Compras de habitação por estrangeiros em Seul caem 51% com as novas regras de autorização

Choque de mercado: transações estrangeiras despencam após implementação da política

As compras de habitação por estrangeiros em Seul caíram mais de metade nos primeiros meses após a implementação de rigorosas novas regras para o setor imobiliário, segundo dados governamentais abrangentes divulgados a 12 de fevereiro. O Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais anunciou a descida acentuada durante a 7.ª reunião do Conselho de Resposta às Atividades Ilegais no Setor Imobiliário, uma sessão de alto nível presidida pelo segundo vice-ministro Kim Yong-su no Complexo Governamental de Seul. O encontro reuniu altos responsáveis do Ministério do Território, Infraestruturas e Transportes, da Comissão de Serviços Financeiros, do Serviço Nacional de Impostos e da Agência Nacional de Polícia para avaliar a eficácia das recentes medidas de arrefecimento do mercado e coordenar futuras estratégias de aplicação. Segundo dados detalhados do ministério analisados durante a sessão do conselho, as transações imobiliárias de estrangeiros na grande área metropolitana de Seul despencaram 35%, para 1.481 transações, no período de monitorização de setembro a dezembro de 2024, em comparação com 2.279 transações registadas no mesmo período de quatro meses do ano anterior.

Seul registou a descida mais acentuada entre todas as jurisdições analisadas, com as transações de compradores estrangeiros a caírem 51%, de 496 transações para apenas 243, em termos homólogos. Esta representa a queda mais acentuada registada na capital desde que começou o acompanhamento abrangente das compras imobiliárias por estrangeiros. As regiões vizinhas sofreram efeitos de arrefecimento substanciais, embora ligeiramente menos severos, com a província de Gyeonggi a registar uma contração de 30% na atividade de compra por estrangeiros e Incheon uma descida de 33%. A redução acentuada segue-se à decisão do governo, a 26 de agosto de 2024, de designar toda a cidade de Seul e grande parte da região da capital como zonas de autorização de transações imobiliárias especificamente dirigidas a estrangeiros. Esta medida exige que os não nacionais obtenham aprovação governamental prévia antes de concluírem qualquer compra de propriedade residencial, criando uma barreira burocrática significativa que, segundo os responsáveis, filtra a procura especulativa. A designação permanece em vigor por um ano, até 25 de agosto de 2026, e representa uma das políticas mais restritivas dirigidas à propriedade de imóveis por estrangeiros na história recente da Coreia do Sul. Os responsáveis enquadraram explicitamente a política como uma resposta direta às críticas públicas persistentes sobre o capital estrangeiro que faz subir os preços da habitação em mercados já sobreaquecidos, em particular em distritos populares entre investidores internacionais.

Compreender os requisitos das zonas de autorização

O sistema de zonas de autorização de transações de terrenos impõe um processo de aprovação com várias camadas aos compradores estrangeiros que procuram adquirir propriedades residenciais em áreas designadas, alterando fundamentalmente a dinâmica das transações que anteriormente regia as compras internacionais. Implementado exatamente a 26 de agosto de 2024, o regulamento exige que todos os estrangeiros obtenham autorização oficial das autoridades competentes antes de celebrarem contratos de apartamentos, vivendas ou outros imóveis residenciais em Seul e áreas circundantes identificadas como focos especulativos. Este requisito de aprovação prévia acrescenta complexidade processual e incerteza temporal às compras, arrefecendo efetivamente decisões de investimento impulsivas. Além do requisito de aprovação inicial, a política impõe uma rigorosa obrigação de residência efetiva de dois anos, o que significa que os compradores devem ocupar fisicamente os imóveis como sua residência principal, em vez de os manterem como ativos de investimento vazios, imóveis para arrendamento ou alojamentos sazonais. Esta condição visa especificamente a procura especulativa que, segundo os responsáveis, estava a distorcer os mecanismos de preços em distritos de prestígio sem contribuir para a estabilidade das comunidades locais.

Os compradores que não satisfaçam os rigorosos requisitos de residência enfrentam sanções administrativas escalonadas, concebidas para assegurar o cumprimento ou forçar a alienação. O Ministério do Território, Infraestruturas e Transportes, em coordenação com os governos municipais, começou a realizar inspeções intensivas de conformidade em janeiro de 2025, verificando sistematicamente se os proprietários estrangeiros residem efetivamente nas casas que compraram através da verificação de registos de serviços públicos, do cruzamento de bases de dados de imigração e da confirmação do endereço físico. Os proprietários considerados em infração recebem inicialmente ordens administrativas formais para cumprirem imediatamente a obrigação de residência. A não conformidade continuada desencadeia encargos compulsivos de conformidade substanciais, calculados para compensar eventuais ganhos de investimento, e as autoridades mantêm o poder de anular totalmente as autorizações de compra originais, podendo forçar uma alienação involuntária do imóvel. Estes mecanismos de aplicação marcam uma mudança regulatória significativa em relação aos sistemas de registo anteriores, que apenas acompanhavam a propriedade estrangeira sem impor condições comportamentais contínuas ou obrigações de residência.

Concentração geográfica da atividade em declínio

O colapso das transações não se distribuiu uniformemente por todos os distritos, concentrando-se antes de forma acentuada nos bairros mais abastados de Seul, que anteriormente atraíam as maiores concentrações de capital de investimento estrangeiro. Os quatro distritos anteriormente designados como zonas de sobreaquecimento especulativo e áreas-alvo de ajustamento — Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan — registaram coletivamente uma queda dramática de 65% na atividade de compradores estrangeiros, indicando que as medidas regulatórias estão a afetar de forma desproporcionada os mercados de elevado valor, onde a especulação tinha sido mais desenfreada. O distrito de Seocho registou a descida mais severa entre todos os 25 distritos autónomos de Seul, com as transações estrangeiras a colapsarem uns extraordinários 88%, de 92 transações para apenas 11, durante o período de comparação de quatro meses. Esta eliminação virtual das compras estrangeiras sugere que a procura anterior neste distrito de prestígio era quase inteiramente sensível à fricção regulatória e provavelmente motivada pela diversificação de carteira, e não por necessidade residencial. Os Três Distritos de Gangnam, há muito considerados o epicentro do imobiliário de luxo na Coreia do Sul, tinham anteriormente atraído capital estrangeiro significativo em busca de exposição aos mercados residenciais mais exclusivos do país e à infraestrutura educativa de elite.

Fora da própria cidade de Seul, o impacto regulatório variou significativamente por município, dependendo dos níveis anteriores de concentração de compradores estrangeiros e das condições económicas locais. Na província de Gyeonggi, que rodeia a capital, Bucheon registou uma descida de 51%, caindo de 208 transações para 102, o que representa a queda mais acentuada naquela província e sugere uma presença substancial de investidores estrangeiros nesta cidade de média dimensão com ligações de transporte convenientes a Seul. O distrito de Seo, em Incheon, registou uma diminuição de 46%, com as transações estrangeiras a caírem de 50 para 27, enquanto outros distritos da cidade portuária registaram contrações mais moderadas. A variação regional indica que os compradores estrangeiros não se dirigiam exclusivamente aos tradicionais corredores de luxo de Seul, mas tinham estabelecido uma presença significativa em cidades secundárias da região da capital, atraídos por preços relativamente mais baixos e mantendo proximidade a centros de emprego metropolitanos e infraestruturas de transporte internacional, incluindo o Aeroporto Internacional de Incheon.

Padrões de nacionalidade e segmentação de preços revelam motivos de investimento

Os dados detalhados das transações revelam padrões comportamentais distintos entre as diferentes nacionalidades de compradores estrangeiros, oferecendo informações valiosas sobre estratégias de investimento, fontes de capital e necessidades residenciais variadas entre demografias internacionais. Os nacionais chineses, que constituem o maior grupo de compradores estrangeiros no mercado imobiliário da Coreia do Sul em volume, viram as suas transações diminuir 32%, de 1.554 para 1.053 unidades em toda a região da capital durante o período de monitorização. Os compradores americanos registaram uma queda notavelmente mais acentuada, de 45%, de 377 transações para 208, sugerindo que este grupo pode ter estado mais concentrado nos segmentos de topo mais afetados pelas novas restrições, ou que enfrentou potencialmente maiores dificuldades em satisfazer os rigorosos requisitos de verificação de residência devido à distância geográfica ou a fatores de estilo de vida. A disparidade nas taxas de descida indica diferentes composições de carteira e horizontes de investimento entre os dois maiores grupos de compradores estrangeiros, com os americanos aparentemente mais focados em ativos de luxo, enquanto os compradores chineses mantiveram maior presença nos segmentos de mercado intermédio.

A análise por escalões de preço apoia fortemente a teoria de que a especulação no segmento de luxo foi particularmente travada pelas novas regras, enquanto as compras residenciais modestas mostram maior resiliência e representam provavelmente necessidades habitacionais mais genuínas. As transações envolvendo imóveis com preços inferiores a 1,2 mil milhões de won diminuíram 33%, representando uma contração significativa mas relativamente moderada, consistente com flutuações normais do mercado. Em contraste, as transações de habitação de preço elevado superior a 1,2 mil milhões de won colapsaram 53%, demonstrando um claro precipício transacional centrado especificamente em ativos de prestígio que exigem um compromisso substancial de capital. Os compradores americanos mostraram uma preferência marcadamente mais forte por imóveis de luxo, com 48% das suas compras a envolverem casas avaliadas acima de 600 milhões de won, em comparação com apenas 10% dos compradores chineses. Esta forte concentração em segmentos de elevado valor explica por que os volumes de transações americanas caíram mais acentuadamente do que a média global do mercado. Kim Itak, primeiro vice-ministro do Ministério do Território, Infraestruturas e Transportes, comentou estas tendências durante a reunião do conselho.

A diminuição das transações de habitação por estrangeiros é um sinal de que a procura que alimentava o sobreaquecimento do mercado está a diminuir. Vamos monitorizar eficazmente o cumprimento das obrigações de residência efetiva e estabelecer uma ordem no mercado imobiliário centrada na procura genuína dos utilizadores finais.

Aplicação interagências e monitorização da conformidade

O governo estabeleceu um quadro de monitorização abrangente que envolve vários organismos reguladores para assegurar o cumprimento estrito das novas regras e impedir que sejam contornadas através de estruturas alternativas de transação ou sociedades de fachada. As inspeções à obrigação de residência efetiva, iniciadas em janeiro, utilizam um cruzamento sofisticado de dados entre governos locais, autoridades de imigração e fornecedores de serviços públicos para verificar a ocupação física, e não apenas o registo da propriedade ou endereços de reencaminhamento de correio. Os responsáveis sublinham que o simples registo da titularidade já não é suficiente para o cumprimento legal; os compradores devem demonstrar presença física contínua através de provas documentais, incluindo registos de consumo de eletricidade, endereços em cartões de residência, declarações fiscais municipais e confirmações dos centros administrativos de bairro. Nos casos em que são confirmadas violações de conformidade, a sequência de aplicação progride de advertências administrativas para sanções financeiras substanciais e, por fim, para a revogação da autorização, criando um forte fator dissuasor contra tentativas de tratar os imóveis como meros instrumentos financeiros detidos para valorização especulativa sem presença local.

Além das verificações de residência, a Comissão de Serviços Financeiros e o Serviço de Supervisão Financeira iniciaram uma monitorização direcionada dos fundos de empréstimos empresariais que fluem para leilões imobiliários, um canal por vezes utilizado para contornar as restrições tradicionais de crédito à habitação e os requisitos de entrada aplicáveis às compras residenciais. Os reguladores estão a avaliar sistematicamente os empréstimos de saldo para leilões por região e setor empresarial, preparados para realizar inspeções intensivas no local se surgirem fenómenos de concentração em categorias de alto risco ou se bairros específicos mostrarem picos invulgares de atividade em leilões. Esta vigilância visa especificamente situações em que empresários obtêm financiamento empresarial aparentemente para fins comerciais, mas redirecionam capital para aquisições de imóveis residenciais em leilão, contornando efetivamente os requisitos de autorização para compradores estrangeiros. A abordagem de supervisão multifacetada visa impedir a substituição de métodos de compra tradicionais por aquisições em leilão com recurso a veículos de financiamento empresarial, assegurando que as restrições das zonas de autorização não podem ser facilmente contornadas através de estruturas alternativas de transação ou acordos com testas de ferro.

Ligação à política fiscal mais ampla e à estabilização do mercado

O sistema de autorização para compradores estrangeiros constitui um componente de uma campanha governamental mais ampla para estabilizar os mercados de habitação antes de transições significativas na política fiscal interna que, de outra forma, poderiam desencadear volatilidade no mercado. A reunião do conselho de 12 de fevereiro abordou também a próxima expiração de disposições substanciais de diferimento do imposto sobre mais-valias para proprietários nacionais de várias casas, uma mudança de política que se espera que desencadeie um aumento da atividade de venda entre investidores coreanos que detêm múltiplos imóveis. Antecipando esta alteração regulatória, as autoridades preveem uma possível proliferação de atividades ilegais, incluindo contratos com preço subdeclarado, em que os preços das transações são deliberadamente subdeclarados para reduzir responsabilidades fiscais sobre mais-valias, bem como acordos de doação irregulares e trusts de titularidade concebidos para disfarçar a verdadeira propriedade ou transferir imóveis para familiares sem a devida avaliação fiscal.

A resposta coordenada envolve o Serviço Nacional de Impostos e a Agência Nacional de Polícia na investigação destas práticas através de uma partilha de informações interagências reforçada e de aplicação cooperativa. Ao restringir simultaneamente a procura especulativa estrangeira através de requisitos de autorização e ao reforçar a supervisão dos esquemas nacionais de elisão fiscal, os responsáveis esperam evitar manipulação do mercado durante o sensível período de transição em que expira o diferimento das mais-valias. A abordagem regulatória abrangente reflete o reconhecimento crescente de que os fluxos de investimento estrangeiro e a política fiscal interna interagem nos mesmos mecanismos de formação de preços, exigindo respostas governamentais sincronizadas para manter a estabilidade do mercado e garantir que a habitação continua acessível aos residentes principais, em vez de ser dominada por capital especulativo de qualquer origem.

O que saber

• As compras de habitação por estrangeiros em Seul caíram 51% de setembro a dezembro de 2024 após a implementação das regras das zonas de autorização a 26 de agosto de 2024
• A política exige que os estrangeiros obtenham aprovação prévia para comprar imóveis em Seul e áreas circundantes, além de manterem obrigações de residência efetiva de dois anos
• O distrito de Seocho registou a descida mais acentuada, de 88%, enquanto os distritos de Gangnam, Songpa e Yongsan, em conjunto, caíram 65%
• As transações de compradores chineses diminuíram 32%, enquanto a atividade de compradores americanos caiu 45%, com as casas de preço elevado acima de 1,2 mil milhões de won a caírem 53%
• As inspeções de conformidade do governo começaram em janeiro de 2025, com sanções que vão de ordens administrativas a cancelamento de autorização para proprietários que não mantenham residência efetiva