Hong Kong Vai Eliminar as Casas de Sapato Subalternas Sob Nova Lei

Porque Hong Kong se Move para Regular as Casas de Sapato

Hong Kong está a pôr fim à era das casas de sapato ao estabelecer um piso legal para o que conta como uma casa subdividida segura e decente. O novo regime começa em março de 2026 e visa unidades apertadas e inseguras que serviram há muito como alternativa ao alojamento acessível numa das cidades mais caras do mundo.

Os deputados aprovaram o Projeto de Lei das Unidades Habilitativas Básicas no final de setembro, e o diploma foi publicado em Diário da República a 3 de outubro de 2025. Cria um sistema de registo e reconhecimento para apartamentos subdivididos e atribui aos senhorios um cronograma claro para melhorar ou encerrar unidades subalternas. Arrendar uma unidade não reconhecida tornar-se-á infração em 2027, com pesadas sanções, e o prazo final de cumprimento chega em 2030.

A dimensão do desafio é grande. As autoridades estimam que existam cerca de 110.000 apartamentos subdivididos em toda a cidade, alojando aproximadamente 220.000 residentes. Muitos foram esculpidos em antigos edifícios sem elevador com instalações partilhadas e má ventilação, e alguns medem apenas 50 pés quadrados. Os preços elevados dos terrenos, a oferta escassa de terrenos residenciais e os longos tempos de espera para o alojamento público de renda permitiram que estas divisões se multiplicassem apesar da generalizada preocupação com a segurança e a higiene.

O Que a Lei das Unidades Habilitativas Básicas Exige

A lei estabelece padrões mínimos de habitabilidade que cada unidade subdividida tem de cumprir antes de poder ser arrendada como Unidade Habilitativa Básica reconhecida. Cada unidade deve ter pelo menos 8 metros quadrados de área, uma altura de teto de 2,3 metros, incluir pelo menos uma janela que possa ser aberta e dispor de uma casa de banho privativa fechada e um lavatório no interior da unidade. O diploma estabelece também requisitos de iluminação, ventilação e características-chave de segurança.

Para além do espaço e das instalações básicas, o cumprimento envolverá normas de segurança contra incêndios e estruturais, bem como contadores de água e eletricidade separados, de modo a que os inquilinos não sejam obrigados a partilhar nem a pagar encargos arbitrários. As unidades que cumprirem os padrões poderão pedir reconhecimento, o que confirma que o apartamento pode ser legalmente arrendado. Aquelas que não cumprirem os padrões terão de ser corrigidas ou devolvidas à sua disposição original.

Como Funcionará o Registo e a Fiscalização

O novo diploma entra em vigor a 1 de março de 2026. A partir dessa data, todos os senhorios que arrendem unidades subdivididas têm de as registar numa janela de 12 meses. Findo o período de registo em março de 2027, torna-se infração arrendar uma unidade não registada ou não reconhecida. Inspecções darão suporte ao regime, e as autoridades terão poderes para emitir notificações de correcção para obras que tragam cada habitação ao nível exigido.

Os senhorios que se registarem dentro do prazo terão um período de graça de 36 meses, de março de 2027 a fevereiro de 2030, para concluir as melhorias exigidas e obter o reconhecimento. Arrendar uma unidade não reconhecida depois da data da infração pode levar a multas até 300.000 HK$ e prisão até três anos, com possíveis sanções diárias por infracções continuadas. Para incentivar a participação precoce, as autoridades planeam isentar ou reduzir as taxas nos primeiros anos do esquema, passando depois a cobranças standard. O reconhecimento terá validade por um prazo fixo e necessitará de renovação, com inspecções e verificações de cumprimento a prosseguirem ao longo do tempo.

Quantas Habitações São Afetadas

O governo estima que cerca de um terço dos apartamentos subdivididos não atinjam o novo piso mínimo. A falha mais comum é a área inferior a 8 metros quadrados, mas algumas unidades também carecem de janelas abríteis ou de altura de teto adequada. À medida que as unidades são melhoradas ou encerradas, as autoridades esperam que uma fatia substancial permaneça. As entidades de habitação sugeriram que cerca de 80.000 unidades poderão continuar a operar depois de cumprirem os novos padrões.

As condições podem ser duras no parque existente. Muitas casas subdivididas situam-se dentro de edifícios antigos sem elevador com cablagem obsoleta e zonas comuns apertadas. Alguns residentes partilham instalações com vários outros agregados familiares. Quartos sem janelas são frequentes, e o espaço habitacional médio pode rondar os 65 pés quadrados por pessoa nas configurações mais pequenas. Os riscos de incêndio e a má ventilação têm suscitado repetida preocupação pública.

Impacto nos Senhorios e no Mercado de Arrendamento

Os operadores afirmam que o cumprimento será caro e, por vezes, tecnicamente impossível. Construir uma casa de banho privativa, acrescentar ventilação ou cumprir o requisito da janela pode custar quantias elevadas, e nem todos os plantas o permitem. Empresas de renovação orçamentaram cerca de 150.000 HK$ para melhorar uma única unidade em alguns casos. Alguns operadores já encerraram unidades que esperam que falhem, enquanto outros planeiam fundir divisões de volta num único arrendamento.

As rendas são uma preocupação central. Muitos agregados familiares de baixos rendimentos dependem das unidades mais baratas do mercado, incluindo habitações abaixo dos 5.000 HK$ por mês. Os defensores dos direitos dos inquilinos alertam que os espaços mais pequenos e menos caros poderão desaparecer se uma parte significativa da oferta sair durante a limpeza, e que os senhorios poderão tentar recuperar os custos de requalificação através de rendas pedidas mais elevadas para novos contratos. Em termos práticos, uma unidade de cerca de 75 pés quadrados que hoje poderia ser arrendada por cerca de 4.500 HK$ poderá desaparecer, enquanto unidades maiores na gama de 110 a 130 pés quadrados poderão tornar-se a opção de entrada a preços mensais mais elevados.

O controlo de rendas existente para apartamentos subdivididos atenuará parte da pressão, mas não toda. Nos termos do controlo de arrendamentos que entrou em vigor em 2022, os inquilinos beneficiam de quatro anos de segurança de ocupação em dois períodos sucessivos de dois anos, os aumentos de renda na renovação são limitados a 10 por cento e ligados a um índice oficial de rendas, não são permitidos aumentos no primeiro período de dois anos, e os senhorios são proibidos de cobrar a mais pelos serviços públicos e básicos. Não existe limite para a renda inicial de um novo arrendamento, o que significa que o preço das unidades agora conformes ainda poderá ser reajustado para cima se a procura superar a oferta.

Resposta do Governo e Oferta de Alojamento

Os funcionários públicos argumentam que a pressão sobre as rendas será limitada por um conjunto de habitação pública e transitória. A Secretária para o Alojamento, Winnie Ho Wing-yin, afirmou que o mercado de arrendamento não terá muito espaço para crescimento dada a oferta iminente de habitação pública e a expansão de projetos de curto prazo como a Habitação Pública Leve. Os dados do governo indicam que mais de 40 por cento dos agregados familiares de unidades subdivididas solicitaram alojamento público de renda, e cerca de 20 por cento são elegíveis mas ainda não apresentaram pedidos. O objetivo de longo prazo é eliminar o alojamento subdividido subalterno até 2049, alargando simultaneamente o parque de habitação pública para reduzir os tempos de espera.

O Ministério do Alojamento enquadrou a reforma regulamentar como um passo em direção à dignidade humana básica para residentes que suportaram condições inseguras e insalubres. Num documento oficial de política, o ministério resumiu o propósito do diploma:

O Governo do atual mandato está empenhado na reforma e acolhe as mudanças. O objetivo é garantir a prestação de condições de vida seguras, higiénicas e razoáveis nas USDB.

Os funcionários públicos também indicaram que poderão aplicar o requisito da janela com alguma flexibilidade em contextos especiais, ponderando a qualidade do ar e a higiene, mantendo o foco na segurança, ventilação e saúde. A mensagem é de que o novo padrão é firme, mas a implementação será prática quando as restrições locais tornarem certas características difíceis de alcançar.

Preocupações de Segurança e Saúde

A pressão pública para ação foi impulsionada pela segurança. Os apartamentos subdivididos podem esconder alterações estruturais que enfraquecem os edifícios, bloqueiam rotas de fuga e criam riscos de incêndio. Cablagem improvisada, sobrecarga de circuitos e ausência de controlo de fumos levaram a incidentes trágicos em edifícios antigos. Um colapso fatal de um edifício em 2010 e um incêndio mortal em Jordan em 2024 aprofundaram a preocupação com perigos ocultos no interior de prédios antigos.

A higiene é outro fator. O excesso de ocupação, casas de banho partilhadas, má circulação do ar e interiores húmidos levam a bolor e pragas. Unidades sem janelas ou com vidros fixos retêm calor e odores, o que é especialmente duro para residentes idosos e crianças. O diploma eleva os padrões mínimos de ventilação, iluminação e saneamento à lei, de modo a que tais condições não sejam mais toleradas por omissão para aqueles que não podem pagar uma habitação convencional.

Direitos dos Inquilinos e O Que Fazer Agora

Os inquilinos não enfrentarão responsabilidade criminal por viverem numa unidade não reconhecida. As sanções visam quem arrende apartamentos não reconhecidos ou não conformes. Se vive numa casa subdividida, pergunte ao seu senhorio sobre os planos para se registar em 2026 e obter reconhecimento após as melhorias. Guarde cópias do seu contrato de arrendamento e recibos. Certifique-se de que o senhorio cobra os serviços públicos com base em contadores separados e à taxa oficial.

As regras de controlo de arrendamentos que começaram em 2022 dão uma medida de estabilidade. Estabelecem quatro anos de segurança de ocupação em dois períodos sucessivamente renovados, limitam os aumentos de renda na renovação a não mais de 10 por cento e ligam-nos a um índice oficial de rendas, e proíbem aumentos durante o primeiro período de dois anos. Proíbem também a cobrança a mais pelos serviços públicos. Se for pressionado a sair ou enfrentar um salto abrupto da renda fora destas regras, procure ajuda junto do Departamento de Avaliação e Avaliação Imobiliária ou de grupos comunitários que apoiam inquilinos.

Porque as Casas de Sapato se Tornaram Tão Comuns

Hong Kong tem tido alguns dos preços de habitação mais altos do mundo durante anos, enquanto apenas uma pequena parcela do território é zoneada para uso residencial. O resultado é um desajuste estrutural entre a procura e a oferta de habitação acessível. Muitos bairros antigos estão repletos de edifícios sem elevador da metade do século, fáceis de subdividir em quartos minúsculos. Estudantes, recém-chegados e residentes idosos recorreram muitas vezes a estes quartos porque os apartamentos ao preço de mercado estão inacessíveis e as esperas por habitação pública podem prolongar-se por anos.

Para senhorios e operadores, o negócio tem sido lucrativo. Um único apartamento de 900 pés quadrados pode ser dividido em cinco ou seis quartos, cada um gerando uma renda separada, e a renda total frequentemente excede o que um único agregado familiar pagaria pelo mesmo apartamento. Essa estrutura de incentivos, combinada com a fraca fiscalização no passado, encorajou mais divisões. Trazer essas habitações de volta ao padrão enfraquece a razão financeira dos quartos mais pequenos, razão pela qual o governo está a combinar a regulação com mais habitação pública.

O Que Vem a Seguir

O cronograma está definido. O diploma entra em vigor a 1 de março de 2026, e o registo abre de imediato com uma janela de candidaturas de um ano. A partir de março de 2027, é infração arrendar um apartamento subdividido não registado ou não reconhecido. Os senhorios têm até fevereiro de 2030 para concluir as obras de correcção e obter o reconhecimento ou converter as suas propriedades de volta a uma disposição convencional. As autoridades afirmam que a inspecção e a fiscalização serão reforçadas em 2027, e as taxas serão isentadas ou reduzidas no início para atrair os proprietários para o sistema antes de se aplicarem as cobranças totais mais tarde.

Os defensores estarão atentos a se a fiscalização é forte e se o conjunto mais alargado de habitação chega a tempo. Se a oferta pública e transitória aumentar conforme planeado, a pressão sobre as rendas subdivididas poderá aliviar mesmo enquanto as unidades subalternas desaparecem. Se isso demorar, os inquilinos na base do mercado poderão enfrentar escolhas difíceis. Os próximos 24 a 48 meses mostrarão se uma solução regulamentar combinada com nova oferta pode finalmente pôr fim à dependência da cidade em relação a divisões inseguras.

Pontos-Chave

• O novo diploma cria Unidades Habilitativas Básicas e proíbe unidades abaixo de 8 metros quadrados com efeitos a partir de março de 2026.
• Cada unidade deve ter uma janela abrítil, uma casa de banho privativa fechada e lavatório, e cumprir normas de incêndio, estrutura, iluminação e ventilação.
• O registo abre a 1 de março de 2026, com uma janela de 12 meses para os senhorios inscreverem as suas propriedades no sistema.
• A partir de março de 2027, arrendar uma unidade não registada ou não reconhecida torna-se infração.
• Os senhorios têm até fevereiro de 2030 para corrigir e obter o reconhecimento ou restaurar as disposições originais.
• As sanções podem chegar a 300.000 HK$ e três anos de prisão, com possíveis multas diárias por infracções continuadas.
• Cerca de 110.000 apartamentos subdivididos alojam aproximadamente 220.000 residentes, e cerca de um terço são estimados como subalternos.
• As autoridades esperam que cerca de 80.000 unidades permaneçam após melhorias ou encerramentos, enquanto a oferta de habitação pública e transitória está prevista para aumentar.
• O controlo de rendas para apartamentos subdivididos limita os aumentos na renovação a 10 por cento e proíbe aumentos no primeiro período de dois anos.
• Os inquilinos não têm responsabilidade criminal sob o novo regime, que visa quem arrenda unidades não conformes.