Shenzhen aperta regras de pré-venda de habitação enquanto sete cidades chinesas avançam para a venda de casas concluídas

Construtores têm de concluir a estrutura da cobertura antes da pré-venda

Shenzhen introduziu regras para a venda de habitação em 15 de outubro de 2026, exigindo que os edifícios residenciais em terrenos de novos empreendimentos anunciados atinjam a conclusão da estrutura antes de os construtores poderem pedir autorização para vender apartamentos em pré-venda. A cidade definiu um limiar preciso: o betão da estrutura da cobertura de cada edifício colocado em pré-venda tem de ter sido aplicado.

Os construtores têm também de apresentar um auto de aceitação da qualidade da estrutura principal, assinado e carimbado pelo dono da obra, pelo projetista, pelo empreiteiro e pelo fiscal da obra. A exigência aplica-se a projetos de habitação comercial cujos anúncios de transferência de direitos de uso de terrenos do Estado tenham sido publicados depois de 28 de agosto de 2026.

As medidas antecipam mais trabalhos de construção para antes do momento em que os construtores podem receber pagamentos dos compradores. Shenzhen está também a dar prioridade à venda de casas concluídas, limitando, em geral, os sinais de reserva a 3% do preço de compra e colocando os fundos dos projetos sob gestão de um banco designado.

A opinião de implementação foi emitida conjuntamente pelo gabinete de habitação e construção de Shenzhen, pelo gabinete de planeamento e recursos naturais e pela delegação de Shenzhen da Administração Nacional de Regulação Financeira. Entrou em vigor a 15 de outubro.

Hangzhou publicou as suas próprias regras nesse mesmo dia, elevando para sete o número de grandes cidades com planos de implementação: Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin e Hangzhou. As quatro cidades chinesas de primeira linha têm agora disposições pormenorizadas para a reforma.

Para os compradores, a mudança prática é simples. Os construtores têm de avançar mais com as obras antes de colocarem apartamentos em pré-venda, enquanto a venda de casas concluídas dá aos compradores mais oportunidades para inspecionarem o que estão a adquirir. Para os construtores, mais capital tem de permanecer investido na construção durante mais tempo antes de as receitas das vendas ficarem disponíveis.

O que significa a conclusão da estrutura para um comprador

A exigência de Shenzhen relativa ao betão da cobertura dá um significado mensurável à expressão «conclusão da estrutura». Um construtor que peça uma licença de pré-venda tem de demonstrar que a estrutura principal do edifício em causa chegou à cobertura e que foi concluída a documentação de aceitação da qualidade exigida.

Nesta fase, o edifício ainda precisa de mais trabalhos antes de os residentes se poderem mudar. Os acabamentos interiores, as infraestruturas, os elevadores, as instalações comuns e os procedimentos de conclusão podem ser realizados depois de concluída a estrutura. Os compradores que adquiram casas em pré-venda continuam, por isso, a ter de esperar, embora as obras tenham de estar mais avançadas quando a venda começar.

A venda de casas concluídas corresponde a uma fase posterior. Shenzhen exige o primeiro registo predial do imóvel antes de uma casa concluída poder ser vendida. Trata-se do registo inicial do imóvel concluído no registo predial oficial.

Os novos projetos em terrenos terão prioridade para a venda de casas concluídas. Quando o anúncio de transferência do terreno exigir expressamente esse método de venda, o construtor tem de o cumprir. A pré-venda continua a ser uma opção para projetos elegíveis, sujeita ao limiar de construção mais elevado e a controlos financeiros.

Que projetos dispõem de tempo para se adaptar?

O dia 28 de agosto é a data que separa os regimes, mas a situação de cada projeto depende dos respetivos documentos relativos ao terreno e ao planeamento. Shenzhen permite que empreendimentos mais antigos continuem ao abrigo das regras anteriores em circunstâncias específicas, em vez de alterar o regime de todos os projetos de uma só vez.

Os projetos que tenham obtido uma licença de planeamento de obras de construção até 28 de agosto, inclusive, podem continuar ao abrigo da política de pré-venda anterior. A licença de planeamento estabelece o plano de desenvolvimento aprovado e é diferente da licença de construção, que autoriza a realização das obras.

Os construtores que tenham adquirido terrenos, mas ainda não tenham obtido a licença de planeamento, ficam, em geral, sujeitos às novas exigências. No entanto, os projetos elegíveis podem concluir o registo exigido e continuar a fazer pré-vendas ao abrigo das condições antigas até ao final de 2027.

Shenzhen deixou para análise posterior disposições separadas para certos projetos de reabilitação urbana mais antigos. Estes incluem projetos históricos de reabilitação de bairros antigos, fábricas e aldeias, geralmente agrupados na China sob a designação «três áreas antigas».

As principais datas são:

• 28 de agosto de 2026: Data que separa os projetos novos dos já existentes no âmbito da reforma.
• 18 de setembro de 2026: O Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano-Rural descreveu, numa conferência de imprensa, um mercado imobiliário cada vez mais centrado no parque habitacional existente.
• 15 de outubro de 2026: Entrou em vigor a opinião de implementação de Shenzhen, enquanto Hangzhou publicou também as suas regras.
• 31 de dezembro de 2027: Prazo de transição para os projetos elegíveis de Shenzhen cujos terrenos tenham sido adquiridos, mas que não dispusessem de licença de planeamento na data de referência.
• 31 de dezembro de 2028: Prazo de transição mais longo disponível para projetos históricos elegíveis em Hangzhou e Wuhan.

Como funciona o regime de sinal de 3%

Em Shenzhen, os construtores que pretendam vender casas concluídas podem cobrar sinais de reserva depois de obterem uma licença de construção, desde que cumpram os procedimentos exigidos e seja avaliado o risco de entrega. O sinal está, em geral, limitado a 3% do preço total de compra.

Um sinal de reserva permite ao comprador comprometer-se com uma compra futura antes de o imóvel chegar à fase de venda como casa concluída. Ao abrigo das novas disposições, os sinais têm de ser depositados em contas sujeitas a regulação, mantendo o dinheiro no sistema financeiro supervisionado do projeto.

Os compradores podem rescindir os contratos de sinal se os construtores não entregarem as casas dentro do prazo. Os construtores têm de devolver os sinais e assumir as responsabilidades previstas nos contratos. Assim, as datas de entrega e as obrigações contratuais continuam a ser elementos centrais do acordo entre comprador e construtor.

A percentagem de Shenzhen iguala os 3% de Xangai. Pequim fixa um limite de 1%, enquanto Guangzhou, Wuhan, Tianjin e Hangzhou permitem até 5%. Estes valores dizem respeito a sinais de reserva, que são diferentes da entrada de um crédito à habitação.

Sun Hongmei, analista sénior da divisão de Shenzhen da Academia do Índice da China, afirmou que a abordagem de Shenzhen equilibra as condições de venda dos construtores com a proteção dos fundos dos compradores. O limite para os sinais situa-se entre o limite mais apertado de Pequim e a percentagem mais elevada permitida em Guangzhou.

Um banco ficará responsável pela supervisão do dinheiro do projeto

Shenzhen está a introduzir um sistema de banco líder segundo o qual todos os fundos do projeto serão depositados num regime de conta unificado e permanecerão sujeitos a um processo de pagamentos supervisionado. O objetivo é garantir que o dinheiro associado a um empreendimento habitacional seja destinado a esse empreendimento.

As autoridades distritais responsáveis pela habitação assegurarão a supervisão administrativa, enquanto o centro municipal do fundo de previdência habitacional tratará da supervisão prática através de contas específicas sujeitas a regulação. O sistema chinês de fundo de previdência habitacional gere normalmente as poupanças para habitação associadas ao emprego e os empréstimos conexos; neste regime, o centro desempenha também uma função específica de supervisão dos fundos.

A reforma mais ampla liga o desembolso dos créditos à habitação ao registo dos autos de conclusão das obras. Liu Shui, diretor de investigação empresarial da Academia do Índice da China, apontou esta exigência, o limiar de pré-venda mais elevado e a prioridade à venda de casas concluídas como elementos comuns às sete cidades.

Para os construtores, muda tanto o momento em que podem usar o dinheiro como o momento da venda. As obras têm de avançar mais antes de o projeto poder ser elegível para pré-venda, as receitas do projeto continuam sujeitas a supervisão e os fundos dos créditos à habitação só chegam numa fase posterior. Por conseguinte, o financiamento da construção e o capital próprio dos construtores têm de suportar uma parte maior do processo de construção.

Os pagamentos dos terrenos oferecem algum alívio, mas com uma condição clara

Shenzhen permite que os construtores repartam os pagamentos pelos terrenos residenciais transferidos recentemente. Têm de pagar 50% no prazo de 30 dias, sendo o montante restante normalmente devido no prazo de um ano. Projetos especiais podem beneficiar de uma prorrogação até dois anos.

O pagamento integral continua a ser uma condição para o registo predial inicial e para a emissão da primeira licença de pré-venda. O construtor pode repartir o custo inicial de aquisição do terreno, mas tem de liquidar o preço do terreno antes de chegar a essa fase de venda.

Hangzhou permite o pagamento de pelo menos 50% no prazo de 30 dias e do restante no prazo de dois anos, sem juros. Pequim também permite que o saldo seja pago ao longo de até dois anos. Shenzhen, Xangai, Guangzhou, Wuhan e Tianjin aplicam, em geral, um prazo de um ano, com possibilidade de mais um ano mediante aprovação.

Sun afirmou que o pagamento faseado em Shenzhen alivia parte da pressão financeira inicial, mas a ligação entre o pagamento integral e a elegibilidade para pré-venda torna o seu regime mais restritivo do que o de Pequim. Os construtores têm de planear em conjunto os pagamentos dos terrenos, as despesas de construção e a data prevista das vendas.

Porque aceleraram os construtores os lançamentos

Os construtores de Shenzhen aceleraram o ritmo de obtenção de licenças de pré-venda em torno da data de referência da reforma. A plataforma de informação imobiliária de Shenzhen registou 27 empreendimentos residenciais com licenças entre 28 de agosto e 10 de outubro, contra sete entre 1 de julho e 27 de agosto.

O período posterior foi mais curto, mas o total foi quase quatro vezes superior: 27 empreendimentos contra sete. Os construtores estavam a levar mais projetos até à fase de pré-venda enquanto a cidade preparava regras pormenorizadas para a transição.

O mercado entrou nesta mudança com um volume relativamente modesto de casas novas disponíveis. Wu Rui, diretor-geral para o Sul da China da Savills, estimou que o inventário de casas novas em Shenzhen era de pouco mais de 22 000 unidades no final de junho de 2026, com um período de absorção de 13,1 meses.

O período de absorção estima quanto tempo seria necessário para vender esse inventário ao ritmo de vendas usado no cálculo. Wu afirmou que um aumento mais lento da oferta, com a venda de casas concluídas, poderia ajudar a equilibrar a oferta e a procura e a apoiar a estabilidade dos preços a curto prazo.

O centro de investigação da Shenzhen Centaline calculou que as casas concluídas representaram 41% das vendas de casas novas entre janeiro e setembro de 2026, quase o dobro da proporção registada em 2024. Previu que essa percentagem poderia ultrapassar metade nos um a dois anos seguintes. Uma subida para mais de 50% representaria um aumento de mais de nove pontos percentuais face aos 41% indicados.

Hangzhou mostra como a mesma reforma pode funcionar de forma diferente

Hangzhou e Shenzhen partilham a orientação geral da reforma, mas diferem nos passos necessários para vender um imóvel concluído. Shenzhen exige o primeiro registo predial. Hangzhou permite o registo da venda de casas concluídas depois de ter sido registada a conclusão da construção e de as instalações de apoio cumprirem as normas exigidas.

Hangzhou permite também que os construtores escolham entre a pré-venda e a venda de casas concluídas, salvo se o anúncio do terreno exigir especificamente a venda de casas concluídas. O período de transição mais longo para projetos históricos elegíveis prolonga-se até ao final de 2028, em linha com a abordagem de Wuhan.

No caso das habitações totalmente equipadas, Hangzhou permite registos de conclusão separados para a fase do edifício ainda inacabado e para a fase dos acabamentos interiores. Isto separa duas partes do processo de conclusão que, de outro modo, seriam tratadas em conjunto.

Yan Yuejin, analista de investigação imobiliária citado em avaliações da reforma, estimou que o regime poderia reduzir em mais de seis meses o período relevante de tramitação e rotação. A estimativa diz respeito ao tratamento desses projetos, e o benefício depende da forma como os procedimentos faseados forem aplicados.

Wuhan oferece outro tipo de flexibilidade. Permite que garantias bancárias elegíveis substituam até 30% dos fundos sujeitos a regulação, mantendo os 70% mínimos necessários para salvaguardar a entrega. Uma garantia bancária é uma promessa do banco de pagar caso o construtor não cumpra a obrigação abrangida, permitindo libertar algum dinheiro sem deixar de assegurar uma cobertura financeira.

Quem pode financiar uma espera mais longa?

Liu Shui estima que a venda de casas concluídas pode prolongar em cerca de um a dois anos o tempo necessário para os construtores recuperarem os fundos investidos nos projetos, em comparação com as pré-vendas tradicionais. Isso aumenta o período durante o qual as despesas de construção têm de ser financiadas por capital próprio e empréstimos.

Liu, diretor de investigação empresarial da Academia do Índice da China, descreveu a mudança em declarações traduzidas:

A política de reforma do sistema de venda de habitação comercial, introduzida a 28 de agosto, reestruturou sistematicamente o sistema chinês de venda de habitação comercial e alterará gradualmente o modelo de desenvolvimento anterior, assente nas receitas de pré-vendas e na rápida rotação.

Ren He, analista da Guosen Securities, afirmou que a venda de casas concluídas poderá reduzir a taxa interna de rendibilidade dos construtores, um indicador que tem em conta tanto o montante dos lucros do investimento como o tempo que demoram a concretizar-se. Consequentemente, os construtores poderão procurar margens de lucro mais elevadas nos projetos ao decidir quanto pagar pelos terrenos.

Qi Dong, analista da Kaiyuan Securities, afirmou que os construtores terão de avaliar os preços da habitação e a velocidade das vendas com maior antecedência. Yuan Wenbo, analista da China International Capital Corporation, afirmou que as empresas com finanças mais sólidas e melhor posicionamento nas principais cidades poderão obter uma vantagem competitiva.

Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação de Políticas de Habitação de Guangdong, considera que Shenzhen está relativamente bem posicionada para gerir a transição. Apontou as vendas anuais de cerca de 30 000 casas novas, o peso significativo das transações de casas usadas, o número relativamente reduzido de projetos em fase de desenvolvimento e a supervisão já rigorosa das pré-vendas.

Wu Rui espera que, com o tempo, a qualidade de cada empreendimento tenha mais importância. As casas bem localizadas e com características atrativas poderão continuar a atrair compradores, enquanto os projetos menos competitivos correm o risco de ficarem por vender depois de concluídos. Os construtores teriam então de suportar tanto os custos de construção como os custos de espera por um comprador.

Principais pontos

• As regras de Shenzhen entraram em vigor a 15 de outubro de 2026, quando a reforma se alargou a sete grandes cidades.
• Os novos projetos elegíveis têm de concluir os trabalhos de betão da estrutura da cobertura e apresentar os autos de qualidade estrutural antes de pedirem licenças de pré-venda.
• Os sinais de reserva para casas concluídas estão, em geral, limitados a 3% e têm de ser depositados em contas sujeitas a regulação.
• Os projetos mais antigos elegíveis de Shenzhen podem continuar a aplicar as condições de pré-venda anteriores até ao final de 2027.
• Os construtores podem pagar os terrenos em prestações, mas o pagamento integral é exigido antes da primeira licença de pré-venda.
• Shenzhen registou 27 empreendimentos residenciais com licenças de pré-venda entre 28 de agosto e 10 de outubro, contra sete no período anterior.
• As casas concluídas representaram 41% das vendas de casas novas em Shenzhen nos primeiros nove meses de 2026.