Supremo Tribunal anula aquisição de 59 acres em Bengaluru e ordena devolução dos terrenos aos proprietários

Anuladas décadas de processos de aquisição

O Supremo Tribunal anulou a aquisição de cerca de 59 acres na aldeia de Nelakadiranahalli, em Bengaluru, por ter concluído que houve fraude, fiscalização governamental insuficiente e ausência de um plano habitacional aprovado. A decisão ordena que os terrenos sejam devolvidos aos proprietários, incluindo aos que nunca contestaram a aquisição em tribunal.

Um coletivo de juízes composto por J.B. Pardiwala e K. Vinod Chandran proferiu a decisão em 26 de outubro de 2026, no processo N. Arasappa v. State of Karnataka and Others. O juiz Chandran redigiu a decisão, que revogou um acórdão de um coletivo de juízes do Supremo Tribunal de Karnataka e restabeleceu uma decisão anterior que anulava a aquisição.

O litígio diz respeito a terrenos pretendidos por uma cooperativa de habitação com sede em Peenya. As notificações de aquisição foram emitidas em 1988 e 1989, mas o Supremo Tribunal concluiu que as autoridades avançaram sem o plano habitacional e o traçado urbanístico exigidos por lei. Um acordo privado para garantir a aquisição através dos mecanismos do Governo foi determinante para a conclusão de que houve fraude.

Os proprietários têm de devolver, sem juros, a indemnização que receberam do Governo. Os montantes recebidos através de transações privadas estão excluídos dessa obrigação de reembolso. Os proprietários que não possam ou não queiram devolver a indemnização governamental terão um desfecho diferente: os terrenos serão leiloados sob supervisão judicial, e o produto da venda destinar-se-á à indemnização das vítimas.

Porque não bastava a aprovação de uma área

A Lei de Aquisição de Terrenos de 1894 permitia ao Estado adquirir propriedade privada para fins públicos especificados. Após uma alteração que entrou em vigor em 24 de setembro de 1984, esses fins passaram a incluir determinados planos habitacionais promovidos por cooperativas, sujeitos às condições legais aplicáveis à sua aprovação.

A Secção 3(f)(vi) foi central neste processo. O Supremo Tribunal considerou insuficiente a aprovação de uma área de terreno proposta. O Governo precisava de um plano habitacional devidamente elaborado e de um traçado urbanístico que mostrasse como os terrenos seriam utilizados, incluindo parcelas delimitadas para atribuição a membros sem terrenos.

Um traçado urbanístico é um plano que mostra como uma área maior será dividida e urbanizada. Neste caso, o tribunal concluiu que não foi apresentado às comissões competentes nem ao Governo, para aprovação antes da aquisição, qualquer traçado urbanístico definitivo ou plano detalhado.

A falta do plano era relevante porque o Estado estava a usar os seus poderes de aquisição coerciva para um fim habitacional declarado. As autoridades tinham de analisar um plano concreto destinado a membros elegíveis, em vez de simplesmente concordar que a cooperativa podia obter determinada quantidade de terrenos.

Um acordo privado no centro do processo

Em setembro de 1984, a cooperativa de habitação celebrou um acordo com a Bhagya Enterprises. O acordo previa que o intermediário ajudasse a garantir terrenos privados através dos mecanismos de aquisição do Governo, com pagamentos associados ao avanço da obtenção das notificações necessárias.

O tribunal concluiu que este acordo precedeu a entrada em vigor da alteração relevante, em 24 de setembro de 1984. Considerou o acordo prova de uma intenção fraudulenta e entendeu que o pagamento de comissões a entidades privadas para obter notificações governamentais era ilegal e contrário à ordem pública.

Os proprietários alegaram que a aquisição servia interesses privados, e não um verdadeiro plano habitacional para membros de boa-fé. Em termos simples, afirmaram que o Governo estava a ser usado para obter terrenos para um acordo privado, sob a aparência de um fim público.

O juiz Chandran, que redigiu a decisão em nome do coletivo, descreveu assim o uso dos poderes de aquisição:

é um caso claro de exercício abusivo do poder

O exercício abusivo do poder consiste em usar uma autoridade legal para um fim diferente daquele para o qual foi concedida. A conclusão do tribunal relacionou o acordo de pagamentos privados com a ausência do plano, a fiscalização insuficiente e os problemas nos registos da cooperativa.

Como o litígio chegou ao Supremo Tribunal

O processo prolongou-se por várias décadas. N. Arasappa foi um dos recorrentes que contestaram a base legal, o fim público e a legitimidade da aquisição.

• Setembro de 1984: A cooperativa celebrou o acordo com a Bhagya Enterprises.
• 24 de setembro de 1984: Entrou em vigor a alteração relevante à Lei de Aquisição de Terrenos.
• 22 de novembro de 1988: Foi emitida uma notificação preliminar de aquisição ao abrigo da Secção 4(1).
• 4 de dezembro de 1989: Seguiu-se uma declaração ao abrigo da Secção 6.
• 2002: A decisão Karithimmaiah confirmou a mesma aquisição e veio a ser invocada contra a reabertura do litígio.
• 2007: Os proprietários contestaram a aquisição, incluindo através do processo de impugnação n.º 9412 de 2007 no Supremo Tribunal de Karnataka.
• 26 de outubro de 2026: O Supremo Tribunal deu provimento aos recursos e ordenou a devolução dos terrenos aos proprietários.

Uma notificação preliminar ao abrigo da Secção 4 dá início ao processo legal de aquisição. Uma declaração ao abrigo da Secção 6 é uma etapa formal posterior que afirma que os terrenos são necessários para o fim público declarado. A decisão do Supremo Tribunal anula os processos baseados nessas notificações.

Um juiz singular do Supremo Tribunal de Karnataka já tinha anulado a aquisição, concluindo que houve fraude, exercício abusivo do poder e ausência de fim público. O juiz registou também que a posse não tinha sido tomada. Posteriormente, um coletivo de juízes revogou essa decisão, invocando a demora, o litígio anterior e outros fundamentos processuais.

Porque o litígio anterior não impediu a contestação

O coletivo de juízes invocou o princípio da coisa julgada, que geralmente impede que um litígio já decidido por um tribunal seja novamente levado a julgamento. Teve também em conta o tempo que os proprietários demoraram a apresentar a contestação.

O Supremo Tribunal considerou que esses fundamentos não podiam sustentar esta aquisição perante a fraude comprovada e as irregularidades no exercício do poder do Estado. Rejeitou a invocação da decisão Karithimmaiah como fundamento para impedir as ações dos proprietários.

O coletivo aplicou o princípio segundo o qual a fraude invalida atos jurídicos, incluindo processos que, de outro modo, poderiam parecer definitivamente resolvidos. A fundamentação também recorreu a decisões anteriores do Supremo Tribunal relativas a alegações comparáveis envolvendo cooperativas de habitação.

Para os proprietários, o resultado prático foi significativo. O passar das décadas e a existência de uma decisão anterior não impediram o tribunal de analisar se, neste caso, o Governo tinha exercido legalmente os seus poderes de aquisição.

Comissões não analisaram um plano completo

Esperava-se que a Comissão de Três Membros e a Comissão de Coordenação a Nível Estatal escrutinassem a proposta da cooperativa. O Supremo Tribunal concluiu que a análise foi superficial e que não foi devidamente ponderado nem recomendado um plano habitacional acompanhado de um traçado urbanístico.

Um relatório da comissão registou também que não tinham sido apresentados os dados completos dos membros, o que impossibilitava verificar a sua condição. Esta falha pôs em causa a constituição e a continuidade da cooperativa e fragilizou a base factual para adquirir terrenos destinados a alojar os seus membros.

Os registos dos membros eram essenciais para o fim declarado. Se os terrenos fossem adquiridos para disponibilizar parcelas habitacionais a membros elegíveis, as autoridades tinham de saber quem eram essas pessoas e se o plano proposto as servia efetivamente.

O tribunal identificou ainda uma irregularidade na forma da aprovação governamental: esta não tinha sido expressa em nome do Governador, como exigiam as Regras de Tramitação dos Assuntos. Essas regras determinam a forma como as decisões do Governo estadual são tomadas e registadas. Em conjunto, as conclusões revelaram falhas tanto no conteúdo da proposta como no processo usado para a aprovar.

Registos de indemnizações e alegações de subornos

As anotações nos processos do Governo mostravam que a cooperativa não tinha depositado os montantes necessários para pagar aos proprietários as indemnizações fixadas. O tribunal concluiu também que pagamentos privados sem fundamento tinham sido invocados para justificar a diferença.

A decisão registou pagamentos de cerca de 32 lakh de rupias, alguns dos quais feitos a título privado. Os registos financeiros incluíam, portanto, mais do que uma via de pagamento, algo que se refletiu nas instruções finais, que distinguem a indemnização governamental dos pagamentos feitos através de transações privadas.

Responsáveis da cooperativa fizeram declarações alegando que tinham sido pagos subornos a funcionários do Governo. O Supremo Tribunal analisou essas declarações em conjunto com irregularidades na gestão e no processo de aquisição; a decisão não formulou conclusões contra funcionários individualmente.

O juiz Chandran explicou por que razão a indemnização, por si só, não podia justificar a atuação do Estado:

Por mais justa que seja a indemnização, se faltar competência legal ou não existir um fim público, não pode haver exercício do poder de expropriação. Os recorrentes alegam falta de competência legal, ausência total de fim público e fraude que viciou a presente aquisição,

O poder de expropriação é o poder do Governo de tomar coercivamente propriedade privada para um fim público legítimo. A decisão considera a competência legal, o fim público e a indemnização requisitos conjuntos para o exercício desse poder.

O que os proprietários têm de fazer para recuperar os terrenos

O Supremo Tribunal ordenou que a posse fosse restituída aos respetivos proprietários, tenham ou não contestado individualmente a aquisição. A cooperativa de habitação não tem qualquer direito sobre os terrenos ao abrigo dos processos anulados. As instruções alargam a reparação para além das pessoas que recorreram.

Os proprietários que receberam indemnizações do Governo têm de devolver esses montantes, sem juros. Não têm de reembolsar o dinheiro recebido em transações privadas. Assim, no caso de cada proprietário, a origem dos pagamentos determina a obrigação de reembolso associada à restituição dos terrenos.

Se um proprietário não puder ou não quiser devolver a indemnização governamental, as autoridades fiscais terão de leiloar o terreno sob a supervisão de um magistrado judicial com, pelo menos, a categoria de juiz de comarca (escalão de seleção).

O produto do leilão será aplicado na indemnização das vítimas, conforme determinado pelo presidente do Supremo Tribunal de Karnataka, em consulta com a Autoridade de Serviços Jurídicos do Estado de Karnataka. As instruções divulgadas não especificaram qualquer prazo para concluir a restituição.

Custas mais elevadas, mas sem processo por desrespeito ao tribunal

O Supremo Tribunal aumentou de 10 000 para 50 000 rupias as custas atribuídas a cada requerente, quintuplicando o montante anterior. A decisão abrange também cada grupo de representantes legais de um requerente inicial que tenha participado nos recursos cíveis.

O tribunal eliminou a instrução para instaurar processos por desrespeito ao tribunal contra funcionários do Governo, devido ao tempo decorrido. O juiz singular tinha ordenado que fosse notificado por desrespeito ao tribunal um secretário adjunto por causa de uma declaração juramentada falsa.

A decisão final mantém, por conseguinte, a anulação da aquisição e aumenta as custas atribuídas, mas elimina essa instrução relativa ao desrespeito ao tribunal. As consequências mais imediatas dizem respeito à posse dos terrenos, à devolução da indemnização pública e ao processo de leilão supervisionado, caso o reembolso não se concretize.

A decisão estabelece também um requisito concreto para a aquisição em causa: o pedido de terrenos por uma cooperativa precisava de um plano habitacional aprovado, de um traçado urbanístico e de uma análise efetiva dos beneficiários previstos antes de o Governo exercer os seus poderes coercivos.

Principais conclusões

• O Supremo Tribunal anulou a aquisição de cerca de 59 acres na aldeia de Nelakadiranahalli, em Bengaluru.
• O coletivo concluiu que houve fraude e fiscalização insuficiente, e que não existiam plano habitacional aprovado nem traçado urbanístico definitivo antes da aquisição.
• A decisão restitui os terrenos aos proprietários, incluindo aos que não contestaram o processo.
• Os proprietários têm de devolver, sem juros, a indemnização governamental, mas podem conservar os pagamentos recebidos através de transações privadas.
• Os terrenos dos proprietários que não possam ou não queiram devolver a indemnização governamental serão leiloados sob supervisão judicial.
• As custas por requerente ou grupo elegível de representantes legais aumentaram de 10 000 para 50 000 rupias.
• O tribunal eliminou, devido ao tempo decorrido, a instrução para instaurar processos por desrespeito ao tribunal contra funcionários do Governo.