Projeto de Lei de Renovação Urbana da Malásia: a Regra dos 80 Por Cento, Casas Um por Um e um Debate de Alto Risco

Porque o Projeto de Lei se Tornou Urgente

O tecido urbano da Malásia está a envelhecer depressa. Milhares de edifícios baixos sem elevador e apartamentos de meados do século XX, construídos durante as décadas de 1960 e 1970, lutam agora com desgaste estrutural, instalações elétricas obsoletas, elevadores avariados e espaços de habitação apertados. Os municípios enfrentam um crescimento de reclamações mas recursos limitados. Sob as regras existentes, um único proprietário refratário pode travar a requalificação, mesmo quando uma grande maioria deseja que esta prossiga. O projeto de Lei de Renovação Urbana, agora no centro de um debate nacional acalorado, é a resposta do governo a este impasse.

O Ministro da Habitação e Autarquias Locais, Nga Kor Ming, enquadrou a legislação como uma questão de segurança e dignidade para os residentes que vivem em edifícios em decadência. Aponta para bairros há muito negligenciados e projetos travados como prova de que a abordagem atual está falhada, com alguns locais abandonados durante anos enquanto os proprietários discutem entre si. Os estados já identificaram candidatos à renovação. Um total de 534 áreas foram publicadas em Diário Oficial pelos governos estaduais ao longo da última década, incluindo 139 em Kuala Lumpur e dezenas em Kedah, Perak e Selangor, entre outros. A dinâmica política complica a situação, uma vez que alguns estados que aprovaram anteriormente locais de renovação resistem agora ao projeto de lei federal que estabeleceria um quadro nacional para os gerir.

Nas recentes sessões de informação, Nga descreveu a renovação urbana como uma combinação de reabilitação, regeneração e requalificação. Não é um exercício simples de demolir e reconstruir, afirma, mas um conjunto de ferramentas para modernizar quarteirões, melhorar espaços públicos, acrescentar equipamentos e, quando necessário, reconstruir edifícios inseguros. Argumenta que, sem uma lei que organize estes passos, os apartamentos envelhecidos continuarão a deteriorar-se e os residentes, especialmente as famílias de rendimentos mais baixos, permanecerão presos a condições abaixo do padrão.

A apresentar o plano, o ministro sublinhou a intenção da política de melhorar as vidas em vez de deslocar as pessoas.

O Ministro da Habitação e Autarquias Locais, Nga Kor Ming, afirmou: «A renovação urbana consiste em dar uma nova vida a estas comunidades. Consiste em melhorar a qualidade de vida, garantir que as casas são seguras e criar comunidades sustentáveis.»

A dimensão do problema

Os responsáveis dizem que o atraso é grande. Edifícios como os apartamentos Desa Bakti, em Selayang, com apenas três décadas de existência, já apresentam um estado de degradação severo. Alguns locais, como a área Desa Kuda Lari, em Kuala Lumpur, permanecem abandonados há oito anos porque um proprietário recusou-se a concordar. Sob a lei atual, é frequentemente necessário o consentimento de 100 por cento, o que na prática pode ser impossível quando os proprietários não são localizáveis ou as disputas se arrastam. Os apoiantes do projeto de lei acreditam que uma regra de consentimento clara e justa libertaria muitos destes projetos do limbo.

Como a Lei Proposta Funcionaria

O quadro proposto estabelece um processo nacional para identificar áreas de renovação, obter o consentimento dos proprietários, nomear promotores qualificados e acompanhar a execução. Cria Comissões Executivas Estaduais e uma Comissão Executiva Federal para supervisionar projetos, certificar promotores, definir incentivos e salvaguardar os direitos dos proprietários. A renovação pode ser iniciada pelos organismos estaduais ou federais, ou por resolução unânime dos proprietários. Assim que uma área for formalmente declarada zona de renovação, os trabalhos devem iniciar-se no prazo de 24 meses, com possibilidade de extensão de mais 24 meses, se necessário.

Onde se aplica e o que está excluído

A lei aplicar-se-ia à Península da Malásia e aos Territórios Federais de Kuala Lumpur, Putrajaya e Labuan. As áreas de conservação ao abrigo da Lei do Património Nacional de 2005 não estão incluídas. O governo diz ainda que as terras malaias reservadas, as terras consuetudinárias e os locais de património não farão parte dos esquemas de renovação ao abrigo deste projeto de lei.

Tipos de renovação

São delineadas três abordagens. A revitalização urbana abrange melhoramentos aos edifícios existentes e ao seu entorno, como elevadores, pintura, coberturas, paisagismo e instalações comunitárias. A regeneração urbana aborda edifícios e zonas comuns negligenciadas ou mal geridas, com o objetivo de restaurar a funcionalidade e a segurança. A requalificação urbana, a opção mais interventiva, envolve a reconstrução de quarteirões inteiros quando já não é seguro ou financeiramente viável repará-los.

Limiares de consentimento e fiscalização

Os primeiros rascunhos utilizavam limiares de consentimento diferentes com base na idade e condição do edifício, descendo até 51 por cento para estruturas inseguras ou abandonadas. Após fortes críticas de parlamentares e da sociedade civil, o governo comprometeu-se a uma regra única e mais exigente: 80 por cento de consentimento em todos os projetos. Também pretende alterar uma cláusula para exigir que os dados demográficos sejam considerados durante o planeamento, com o intuito de evitar mudanças bruscas na composição da comunidade. O governo afirma que este equilíbrio é necessário para respeitar os proprietários minoritários, ao mesmo tempo que impede que um único proprietário refratário bloqueie indefinidamente o progresso.

O processo inclui relatórios, consultas às partes interessadas e, se aprovadas, a publicação em Diário Oficial das áreas de renovação pela autoridade estadual. As Comissões Executivas Federal e Estadual monitorizariam o cumprimento. Os promotores têm de satisfazer requisitos de capital e de histórico de atividade. As sociedades-mãe podem ser responsabilizadas pelas falhas das subsidiárias se controlarem a gestão. Em alguns cenários de modernização, as autoridades locais podem notificar e recuperar custos se os proprietários não agirem. O rascunho também aborda a mediação para ajudar a resolver disputas.

O que o Projeto de Lei Promete aos Residentes

Os organismos governamentais apresentaram um conjunto de garantias destinadas a tranquilizar os proprietários que temem deslocação ou condições injustas. A promessa central é manter os residentes originais no local, caso desejem regressar, aliada a uma política frequentemente designada de habitação de substituição «um por um». Aos residentes que prestam o seu consentimento promete-se uma nova unidade em troca da sua antiga habitação, sem necessidade de qualquer pagamento, mesmo que a substituição seja de maior dimensão e valor. Durante a construção, os residentes receberiam alojamento temporário ou apoio ao arrendamento. Os projetos seriam executados por fases e não limpos de uma só vez, para reduzir as perturbações.

Os responsáveis destacaram os padrões mínimos para as unidades de substituição em bairros de habitação pública. Por exemplo, um apartamento de 500 pés quadrados com um quarto e uma casa de banho seria substituído por uma habitação de pelo menos 750 pés quadrados, com três quartos e duas casas de banho. As prorrogações de arrendamento permanecem à discrição das autoridades estaduais. Os terrenos de propriedade plena continuam como propriedade plena. O projeto de lei não sobrepõe os poderes estaduais ou locais, e a função do ministro é enquadrada como governança e coordenação, e não controlo direto.

A PLANMalaysia, o departamento federal de planeamento, sublinhou o princípio de compensação que está na base da abordagem.

O Diretor-Geral da PLANMalaysia, Datuk Dr Alias Rameli, afirmou que os residentes «receberão uma nova casa em troca, sem necessidade de qualquer pagamento, mesmo que a nova propriedade tenha um valor muito superior à original».

O projeto de lei afirma ainda que aos proprietários ou ocupantes que participem devem ser oferecidos benefícios não menos favoráveis do que a sua situação atual, que os proprietários podem optar por permanecer no mesmo local e que têm o direito a informações sobre o progresso do seu projeto. Os executivos estaduais são apresentados como mediadores, de modo a que os pequenos proprietários não tenham de negociar sozinhos com grandes promotores.

As Críticas Mais Acesas: Consentimento, Direitos e Quem Tem Voz

Grupos jurídicos e a sociedade civil veem riscos sérios no texto atual e na forma como o poder seria exercido. A Ordem dos Advogados da Malásia aceita que a renovação é um objetivo nacional legítimo, mas argumenta que os limiares e procedimentos estabelecidos, mesmo com a regra dos 80 por cento, podem corroer os direitos de propriedade das minorias e reduzir a confiança pública no sistema. A Ordem defende níveis de consentimento mais elevados para edifícios habitáveis, verificação independente do consentimento e controlos mais rigorosos sobre o uso de mecanismos de aquisição compulsória.

Numa recente declaração, a Ordem levantou preocupações sobre a forma como o consentimento seria obtido e monitorizado, e sobre o equilíbrio de poderes entre promotores e o Estado.

A Ordem dos Advogados da Malásia advertiu que «a renovação urbana é um objetivo nacional legítimo, mas não pode ser alcançada às custas dos direitos fundamentais, da segurança da posse e da confiança pública no estado de direito».

O G25, um grupo de altos funcionários públicos reformados, adotou uma linha ainda mais dura, defendendo que o limiar seja elevado a níveis quase unânimes, como 95 por cento para edifícios habitados não ameaçados de perigo. O grupo argumenta que a propriedade está no cerne da constituição e não deveria ser sobreposta por uma simples maioria qualificada.

Em resposta à iniciativa do governo de uniformizar o consentimento em 80 por cento, o G25 afirmou que a mudança continua a deixar os proprietários minoritários em risco.

O G25 argumentou que «80 por cento é demasiado baixo» e advertiu de um «precedente perigoso em que a propriedade privada pode ser efetivamente apreendida através de consentimento fabricado».

Outros especialistas questionam se o projeto de lei é demasiado favorável aos promotores. Académicos de desenho urbano e grupos comunitários alertam que mesmo uma compensação justa em papel pode levar à gentrificação na prática, se as quotas de manutenção e os impostos sobre propriedade subirem para além do que os residentes originais podem suportar. Desejam garantias de direito prioritário de regresso, apoio com os custos de mudança e vias de resgate para proprietários que enfrentem despesas pós-renovação mais elevadas.

Aquisição Compulsória, Verificação e o Papel do Estado

Os críticos centram-se no que acontece quando o consentimento é alcançado. Ao abrigo da Lei de Aquisição de Terras de 1960, o Estado pode adquirir terrenos para fins públicos. O rascunho do projeto de lei de renovação baseia-se nestes mecanismos uma vez que uma área é declarada e o limiar de consentimento é atingido. A Ordem dos Advogados da Malásia argumenta que a aquisição compulsória deveria restringir-se a circunstâncias estritas e técnicas, como proprietários não localizáveis ou espólios de pessoas falecidas, e não ser usada contra proprietários que simplesmente discordam. Pretende ainda que todos os proprietários, incluindo os não participantes, recebam uma oferta de benefícios ao abrigo da renovação, e não apenas os que prestam o seu consentimento.

Outro ponto de controvérsia é quem recolhe e valida o consentimento. A Ordem afirma que o texto revisto parece colocar a responsabilidade de obter o consentimento num promotor aprovado, com apenas participação direta limitada da Comissão Executiva Estadual. Os responsáveis indicaram que as regras ao abrigo da Lei podem refiniar este processo, embora o poder de emitir regulamentos caiba ao ministro. Os grupos de sociedade civil pretendem que o Estado esteja diretamente envolvido na confirmação do consentimento e que nomeie um organismo independente para mediação, com poderes para rever disputas e vícios processuais.

Os detalhes processuais dos primeiros rascunhos preocupam também os residentes. Para trabalhos de revitalização, como a substituição urgente de elevadores ou reparações de segurança, as autoridades locais poderiam emitir notificações e, em alguns casos, tratar o silêncio como consentimento tácito após um determinado período. Poderia seguir-se a recuperação de custos. Os grupos comunitários receiam que disposições como estas, se demasiado amplas, possam contornar o envolvimento significativo. O governo contrapõe que o objetivo é corrigir perigos urgentes, mantendo as pessoas em segurança, e não contornar os direitos dos proprietários.

Riscos de Gentrificação, Custos e Acessibilidade a Longo Prazo

Para além do processo legal, a maior ansiedade pública diz respeito a quem pode pagar para viver nos bairros modernizados. A análise do Instituto de Investigação Khazanah alerta que, sem salvaguardas firmes, a renovação pode deslizar para o sobre-desenvolvimento. Edifícios acessíveis sem elevador podem ser substituídos por condomínios premium, elevando as quotas de manutenção e os impostos sobre propriedade. Os residentes de longa data poderiam ter dificuldades com custos mensais mais elevados, mesmo com uma nova unidade fornecida sem qualquer custo de aquisição.

Grupos de investigação questionam também a ideia de um referencial fixo de 30 anos para demolição. Muitas estruturas podem permanecer utilizáveis durante muito mais tempo com a manutenção adequada. Um referencial curto poderia incentivar os promotores a construir para vidas mais curtas, enquanto os proprietários permanecem presos a créditos habitação. O KRI defende uma política de «manutenção primeiro» sempre que viável, com avaliações transparentes, de modo a que a demolição só seja utilizada quando a reparação deixar de ser viável. Destaca também que a resolução de projetos abandonados exige reformas na entrega de habitação e na responsabilização dos promotores, uma vez que os problemas costumam remeter para salvaguardas fracas no modelo de vender primeiro e construir depois.

Os apoiantes do projeto de lei afirmam que estas preocupações podem ser resolvidas através de controlos de arquitetura, regras de zoneamento e metas claras de acessibilidade. Apontam para a requalificação faseada, melhores equipamentos públicos, maior acessibilidade e planeamento inclusivo como ferramentas que podem manter as comunidades íntegras. Os críticos respondem que tais proteções têm de ser escritas na lei, apoiadas por fiscalização independente e acompanhadas de compromissos vinculativos sobre acessibilidade e direitos prioritários de regresso.

Política, Protestos e Que Alterações Foram Feitas

O debate público remodelou partes da proposta. Uma alteração-chave é a adoção de uma regra uniforme de consentimento de 80 por cento, substituindo a abordagem escalonada anterior. O governo diz também que exigirá que os dados demográficos sejam considerados durante o planeamento, para evitar mudanças bruscas na composição da comunidade local. A Comissão Parlamentar Selecionada para a Infraestrutura, Transportes e Comunicações pressionou por ambos os ajustes, e o ministro atribuiu as alterações ao feedback das partes interessadas.

Os partidos da oposição e os grupos de base permanecem cautelosos. A Juventude do PAS exprimiu planos para protestos, refletindo uma preocupação mais ampla de que o projeto de lei possa inclinar o poder em direção aos promotores e diluir os direitos das minorias. As contradições políticas abundam. Alguns estados liderados pela oposição, que haviam publicado em Diário Oficial dezenas de locais de renovação, criticam agora o projeto de lei no Parlamento, argumentando que o quadro federal concede demasiada discrição às comissões e aos promotores nomeados. Nga contrapõe que o projeto de lei não se trata de controlo de cima para baixo. Afirma que os projetos serão mediados pelos executivos estaduais e federais, e não impostos por partes privadas, e que os residentes serão mantidos no local onde desejam ficar.

As recentes sessões de informação sublinharam que o projeto de lei não sobrepõe os poderes estaduais e que complementa as leis de planeamento local. Se o Dewan Rakyat aprovar o texto revisto na próxima sessão e o Dewan Negara também o aprovar, os responsáveis afirmam que a lei poderia ser publicada em Diário Oficial já no início de 2026. Na prática, cada projeto ainda necessitaria de aprovação ao nível estadual, com prazos estabelecidos na lei para garantir que as áreas declaradas para renovação não fiquem inactivas durante anos.

Que Proteção Ainda Precisa de Ser Esclarecida

O debate centra-se agora na solidez das salvaguardas. Os grupos de sociedade civil e a Ordem dos Advogados da Malásia procuram verificação independente do consentimento, um direito de regresso mais forte, cobertura dos custos de deslocação e perturbação e audiências públicas transparentes. Pretendem que os inquilinos e ocupantes informais sejam reconhecidos como partes interessadas com voz na consulta, e não apenas os proprietários com título. Argumentam também por um tribunal ou organismo de mediação independente com poderes para além da facilitação, acrescido de apoio jurídico para as comunidades afetadas.

As declarações do governo apontam para várias salvaguardas já incluídas no rascunho, incluindo a obrigação de fornecer benefícios não menos favoráveis do que antes, comissões de mediação que incluem planeadores, advogados, sociólogos e gestores de projetos, e um Fundo de Renovação Urbana para apoiar o financiamento. Os executivos estaduais, presididos pelos primeiros-ministros ou menteris grandes, liderariam as negociações, com o executivo federal a proporcionar supervisão e incentivos. Estas medidas destinam-se a colocar as autoridades públicas entre os proprietários e os promotores, de modo a que os residentes não tenham de negociar sozinhos.

A divisão central diz respeito ao alcance prático destas proteções. O ministro afirma que a lei consagra o respeito pela propriedade, exigindo um limiar elevado de consentimento e mantendo os residentes no local, a menos que escolham o contrário. A Ordem e os grupos afins dizem que, sem limiares mais elevados, limites mais rigorosos à aquisição compulsória e supervisão independente, os proprietários minoritários e os inquilinos vulneráveis continuam a poder ser afastados. Resolver essa lacuna é o teste que decidirá a confiança pública no programa de renovação.

Numa Olhadela

• O governo propõe um quadro nacional para gerir a renovação urbana através de revitalização, regeneração e requalificação, com supervisão por Comissões Executivas Estaduais e Federais.
• Após o feedback, está prevista uma regra única de consentimento de 80 por cento para todos os projetos, substituindo os limiares escalonados anteriores. Os dados demográficos seriam considerados no planeamento para evitar mudanças bruscas na composição da comunidade.
• Os responsáveis prometem habitação de substituição «um por um» para os residentes que dão o seu consentimento, unidades maiores e melhores, relocalização temporária ou apoio ao arrendamento, e entrega por fases para limitar as perturbações.
• 534 locais foram publicados em Diário Oficial pelos estados nos anos passados como candidatos a renovação, incluindo 139 em Kuala Lumpur e dezenas noutros estados.
• Os grupos jurídicos procuram limiares de consentimento mais elevados, verificação independente, limites mais rigorosos à aquisição compulsória ao abrigo da Lei de Aquisição de Terras de 1960 e reconhecimento legal para inquilinos e ocupantes informais.
• Os analistas alertam para riscos de gentrificação, custos de manutenção e impostos mais elevados, e defendem uma abordagem de «manutenção primeiro» onde seja viável, para evitar demolições desnecessárias.
• O projeto de lei aplica-se à Península da Malásia e aos Territórios Federais, exclui áreas de conservação ao abrigo da Lei do Património Nacional e não envolve terras malaias reservadas, terras consuetudinárias ou locais de património.
• O debate deverá retomar-se na próxima sessão parlamentar, com a lei potencialmente em vigor no início de 2026, se aprovada por ambas as câmaras.