Deputados das Maldivas exigem divulgação integral do acordo com a Eagle Hills, enquanto os arrendamentos por 99 anos são alvo de escrutínio

53 deputados apoiam debate sobre o acordo de Ras Malé

Uma exigência de publicação do acordo entre o Governo das Maldivas e a Eagle Hills garantiu a realização de um debate parlamentar, com o apoio de 53 deputados, incluindo membros do Congresso Nacional do Povo, partido no poder. O projecto proposto, Maldives Waterfront and Marina, prevê cerca de 500 hectares de terreno conquistado ao mar em Ras Malé, arrendamentos de terrenos por períodos até 99 anos e investimentos estimados entre 12 mil milhões e 20 mil milhões de dólares norte-americanos.

Meekail Ahmed Naseem, deputado por South Galolhu e membro do Partido Democrático das Maldivas, na oposição, apresentou a moção para divulgação quando o Parlamento retomou a terceira sessão, a 5 de Outubro de 2026. Pretende que o acordo com os termos comerciais seja publicado na íntegra e que os deputados analisem de que forma o entendimento protege os terrenos e as finanças públicas. A aceitação da moção para debate não significa que o Parlamento tenha dado como provadas as alegações do deputado ou ordenado a divulgação.

O Governo e a promotora imobiliária de Abu Dhabi Eagle Hills assinaram o acordo a 21 de Setembro de 2026. O texto integral continua por publicar. As declarações públicas descrevem um grande destino turístico que reunirá hotéis, residências, uma marina, lojas, restaurantes, escolas e unidades de saúde, mas deixam por esclarecer questões importantes sobre os compromissos de investimento, os cálculos das receitas e os direitos sobre os terrenos.

Ao apresentar a moção, Meekail alertou que o secretismo poderia expor os activos e as finanças públicas a perdas e criar oportunidades de corrupção.

"Manter secreto um acordo para um projecto desta dimensão pode causar perdas significativas nos activos e nas finanças do Estado e criar oportunidades de corrupção", afirmou Meekail.

O Governo rejeita as alegações de que os terrenos das Maldivas estão a ser vendidos. O Presidente, Dr. Mohamed Muizzu, afirma que a propriedade continuará a ser maldiva e que o projecto não inclui qualquer garantia soberana, empréstimo público, isenção fiscal ou isenção de direitos aduaneiros. A disputa centra-se no que o acordo realmente obriga cada uma das partes a fazer e na conformidade dos arrendamentos com os limites constitucionais.

O que foi assinado e o que continua por concluir?

O anúncio oficial do projecto da Eagle Hills afirma que o acordo com os termos comerciais estabelece a visão comum e os principais termos comerciais, ficando os detalhes por definir à medida que o projecto avança. Esta distinção é importante: um acordo sobre a estrutura comercial principal não equivale a um conjunto completo de contratos que regule a construção, o financiamento, as transferências de propriedade e a aplicação das obrigações.

O procurador-geral Ahmed Usham afirma que a implementação exige novos acordos e legislação pertinente. Identificou um projecto de Lei do Imobiliário como parte do quadro proposto e disse que a construção no terreno só começaria depois de o Parlamento aprovar a legislação e de serem assinados os acordos finais, na sequência de novas negociações.

O presidente da Eagle Hills, Mohamed Alabbar, afirma que os acordos pormenorizados ainda estão a ser finalizados e serão divulgados quando estiverem concluídos. Durante a sua visita às Maldivas em Outubro, deu uma breve garantia quanto à transparência:

Não há nada a esconder.

Essa promessa não responde ao pedido de Meekail para que seja publicado o documento já assinado. A questão está em distinguir entre publicar agora os termos comerciais existentes e divulgar os futuros acordos quando as negociações estiverem concluídas.

A disputa central é saber se os direitos de arrendamento podem ser continuamente renovados

A disposição publicada com maiores consequências diz respeito ao que acontece quando um imóvel muda de mãos. A Eagle Hills afirma que os imóveis serão disponibilizados ao abrigo da lei maldiva, através de arrendamentos até 99 anos. A cada venda ou transmissão por herança, terá início um novo prazo de até 99 anos.

O ministro das Infra-estruturas, Habitação e Desenvolvimento Urbano, Dr. Abdulla Muththalib, afirma que os compradores serão proprietários do imóvel construído, mas não do terreno subjacente. Diz ainda que as transmissões exigirão aprovação governamental, que os direitos do vendedor cessarão quando o imóvel for revendido e que o comprador receberá um novo arrendamento directamente do Governo.

Ao explicar esses controlos, Muththalib afirmou:

"Nenhum imóvel em Ras Malé pode ser comprado, vendido ou transferido entre particulares sem autorização do Governo. Quando se vende um imóvel, este tem de ser apresentado ao Governo. Além disso, o Governo mantém a discricionariedade para analisar quem recebe esse imóvel e decidir se aprova ou não a transmissão", declarou.

Um arrendamento confere a uma parte o direito de utilizar um terreno durante um período determinado, sem transferir a sua propriedade permanente. A preocupação jurídica neste caso é mais específica do que uma simples alegação de venda: os críticos argumentam que o reinício sucessivo de um novo prazo de 99 anos poderá permitir que os direitos de estrangeiros sobre terrenos continuem sem uma data final de caducidade definida.

Muththalib afirma que os titulares não podem renovar os arrendamentos indefinidamente por sua própria iniciativa. Essa garantia e a disposição da Eagle Hills sobre as transmissões não são necessariamente equivalentes. A aprovação do Governo poderá controlar cada transacção, mas as sucessivas transmissões aprovadas poderão continuar a reiniciar o prazo. Os contratos não publicados e a legislação proposta terão de explicar de que forma estas regras se articulam.

O processo judicial foi rejeitado por motivos processuais, não quanto ao mérito

O advogado e antigo deputado por Kendhoo Ali Hussain pediu que o acordo fosse declarado ilegal e nulo desde o início. Solicitou também uma providência cautelar, ou seja, uma ordem judicial temporária que suspendesse a implementação enquanto fosse analisada a contestação constitucional.

O secretário do Supremo Tribunal recusou aceitar o processo na fase inicial de apresentação, afirmando que uma acção desta natureza não podia ser instaurada directamente, em primeiro lugar, no Supremo Tribunal. A decisão do secretário pode ser submetida ao conselho de juízes para reapreciação. Tratou-se de uma rejeição processual, não de uma decisão que confirme a constitucionalidade do acordo.

O argumento de Hussain centra-se nos artigos 250.º e 251.º da Constituição. O artigo 250.º exige que os actos relativos a bens do Estado respeitem a lei. O artigo 251.º proíbe a propriedade estrangeira de território maldivo e limita a 99 anos os arrendamentos a entidades estrangeiras. Hussain sustenta que o Governo não dispõe da necessária autoridade legal para este acordo e que os reinícios sucessivos dos arrendamentos poderão violar o limite constitucional.

A moção de Meekail invoca também o artigo 29.º, relativo ao acesso à informação, e o artigo 70.º, sobre a responsabilidade do Parlamento de fiscalizar o poder executivo. A resolução recorda a garantia dada por Muizzu no Dia da Independência, a 26 de Julho de 2024, de que Ras Malé não seria arrendado nem cedido gratuitamente a entidades estrangeiras, contrapondo-a ao acordo proposto com a Eagle Hills.

A regra sobre propriedade estrangeira já foi alterada. Uma revisão constitucional aprovada em 2015 permitiu que investimentos estrangeiros qualificados, superiores a mil milhões de dólares norte-americanos, obtivessem direitos de propriedade quando pelo menos 70% da área do projecto fosse terreno conquistado ao mar. A revogação dessa alteração, em Abril de 2019, restabeleceu a proibição da propriedade estrangeira e o limite de 99 anos para os arrendamentos. A contestação actual diz respeito a esse quadro restabelecido.

12 mil milhões e 20 mil milhões de dólares são estimativas diferentes

A dimensão financeira do projecto é contestada. As descrições do Governo apontam para um empreendimento de 20 mil milhões de dólares norte-americanos. Outras fontes situam em cerca de 12 mil milhões de dólares a estimativa da Eagle Hills para as várias fases. Alabbar também referiu uma dimensão possível próxima dos 20 mil milhões, embora o anúncio oficial da empresa não indique um montante de investimento específico.

Ahmed Deedee, deputado por Maradhoo, afirma que os valores apresentados pelo Governo e pela empresa não coincidem. Aponta para uma diferença de 8 mil milhões de dólares entre os 20 mil milhões e os 12 mil milhões. O valor mais baixo é 40% inferior ao mais elevado; é uma diferença substancial que não pode ser explicada sem se saber o que cada estimativa inclui.

Separadamente, o Governo prevê mais de 30 mil milhões de dólares norte-americanos em investimento estrangeiro bruto ao longo da vida do projecto, incluindo cerca de 18 mil milhões em investimento líquido. Estes valores não devem ser confundidos com os custos de construção ou com um compromisso garantido da promotora. Os fluxos brutos podem contabilizar mais dinheiro a circular no projecto do que o montante que permanece como investimento líquido.

As estimativas das receitas públicas também não são directamente comparáveis. Muththalib referiu receitas esperadas para o Estado superiores a 11 mil milhões de dólares norte-americanos ao longo do período de desenvolvimento; Alabbar estimou quase 20 mil milhões em impostos ao longo da vida do projecto. As declarações dizem respeito a períodos diferentes e, potencialmente, a categorias de receitas distintas. Nenhuma delas demonstra quanto é que o Estado tem garantido por contrato.

A partilha de receitas ainda não esclarece o retorno público total

Muththalib apresentou uma proposta de partilha de 10% das receitas da promotora com o Estado e uma taxa de 4% sobre as transacções imobiliárias. Afirma que cada revenda exige o pagamento de um montante equivalente a 4% do respectivo valor. Continuarão também a ser devidos o imposto sobre bens e serviços turísticos e os restantes impostos aplicáveis.

O Governo afirma que as receitas da venda dos imóveis serão depositadas numa conta de garantia nas Maldivas, sob controlo governamental. Uma conta de garantia mantém fundos sujeitos a condições acordadas para a sua libertação. As autoridades defendem que o encaminhamento das receitas através de bancos nacionais ajudaria a atenuar a escassez de dólares e a reforçar as reservas oficiais, embora a dimensão e o calendário desse benefício dependam das vendas efectivas e das regras da conta.

Uma estimativa do Governo fixa em 3 mil milhões de dólares norte-americanos, ou 47 mil milhões de rufiyas maldivas (MVR), o retorno do valor dos terrenos para o Estado, correspondente a uma quota de 10% das receitas associadas a mais de 8.800 imóveis ao longo de um período de desenvolvimento de cerca de dez anos. A base de cálculo exacta, a duração da quota e o tratamento dos custos continuam por esclarecer publicamente.

Meekail alega que os custos de recuperação de terrenos, suportados pelos contribuintes, não seriam recuperados e que a Eagle Hills receberia terrenos sem pagamento pela sua aquisição nem renda. Em contrapartida, o Governo apresenta as receitas futuras, a habitação e os impostos como retorno público. Para determinar se essa troca protege o Estado, são necessários os calendários de pagamentos, as deduções, as obrigações de desenvolvimento e as medidas aplicáveis em caso de incumprimento da promotora.

As 5.000 casas representam um investimento inicial, não sendo claro que sejam uma oferta

Um argumento central do Governo é que a Eagle Hills construiria 5.000 habitações em Hulhumalé antes do início das obras no terreno no restante projecto de Ras Malé. Alabbar estima o seu custo em aproximadamente 500 milhões de dólares norte-americanos, ou cerca de 100.000 dólares por unidade. Outras descrições situam o pacote habitacional entre 400 e 500 milhões de dólares.

As autoridades afirmam que o Estado receberia as habitações sem contrair empréstimos nem prestar garantias. Alabbar descreve-as como o primeiro investimento da Eagle Hills, cujo montante seria recuperado à medida que o empreendimento mais amplo avançasse. Outra versão refere que os custos das habitações seriam deduzidos da quota de receitas do Governo.

Estas descrições distinguem o financiamento inicial do custo final. O facto de a Eagle Hills pagar primeiro não significa necessariamente que as habitações sejam fornecidas sem encargos posteriores sobre as receitas do projecto destinadas ao Estado. A fórmula de recuperação é, por isso, fundamental para compreender o valor do pacote habitacional.

Os valores relativos à afectação dos terrenos também variam. O ministro das Finanças, Hassan Zareer, referiu 500 hectares de um total de 1.100 hectares previstos para recuperação de terrenos, incluindo três estâncias turísticas. Muththalib afirma que outros 500 hectares ficariam reservados para a população local. Outras descrições do projecto indicam áreas totais de 1.153 ou 1.009 hectares, enquanto a área proposta pela promotora também foi descrita como tendo 520 hectares. Com base nos valores de Zareer, 500 hectares representam cerca de 45% da área prevista. A definição dos limites e um plano director coerente permitiriam esclarecer estas diferenças.

As previsões de turismo e emprego dependem da execução

As projecções do Governo apontam para mais de um milhão de visitantes por ano e mais de 2 mil milhões de dólares norte-americanos em receitas turísticas anuais quando o destino atingir a maturidade. Face ao total anual de 2,2 milhões de turistas referido para as Maldivas, um milhão de turistas adicionais representaria um aumento de cerca de 45%, caso fossem efectivamente novas chegadas.

As previsões de emprego usam critérios diferentes. O Governo prevê mais de 54.000 postos de trabalho directos e indirectos. Alabbar estima 40.000 postos de trabalho durante a construção e entre 15.000 e 18.000 postos permanentes quando o destino estiver em funcionamento. O emprego na construção, os postos permanentes e o emprego indirecto gerado pelos fornecedores não são categorias equivalentes.

Alabbar prometeu oportunidades para empresas maldivas, investidores locais e bancos nacionais. Ao descrever noutro contexto a abordagem da empresa, afirmou:

Todos os nossos empreiteiros são locais, tal como todos os nossos fornecedores e arquitectos.

O empreendimento Marassi, no Egipto, permite uma comparação útil da dimensão, mas não prova o que Ras Malé irá concretizar. Marassi refere 12 hotéis e 8.000 residências em 6,5 milhões de metros quadrados, o equivalente a 650 hectares, dos quais 63% permanecem como espaços abertos. Essa área é 30% superior à de um terreno de 500 hectares em Ras Malé.

Marassi refere 3,7 mil milhões de dólares norte-americanos investidos, 1,7 mil milhões em receitas e 600 milhões em impostos até 2026, além de 1.626 empreiteiros e fornecedores e mais de 130.000 postos de trabalho gerados ao longo da sua actividade. Refere ainda a produção anual de 5,8 milhões de metros cúbicos de água potável e de 1,2 milhões de metros cúbicos de água reciclada. Estes valores ilustram as necessidades de infra-estruturas e de fornecedores de um empreendimento desta dimensão, mas os períodos e as formas de contabilização do emprego não permitem utilizá-los como previsões directamente comparáveis para as Maldivas.

A verificação da nacionalidade é a resposta do Governo às preocupações com a fixação de estrangeiros

Muththalib afirma que os cidadãos israelitas e as empresas controladas por Israel estariam impedidos de participar como compradores, titulares efectivos, accionistas, financiadores ou agentes de vendas. O titular efectivo é a pessoa que, em última instância, possui ou controla um activo, mesmo quando este está formalmente em nome de uma empresa ou de um intermediário.

Afirma que os compradores e os titulares efectivos teriam de declarar todas as nacionalidades actuais e anteriores, sendo as verificações repetidas sempre que a propriedade mudasse de mãos. A prestação de declarações falsas poderia levar à rescisão do arrendamento, à confiscação do imóvel pelo Estado e à perda dos pagamentos efectuados.

Deedee argumenta que pessoas com passaportes israelitas e de outros países poderiam entrar com outra nacionalidade e questionou se as autoridades conseguiriam expulsar 1.000 ou 2.000 pessoas nessas condições. Esses números eram hipotéticos, não correspondiam a chegadas registadas. As verificações propostas pelo ministro vão além do passaporte apresentado à entrada, ao exigir a declaração do historial de nacionalidades.

As Maldivas proíbem a entrada a pessoas com passaporte israelita desde Abril de 2025. Muththalib afirma que a residência só estaria disponível ao abrigo do actual regime de vistos para residentes empresariais, mantendo-se aplicável a lei da imigração. A compra de um imóvel não concederia automaticamente ao comprador ou aos seus familiares autorização de residência.

O ministro rejeitou também os receios de fixação de uma comunidade judaica e afirmou que o projecto não a permitiria. Esta descrição religiosa mais ampla deve distinguir-se das restrições de nacionalidade e de controlo empresarial que apresentou. A identidade judaica e a cidadania israelita não são equivalentes, e o mecanismo de verificação indicado diz respeito às nacionalidades e às estruturas de propriedade.

As preocupações religiosas vão além dos critérios de elegibilidade para a compra de imóveis

A 13 de Outubro de 2026, a Associação de Académicos das Maldivas transmitiu ao ministro dos Assuntos Islâmicos, Dr. Mohamed Shaheem Ali Saeed, preocupações relativas à fixação de estrangeiros, à identidade islâmica, à soberania, à independência, à autonomia económica e à cultura. Pediu-lhe que transmitisse essas preocupações a Muizzu.

A associação afirmou que a sua posição se baseava em informações obtidas junto das autoridades governamentais competentes. Reuniu-se também com Muththalib, com o procurador-geral Usham e com o ministro da Economia, Saeed. Estas reuniões mostram que o debate vai além das contestações parlamentares e jurídicas da oposição.

O estudioso islâmico Sheikh Adam Nishan descreveu separadamente as questões como "extremamente preocupantes e perigosas" e alertou para os riscos relativos aos terrenos e à independência, bem como para a possibilidade de os maldivos se tornarem subordinados no seu próprio país. São objecções e alertas, não resultados comprovados do empreendimento.

A Eagle Hills afirma que cumprirá a lei maldiva. O anúncio oficial da empresa promete ainda construir em terrenos conquistados ao mar sem que a empresa realize novas dragagens e assegurar monitorização marinha independente durante as obras. Esses compromissos não esclarecem questões relativas a trabalhos anteriores de recuperação de terrenos. O historial mais amplo do projecto inclui o cancelamento de um contrato de recuperação de terrenos com a CMCC, um pagamento referido de 21 milhões de dólares norte-americanos e uma investigação aberta pela Comissão Anticorrupção em Março de 2024. Essa investigação não deve ser interpretada como uma conclusão contra o acordo com a Eagle Hills.

As próximas decisões são legislativas e contratuais

O Parlamento terá de analisar tanto o pedido de divulgação como a legislação necessária à implementação. Nos relatos sobre o projecto, não foi anunciada qualquer data confirmada para a votação do projecto de Lei do Imobiliário, um prazo para a publicação do acordo assinado ou uma data para os contratos finais.

Os calendários de construção divergem. Uma versão aponta o primeiro trimestre de 2027 como meta, enquanto Alabbar afirmou durante a sua visita em Outubro que as obras começariam dentro de cerca de um ano. A exigência de Usham de que haja legislação e acordos finais torna qualquer um dos calendários condicional. A Emaar Properties também foi mencionada como potencial participante, mas outra versão condiciona o seu envolvimento a uma decisão do comité de investimento. O acordo assinado é com a Eagle Hills.

Os principais marcos são:

• 26 de Julho de 2024: Muizzu deu a garantia, no Dia da Independência, de que Ras Malé não seria arrendado nem cedido a entidades estrangeiras; essa garantia foi posteriormente citada na moção de Meekail.
• Abril de 2025: As Maldivas proibiram a entrada a pessoas com passaporte israelita.
• 21 de Setembro de 2026: O Governo e a Eagle Hills assinaram o acordo com os termos comerciais.
• 27 de Setembro de 2026: Muththalib explicou que a compra de imóveis não transferiria a propriedade dos terrenos nem concederia automaticamente vistos.
• 5 de Outubro de 2026: O Parlamento retomou os trabalhos e aceitou para debate o pedido de divulgação, com o apoio de 53 deputados.
• Outubro de 2026: Alabbar prometeu divulgar os acordos concluídos, enquanto académicos religiosos pediram novas garantias ao Governo.

Os documentos ainda necessários são de natureza prática e jurídica: o próprio arrendamento da promotora, prazos de investimento vinculativos, a fórmula das receitas públicas, as deduções dos custos das habitações e as consequências do incumprimento dos compromissos. A sua publicação permitiria aos deputados e à população avaliar o projecto à luz de obrigações exigíveis, em vez de previsões contraditórias.

Pontos principais

• O Parlamento aceitou para debate uma moção que pede a divulgação do acordo com a Eagle Hills, apoiada por 53 deputados.
• O acordo integral com os termos comerciais, assinado a 21 de Setembro de 2026, continua por publicar.
• A Eagle Hills afirma que as vendas e as transmissões por herança dariam início a novos arrendamentos de até 99 anos.
• O secretário do Supremo Tribunal rejeitou uma contestação constitucional na fase de apresentação do processo, sem decidir sobre o seu mérito.
• As estimativas de investimento variam entre 12 mil milhões e 20 mil milhões de dólares norte-americanos; as projecções de receitas públicas abrangem períodos e critérios diferentes.
• A Eagle Hills financiaria inicialmente 5.000 habitações em Hulhumalé, recuperando os custos à medida que o projecto mais amplo avançasse.
• O Governo afirma que os terrenos continuarão a ser maldivos, que as transmissões exigem aprovação e que a compra de imóveis não concede automaticamente residência.
• São necessárias nova legislação e acordos finais antes da implementação, e o calendário da construção continua incerto.