Singapura aprova regras mais rigorosas contra o branqueamento de capitais no setor imobiliário, com sanções por cada infração

Cada infração contará ao abrigo de regras imobiliárias mais rigorosas

O Parlamento de Singapura aprovou, na terça-feira, 8 de abril de 2025, legislação para reforçar as sanções financeiras aplicáveis às agências imobiliárias e aos agentes que violem regras relativas ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. A alteração muda a base de cálculo das sanções máximas: em vez de serem aplicadas por processo, passam a ser aplicadas por cada infração, pelo que o número de violações passa a contar na avaliação das sanções financeiras.

A proposta de lei sobre a prevenção do branqueamento de capitais e outras matérias (agentes imobiliários e promotores) exige também que as agências e os agentes realizem diligências devidas relativamente a contrapartes sem representação, alargando as verificações para além dos seus próprios clientes. Isto significa que a responsabilidade do agente deixa de se limitar à pessoa que o contratou quando a outra parte numa transação não tem representante.

A segunda ministra do Desenvolvimento Nacional, Indranee Rajah, disse ao Parlamento que as atuais sanções financeiras máximas — 200 000 dólares de Singapura para as agências e 100 000 dólares de Singapura para os agentes por processo — poderão não ser suficientemente dissuasoras. Os potenciais benefícios financeiros de facilitar transações ilícitas poderão ser muito superiores a esses limites.

Ao abrigo das novas medidas, as agências e os agentes poderão ser sujeitos a sanções financeiras até 5 000 dólares de Singapura por cada infração no âmbito do regime de advertências do Conselho dos Agentes Imobiliários. As violações mais graves poderão ser remetidas para o seu tribunal disciplinar independente. As alterações abrangem violações da lei e das regras de prática, ética e conduta aplicáveis em matéria de branqueamento de capitais ou financiamento do terrorismo.

A legislação dá continuidade aos deveres impostos aos agentes imobiliários em 2021 e alargados aos promotores através de alterações legislativas em 2023. O seu objetivo central é tornar esses deveres mais difíceis de ignorar, tanto alargando o leque de partes sujeitas a verificações como alterando a forma de contabilizar as sanções.

Porque é importante o cálculo das sanções

Um limite de sanção aplicado a um processo limita a sanção financeira desse processo, mesmo que inclua várias infrações. Um limite aplicado a cada infração permite que violações distintas sejam sancionadas separadamente. O montante final continua a depender das conclusões e do processo de execução aplicável.

Esta distinção é importante porque uma transação imobiliária envolve várias responsabilidades, incluindo a verificação da identidade, a avaliação do risco e a conservação de registos. Um processo que envolva falhas em vários desses deveres é diferente de outro que envolva uma única omissão. Alterar a unidade utilizada para calcular as sanções permite que estas reflitam essa distinção de forma mais direta.

O valor de 5 000 dólares de Singapura diz respeito ao regime de advertências, não substitui o limite aplicável a todos os processos disciplinares graves. O relato das alterações parlamentares não especifica os novos limites máximos das sanções financeiras que o tribunal disciplinar poderá aplicar. Por isso, seria incorreto considerar que 5 000 dólares de Singapura é o máximo a que uma agência ou um agente poderá ser sujeito ao abrigo do quadro reforçado.

Num artigo de orientação destinado ao setor, datado de 20 de agosto de 2023, o CEA descreveu o quadro anterior como permitindo a aplicação de sanções financeiras disciplinares até 200 000 dólares de Singapura por processo às agências e até 100 000 dólares de Singapura por processo aos agentes. Enumerou também a suspensão ou revogação da licença de uma agência ou do registo de um agente, bem como poderes distintos para emitir uma repreensão ou aplicar sanções financeiras até 5 000 dólares de Singapura.

Estas disposições mostram que as sanções financeiras já faziam parte de um quadro de fiscalização mais amplo. A legislação de abril altera a forma de contabilizar as infrações, em vez de introduzir pela primeira vez a fiscalização dos profissionais do setor imobiliário.

As verificações passam a abranger quem não é cliente do agente

Anteriormente, as agências imobiliárias e os agentes tinham de realizar diligências devidas relativamente aos seus próprios clientes. A proposta de lei alarga essa obrigação às contrapartes sem representação. Numa venda em que um agente represente o vendedor e o comprador não tenha agente, o comprador é um exemplo da parte adicional abrangida pelo requisito alargado.

As diligências devidas relativas ao cliente implicam identificar a pessoa envolvida, verificar a sua identidade e avaliar o risco de a transação envolver fundos de origem criminosa. Quando está envolvida uma empresa ou outra entidade jurídica, as verificações abrangem também o beneficiário efetivo, isto é, a pessoa singular que, em última instância, a detém ou controla.

Indranee afirmou que a alteração aproximaria ainda mais o regime regulatório de Singapura das normas estabelecidas pelo Grupo de Ação Financeira (GAFI). O GAFI define normas internacionais para combater o branqueamento de capitais e o financiamento do terrorismo, incluindo verificações por parte de empresas e profissionais envolvidos em transações imobiliárias.

Na prática, a responsabilidade dos agentes já envolvidos numa transação torna-se mais abrangente. Os bancos, advogados e promotores poderão realizar as suas próprias verificações, mas isso não elimina as obrigações dos agentes. Alargar a fiscalização a uma parte sem representação cria mais uma oportunidade para identificar preocupações antes de a transação avançar.

O que exigem as verificações em vigor

Na sua declaração ministerial de outubro de 2023, apresentada ao Parlamento em 3 de outubro, Indranee descreveu os deveres pormenorizados já impostos aos agentes, às agências e aos promotores imobiliários. Estes incluíam verificar os clientes e os beneficiários efetivos, fazer o respetivo rastreio, avaliar o risco e conservar os documentos relevantes.

Se um cliente atuar em nome de outra pessoa, o profissional imobiliário tem de solicitar documentos que autorizem essa representação. Se o comprador for uma entidade, as verificações têm de abranger a sua atividade, a estrutura de propriedade e controlo e o local de constituição. Estes requisitos vão além do nome que consta do documento de compra.

A intensidade das verificações depende do risco avaliado. A declaração identificou pessoas politicamente expostas estrangeiras e pessoas provenientes de jurisdições que o GAFI considera de risco mais elevado como estando entre aquelas que exigem um escrutínio mais rigoroso. Pessoas politicamente expostas são indivíduos a quem foram confiadas funções públicas de relevo, cujos cargos podem aumentar a exposição a riscos de corrupção.

No caso de compradores provenientes de países que apresentam um risco mais elevado de branqueamento de capitais, a declaração referiu que as verificações também têm de confirmar os rendimentos e a origem do património e dos fundos. A origem do património diz respeito à forma como uma pessoa acumulou os seus bens; a origem dos fundos refere-se à proveniência do dinheiro utilizado numa transação específica.

As orientações do CEA indicam que as diligências devidas relativas ao cliente têm de ser realizadas antes do estabelecimento de uma relação comercial ou da concretização de uma transação, e que os registos têm de ser conservados durante pelo menos cinco anos. As agências têm também de manter políticas, procedimentos e controlos internos para prevenir o branqueamento de capitais ou o financiamento do terrorismo.

Os promotores têm ainda uma responsabilidade contínua adicional: rever periodicamente as informações dos compradores para as manter exatas e atualizadas até à conclusão do imóvel. Estas são obrigações já existentes, descritas na declaração de 2023, e não deveres criados pela primeira vez pela proposta de lei de abril.

As suspeitas devem ser comunicadas, não provadas

As verificações de identidade são apenas uma parte do regime. Os profissionais do setor imobiliário têm também de comunicar transações quando saibam, ou tenham motivos razoáveis para suspeitar, que um imóvel poderá estar relacionado com atividade criminosa. Este limiar não exige que o agente prove a ocorrência de um crime antes de comunicar uma preocupação.

O CEA identifica a Lei de 1992 sobre a Corrupção, o Tráfico de Droga e Outros Crimes Graves (Confisco de Benefícios) como fundamento jurídico para a comunicação de transações suspeitas. As comunicações são enviadas ao Gabinete de Comunicação de Transações Suspeitas, integrado no Departamento de Assuntos Comerciais da Polícia de Singapura.

Em outubro de 2023, Indranee, na qualidade de segunda ministra das Finanças e do Desenvolvimento Nacional, explicou que a obrigação se estendia para além dos profissionais que tratam de uma compra. Na sua declaração, afirmou:

Qualquer pessoa que saiba ou tenha motivos razoáveis para suspeitar que um bem constitui produto de atividade criminosa ou está relacionado com esta tem de apresentar à Polícia uma comunicação de transação suspeita.

Disse que isso incluía senhorios com motivos razoáveis para suspeitar dos seus inquilinos e que não comunicar a situação logo que fosse razoavelmente possível constituía uma infração. Uma comunicação de transação suspeita é, portanto, um alerta para avaliação pelas autoridades, não uma declaração de que a pessoa envolvida é culpada.

Entre os indicadores de suspeita apontados pelo CEA contam-se a compra de vários imóveis num curto período, a aquisição de um imóvel sem o visitar e a aceitação de um preço muito acima ou abaixo do valor de mercado. São sinais de alerta que exigem avaliação, não prova automática de branqueamento de capitais.

A declaração ministerial referiu também que os promotores não podiam aceitar pagamentos em numerário por vendas de imóveis ainda não concluídos. Rejeitou a utilização de um único limiar numérico para identificar atividade suspeita, explicando que vários indicadores diferentes poderiam apontar para branqueamento de capitais e que as transações tinham de ser avaliadas no seu contexto.

O caso de 2023 mostra a dimensão da exposição do setor imobiliário

O caso de fiscalização anterior dá uma medida concreta da exposição do setor imobiliário. O artigo do CEA de agosto de 2023 referia o anúncio policial, em 15 de agosto, de uma operação que envolveu 105 imóveis e a detenção de 10 cidadãos estrangeiros. Entre os imóveis encontravam-se habitações, instalações comerciais e espaços industriais.

Em 3 de outubro de 2023, a declaração parlamentar de Indranee enumerava ordens de proibição relativas a 94 imóveis residenciais, 53 imóveis comerciais e cinco imóveis industriais. No conjunto, estas categorias totalizavam 152 imóveis.

O número de 105 imóveis divulgado em agosto e o total de 152 apresentado em outubro referem-se a atualizações em datas diferentes e a descrições distintas da investigação. Não devem ser tratados como contagens concorrentes referentes ao mesmo momento, nem como uma medida do número de transações afetadas pela legislação de abril.

Dos 94 imóveis residenciais incluídos na atualização de outubro, 60 eram imóveis de revenda já concluídos e 34 eram imóveis ainda não concluídos, vendidos diretamente pelos promotores. Esta divisão é relevante porque inclui no mesmo quadro de fiscalização tanto os agentes envolvidos em transações de revenda como os promotores que vendem imóveis novos.

Oito dos imóveis residenciais eram moradias em Sentosa Cove. Indranee afirmou que nenhum dos imóveis residenciais em regime de propriedade plena sujeitos a ordens de proibição ficava na ilha principal de Singapura, onde os critérios de aprovação para compradores estrangeiros eram mais rigorosos. Acrescentou que os requisitos da Lei da Propriedade Residencial tinham sido cumpridos.

Esta distinção separa duas questões jurídicas: se um comprador está autorizado a possuir um imóvel e se o dinheiro utilizado na transação tem origem legítima. O cumprimento das restrições à propriedade não resolve a segunda questão. A declaração referia que, na altura, continuavam as investigações às agências e aos agentes que tinham tratado das transações; não concluía que todos os profissionais envolvidos tivessem violado os seus deveres.

Como evoluíram as regras

A proposta de lei de abril surge na sequência de várias etapas legislativas e de fiscalização distintas. A cronologia mostra que as novas medidas se baseiam num quadro estabelecido, em vez de o substituírem:

• 2021: O Regulamento relativo à prevenção do branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismo por agentes imobiliários estabeleceu por lei deveres específicos para os agentes.
• 2023: Alterações à Lei do Controlo e Licenciamento dos Promotores Imobiliários e à Lei da Venda de Imóveis Comerciais alargaram aos promotores os requisitos de prevenção do branqueamento de capitais.
• 15 de agosto de 2023: A Polícia anunciou uma operação que envolveu 105 imóveis e 10 detenções.
• 3 de outubro de 2023: Indranee expôs as obrigações do setor e comunicou a existência de ordens de proibição relativas a 152 imóveis.
• 8 de abril de 2025: O Parlamento aprovou a proposta de lei que reforça o quadro sancionatório e alarga as diligências devidas às contrapartes sem representação.

A sequência distingue também a criação inicial dos deveres do esforço posterior para reforçar o efeito dissuasor. As verificações de identidade, a conservação de registos e a comunicação de transações suspeitas já eram obrigatórias antes de o Parlamento aprovar as alterações mais recentes.

A fiscalização e alguns pormenores aguardam definição

O CEA supervisiona as agências imobiliárias e os agentes, enquanto a Autoridade de Reurbanização Urbana regula os promotores imobiliários. A declaração de outubro de 2023 descreveu inspeções regulares por parte de ambas as entidades, com prioridade e inspeções mais frequentes para as empresas consideradas de risco mais elevado.

As entidades com maior atividade no mercado da habitação privada, em particular em projetos dispendiosos, poderiam ser consideradas de risco mais elevado. Os reguladores também realizavam inspeções motivadas por informações das autoridades policiais sobre possíveis infrações. O CEA apoiava o cumprimento das regras através de orientações, listas de verificação, listas de indicadores de suspeita e formação, enquanto a Autoridade de Reurbanização Urbana emitia circulares e organizava sessões informativas para os promotores.

O quadro atribui deveres complementares a vários intervenientes numa transação imobiliária. Os advogados que tratam das transações, os contabilistas relevantes e as instituições financeiras também têm obrigações de verificar os clientes e comunicar suspeitas de atividade criminosa. A declaração de Indranee referia que a maioria das compras e vendas de imóveis estava sujeita a mais do que uma camada de verificações.

As alterações de abril reforçam duas partes específicas desse sistema: o alcance das verificações dos agentes e as consequências financeiras de infrações distintas. Não tornam desnecessários os deveres dos outros intervenientes, e a aprovação da proposta de lei não deve ser confundida com a confirmação de que todas as suas disposições já entraram em vigor.

O relato parlamentar não indica uma data de entrada em vigor, prazos de execução pormenorizados nem os novos limites máximos das sanções do tribunal disciplinar. Também não especifica os resultados mais recentes das investigações descritas em outubro de 2023. Estes pontos devem permanecer distintos do que está estabelecido: o Parlamento aprovou verificações mais abrangentes e um quadro sancionatório destinado a fazer contar cada infração.

Pontos-chave

• O Parlamento aprovou, em 8 de abril de 2025, a proposta de lei sobre o branqueamento de capitais no setor imobiliário.
• As sanções financeiras máximas serão calculadas por infração, e não por processo.
• O regime de advertências permite sanções até 5 000 dólares de Singapura por cada infração; os casos mais graves podem ser remetidos para processos disciplinares.
• As agências e os agentes têm de alargar as diligências devidas às contrapartes sem representação.
• Os deveres existentes incluem a verificação de identidade, a conservação de registos durante pelo menos cinco anos e a comunicação de transações suspeitas.
• A atualização governamental de outubro de 2023 enumerava 152 imóveis sujeitos a ordens de proibição.
• O relato parlamentar não especifica as datas de entrada em vigor nem os novos limites máximos das sanções do tribunal.