Johor e Penang superam Kuala Lumpur num mercado imobiliário malásio dividido

Uma divisão imobiliária toma forma em 2025

O ciclo imobiliário da Malásia entrou numa fase desigual. Johor e Penang ganham velocidade, impulsionados pela procura transfronteiriça, pelas fábricas e pelos investimentos em centros de dados. Kuala Lumpur é mais lenta, sobrecarregada por um excedente de edifícios de apartamentos que se acumulou ao longo da última década. Os números nacionais confirmam a divisão. No primeiro semestre de 2025 foram registadas 196.232 transações imobiliárias, 1,3% menos do que um ano antes, enquanto o valor total subiu 1,9% para RM107,68 mil milhões. Os preços mantêm-se estáveis mesmo com as vendas a arrefecerem. Os dados oficiais retratam um período de enfraquecimento, não uma queda acentuada, e é um período com contrastes regionais acentuados.

O ano passado preparou o terreno. Em 2024, o mercado residencial registou 260.516 transações e RM106,92 mil milhões de valor. O índice nacional de preços das habitações aumentou 1,4%, enquanto a inflação reduziu os ganhos reais. O preço médio das habitações terminou 2024 em cerca de RM483.879, com unidades de moradias em banda a subir moderadamente e os preços de apartamentos a subir ligeiramente em média, antes de uma descida face ao trimestre anterior no final de 2024. Os saldos dos créditos hipotecários continuaram a expandir-se e a atividade de construção recuperou. O início de 2025 alargou a diferença entre os centros industriais de crescimento rápido e os submercados urbanos que ainda detêm demasiado stock de apartamentos.

Em todo o país, os compradores continuaram a privilegiar a acessibilidade e as habitações existentes. Cerca de seis em cada dez transações no primeiro semestre de 2025 foram residenciais. As moradias em banda permanecem o segmento mais transacionado. As habitações com preços até RM300.000 representaram pouco mais de metade das vendas residenciais. O mercado secundário dominou a atividade, com quase quatro em cada cinco casas a mudar de mãos de proprietários existentes e não de lançamentos recentes. Os promotores reduziram fortemente os novos lançamentos, o que deverá ajudar a esvaziar o stock não vendido ao longo do tempo.

Onde o ímpeto é mais forte

Johor e Penang captaram grande parte da nova procura. Ambos os estados situam-se no coração do mapa produtivo e logístico da Malásia. Também beneficiam de melhorias nos transportes que encurtam os tempos de viagem e facilitam os deslocamentos transfronteiriços.

Johor: um ímã transfronteiriço com vento a favor industrial

Johor tornou-se o motor de crescimento de 2025. A Zona Económica Especial Johor-Singapura está a atrair fabricantes, operadores de infraestruturas digitais e empresas de serviços. As transações e os valores industriais aumentaram, os novos lançamentos residenciais lideraram o país e o financiamento fluíu para logística e fábricas. O comércio de escritórios e retalho também melhorou a partir de uma base baixa nos principais corredores em torno de Johor Bahru. No primeiro trimestre de 2025, o valor das transações residenciais em Johor saltou cerca de 14%. A procura abrange moradias para ocupantes próprios e apartamentos junto de nós de transporte para inquilinos que se deslocam para Singapura.

Planos de centros de dados e de fabrico avançado reforçam esse ímpeto. Grupos tecnológicos globais expandiram a sua presença no sul da Malásia, aproveitando a disponibilidade de terrenos, o acesso à energia e a proximidade a Singapura. Seguidores do mercado referem um forte interesse de inquilinos por fábricas e armazéns em todo o Johor, ao lado do Vale de Klang e de Penang. As baixas taxas de vacância no stock industrial moderno, os pré-compromissos em crescimento e um conjunto de parques previstos junto de autoestradas apontam para uma atividade sustentada.

Penang: o polo eletrónico mantém o imobiliário ocupado

O ecossistema de eletrónica e eletricidade de Penang continua a sustentar uma procura imobiliária estável tanto na ilha como em Seberang Perai. A base industrial em Batu Kawan atraiu fornecedores multinacionais, o que alimenta a procura de habitação para trabalhadores, espaços logísticos e retalho de suporte. O estado manteve a procura de apartamentos relativamente estável, embora 2025 tenha começado com ligeiras descidas nas transações e nos valores de apartamentos. O mercado de escritórios de Penang manteve-se firme e a ocupação de retalho situou-se na casa baixa dos setenta por cento. As autoridades locais lançaram também um plano de habitação acessível de longo prazo, com dezenas de milhares de unidades a entregar ao longo da próxima década através de construção modular mais rápida.

A realidade de duas velocidades de Kuala Lumpur

A capital conta uma história diferente. A atividade residencial abrandou no início de 2025 e a cidade ainda enfrenta um excedente considerável de unidades concluídas. As habitações concluídas e não vendidas subiram para cerca de 26.911 unidades a nível nacional no primeiro semestre, com mais de metade em condomínios e apartamentos. Em Kuala Lumpur, o excesso de oferta de apartamentos continua a ser o principal obstáculo à absorção. Os preços das habitações na cidade subiram ligeiramente mais de 3% face ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025, contudo as transações caíram quase 9%, um sinal de que os compradores são seletivos e que os incentivos contam.

O imobiliário comercial está a ter melhor desempenho. O arrendamento de escritórios fortaleceu-se à medida que as empresas migraram para torres mais recentes e mais ecológicas. Em toda Kuala Lumpur, a absorção líquida ficou positiva em todos os submercados no segundo trimestre de 2025, ajudando a baixar a taxa de vacância da cidade de cerca de 24% um ano antes para aproximadamente 19%. As novas conclusões em zonas prime acrescentaram espaço de alta qualidade, enquanto vários grandes projetos anteciparam a conclusão prevista para 2026.

A JLL Malásia, que acompanha o arrendamento de escritórios na cidade, descreveu o segundo trimestre como um ponto de viragem.

O mercado de escritórios de Kuala Lumpur demonstrou resiliência, com absorção positiva em todos os submercados.

O retalho mostrou ganhos moderados. As vacâncias diminuíram face a meados de 2024, as marcas de alimentação e moda continuaram a expandir-se e os inquilinos de entretenimento e coworking ajudaram a preencher o espaço deixado por alguns fechos de destaque. Dois centros comerciais emblemáticos, incluindo o 118 Mall e um novo projeto junto da KLCC, estão previstos para os próximos meses. Na habitação de gama superior, a absorção foi melhor, ajudada por um corte das taxas de juro no início de 2025 e pelo interesse constante de compradores do Médio Oriente, da Ásia-Pacífico e da Europa.

Preços e acessibilidade em foco

O índice de preços das habitações da Malásia subiu ligeiramente em 2025. O índice nacional situou-se em torno de 227 pontos e o preço médio rondou RM490.376 no primeiro semestre, cerca de 0,7% face ao ano anterior. Os ganhos de preço foram desiguais. As moradias em banda registaram aumentos modestos. Os valores de apartamentos recuaram em vários estados onde a oferta é elevada. Perlis e Johor registaram os ganhos recentes mais fortes entre os mercados mais pequenos.

A acessibilidade continua a marcar o ritmo das vendas. Os imóveis até RM300.000 representaram cerca de 53% das transações residenciais no primeiro semestre. Os compradores privilegiaram bairros existentes com acesso a transportes, escolas e emprego. Essa preferência ajudou a empurrar o mercado secundário para quase 80% das transações residenciais. Os promotores responderam lançando menos projetos. Os novos lançamentos de habitação caíram cerca de metade face ao ano anterior para 23.380 unidades nos primeiros seis meses de 2025.

Mercados com forte procura de arrendamento estão a atrair de volta os investidores, especialmente onde os rendimentos superam os custos de empréstimo. Os rendimentos brutos médios dos apartamentos atingiram cerca de 5,1% no início de 2025, com os apartamentos de Kuala Lumpur em aproximadamente 4,6%. As zonas junto de universidades, linhas ferroviárias e polos de emprego continuam a apresentar os crescimentos de rendas mais estáveis.

Foo Gee Jen, ex-presidente da Associação de Avaliadores, Gestores de Propriedades, Agentes Imobiliários e Consultores Imobiliários do Setor Privado da Malásia e consultor na CBRE WTW, disse num cume do setor que um crescimento moderado dos preços é mais saudável para o mercado do que os picos de uma década atrás.

Uma taxa de crescimento de 4% pode não entusiasmar os investidores, mas é saudável e alinha-se com as taxas de juro bancárias.

Essa visão reflete uma mudança em direção a preços sustentáveis. Os custos de construção em aumento tendem a ser transmitidos aos preços de venda em localizações selecionadas. O foco na acessibilidade real aponta também para subsídios mais direcionados e melhores dados para ajustar a oferta, em vez de incentivos generalizados.

Indústria e centros de dados impulsionam o investimento

O segmento industrial é o ponto mais brilhante de 2025. As transações subiram cerca de 8,5% para mais de 4.100 no primeiro semestre e o valor total alcançou aproximadamente RM14,25 mil milhões. Johor, Penang e Selangor lideraram a atividade à medida que os grupos de logística, automóvel e elétrica e eletrónica se expandiram. Só no Vale de Klang, cerca de 2 milhões de pés quadrados de novo espaço de armazéns de grau A entraram em funcionamento no segundo trimestre, contudo a vacância caiu acentuadamente para perto de 2% à medida que o espaço foi absorvido.

Os valores de capital dos galpões modernos subiram quase 4% face ao ano anterior. Os inquilinos procuraram edifícios energeticamente eficientes e localizações com acesso rápido a autoestradas. Alguns investidores suspendem compras devido à incerteza tarifária e às alterações nas cadeias de abastecimento globais, mas a procura por parte dos ocupantes manteve-se firme em todos os principais corredores.

A Malásia emergiu também como um grande mercado regional de centros de dados. A capacidade instalada ultrapassa atualmente 600 MW, com cerca de 1.300 MW em construção e um conjunto futuro superior a 3.400 MW. O setor está a maturar. Os custos e as aprovações são mais rigorosos e os promotores estão a formar parcerias para disponibilizar localizações prontas a fornecer energia. Essa mudança privilegia a qualidade, o acesso a energias renováveis e a resiliência da rede a longo prazo.

A Knight Frank Malásia, na sua revisão semestral de vários setores, captou otimismo e cautela numa única linha.

O mercado continua a demonstrar resiliência apesar dos ventos contrários globais e da crescente complexidade das políticas.

Infraestruturas e zonas especiais alteram a procura

Os projetos de transportes e as zonas políticas estão a reconfigurar os mapas da procura imobiliária. A East Coast Rail Link ultrapassou o limiar de 80% de conclusão, com os trabalhos a aproximar-se das fases finais. A Pan Borneo Highway continua a melhorar o acesso através de Sabah e Sarawak. No sul, a Zona Económica Especial Johor-Singapura está a acelerar as aprovações de investimento e as cadeias de abastecimento, enquanto a ligação transfronteiriça RTS Link entre Johor Bahru e Woodlands está em construção. Estes investimentos comprimem distâncias, impulsionam o turismo e o comércio e alimentam a procura de armazéns, hotéis e habitações.

As atualizações de política destacam também o papel de Johor na atração de investimento. A meados de 2025, as autoridades ligadas à zona especial tinham aprovado mais de RM37 mil milhões em projetos, com mais compromissos em preparação. O foco estende-se à aviação, com planos para um aero parque em Selangor e uma nova encruzilhada de autoestrada para libertar terrenos em Negeri Sembilan. O efeito líquido é uma procura mais forte por parques industriais junto de novos nós de transporte e melhores perspetivas para as localidades circundantes.

Mudanças de política e compra por estrangeiros

A Malásia repôs um programa Malaysia My Second Home por escalões em meados de 2024, alargando as opções para residentes de longa permanência. A elegibilidade está associada a depósitos a prazo e limiares de compra de imóveis, e os requisitos variam por escalão. Os estados continuam a definir preços mínimos para compradores estrangeiros, e estes limiares diferem consoante a localização e as condições de mercado.

As propostas orçamentais para 2026 apontam para custos de transação mais elevados para alguns compradores estrangeiros. O governo apresentou um plano para aumentar os impostos de selo sobre transferências de imóveis por não nacionais e empresas estrangeiras de 4% para até 8%. O impacto no volume deverá ser modesto a curto prazo, uma vez que os compradores estrangeiros representaram cerca de 0,6% das transações residenciais em 2024. Medidas de apoio aos compradores locais contrapõem em parte esta alteração. A isenção total do imposto de selo na primeira compra de habitação até RM500.000 foi prorrogada até ao final de 2027.

As autoridades introduziram também uma dedução fiscal para despesas ligadas à conversão de edifícios comerciais em habitação. O objetivo é revitalizar zonas urbanas envelhecidas e aumentar a oferta em localizações onde a procura de habitação é persistente. Os bancos continuam a expandir o cartão de créditos habitacionais e as garantias de crédito do governo apoiam compradores de primeira casa e mutuários independentes com rendimentos viáveis mas documentação limitada.

Riscos a gerir

O desajuste entre oferta e procura continua a ser o principal risco na habitação. As habitações concluídas e não vendidas subiram para quase 27.000 unidades a nível nacional no primeiro semestre de 2025, concentradas em condomínios e apartamentos com serviços. Contando unidades em fases anteriores de construção, o inventário não vendido ao longo de todo o pipeline situava-se acima de 43.000 unidades no início de 2025, com um elevado valor imobilizado em projetos em zonas suburbias que carecem de transportes e comodidades. Os promotores responderam com menos lançamentos, mais unidades de dimensão adequada e desenhos que correspondem aos rendimentos locais reais.

A quota de arrendamento do stock permanece baixa segundo os padrões internacionais, o que limita as opções para trabalhadores móveis. As pressões de acessibilidade decorrentes do custo de vida e das lacunas no crescimento salarial ainda pesam sobre os compradores de primeira casa. Decisores políticos e líderes da indústria defenderam um apoio social mais direcionado à habitação e uma plataforma comum de dados para alinhar oferta e procura ao nível do bairro.

O imobiliário industrial enfrenta o seu próprio conjunto de condutores. O planeamento do fornecimento de energia, os custos de eletricidade e a escassez de talentos são questões relevantes para centros de dados e fabrico avançado. Alguns analistas alertam de que o conjunto de centros de dados em preparação é muito grande e de que a procura e as atualizações da rede terão de acompanhar o ritmo para sustentar os rendimentos. Ainda assim, a procura industrial subjacente nos principais corredores permanece diversificada e está menos exposta a choques de um único setor.

Pontos-Chave

• A Malásia registou 196.232 transações imobiliárias no primeiro semestre de 2025, menos 1,3%, enquanto o valor subiu 1,9% para RM107,68 mil milhões.
• Johor e Penang lideraram a atividade, impulsionadas pelo crescimento industrial, pela logística e pela procura transfronteiriça ligada a Singapura e às cadeias de abastecimento globais.
• O mercado residencial de Kuala Lumpur abrandou, com um elevado excedente de apartamentos. Os preços das habitações na cidade subiram 3,2% face ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025, mas as transações caíram 8,7%.
• O arrendamento de escritórios em KL melhorou. A vacância caiu para cerca de 19% no segundo trimestre de 2025, a partir de aproximadamente 24% um ano antes, com absorção positiva em todos os submercados.
• O imobiliário industrial superou os restantes. As transações industriais no primeiro semestre subiram cerca de 8,5% para mais de 4.100, com baixas taxas de vacância em armazéns de grau A.
• O mercado de centros de dados da Malásia ultrapassa atualmente 600 MW de capacidade em operação, com cerca de 1.300 MW em construção e um conjunto futuro ainda maior.
• A acessibilidade impulsiona as vendas. Cerca de 53% das transações residenciais foram até RM300.000 e quase 80% dos negócios foram no mercado secundário.
• Os novos lançamentos habitacionais caíram cerca de 50% face ao ano anterior para 23.380 unidades no primeiro semestre, uma medida que deverá ajudar a esvaziar o stock não vendido.
• As mudanças de política incluem um programa Malaysia My Second Home por escalões e uma proposta para aumentar o imposto de selo sobre compras estrangeiras, ao mesmo tempo que as isenções de imposto de selo na primeira habitação são prorrogadas até ao final de 2027.
• Projetos-chave como a East Coast Rail Link, a RTS Link e a Zona Económica Especial Johor-Singapura estão a deslocar a procura para a logística, o fabrico e o crescimento de novas localidades.
• Os riscos centram-se no excesso de oferta de apartamentos, nas restrições de energia e talento para a indústria e na necessidade de alinhar a nova oferta mais estreitamente com os rendimentos locais reais.