Presidente da LH alerta para forte queda dos preços das casas enquanto deputados questionam atrasos na oferta e aumento da dívida

Previsão de preços confrontada com um défice crescente de oferta

O principal promotor público de habitação da Coreia do Sul enfrentou um desafio claro na Assembleia Nacional a 12 de outubro de 2026: explicar por que motivo apenas 13 293 habitações tinham chegado à fase de início de construção comunicada, face a uma meta anual de 51 783, enquanto o seu presidente defendia condições mais restritivas para o crédito à habitação e previa uma possível queda acentuada dos preços das casas.

Lee Sung-hoon, presidente da Korea Land & Housing Corporation (LH), defendeu as suas previsões perante a Comissão da Assembleia para a Terra, as Infraestruturas e os Transportes. Os preços de venda dos apartamentos em Seul tinham subido durante 87 semanas consecutivas, segundo os dados do Korea Real Estate Board citados durante a controvérsia, deixando os potenciais compradores receosos de não conseguirem suportar os preços.

Lee argumentou que o aumento da oferta e as taxas de juro elevadas poderiam inverter essa pressão. Disse também que as famílias começariam a sentir o efeito da oferta da LH a partir de 2028, um calendário que separa as garantias dadas hoje aos compradores da disponibilização de habitação que possam efetivamente ocupar.

A audição foi além da sua previsão sobre os preços. Deputados tanto do Partido Democrático, no poder, como do oposicionista Partido do Poder Popular questionaram os atrasos na construção, o significado dos inícios de obra comunicados, a reestruturação organizacional, o aumento da dívida e um empreendimento industrial cujo custo está estimado em 9 biliões de won.

Vários valores referem-se a programas diferentes, não a um único total de oferta. A meta de 51 783 diz respeito à habitação pública de construção. Lee apresentou separadamente planos para iniciar 96 000 habitações a nível nacional, incluindo 86 000 na região metropolitana de Seul. Foi também discutida uma meta governamental de oferta de 115 000 habitações. A relação entre estes totais mais abrangentes não foi totalmente explicada na audição.

O que Lee disse sobre o crédito à habitação

A polémica começou numa sessão de esclarecimento a 30 de setembro, no local do complexo industrial nacional de semicondutores de sistemas avançados, em Yongin, na província de Gyeonggi. Lee sugeriu discutir uma nova redução do limite de crédito à habitação de 600 milhões de won para casas com um preço igual ou inferior a 1,5 mil milhões de won.

Questionou também se permitir que quem compra casa pela primeira vez contraia empréstimos até 70% do valor do imóvel incentivava compras competitivas. Essa percentagem corresponde ao rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, ou LTV. Mede o crédito hipotecário em relação ao valor do imóvel, mas um limite monetário separado pode continuar a restringir o montante recebido pelo comprador.

Os limites de crédito discutidos eram de 600 milhões de won para casas avaliadas até 1,5 mil milhões de won, 400 milhões de won para casas acima de 1,5 mil milhões e até 2,5 mil milhões de won, e 200 milhões de won para casas acima de 2,5 mil milhões de won em zonas regulamentadas. Os comentários de Lee foram uma proposta para discussão, não o anúncio de uma nova regra de crédito.

Na auditoria, Lee afirmou manter a sua opinião pessoal, mas pediu desculpa por ter discutido regulação financeira fora das competências da LH. Distinguiu expressamente a sua posição da política governamental.

Lee, cuja agência constrói e gere habitação pública, em vez de definir as regras do crédito à habitação, explicou essa distinção:

Esta não é a posição política do Governo, mas a minha opinião pessoal.

Deputados contestam o conselho para esperar

Kim Eun-hye, do Partido do Poder Popular, perguntou a Lee como poderiam os jovens e os casais recém-casados comprar casa se o acesso ao crédito fosse reduzido. Eom Tae-young, também do Partido do Poder Popular, questionou se as famílias comuns poderiam comprar casa a pronto e alertou para os riscos de usar atrasos na oferta para justificar restrições ao crédito.

Chung Il-young, do Partido Democrático, afirmou que não cabia ao presidente da LH conter a procura. O deputado do mesmo partido Bok Ki-wang lembrou que Lee tinha sido secretário presidencial para a Terra e os Transportes, mas que agora liderava a LH. Os seus comentários poderiam, por isso, ser confundidos com uma decisão política.

Lee respondeu relacionando o seu conselho com a expectativa de descida dos preços. Disse que a queda posterior ao pico de preços de 2021, que atribuiu às elevadas taxas de juro, poderia repetir-se.

Ao explicar por que motivo os compradores talvez não precisassem de se apressar, Lee disse à comissão:

Se o mercado estabilizar, não fica a perder por não comprar casa neste preciso momento.

Essa garantia depende de uma previsão, não de um resultado confirmado. Lee não indicou uma data nem uma estimativa numérica para a descida dos preços. Disse que não sabia quando os preços inverteriam a tendência, embora considerasse que era apenas uma questão de tempo. Questionado sobre se se demitiria caso os preços não fossem controlados, respondeu afirmativamente.

Será possível cumprir a meta de construção que falta?

Jeong Hee-yong, deputado do Partido do Poder Popular, afirmou que, até 2 de outubro, a LH tinha iniciado a construção de 13 293 habitações, ou 25,7% da meta anual de 51 783. Faltam, assim, 38 490 habitações, cerca de três vezes o total comunicado, para atingir a meta antes do final do ano.

Lee manteve que a meta continuava ao alcance. Disse que muitos projetos estavam na fase de seleção de empreiteiros pelo Serviço de Contratação Pública e poderiam começar assim que a seleção estivesse concluída. Nos projetos com parceiros privados, os concorrentes preferenciais também já tinham sido, na sua maioria, selecionados, pelo que volumes substanciais poderiam arrancar em novembro ou dezembro.

A diferença entre essa explicação e as preocupações dos deputados é prática: projetos próximos da adjudicação podem sustentar uma previsão anual, mas não se transformaram necessariamente em estaleiros de obras ativos.

Lee reconheceu que concentrar os inícios de obra no final do ano era um problema e disse que ponderaria formas de os distribuir de maneira mais uniforme, incluindo através de discussões com a Assembleia.

Um programa separado de arrendamento de habitações adquiridas também estava atrasado. Kim Nam-geun, deputado do Partido Democrático, afirmou que, até agosto, o progresso correspondia a apenas 13% da meta anual de 18 000 habitações. Alertou que a LH teria de assumir uma parte substancial da meta pública de 1,19 milhões de habitações até 2030, tornando os atrasos na entrega preocupantes mesmo que uma aceleração tardia melhorasse o resultado anual.

Aprovações e candidaturas já estão atrasadas

A acumulação de atrasos vai além da meta deste ano. Jeong afirmou que, até agosto, 209 270 habitações em todo o país tinham obtido aprovação do plano de projeto, mas ainda não tinham iniciado a construção. Deste total, 23 802 tinham sido aprovadas antes de 2022, cerca de 11,4% do total em atraso.

A aprovação é um marco administrativo, não uma casa concluída. Antes de as famílias se poderem mudar, têm de se seguir a seleção de empreiteiros, os trabalhos no local e a construção. Uma carteira alargada de projetos aprovados não significa, por si só, que a habitação esteja para chegar em breve.

Jeong afirmou também que a fase principal de candidatura estava atrasada em 70 dos 99 blocos de habitação pública da região metropolitana de Seul, cerca de 70,7%. O atraso médio era de 12,8 meses.

Estes atrasos afetam famílias que confiaram nos calendários anunciados durante as candidaturas preliminares. Lee reconheceu que a LH nem sempre tinha sido suficientemente ativa na resolução de queixas e disse que os funcionários tinham recebido instruções para lhes dar resposta mais rapidamente. Prometeu também recuperar o atraso nos projetos aprovados em 2022 e 2023.

O que conta como início de construção?

Kim Jung-jae, do Partido do Poder Popular, contestou a prática da LH de contabilizar os projetos como iniciados assim que a documentação de início de construção era aceite, mesmo antes do começo dos trabalhos físicos. Acusou a agência de inflacionar os resultados e questionou o uso separado da expressão início efetivo da construção.

Lee contestou a acusação, afirmando que o método de comunicação era usado há muito tempo. Ainda assim, reconheceu que a terminologia tinha causado confusão e prometeu alterá-la. Subsiste uma distinção importante para os leitores: o início administrativo e o começo dos trabalhos de construção não são necessariamente o mesmo acontecimento.

Os valores relativos às novas habitações de arrendamento adquiridas na região metropolitana de Seul ilustram a questão. Até ao final de setembro, tinham sido comunicados 11 277 inícios de obra, face a uma meta de 40 085, ou 28,1%. Estes valores dizem respeito a outro programa e não devem ser somados aos 13 293 inícios de habitação pública de construção sem verificar se há sobreposição.

A LH planeava cerca de 29 000 inícios de obra neste programa durante o quarto trimestre, dos quais aproximadamente 21 000, cerca de 72%, seguiriam um procedimento acelerado. Esse procedimento permite que a verificação dos custos de construção e as alterações aos acordos de aquisição sejam feitas depois da entrega da comunicação de início de obra.

Os deputados alertaram que o intervalo entre a emissão do certificado de início de obra e o começo dos trabalhos físicos poderia chegar a seis meses. Cumprir uma meta documental no final de dezembro não demonstraria, portanto, necessariamente o mesmo volume de atividade de construção no terreno.

As previsões da dívida diferem, mas apontam na mesma direção

Os valores atribuídos ao sistema de divulgação de informações das instituições públicas ALIO situam a dívida da LH no final do ano anterior em 173,6567 biliões de won, com um rácio entre dívida e capitais próprios de 230,79%. Esse rácio significa que as responsabilidades eram cerca de 2,31 vezes superiores aos capitais próprios. Por si só, não significa que a instituição seja incapaz de cumprir as suas obrigações.

Yoo Sang-bum, deputado do Partido do Poder Popular, apontou uma dívida de cerca de 197 biliões de won este ano e uma previsão de 372 biliões de won até 2030. Outro deputado, Shin Sung-bum, citou uma previsão de 373 biliões de won para 2030. Os valores diferem em 1 bilião de won e não foi apresentada qualquer conciliação.

Com base nos valores de Yoo, o aumento previsto é de 175 biliões de won, ou cerca de 88,8%. Yoo questionou também como poderia a LH disponibilizar 940 000 habitações para arrendamento enquanto o seu rácio de cobertura de juros era negativo. Esse rácio compara os resultados com os custos de juros; um valor negativo indica que a medida de resultados usada não cobre os juros. A descrição da LH como uma empresa zombie foi uma avaliação política, não uma conclusão formal de insolvência.

Lee atribuiu a pressão financeira às indemnizações dos novos bairros de terceira geração, à concentração dos volumes de construção e ao aumento dos custos de construção, que subiram quase 50%. Disse que a LH e o ministério responsável pela tutela do território procuravam obter apoio orçamental porque a dívida estava a crescer mais depressa do que a agência conseguia recuperar os custos.

Reestruturação, pessoal e rendas complicam a execução

Os deputados questionaram se a separação de partes da LH e a transição para o desenvolvimento direto de terrenos públicos enfraqueceriam a sua capacidade de disponibilizar habitação. Yoo alertou que a mudança poderia comprometer o modelo em que as receitas da venda de terrenos ajudavam a cobrir os prejuízos da habitação para arrendamento.

Kang Deuk-gu, deputado do Partido Democrático, levantou o risco de uma empresa de ativos separada herdar prejuízos do arrendamento e dívida. Jeong Dong-man, deputado do Partido do Poder Popular, apontou também a falta de pessoal e a ameaça de uma greve geral do sindicato. Lee afirmou que a LH estava a preparar a sua posição sobre a separação proposta e a avaliar a estrutura e os recursos humanos de que necessitaria.

Yeom Tae-young, do Partido Democrático, apelou a um recrutamento substancial à medida que as cargas de trabalho aumentavam. Lee concordou que tanto o volume como a diversidade dos projetos tinham crescido e disse que as conversações com departamentos governamentais abrangiam o recrutamento e os salários dos trabalhadores.

Kim Young-kook, responsável pela política de habitação e ordenamento do território no ministério da tutela, afirmou que o quadro permanente tinha aumentado cerca de 400 trabalhadores desde 2024 e que os funcionários tinham sido transferidos para projetos prioritários. Reconheceu, ainda assim, a necessidade de mais pessoal e disse que seriam discutidos novos recrutamentos, tanto permanentes como temporários.

Kim afirmou também que o ministério negociava com as autoridades orçamentais o aumento das taxas de apoio à habitação para arrendamento. Lee argumentou que grande parte da futura expansão do arrendamento cobraria rendas próximas dos valores de mercado e, por isso, ajudaria as finanças da LH. Essa resposta aborda a recuperação financeira, mas não demonstra qual seria a acessibilidade dessas casas para famílias com rendimentos limitados.

Projeto industrial acelerado abre nova discussão sobre custos

Os atrasos na habitação da LH foram contrastados com o ritmo do projeto proposto para o complexo industrial nacional de semicondutores de Honam, no antigo local do aeroporto militar de Gwangju. Kang Dae-sik, deputado do Partido do Poder Popular, questionou por que motivo o projeto avançava mais depressa do que outros empreendimentos industriais nacionais.

O local foi escolhido como candidato a 29 de julho, foi pedido à LH que participasse no dia seguinte e os serviços de projeto foram adjudicados a 3 de agosto. O prazo para selecionar o projetista foi reduzido de 107 dias, o período habitual, para 58 dias.

Dos 30 complexos industriais nacionais para os quais o ministério da tutela do território pediu a participação da LH, 10 continuavam a ser sujeitos a avaliações das condições de desenvolvimento. Dos seis projetos designados candidatos em 2023 que chegaram à fase dos serviços de projeto, todos, exceto o complexo de semicondutores de Yongin, demoraram mais de um ano entre o pedido de participação e a adjudicação.

O gabinete de Kang estimou os custos totais em cerca de 9 biliões de won: 5 biliões de won para adquirir o antigo terreno do aeroporto e 4 biliões de won para o desenvolver. Pressupondo que seriam vendidos 70% dos cerca de 2,5 milhões de pyeong do terreno, o custo estimado era de 5,14 milhões de won por pyeong. Um pyeong corresponde a cerca de 3,3 metros quadrados.

Essa estimativa era cerca de 2,1 vezes superior ao preço de 2,41 milhões de won por pyeong dos terrenos industriais do Advanced District 3, em Gwangju, em 2024, e 6,7 vezes superior ao preço de 770 000 won no complexo industrial nacional de Bitgreen, em 2020. Estas comparações dizem respeito a locais e anos de venda diferentes, não a terrenos idênticos.

Quem suportaria os custos do desenvolvimento industrial?

O gabinete de Kang calculou que a venda dos 1,575 milhões de pyeong de terrenos industriais previstos, a 4 milhões de won por pyeong, deixaria uma diferença simples de cerca de 1,7955 biliões de won face ao custo unitário de desenvolvimento estimado. A 3 milhões de won, essa diferença subiria para cerca de 3,3705 biliões de won. São cálculos de cenários, não prejuízos confirmados do projeto.

O gabinete questionou também um preço de aquisição estimado em 5 biliões de won, comparando-o com a sua avaliação de cerca de 4 biliões de won antes do desenvolvimento. O acordo de transferência do aeroporto militar prevê a construção e cedência ao Estado de um aeroporto de substituição em troca do antigo terreno. A forma como os custos de aquisição e desenvolvimento forem repartidos poderá, por isso, afetar tanto os preços dos terrenos industriais como as finanças públicas.

A LH afirmou que pretendia acelerar o complexo para apoiar a competitividade dos semicondutores, recorrendo, sempre que possível, a procedimentos paralelos. O ministério da tutela do território disse que a escolha teve em conta a localização, a estratégia industrial e a procura das empresas. Não foi indicado qualquer preço final de venda dos terrenos industriais nem um acordo de financiamento definitivo.

Os procedimentos paralelos também fazem parte dos planos de Lee para a habitação. Em Seoripul e Taereung, a LH pretende realizar em simultâneo os processos de licenciamento, indemnização, demolição e preparação do terreno, para antecipar em mais de um ano o início das obras. A partir de 2027, planeia lançar mais projetos urbanos através da reconstrução de antigas habitações para arrendamento e da utilização de terrenos sem uso.

Qualidade, património pessoal e próximos marcos

A qualidade da habitação foi outra preocupação. Moon Jong-bok, do Partido Democrático, referiu milhares de pedidos de reparação em empreendimentos Newlywed Hope Town e questionou as sanções aplicadas aos empreiteiros. Lee prometeu uma gestão mais rigorosa dos defeitos e da qualidade. Mo Gyeong-jong pediu medidas para responder aos litígios e à recuperação de dívidas no âmbito de acordos de aquisição ligados aos custos de construção; Lee disse que estava a ser analisada uma resposta de gestão.

Lee prometeu também habitações maiores para arrendamento, mais localizações perto de estações de metro e materiais de acabamento e projetos comparáveis para as casas de arrendamento e de venda. Estes planos devem ser avaliados juntamente com as queixas relativas aos empreendimentos existentes, e não tratados como melhorias já concretizadas.

As perguntas sobre os imóveis de Lee acrescentaram pressão à polémica sobre o crédito à habitação. Disse que um apartamento em Dogok fora vendido no início de junho e que o contrato de venda de um apartamento em Sejong fora assinado em maio. A LH explicou que a transferência da propriedade em Sejong era esperada para o final de outubro, porque o contrato de arrendamento do inquilino ainda não tinha terminado.

Lee afirmou ter comprado o apartamento de Sejong por cerca de 800 milhões de won, sem recorrer a empréstimo, e ter acordado vendê-lo por pouco mais de 1,4 mil milhões de won. Kim Mi-ae contrapôs essa experiência à dos compradores que precisam de 900 milhões de won em dinheiro para adquirir uma casa de 1,5 mil milhões de won, perante um limite de crédito de 600 milhões de won.

Os marcos imediatos concentram-se no final do ano, enquanto 2028 é a data indicada por Lee para que as famílias comecem a sentir o efeito da nova oferta:

• Final de outubro de 2026: conclusão prevista da transferência da propriedade do apartamento de Sejong.
• Novembro e dezembro de 2026: aceleração da construção que, segundo Lee, permitirá à LH apoiar a sua meta anual.
• Final de 2026: avaliação dos inícios de obra anuais, incluindo a distinção entre procedimentos administrativos e construção física.
• A partir de 2027: expansão planeada do início de obras em zonas urbanas.
• 2028: momento indicado por Lee para que as famílias comecem a sentir o aumento da oferta.
• 2030: prazo da meta de habitação pública e das previsões de forte aumento da dívida.

Pontos principais

• Lee afirmou que limites mais restritivos ao crédito à habitação eram a sua opinião pessoal, não a política do Governo, e pediu desculpa por se ter pronunciado sobre uma matéria fora das competências da LH.
• Até 2 de outubro, os inícios comunicados de habitação pública de construção correspondiam a 25,7% da meta anual.
• Lee prevê uma atividade substancial em novembro e dezembro, mas o registo de um início de construção pode anteceder os trabalhos físicos.
• Os deputados citaram previsões de dívida para 2030 de 372 biliões e 373 biliões de won.
• A LH procura mais financiamento e pessoal, enquanto enfrenta escrutínio sobre a reestruturação, a qualidade e os custos do desenvolvimento industrial.
• Não foi indicada uma data nem a dimensão da descida de preços prevista. Lee apontou 2028 como o momento em que as famílias começariam a sentir o aumento da oferta.