A grande migração acelera
A Coreia do Sul está a assistir a uma mudança populacional de proporções históricas, à medida que os residentes abandonam a capital em busca de uma vida acessível. Segundo dados de migração interna divulgados pelo Ministério dos Dados e Estatísticas, 83 984 pessoas mudaram-se de Seul para a província de Gyeonggi durante os primeiros três meses deste ano. O número representa um aumento de 30,9 por cento face ao trimestre anterior e um salto de 11,7 por cento em relação ao mesmo período do ano passado, marcando o nível trimestral mais elevado desde os últimos três meses de 2021, quando 85 481 pessoas fizeram a mesma viagem.
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Este movimento, amplamente descrito como o êxodo de Seul, reflete a pressão crescente de um mercado habitacional que empurrou as famílias comuns para além dos seus limites financeiros. Os dados, extraídos de relatórios de transferência de registo de residência, acompanham os movimentos populacionais entre distritos administrativos e revelam um padrão claro. Mesmo após períodos de correção de preços, os apartamentos em Seul continuam entre os mais caros do país. O mercado de arrendamento jeonse da cidade, que funciona com base num sistema de depósito de montante fixo em vez de pagamentos mensais de renda, tornou-se drasticamente mais restrito nos últimos anos. À medida que as ofertas de jeonse diminuíram e os preços recuperaram, muitas famílias consideraram impossível garantir alojamento dentro da capital sem assumir encargos de dívida esmagadores.
A saída não se limita a famílias consolidadas. A migração abrange vários grupos demográficos, embora os jovens profissionais e os casais recém-casados constituam uma parte significativa dos que se mudam. O que começou como um fio durante os anos da pandemia tornou-se um fluxo constante, a remodelar mapas demográficos e a forçar os decisores políticos a confrontar uma realidade desconfortável. A capital, há muito considerada o motor da mobilidade económica e social coreana, é cada vez mais vista como financeiramente inacessível pela própria geração que se espera que impulsione o crescimento futuro.
Os custos da habitação rebentam o orçamento
As barreiras financeiras para permanecer em Seul tornaram-se quase intransponíveis para as famílias médias. Os preços dos apartamentos na capital continuam a pairar em níveis que colocam a compra de casa muito fora do alcance dos compradores com rendimentos médios. Uma regulamentação abrangente do crédito, que entrou recentemente em vigor, limita os empréstimos hipotecários para habitação própria a 600 milhões de won, aproximadamente 430 000 dólares. Embora tenha sido concebida para travar a compra especulativa e estabilizar os preços, a regra teve um efeito dissuasor sobre as aspirações das famílias da classe trabalhadora. Com os preços médios dos apartamentos em Seul a pairar agora em torno de 1,46 mil milhões de won, os compradores que se qualificam para o empréstimo máximo precisam ainda de pelo menos 860 milhões de won em dinheiro para concluir uma compra. A política limita efetivamente o acesso direto ao mercado às famílias com liquidez substancial.
Espera-se que a regulamentação afete mais de 1,27 milhões de famílias, cerca de 74 por cento das 1,71 milhões de unidades habitacionais em Seul. Em distritos com preços elevados, como Gangnam e Seocho, onde os preços médios ultrapassam 3 mil milhões de won, os compradores podiam anteriormente pedir emprestado até 50 por cento do valor de um imóvel, o que se traduzia em empréstimos de 1,5 mil milhões de won ou mais. Ao abrigo do novo quadro, o financiamento está limitado a 600 milhões de won, exigindo mais de 2,5 mil milhões de won em dinheiro para imóveis nestes bairros. Um investigador de políticas habitacionais em Seul alertou que o mercado está cada vez mais a servir exclusivamente pessoas ricas, o que poderá aprofundar as divisões socioeconómicas em toda a região da capital.
Estas restrições ao crédito surgem numa altura em que a Coreia do Sul lida com um dos maiores fardos de dívida das famílias do mundo. O rácio entre a dívida das famílias e o produto interno bruto atingiu 91,7 por cento no último trimestre de 2024, ocupando o segundo lugar entre 38 grandes nações, segundo dados do Instituto de Finanças Internacionais. Apenas o Canadá registou um rácio superior, de 100,6 por cento. O governador do Banco da Coreia, Rhee Chang-yong, sublinhou a necessidade de reduzir gradualmente este rácio para cerca de 80 por cento, alertando que o endividamento excessivo poderá ameaçar a estabilidade financeira e o crescimento económico. No entanto, com os custos da habitação a subir, muitos residentes sentem-se forçados a escolher entre assumir dívidas perigosas ou abandonar totalmente a cidade.
Gyeonggi torna-se a nova fronteira
Os que fogem de Seul reinstalaram-se em grande parte nas principais cidades da província de Gyeonggi, com fortes ligações de transporte e infraestruturas habitacionais desenvolvidas. Suwon registou o maior afluxo total proveniente de outras regiões no primeiro trimestre, acolhendo 13 712 novos residentes. Goyang seguiu-se de perto, com 13 317 chegadas, enquanto Yongin recebeu 13 005 e Seongnam acolheu 12 088. Hwaseong e Pyeongtaek registaram cada uma mais de 10 000 residentes entrados. Dentro da província, Gwangmyeong registou o maior ganho líquido de população, acrescentando 8 203 residentes durante o trimestre.
A procura habitacional por parte de residentes de Seul tornou-se cada vez mais visível nas transações imobiliárias. Segundo dados do sistema de informação do registo do Supremo Tribunal, os residentes de Seul representaram 15,69 por cento dos compradores de apartamentos na província de Gyeonggi em março, o nível mais elevado desde junho de 2022. Só no ano anterior, as pessoas que viviam em Seul compraram 17 093 apartamentos na província, o que representa um aumento de 27,3 por cento face ao total de 13 429 unidades registado um ano antes. Goyang surgiu como o mercado mais ativo, com 1 736 apartamentos comprados por pessoas de Seul, seguido de Namyangju com 1 409 unidades, Hanam com 1 252 unidades e Uijeongbu com 1 109 unidades. Nas sete cidades onde as transações excederam 1 000 unidades, os residentes da capital representaram 53,7 por cento de todas as compras na província de Gyeonggi, num total de 9 183 vendas de apartamentos.
Este aumento da procura está a remodelar rapidamente os valores imobiliários locais. Dados do Conselho Coreano do Imobiliário mostraram que os preços dos apartamentos em Yongin Suji-gu subiram 7,24 por cento este ano, até à quarta semana de abril. Os preços em Seongnam Bundang-gu subiram 4,59 por cento, enquanto Suwon Yeongtong-gu e Hwaseong Dongtan-gu subiram 3,67 por cento e 2,88 por cento, respetivamente. No mesmo período, o aumento médio em Seul foi de apenas 2,65 por cento. O crescimento mais rápido dos preços nestas cidades-dormitório sugere que o êxodo da capital não é apenas uma transferência de residentes, mas um realinhamento fundamental de todo o mercado habitacional metropolitano.
Os jovens coreanos enfrentam as escolhas mais difíceis
A tendência migratória é especialmente acentuada entre os jovens adultos, para quem Seul se transformou de uma terra de oportunidades numa armadilha financeira. Segundo dados do Serviço de Estatística da Coreia divulgados no ano passado, a capital registou uma saída líquida de 10 000 jovens com idades entre os 19 e os 34 anos para outras partes da região da capital em 2024, cinco vezes superior ao número de 2 000 registado no ano anterior. A província de Gyeonggi absorveu 6 000 destes jovens migrantes, enquanto Incheon registou uma entrada líquida de 4 000. Muitos jovens coreanos mudam-se inicialmente para Seul por razões profissionais ou oportunidades educativas, para depois descobrirem que os custos da habitação tornam a residência a longo prazo insustentável.
O colapso do sistema de subscrição habitacional veio agravar estas dificuldades. A Coreia do Sul opera um programa único de contas de subscrição, destinado a ajudar compradores que adquirem casa pela primeira vez, sobretudo candidatos mais jovens, a adquirir apartamentos novos a preços regulados. No entanto, o sistema está agora a vacilar, à medida que os preços de lançamento dos novos apartamentos excedem cada vez mais as taxas de mercado existentes. Segundo a plataforma imobiliária Zigbang, 19 dos 24 complexos de apartamentos de promotores privados lançados em todo o país este ano tinham preços médios por 3,3 metros quadrados superiores aos dos apartamentos concluídos nos últimos dois anos nas mesmas zonas. Em Seul, complexos como o Dfine Yeonhui, em Seodaemun-gu, tinham preços aproximadamente 18 por cento acima do preço médio de lançamento do distrito e cerca de 27 por cento superiores às taxas de mercado recentes.
À medida que os lucros esperados com as diferenças de preços diminuem, o entusiasmo pelo mercado de subscrições está a desvanecer-se. O total de titulares de contas de subscrição caiu de 26,979 milhões em janeiro de 2024 para 26,132 milhões em janeiro deste ano, uma diminuição de aproximadamente 840 000. A queda foi mais acentuada entre os titulares na fase intermédia de inscrição, com três a cinco anos de participação, que diminuíram mais de 1,5 milhões. Os inscritos há dez anos ou mais aumentaram, indicando que os candidatos mais jovens com pontuações de prioridade mais baixas estão a abandonar o sistema. Os custos de construção dispararam devido ao aumento dos preços dos terrenos, das matérias-primas, das despesas com mão de obra e dos custos de financiamento, tornando impossível para os promotores oferecerem os descontos que outrora tornavam as subscrições atrativas.
Seo Jin-hyung, professor de direito imobiliário na Universidade Kwangwoon, explicou que o fardo se estende para além da compra de casa ao mercado de arrendamento.
Os preços da habitação em Seul tornaram-se extremamente caros, empurrando os residentes existentes para as zonas exteriores. Ao mesmo tempo, as pessoas que se mudam para a região da capital vindas de zonas regionais estão cada vez mais a escolher Gyeonggi ou Incheon em vez de tentarem instalar-se diretamente em Seul.
Seo observou também que Incheon e muitas cidades de Gyeonggi continuam altamente dependentes das deslocações pendulares para Seul, o que significa que os residentes que se mudam em busca de preços acessíveis trocam frequentemente poupanças na habitação por encargos de transporte.
Políticas governamentais e resposta do mercado
Os responsáveis em Seul reconheceram a crise e estão a tentar expandir a oferta de habitação, embora os críticos questionem se estes esforços conseguirão acompanhar a procura. O ministro do Território, Kim Yun-duk, anunciou que o governo vai expandir rapidamente a oferta de habitação para jovens e casais recém-casados na área metropolitana de Seul. O compromisso foi assumido durante uma consulta entre o partido no poder, o Partido Democrático da Coreia, e o governo na Assembleia Nacional, onde ambas as partes discutiram medidas para aumentar a oferta de habitação urbana em meio a preocupações com a subida dos preços. Kim afirmou que o governo fará o possível para proporcionar habitação estável a quem vive em más condições e está preocupado com os preços elevados.
Os anúncios seguem-se a um compromisso anterior de lançar a construção de mais de 1,35 milhões de habitações em todo o país até 2030. Kim explicou que o ano passado se centrou na revisão de regulamentos para preparar a expansão da oferta, e que a implementação iria acelerar este ano. O deputado do Partido Democrático Maeng Sung-kyu apelou ao governo para que utilize terrenos pertencentes ao Estado e edifícios envelhecidos de instituições públicas na área metropolitana de Seul, sublinhando a necessidade de apoio regulamentar para garantir uma construção atempada.
No setor privado, os promotores estão a correr para satisfazer a procura nas zonas periféricas. A Lotte Construction está a comercializar o Uijeongbu Lotte Castle Naribec City com pacotes de alívio financeiro que incluem uma entrada de 5 por cento, uma primeira prestação fixa de 10 milhões de won e assistência nos juros do empréstimo. A Samsung C&T apresentou o Raemian Songdo Station Centripol em Incheon, com 2 549 unidades em 19 edifícios. A Korea Land and Housing Corp. está a aceitar candidaturas para 391 unidades no distrito de Goyang Changneung, enquanto a Lotte Construction planeia lançar o Pungmu Station Lotte Castle Signature em Gimpo. Estes projetos refletem uma mudança mais ampla do setor, afastando-se do centro de Seul em direção à periferia da região da capital.
No entanto, o ambiente político continua complicado. Regulamentações mais rigorosas sobre o rácio de serviço da dívida tornaram a compra de casa através de subscrições cada vez mais difícil, enquanto os sistemas de teto de preços destinados a travar a inflação não têm em conta o aumento dos custos de construção. Alguns economistas alertam para um efeito balão, no qual a procura reprimida em Seul simplesmente migra para zonas com preços baixos e médios em Gyeonggi e Incheon, empurrando aí os preços para cima. Um mediador imobiliário em Banpo-dong alertou que regras mais apertadas conduzem frequentemente os compradores para credores secundários ou até canais de financiamento ilegais, criando novos riscos sem resolver os problemas de acessibilidade subjacentes.
O paradoxo das deslocações pendulares
Apesar da migração em massa para fora, Seul continua a ser o indiscutível centro económico da Coreia do Sul, criando um paradoxo de deslocações pendulares que sobrecarrega as redes de transporte e as finanças pessoais. Incheon e muitas cidades de Gyeonggi continuam altamente dependentes das deslocações pendulares para Seul para fins de emprego, o que significa que custos de habitação mais baixos têm frequentemente como preço tempos de viagem mais longos e maiores encargos de transporte. Depois de os preços da habitação terem descido brevemente em 2022 e no início de 2023, voltaram a subir, e o fardo dos custos da habitação parece ter-se intensificado no ano passado. Muitas famílias agora dão prioridade à acessibilidade e ao acesso a transportes em vez do prestígio de um endereço em Seul.
Os analistas alertam que o crescente êxodo poderá reforçar a estrutura de empregos e deslocações pendulares centrada em Seul em toda a área metropolitana alargada, em vez de dispersar a atividade económica. Os jovens trabalhadores, em particular, enfrentam uma dupla penalização: os preços afastam-nos de viver perto dos seus locais de trabalho, mas têm de regressar diariamente para progredir na carreira. Esta dinâmica corre o risco de criar uma hierarquia geográfica rígida, onde a capital mantém o poder económico enquanto exporta a sua crise habitacional para as jurisdições circundantes. A ironia é inconfundível. Os residentes estão a deixar Seul porque não podem pagar viver lá, mas têm de regressar diariamente para trabalhar, subsidiando efetivamente a economia da capital enquanto lutam para acumular riqueza em cidades satélite onde os preços estão agora a subir rapidamente.
Os efeitos sociais duradouros poderão ser profundos. Se as cidades de Gyeonggi continuarem a absorver a procura habitacional de Seul sem um crescimento equivalente do emprego, a região poderá assistir a padrões enraizados de desigualdade espacial, em que a residência é determinada pela riqueza e não pela preferência. A transformação de subúrbios que outrora eram acessíveis em cidades-dormitório caras pode simplesmente replicar a crise de Seul numa escala geográfica mais ampla, deixando menos opções de refúgio para as gerações futuras.
O que saber
- 83 984 pessoas mudaram-se de Seul para a província de Gyeonggi no primeiro trimestre de 2026, um máximo de quatro anos e um aumento trimestral de 30,9 por cento.
- Um novo limite de 600 milhões de won para empréstimos hipotecários bloqueou efetivamente os compradores da classe média do mercado de Seul, onde os apartamentos custam em média 1,46 mil milhões de won.
- Os jovens adultos dos 19 aos 34 anos lideraram o êxodo, com Seul a perder um saldo líquido de 10 000 jovens residentes para as zonas circundantes em 2024.
- Cidades de Gyeonggi, incluindo Suwon, Goyang, Yongin e Seongnam, acolheram cada uma mais de 12 000 novos residentes no primeiro trimestre.
- Os preços dos apartamentos em alguns distritos de Gyeonggi estão a subir mais depressa do que em Seul, com Yongin Suji-gu a subir 7,24 por cento este ano.
- O governo sul-coreano prometeu construir mais de 1,35 milhões de habitações em todo o país até 2030, com uma oferta acelerada na região da capital.
- A dívida das famílias em relação ao PIB situa-se em 91,7 por cento, a segunda mais elevada entre as principais economias globais.
