A vaga de envelhecimento está a transformar a habitação em Taiwan

Porque é que isto importa agora

Taiwan está a entrar numa nova era habitacional, impulsionada pelo envelhecimento. O Ministério do Interior indica que, no primeiro trimestre, cerca de 850 000 habitações eram ocupadas por pessoas idosas, incluindo aproximadamente 655 000 casas com apenas um residente. Ambos os valores estão perto do dobro dos registados há uma década. As pessoas com 65 ou mais anos representam agora 20,8 por cento da população, o que coloca Taiwan firmemente na categoria de sociedade superenvelhecida. Esta mudança não é apenas demográfica. Está a alterar a forma como as casas são utilizadas, quem vive sozinho, as características procuradas pelos compradores e os locais onde promotores imobiliários e investidores veem oportunidades.

Os investigadores do setor imobiliário afirmam que a tendência é mais evidente nas seis maiores áreas metropolitanas. O número de habitações ocupadas por pessoas idosas aumentou em Taipé, Nova Taipé, Taoyuan, Taichung, Tainan e Kaohsiung. Uma proporção crescente dessas casas é habitada por uma única pessoa idosa. Com a população idosa prestes a ultrapassar um quarto do total na próxima década, cresce a procura de habitações adaptadas às necessidades dos mais velhos, de design acessível e de cuidados prestados na comunidade. Essa procura exercerá pressão sobre a oferta do mercado e sobre as políticas públicas, desde os códigos de construção até aos serviços de proximidade.

Lai Chih-chang, diretor de investigação da Great Home Realty, não tem rodeios. O país enfrenta um tsunami prateado que poderá reordenar as escolhas habitacionais e os preços. Defende que uma população mais envelhecida altera tanto o tipo de casas que as pessoas procuram como o ritmo a que estas mudam de mãos, uma vez que muitos idosos optam por envelhecer em casa em vez de se mudarem com frequência.

Lai Chih-chang, diretor de investigação da Great Home Realty, afirmou: «Isto poderá redefinir fundamentalmente o equilíbrio entre a oferta e a procura no mercado imobiliário.»

Onde a tendência é mais acentuada

Os padrões nas cidades ajudam a perceber a dimensão do fenómeno. Em 2025, Taipé tinha cerca de 116 000 habitações ocupadas por pessoas idosas, mais aproximadamente 71 por cento do que em 2016. Nova Taipé tinha cerca de 165 000, um aumento de 108 por cento e o valor mais elevado a nível nacional. Taoyuan registou a subida mais rápida, com um crescimento de 128 por cento, para cerca de 67 000 habitações. Taichung chegou às cerca de 80 000, mais 111 por cento. No sul, Tainan aumentou 77 por cento, para cerca de 67 000, enquanto Kaohsiung cresceu 91 por cento, para quase 109 000.

Os agregados familiares com um único residente contam uma história semelhante. Taipé tinha cerca de 89 000 habitações ocupadas por uma pessoa idosa, mais 71 por cento do que em 2016. Nova Taipé registava cerca de 131 000, um aumento de 109 por cento. Taoyuan voltou a liderar o crescimento, com uma subida de 132 por cento, para cerca de 52 000 habitações, e Taichung chegou às cerca de 60 000, mais 118 por cento. Tainan e Kaohsiung também registaram aumentos expressivos, de cerca de 84 por cento e 95 por cento, respetivamente. Estes valores sugerem que há mais idosos a viver sozinhos, sobretudo em zonas suburbanas e novas áreas urbanas em rápido crescimento ou nas suas proximidades.

Jessica Hsu, investigadora-chefe da H&B Realty, afirma que esta mudança está a alterar as prioridades de compradores e arrendatários. Elevadores, espaços sem barreiras arquitetónicas e acesso rápido a clínicas ou hospitais passaram de conveniências desejáveis a requisitos essenciais para muitos agregados com pessoas idosas.

Jessica Hsu, investigadora-chefe da H&B Realty, afirmou: «A crescente procura de habitação adaptada às necessidades dos mais velhos, sobretudo de casas com elevador, sem barreiras arquitetónicas e próximas de serviços de saúde, está a transformar o panorama imobiliário de Taiwan.»

O que leva mais idosos a viver sozinhos

Há três fatores principais. Em primeiro lugar, os agregados familiares são mais pequenos do que antes, e mais filhos adultos formam agregados próprios numa fase mais precoce da vida. Em segundo lugar, as novas zonas residenciais junto às linhas de transporte público em Nova Taipé, Taoyuan e Taichung atraíram jovens compradores e arrendatários para quem os custos de Taipé são demasiado elevados. Em terceiro lugar, a requalificação urbana e a reconstrução alteraram a composição dos bairros, levando alguns agregados intergeracionais a separarem-se à medida que edifícios antigos dão lugar a casas novas, mais caras e muitas vezes concebidas para famílias mais pequenas.

Os dados municipais ilustram o efeito da migração. A população de Taipé desceu abaixo dos 2,5 milhões no final de 2024. As autoridades municipais atribuem a quebra aos custos de vida e de habitação, que levam as famílias a mudar-se para zonas próximas, onde os preços são mais baixos, mas as deslocações diárias continuam a ser viáveis. A maioria das pessoas que sai muda-se para Nova Taipé e Taoyuan. Essa deslocação deixa muitas vezes os pais idosos em Taipé ou em bairros antigos das cidades vizinhas, sobretudo em edifícios sem elevador e com escadas.

Estas tendências juntam-se a uma forte preferência cultural por envelhecer em casa. Muitos idosos optam por permanecer na mesma comunidade, onde construíram laços sociais ao longo de muitos anos. Isso aumenta a procura de apoio domiciliário, de melhor acessibilidade nos edifícios e de serviços próximos, sem obrigar a uma mudança definitiva para uma instituição de cuidados.

Preços, políticas e a nova curva da procura

A investigação económica e demográfica sugere que o envelhecimento não faz baixar os preços de forma uniforme. Um estudo recente sobre os distritos de Taiwan, relativo ao período entre 2013 e 2023, concluiu que as zonas com um rácio de dependência de idosos mais elevado tendiam a ter preços da habitação mais altos, sobretudo nos centros urbanos e nas novas áreas urbanas. Em contrapartida, nas zonas com rácios de dependência de jovens mais elevados, os preços eram mais baixos, devido à maior pressão financeira sobre os agregados causada pelos custos com cuidados infantis e educação. Os custos dos empréstimos à habitação e as regras relativas ao rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel continuam a ser relevantes. O mesmo estudo concluiu que taxas de juro mais elevadas pressionavam em baixa os preços urbanos, enquanto regras menos restritivas quanto ao rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel estavam associadas a preços suburbanos mais altos. Ainda assim, essas variáveis de política não alteraram a influência dos rácios de dependência sobre os preços. Fatores macroeconómicos mais amplos, como a massa monetária, a inflação, o crescimento e o mercado de trabalho, tiveram um papel mais importante.

Outra linha de investigação aponta para a estabilidade financeira de muitos adultos mais velhos em Taiwan. Uma análise sujeita a revisão por pares associou o crescimento da massa monetária e a forte concessão de crédito à habitação à persistência dos preços elevados ao longo da última década. Observou também que os adultos mais velhos têm frequentemente mais poupanças, o que amortece a procura de determinados tipos de habitação e reduz as vendas forçadas. Isso ajuda a explicar por que razão os preços não caíram, mesmo com o envelhecimento da população e o abrandamento do crescimento em algumas regiões.

Os dados do mercado a curto prazo mostram como as políticas influenciam a atividade. O Ministério das Finanças registou uma forte quebra nas receitas do imposto sobre a valorização dos terrenos em 2025, à medida que as transações imobiliárias abrandaram, sobretudo em Taipé, Nova Taipé e Kaohsiung. O reforço das regras de concessão de crédito à habitação pelo banco central reduziu as compras especulativas e dificultou o financiamento da aquisição de várias casas. Os preços poderão continuar a resistir nas zonas com boas ligações de transporte público e onde a procura de habitações adaptadas às necessidades dos mais velhos é forte, mas a rotatividade do mercado abrandou.

O Taiwan rural e o quebra-cabeças da habitação

A teoria clássica do ciclo de vida prevê que o envelhecimento da população reduza a procura de habitação ao longo do tempo, à medida que os agregados mais velhos mudam para casas mais pequenas e se formam menos famílias jovens. No entanto, um estudo de acesso livre publicado em 2024 sobre os mercados da habitação rural e urbana de Taiwan identificou um padrão diferente nas zonas rurais. Os preços no campo aumentaram mais rapidamente do que em muitas cidades, apesar do rápido envelhecimento da população rural. Com recurso a um modelo de cointegração, os autores identificaram uma relação de longo prazo entre os preços da habitação e os indicadores de envelhecimento e mostraram que os desvios de curto prazo em relação a essa relação permitem prever os preços rurais e os fluxos migratórios futuros. Os preços urbanos não apresentaram o mesmo padrão preditivo.

Porque poderão as zonas rurais comportar-se de forma diferente? Os dados apontam para políticas e mudanças no estilo de vida que atraem de regresso famílias jovens a localidades rurais ou periféricas. Terrenos a preços acessíveis, novas fábricas ou parques logísticos e melhores ligações de transporte podem compensar o impacto do envelhecimento. Quando os preços rurais ultrapassam a tendência de longo prazo indicada pela demografia, essa diferença pode mais tarde atrair novos residentes e investimento. Esta dinâmica favorece estratégias de revitalização rural, incluindo programas que articulam habitação, emprego e serviços.

Para os decisores políticos, a lição é prática. A demografia estabelece uma tendência de base que muda lentamente. O investimento local, as ligações de transporte e as decisões das empresas podem afastar os preços efetivos dessa tendência durante períodos prolongados. As regras de planeamento devem ter em conta ambos os fatores. Para quem quiser consultar os detalhes técnicos, o estudo de acesso livre sobre cointegração da habitação rural em Taiwan está disponível aqui: análise revista por pares sobre os preços rurais e a dinâmica do envelhecimento.

A próxima vaga habitacional: projetar a pensar na idade

A resposta do mercado já é visível. Compradores e arrendatários perguntam por elevadores em edifícios de média altura, entradas sem degraus, corredores mais largos, casas de banho reforçadas e iluminação mais intensa. A proximidade de centros de saúde, farmácias e hospitais tem mais peso nas pesquisas. O mesmo acontece com a distância a parques, centros comunitários e transportes públicos que não obriguem a subir escadas. Nos edifícios antigos sem elevador, a instalação de elevadores e as obras para eliminar barreiras arquitetónicas podem prolongar a vida útil dos edifícios e permitir que os residentes de longa data continuem a viver neles.

Os investidores internacionais identificam três tendências nos países com populações envelhecidas. Em primeiro lugar, muitos mercados têm falta de unidades de cuidados destinadas especificamente a pessoas idosas. Em segundo lugar, é cada vez mais valioso reabilitar imóveis subutilizados nas cidades para os converter em residências para idosos e centros de cuidados ambulatórios. Em terceiro lugar, é provável que tipos alternativos de imóveis destinados a consumidores mais velhos, como consultórios médicos e centros de dia, mantenham uma procura sólida. Os bairros centrais urbanos de Taiwan, com fácil acesso a transportes públicos e hospitais, são locais naturais para estas estratégias.

As reconversões podem ajudar. Projetos que transformem escritórios em clínicas ou em residências assistidas podem dar nova utilização a edifícios bem localizados que já não se adequam às atuais formas de trabalhar. Esta abordagem é adequada ao grande parque de edifícios de escritórios de média altura e imóveis de uso misto de Taiwan, situados em zonas nobres. Também aproxima os idosos de mercearias, transportes e serviços urbanos, reduzindo o isolamento e o tempo de deslocação.

Financiar o envelhecimento em casa

Muitos idosos têm património, mas pouca liquidez. Os modelos de hipoteca inversa procuram resolver esse desequilíbrio, convertendo o valor acumulado na habitação em rendimento, enquanto o proprietário continua a viver nela. Taiwan tem explorado várias soluções, incluindo hipotecas inversas concedidas por bancos, um modelo de venda e arrendamento liderado por seguradoras com pagamentos sob a forma de rendas vitalícias e acordos com organizações de assistência social em troca de cuidados. Cada modelo tem vantagens e desvantagens. Existem preocupações com a herança, a evolução do valor dos imóveis e o risco de uma pessoa viver mais tempo do que o valor da casa permite financiar.

A experiência internacional sugere que o apoio do Estado e a proteção dos consumidores são essenciais. A divulgação de informação normalizada, o aconselhamento e limites claros para as comissões podem reduzir os erros. Seguros ou garantias públicas podem tornar o produto viável para os mutuantes, sobretudo quando o mercado imobiliário abranda. Em Taiwan, as atitudes culturais em relação à transmissão das casas aos filhos continuam a ser um obstáculo. Ainda assim, à medida que as famílias diminuem e mais idosos vivem sozinhos, tende a crescer o interesse pela libertação do capital próprio. Um quadro jurídico e de proteção dos consumidores claro pode permitir dar uma resposta mais segura a esse interesse. Há mais informação sobre os primeiros debates em Taiwan acerca das hipotecas inversas aqui: panorama das hipotecas inversas.

Como se estão a adaptar os promotores e o Estado

Os promotores enfrentam pressão para construir e reabilitar edifícios com maior acessibilidade. Isso inclui mais apartamentos com dois quartos concebidos para uma pessoa idosa e um cuidador a tempo parcial, elevadores maiores e casas com design universal. O planeamento ao nível da rua também é importante. Passadeiras seguras, bancos e zonas de sombra aumentam a mobilidade diária dos residentes mais velhos e melhoram a vida de todos.

Do lado financeiro, as seguradoras de vida de Taiwan detêm grandes carteiras de investimento e estão a ser incentivadas a investir mais no mercado interno. Ativos de longa duração que geram rendimentos estáveis, como residências para idosos, consultórios médicos e centros de saúde comunitários, adequam-se aos balanços das seguradoras. Com regras regulamentares e rendibilidades adequadas, este capital pode ajudar a financiar projetos adaptados às necessidades dos mais velhos sem depender excessivamente de dívida de curto prazo.

Os programas públicos podem acelerar as obras em edifícios existentes. Subsídios para eliminar barreiras arquitetónicas, benefícios fiscais para a instalação de elevadores em edifícios antigos de média altura e aprovações mais rápidas para obras de reabilitação podem fazer uma diferença visível em poucos anos. Os planos de ordenamento que permitam converter escritórios subutilizados em habitação ou espaços de cuidados podem aumentar a oferta nos centros urbanos sem grandes projetos em terrenos por urbanizar.

Riscos para investidores, cidades e famílias

O mercado imobiliário de Taiwan apresenta riscos bem conhecidos. Em alguns bairros, os preços continuam elevados em relação aos rendimentos e as rendas têm uma rendibilidade baixa segundo os padrões internacionais. Isso torna os retornos do investimento sensíveis ao preço de compra e ao período de detenção. O risco geopolítico também pesa em muitas avaliações de investidores estrangeiros. Estes riscos não anulam a procura estrutural de habitação adaptada às necessidades dos mais velhos, mas tornam mais importantes a escolha da localização e a avaliação do investimento.

Os riscos ao nível dos bairros são igualmente importantes. Muitos edifícios antigos não têm elevador e têm casas de banho pequenas, difíceis de adaptar. Se essas propriedades não forem renovadas, os idosos poderão ficar confinados às suas casas ou ser obrigados a afastar-se dos bairros que conhecem. A falta de cuidadores é outro constrangimento. Sem um maior número de auxiliares e enfermeiros qualificados, a construção de mais habitações adaptadas às necessidades dos mais velhos não produzirá todos os benefícios possíveis. As autarquias podem ajudar, articulando os transportes, os serviços de visitas domiciliárias e os projetos-piloto de telemedicina nos bairros com maior concentração de idosos.

As finanças dos agregados familiares são um terceiro risco. As hipotecas inversas e a libertação do capital próprio podem ajudar alguns proprietários, mas os arrendatários e os idosos sem casa própria precisam de outras soluções. A prioridade é garantir habitação para arrendamento estável, com design acessível e perto de centros de saúde. Uma combinação de parcerias público-privadas, vales sociais direcionados e cuidados comunitários pode aliviar o encargo das famílias e manter os idosos ligados às suas comunidades.

O que acompanhar entre 2025 e 2035

A demografia continuará a definir o contexto. Prevê-se que a proporção de residentes com 65 ou mais anos em Taiwan ultrapasse um quarto da população no início ou a meio da década de 2030. Será importante a distribuição entre os centros metropolitanos, as novas áreas urbanas e as zonas rurais. Os bairros urbanos com boas ligações de transporte público e acesso a hospitais deverão continuar a ser mais resilientes. É provável que as zonas suburbanas e as novas áreas urbanas ligadas a transportes públicos de massa cresçam, à medida que os agregados mais jovens procuram mais espaço e custos mais baixos. Algumas zonas rurais com novos empregos ou centros logísticos poderão ter um desempenho superior, apesar do envelhecimento.

As opções políticas determinarão os resultados. As regras de crédito à habitação e de utilização dos solos influenciam a rapidez com que os preços se ajustam. Os programas que financiam a instalação de elevadores e as obras para eliminar barreiras arquitetónicas podem permitir que os idosos permaneçam em casa e estabilizar os bairros. Quadros jurídicos para a libertação do capital próprio podem apoiar reformados com pouca liquidez. Por fim, melhores dados ao nível dos distritos e dos bairros ajudarão os responsáveis pelo planeamento a direcionar os serviços para as zonas com maior concentração de agregados familiares compostos por uma única pessoa idosa.

Em suma

• No início de 2025, cerca de 850 000 habitações eram ocupadas por pessoas idosas, incluindo aproximadamente 655 000 com um único residente
• As pessoas com 65 ou mais anos representam 20,8 por cento da população de Taiwan, e essa proporção está a aumentar
• Nova Taipé tem o maior número de habitações ocupadas por pessoas idosas, enquanto Taoyuan registou o crescimento mais rápido
• Os agregados mais pequenos e a migração de jovens para os subúrbios ligados aos transportes públicos estão a deixar mais idosos a viver sozinhos
• A investigação mostra que rácios de dependência de idosos mais elevados estão associados a preços mais altos nas zonas urbanas e nas novas áreas urbanas
• Um estudo de 2024 concluiu que, a longo prazo, os preços no Taiwan rural estão relacionados com o envelhecimento e que os desvios permitem prever os preços rurais e a migração futuros
• A procura está a deslocar-se para habitações adaptadas às necessidades dos mais velhos, com elevadores, design sem barreiras arquitetónicas e proximidade a serviços de saúde
• Os modelos de hipoteca inversa podem ajudar os idosos a envelhecer em casa, mas exigem uma proteção clara dos consumidores
• Seguradoras e promotores podem financiar e disponibilizar residências para idosos, consultórios médicos e reconversões de edifícios subutilizados
• Os riscos incluem preços elevados em relação aos rendimentos, rendibilidades baixas e a necessidade de adaptar muitos edifícios antigos sem elevador