Primeiro recuo coloca à prova programa de partilha de terras de Hong Kong

Um raro recuo num programa desenhado para a velocidade

Pela primeira vez desde que Hong Kong lançou o Esquema Piloto de Partilha de Terras (LSPS), um promotor privado retirou uma candidatura. A Brasilia, subsidiária da Lee On Investment (Holdings), recuou mais cedo neste ano numa proposta de 3,1 hectares em Yuen Long que pretendia disponibilizar mais de 2.000 fogos. O movimento não foi anunciado pelo governo, mas está registado em documentos oficiais. Chega num momento de fraco sentimento imobiliário e de crescimento económico mais lento, e deixa apenas mais seis candidaturas em cima da tabela ao abrigo do piloto.

O LSPS foi criado para transformar terrenos agrícolas privados pouco utilizados em habitação mais depressa, alinhando os incentivos dos promotores com os objetivos de habitação pública da cidade. Em termos simples, um proprietário de terreno pode pedir autorização para construir com maior densidade em troca de reservar a maior parte da área de piso adicional para fogos públicos acessíveis. O governo respalda esse acordo com compromissos de fornecer a infraestrutura facilitadora e de acelerar as aprovações de planeamento e desenvolvimento.

Este recuo evidencia uma tensão no cerne do experimento. Pede-se aos promotores que se comprometam com uma grande quota de habitação pública e que naveguem por aprovações complexas, tudo enquanto o ciclo de mercado está fraco e os custos de financiamento permanecem incertos. Algumas vozes do setor questionam há muito se as contas fecham para as empresas privadas no clima atual.

Wendy Hong Wen, que integra o painel de desenvolvimento do Conselho Legislativo, tem sido vocal sobre o problema de incentivos que os construtores enfrentam sob o piloto.

As condições do programa nunca foram atraentes, uma vez que os promotores apenas conseguiam cobrir os custos em vez de obter lucro, mesmo num clima económico estável.

Essa visão captura porque é que um recuo precoce importa. Sinaliza prudência entre proprietários de terrenos que de outro modo poderiam disponibilizar lotes ao abrigo do piloto. Destaca também uma questão de política para a administração: se o equilíbrio entre obrigações e benefícios está calibrado para atrair capital privado para projetos que entregam uma grande quota de habitação pública num prazo comprimido.

Como funciona o modelo de partilha de terras

O LSPS visa terrenos agrícolas ou de outra baixa densidade detidos privativamente onde habitação de maior intensidade poderia ser viável com novas estradas, drenagem e equipamentos comunitários. Um proponente submete um conjunto de pedidos para aumentar a razão de ocupação, que é a razão entre a área bruta de piso e a área do lote. Pelo menos 70 por cento da área de piso aumentada tem de ser reservada para habitação do setor público, como habitação pública arrendada ou apartamentos de venda subsidiada. A restante área de piso forma a componente privada, que o promotor pode vender no mercado aberto.

Em contrapartida, o governo concorda em disponibilizar infraestrutura que permita maior densidade e em coordenar aprovações entre departamentos. Isso inclui um envolvimento mais precoce e previsível com o Conselho de Planeamento Urbano, o Departamento de Terras e as empresas de utilidades públicas. O piloto, por outras palavras, pretende trocar infraestrutura pública e velocidade por uma grande tranche de habitação pública e uma porção menor de fogos privados no mesmo lote.

O modelo não elimina os riscos centrais dos projetos. Os proprietários de terrenos continuam a ter de resolver questões de planeamento estatutório, pagar o prémio de terra para converter terrenos agrícolas em uso residencial, cumprir requisitos técnicos de transportes e drenagem e gerir o risco de construção. Mesmo com um caminho mais rápido, o prazo desde a candidatura até às primeiras chaves pode ser longo para lotes nos Novos Territórios, o que é um fator material quando as taxas de juro estão elevadas e as vendas são lentas.

Porque é que os promotores estão cautelosos agora

Várias forças remodelaram a economia da habitação na cidade. Os preços de venda arrefeceram em muitos distritos, os custos dos empréstimos são superiores aos da última era de taxas baixas e os insumos de construção tornaram-se mais caros. Projetos que imobilizam capital durante anos com visibilidade de lucro limitada lutam para ultrapassar os limiares internos de retorno ou satisfazer os credores. Nesse ambiente, um programa que reserva uma grande quota da área de piso incremental para fogos públicos pode ser difícil de vender, a menos que outras partes da equação se inclinem decisivamente a favor de uma entrega mais rápida e de menor risco.

Sob o piloto, a componente privada é o motor de receitas do promotor. A quota pública tipicamente gera pouco ou nenhum lucro. Isso coloca mais peso em duas variáveis que os promotores não controlam totalmente: o prémio de terra a pagar para converter terrenos agrícolas em habitação, e o tempo necessário para obter a reclassificação, a formação de lotes e as melhorias das utilidades públicas. Os atrasos corroem o valor através dos custos de detenção. A incerteza em torno do prémio e das aprovações enfraquece o argumento de investimento.

O momento do fluxo de caixa também importa. Muitos construtores dependem das pré-vendas para financiar a construção. O consentimento de pré-venda é um passo obrigatório em Hong Kong e as candidaturas só podem ser aprovadas uma vez cumpridas as condições-chave. Mesmo quando o governo promete um processamento mais rápido, novos empreendimentos greenfield nos Novos Territórios enfrentam frequentemente restrições técnicas que podem atrasar as primeiras fases. O resultado é uma espera mais longa até chegarem as receitas de vendas, o que aumenta as necessidades de financiamento.

Os promotores responderam focando a solidez do balanço e dosando novos compromissos. Alguns grandes grupos enfatizaram a gestão de capital, incluindo recompras de ações e licitações seletivas por terrenos, o que sinaliza uma apetência por conservar caixa em vez de lançar projetos com retornos incertos. Um piloto que depende de participação privada tem de competir com estes outros usos do capital.

Interior da proposta de Yuen Long

A candidatura retirada abrangia cerca de 3,1 hectares na periferia de Yuen Long, nos Novos Territórios. Materiais ligados à proposta apontavam para mais de 2.000 fogos em plena construção, uma escala que teria exigido blocos de média a alta pedra e melhorias nos transportes e nas utilidades públicas. A área é um mosaico de aldeias, atividades brownfield e explorações agrícolas. Planear estas conversões exige uma faseação cuidada para gerir o tráfego, a drenagem e os equipamentos comunitários.

Sob o piloto, o governo seria responsável pelas obras facilitadoras que tornam viável uma densidade superior. Isso significa normalmente novas estradas de acesso, capacidade de drenagem e equipamentos públicos que possam suportar uma população maior. Tendo em conta a regra dos setenta por cento para a habitação do setor público, o projeto poderia ter feito uma contribuição visível para o conjunto de habitação acessível da cidade, se as contas fechassem para o proponente privado.

O que significa para a oferta de habitação

Um recuo não define uma política. Ainda assim, a participação no LSPS tem sido modesta desde o lançamento, e o primeiro retrocesso sugere que a atual mistura de obrigações e benefícios pode não ser suficiente para muitos proprietários de terrenos. Se as candidaturas continuarem escassas, o piloto terá dificuldades em desbloquear volumes significativos de habitação pública em terrenos privados a curto prazo.

A cidade ainda precisa de um fluxo constante de fogos acessíveis. A produção do setor público a partir de novas áreas de desenvolvimento lideradas pelo governo, requalificações de empreendimentos e outras ferramentas de agregação de terrenos continua a ser a espinha dorsal da oferta. Esses caminhos podem avançar sem parceiros privados, embora exijam obras públicas substanciais e prazos mais longos. O piloto destinava-se a complementar esse esforço mobilizando lotes controlados privativamente. O desenvolvimento mais recente pode levar a uma revisão da melhor forma de combinar ambos os percursos para atingir os objetivos de habitação.

Dinheiro e aprovações, o lado dos custos da equação

A viabilidade depende de uma sequência de passos regulatórios e financeiros que pode ser desafiadora para projetos greenfield. Converter terrenos agrícolas em uso residencial exige o pagamento de um prémio de terra, uma negociação que pode ser demorada e material para os retornos do projeto. Os promotores enfrentam também taxas, tarifas e imposto de selo sobre os instrumentos ligados a transações de terrenos e imóveis. O Departamento de Receitas Internas explica o âmbito do imposto de selo, os alívios e os procedimentos para documentos de propriedade e arrendamento no seu website. Para detalhes, os leitores podem consultar a página do IRD sobre procedimentos de imposto de selo em ird.gov.hk.

No lado das vendas, as pré-vendas são vitais para a geração de caixa. Hong Kong exige consentimento de pré-venda antes de poderem ser vendidos fogos inacabados. O Departamento de Terras publica atualizações mensais e trimestrais sobre consentimentos emitidos, pendentes e retirados, que oferecem uma janela sobre o momentum do mercado e o ritmo das aprovações. Os relatórios do departamento podem ser encontrados em landsd.gov.hk.

Para além das aprovações e dos impostos, os fluxos de trabalho legais e administrativos passam pelo Registo de Propriedade e por múltiplos gabinetes. Verificações de titularidade, cessões, hipotecas e levantamentos de gravames são tarefas padrão que acrescentam tempo e custo. O LSPS foi desenhado para comprimir prazos coordenando agências e comprometendo obras públicas em paralelo. Ainda assim, lotes complexos nos Novos Territórios frequentemente exigem soluções em camadas em transportes, drenagem e equipamentos comunitários antes de a habitação poder avançar a maior densidade.

Que ajustes de política poderiam reviver o interesse

Os decisores políticos podem atacar os pontos de fricção específicos que depressam retornos ou atrasam prazos. Uma avaliação do prémio de terra mais rápida e transparente reduziria uma das maiores incertezas. Manuais padrão para obras fora do lote, marcos claros e janelas garantidas para os passos estatutórios baixariam os custos de detenção. O investimento precoce em ligações viárias e de drenagem-chave também pode fazer uma diferença decisiva para os lotes candidatos.

O desenho dos incentivos pode ser ajustado preservando a missão pública. Permitir uma componente privada ligeiramente maior em lotes menos conectados, autorizar a entrega faseada de fogos públicos ou pilotar fundos partilhados de infraestrutura poderia melhorar o fluxo de caixa durante a construção. Ferramentas de financiamento dedicadas, como empréstimos de baixo custo ligados a marcos do projeto ou obrigações de infraestrutura apoiadas pelo governo para lotes do LSPS, ajudariam os promotores a atingir as taxas de retorno exigidas sem diluir a quota de habitação pública.

A seleção de lotes e a faseação importam. Propostas próximas de transportes ferroviários e utilidades existentes têm maior probabilidade de funcionar sob as regras atuais. Candidaturas em áreas que exigem obras iniciais pesadas podem exigir arranjos personalizados, ou podem ser melhor entregues através de agregação de terras e requisição lideradas pelo governo.

Lições de outras campanhas de habitação

Os programas de habitação em todo o mundo enfrentam pressões semelhantes. Quando o setor público depende de parceiros privados para entregar habitação acessível, a conta tem de ser credível e o calendário previsível. Se as aprovações abrandarem ou os custos dispararem, a participação cai. Uma supervisão eficaz, regras claras e relatórios transparentes do progresso ajudam a sustentar o apoio tanto dos investidores como do público.

Para Hong Kong, o caminho prático é manter a participação privada onde esta funciona melhor e apoiar-se na entrega pública onde os incentivos de mercado são demasiado fracos. Uma abordagem mista, com o piloto aplicado a lotes prontos para ativação a curto prazo e obras lideradas pelo governo a assumir áreas mais complexas, ainda pode expandir a oferta enquanto o mercado se ajusta.

Pontos-Chave

• Um promotor privado, a Brasilia sob a Lee On Investment, retirou uma candidatura ao Esquema Piloto de Partilha de Terras, o primeiro retrocesso desde o início do piloto.
• A candidatura abrangia 3,1 hectares em Yuen Long e previa mais de 2.000 fogos.
• Sob o piloto, pelo menos 70 por cento da área de piso acrescida tem de ser alocada à habitação do setor público em troca de maior densidade e aprovações mais rápidas.
• A deputada Wendy Hong Wen argumentou que os termos não são atraentes, afirmando que os promotores frequentemente apenas cobrem os custos, mesmo numa economia estável.
• O recuo destaca a fraca apetência dos promotores em meio a vendas fracas, custos de financiamento mais elevados e prazos de aprovação longos.
• Os principais impulsionadores de custos incluem negociações de prémio de terra, imposto de selo e taxas, e o momento do consentimento de pré-venda, que afeta o fluxo de caixa.
• As opções de política incluem avaliação de prémio de terra mais rápida e clara, manuais padrão de infraestrutura, financiamento baseado em marcos e quotas privadas calibradas para lotes mais desafiantes.
• A agregação de terras liderada pelo governo e as novas áreas de desenvolvimento continuam centrais à oferta de habitação pública, com o piloto destinado a complementar esse esforço.