esses custos, os valores de capital da Malásia permanecem baixos em comparação com os pares regionais. Habitações prime no centro de Kuala Lumpur ainda podem mudar de mãos por cerca de 240 dólares americanos por pé quadrado, uma fração dos valores em Singapura.

Onde o valor e o risco se alinham

Proprietários que procuram receitas focam-se frequentemente em moradias geminadas e em banda perto de corredores ferroviários ou de estradas principais nos anéis exteriores do Vale do Klang, ou em unidades familiares em Johor Bahru ao alcance da ligação RTS e do cinturão industrial. Investidores que preferem crescimento de capital podem olhar para Bayan Lepas e Seberang Perai, em Penang, onde a expansão fabril e os planos de infraestrutura se cruzam. O capital institucional continua a gravitar para ativos industriais e logísticos no Vale do Klang, Johor e Penang, que têm apresentado rendas estáveis, valores de capital em subida e uma profunda procura por parte dos ocupantes. Os riscos-chave incluem a incerteza tarifária que pode travar decisões de investimento fabril, os custos de eletricidade e a disponibilidade de energia para centros de dados, e a necessidade de mão de obra qualificada para suportar a manufatura avançada.

O que observar no segundo semestre de 2025

Vários indicadores ajudarão a avaliar se a atual divisão do mercado se estreita ou persiste. O progresso na Zona Económica Especia Johor-Singapura, os marcos de financiamento e regulamentação para o RTS e a Linha LRT de Penang, e as decisões de adjudicação do East Coast Rail Link influenciarão onde os novos empregos e a procura de habitação se concentrarão. No Vale do Klang, o conjunto de armazéns de mais de 4 milhões de metros quadrados previstos até ao final do ano testará a rapidez com que os operadores logísticos poderão absorver o novo espaço. O arrendamento de escritórios em Kuala Lumpur mostrará se a vacância poderá continuar a diminuir à medida que novas torres abrem. No lado residencial, a dimensão dos ajustamentos de preços em condomínios antigos da cidade, a velocidade de absorção dos novos lançamentos de cidades em Johor e Selangor, e o ritmo das aprovações de créditos habacionais serão os indicadores-chave a observar.

Os Essenciais

• O volume nacional de vendas caiu 1,3 por cento para 196.232 transações no primeiro semestre de 2025, enquanto o valor total subiu 1,9 por cento para cerca de RM107,7 mil milhões.
• Johor liderou os novos lançamentos residenciais, e o primeiro trimestre de 2025 viu um aumento de 14 por cento no valor das transações. A Zona Económica Especial Johor-Singapura e a ligação RTS são ventos favoráveis-chave.
• O mercado de Penang manteve-se resiliente, apoiado pela manufatura de eletrónica, novos parques industriais e futuros investimentos de transporte como a Linha LRT Mutiara.
• A vacância de escritórios em Kuala Lumpur caiu para cerca de 19 por cento, a partir de cerca de 24 por cento um ano antes, com absorção líquida positiva e um conjunto de espaço de maior qualidade.
• A habitação horizontal de mercado de massa em Kuala Lumpur enfrenta um overhang. Os preços da cidade subiram cerca de 3,2 por cento em termos homólogos no primeiro trimestre de 2025, mas as transações caíram quase 9 por cento.
• A Napic reporta 26.911 casas concluídas e não vendidas avaliadas em RM16,44 mil milhões, com apartamentos e condomínios a representar a maior quota.
• Os novos lançamentos residenciais caíram para cerca de 23.000 unidades no primeiro semestre, quase metade do nível do ano anterior, à medida que os promotores reajustaram a oferta.
• A taxa de política situa-se perto de 3 por cento, o crédito habicional cresce a um ritmo moderado e os esquemas governamentais continuam a apoiar os primeiros compradores.
• Os rendimentos brutos de arrendamento rondam os 3 a 5 por cento, consoante a localização e o tipo de ativo. Os impostos sobre o rendimento de arrendamento e mais-valias afetam os retornos líquidos.
• A propriedade industrial permanece o segmento mais forte, com vacâncias logísticas apertadas e um grande conjunto de centros de dados em construção.