Preços de apartamentos usados em Tóquio sobem à medida que a nova oferta encolhe

Porque é que os apartamentos usados em Tóquio estão a ficar mais caros

Os preços dos apartamentos usados em toda a Tóquio estão a subir a um ritmo mais rápido, à medida que os compradores migram da construção nova para as casas pré-donos. O reduzido número de novos projetos em curso, os custos de construção e de terreno mais elevados e a forte procura, tanto de compradores nacionais como estrangeiros, tornaram os apartamentos novos excepcionalmente caros. Muitos agregados familiares que comprariam novos estão agora a optar pela revenda, o que apertou o mercado secundário e fez subir os preços de fecho e o preço por metro quadrado.

Novos dados ilustram a amplitude desta mudança. De acordo com os dados de mercado de junho de 2025 da Real Estate Information Network for East Japan (REINS), as transações de apartamentos usados na Grande Área Metropolitana de Tóquio subiram para 4.299 unidades, um aumento de 31,9 por cento face ao ano anterior. O preço médio por metro quadrado atingiu 833.400 ienes, 6,9 por cento mais do que no ano anterior, marcando o 62.º mês consecutivo de crescimento de preços. O valor médio das transações situou-se em cerca de 52,09 milhões de ienes. Ao mesmo tempo, o inventário disponível caiu 0,7 por cento para 44.428 unidades, o décimo quarto mês consecutivo de descida, mesmo com novas listagens a subir ligeiramente.

A atração do mercado de revenda está diretamente ligada aos preços extremos do segmento de construção nova, especialmente no centro de Tóquio. Segundo dados do setor, o preço médio de um apartamento novo nas 23 zonas ultrapassou os 100 milhões de ienes durante um segundo ano, com os 12 meses até março de 2025 a registar uma média de cerca de 116,3 milhões de ienes. O preço dos apartamentos novos nos distritos centrais também é muito elevado por metro quadrado, próximo de 1,7 milhões de ienes. Estes níveis de preço refletem a escassez de terrenos em zonas nobres, custos de construção e mão de obra elevados e um conjunto de projetos virado para torres de luxo concebidas para compradores locais e estrangeiros abastados.

As restrições de oferta têm raízes profundas. O número de unidades de apartamentos novos lançados em toda a Grande Área Metropolitana de Tóquio caiu cerca de 17 por cento em 2024, para o nível mais baixo desde 1973, e o inventário limitado manteve-se em 2025. Mesmo onde os promotores lançaram mais unidades em localizações suburbanas, a absorção mantém-se firme e pouco alivia a pressão sobre os preços nos distritos centrais. O resultado é uma lacuna crescente entre o que muitos compradores podem pagar em construção nova e o que está disponível, o que faz do mercado pré-donos o ponto focal para compradores familiares.

A nova oferta seca, compradores viram-se para a revenda

Os promotores enfrentam custos de produção mais elevados e escassez de terrenos adequados em bairros com boas ligações de transporte, escolas e serviços. A reunião de terrenos nas zonas centrais é complexa e demorada. Os custos de construção subiram durante e após a pandemia, com os materiais, a logística e os salários em alta. Quando os projetos são viáveis a preços mais elevados, o preço de lançamento acompanha. A tendência para projetos de alta especificação com concierge, amenidades e residências de marca reforçou a inclinação para o luxo, elevando as médias gerais e afastando os compradores do segmento médio.

Houve uma ligeira descida do preço médio das novas unidades em toda a área metropolitana em 2024, à medida que a mistura de vendas se normalizou após um surto de lançamentos de luxo em 2023. O preço médio de um apartamento novo em toda a área metropolitana recuou cerca de 3,5 por cento, para cerca de 78 milhões de ienes. No centro de Tóquio, o preço médio das novas unidades desceu para cerca de 112 milhões de ienes. Os analistas argumentam que se trata de uma pausa e não de uma inversão da trajetória a longo prazo, porque os fatores fundamentais — a oferta nova limitada e os custos de construção mais elevados — permanecem.

Tetsuya Kaneko, diretor de investigação da Savills Japan, alertou para não dar demasiado significado à descida de um ano nas médias de construção nova de toda a área metropolitana em 2024.

Não devemos ver a diminuição temporária como um pico. A tendência ascendente geral está para ficar, especialmente considerando a tendência inflacionista geral e a escassez de mão de obra.

Para agregados familiares que querem ficar na cidade e ficaram excluídos dos preços da construção nova, os apartamentos pré-donos tornaram-se a solução prática. Unidades renovadas muitas vezes igualam o aspeto e a função da construção nova. Muitos compradores procuram edifícios mais antigos remodelados que cumpram os normais sísmicos modernos, especialmente os situados perto de estações e escolas nas 23 zonas.

O que os dados revelam sobre preços e vendas de usados

A tendência a longo prazo já favorecia o mercado de revenda mesmo antes de 2024. Os dados de transações de anos anteriores mostram uma clara subida ao longo de uma década dos preços dos apartamentos usados na área metropolitana de Tóquio. Os preços médios de venda em 2022 atingiram cerca de 42,76 milhões de ienes, mais de 10 por cento face ao ano anterior, enquanto o preço médio por metro quadrado subiu para cerca de 672.400 ienes. Na última década, o preço por metro quadrado dos apartamentos usados na região aumentou mais de 70 por cento. Custos de crédito baixos, a preferência por viver na cidade e uma melhoria constante da qualidade do parque habitacional sustentaram essa evolução.

As recentes cifras mensais indicam que o momentum não abrandou. Em junho de 2025, a REINS registou um aumento generalizado da atividade em toda a Grande Área Metropolitana de Tóquio, que inclui Tóquio, Kanagawa, Chiba e Saitama. As vendas em Tóquio propriamente dita subiram quase 30 por cento face ao ano anterior, enquanto Saitama liderou o crescimento com um aumento de mais de 47 por cento. O tamanho médio das unidades transacionadas foi de cerca de 62,5 metros quadrados, um pouco inferior ao do ano anterior, enquanto a idade média dos edifícios vendidos subiu para cerca de 27 anos. Essa tendência para casas mais antigas e ligeiramente mais pequenas é uma forma de os compradores esticarem os orçamentos dentro das localizações preferidas.

Onde o crescimento é mais forte

Tóquio respondeu por 2.360 transações de apartamentos usados em junho, um aumento de 29,8 por cento face ao ano anterior. Kanagawa registou 1.003 operações, com alta de 40,5 por cento. Saitama anotou 509, com subida de 47,1 por cento, enquanto Chiba chegou a 427, com alta de 12,1 por cento. No que respeita aos preços, o preço médio por metro quadrado da Grande Área de Tóquio subiu 6,9 por cento para 833.400 ienes, o 62.º mês consecutivo de aumento. O inventário vem em queda há mais de um ano, sinal de que a procura supera o ritmo a que os proprietários colocam unidades no mercado.

O padrão reflete uma realidade simples. Compradores que não podem ou não querem pagar os prémios de preço associados à construção nova nas zonas nobres continuam comprometidos a ser proprietários na cidade. Estão a licitar unidades bem localizadas e renovadas em edifícios mais antigos, e muitos estão dispostos a sacrificar espaço ou aceitar um trajeto mais longo para manter o preço acessível. Essa combinação de compromissos remodelou o centro do mercado.

Pressão na acessibilidade e a experiência do comprador

A lacuna de acessibilidade entre o novo e o usado é notória. No início de 2025, o preço médio pedido por um apartamento usado de 70 metros quadrados na área metropolitana de Tóquio rondava os 69,8 milhões de ienes. Em comparação, a média das unidades novas nas 23 zonas durante o período de doze meses mais recente foi de cerca de 116,3 milhões de ienes. A análise das transações da última década sugere que os apartamentos usados transacionaram tipicamente cerca de 45 por cento abaixo do preço da construção nova. A lacuna varia consoante a localização e a qualidade do edifício, mas a direção é clara.

Para muitos compradores familiares, a lista de desejos parece simples: três quartos, pelo menos 70 metros quadrados, um bairro seguro a distância de deslocação e um edifício que cumpra os normais sísmicos modernos. Os preços dessas casas nos distritos centrais afastaram-se bastante do que muitos agregados familiares podem financiar. Em Bunkyo, Setagaya e Minato, mesmo unidades mais antigas desse tamanho atingiram níveis que esticam os orçamentos familiares. A procura alarga-se depois às zonas periféricas ou às prefeituras vizinhas, ou para unidades mais pequenas nos mesmos bairros.

Compreender os normais sísmicos é essencial. O Japão elevou o seu código sísmico em 1981, frequentemente designado por novo padrão. Edifícios concluídos a partir do início da década de 1980 têm maior probabilidade de cumprir esse referencial. Os compradores também atentam na atualização de 2000 da Building Standards Act, que acrescentou regras mais rigorosas para o projeto estrutural. Apartamentos que cumpram estes padrões podem comandar um prémio no mercado de revenda. Unidades renovadas em edifícios antigos e bem mantidos, com associações de condóminos ativas, também atraem compradores que querem interiores modernos sem pagar preços de construção nova na mesma área.

No topo de gama, o segmento de luxo amplificou as médias. Uma recente venda de penthouse num empreendimento de boutiques perto de Harajuku teria sido concluída por mais de 9,5 mil milhões de ienes, um recorde nacional em termos de preço por tsubo. Um tsubo é uma unidade de área equivalente a 3,3 metros quadrados. Este tipo de operações de prestígio é raro, mas sublinha a vontade dos compradores ricos de pagar por localizações prime, amenidades e privacidade. Destaca também como a mistura de unidades no mercado pode oscilar as médias gerais de ano para ano.

Financiamento, taxas de juro e o papel dos compradores estrangeiros

Os custos de financiamento continuam favoráveis aos compradores. O Banco do Japão subiu as taxas de política monetária de perto de zero, mas os custos de crédito habitação continuam baixos por padrões globais. Produtos populares de taxa fixa como o Flat 35 mantiveram-se este ano junto da faixa de meio por cento. Os bancos continuam a competir agressivamente por clientes de crédito habitação, o que manteve as margens de empréstimo apertadas. Isso ajudou os compradores a esticarem-se para unidades usadas, mesmo com o preço por metro quadrado a continuar a subir.

Mari Kumagai, diretora de investigação para o Japão da Cushman and Wakefield, referiu que um aumento moderado das taxas de política monetária não forçosamente elevará bruscamente os custos de crédito para os compradores.

Um aumento das taxas de juro seria visto como negativo, mas a sua magnitude é compensada pela concorrência entre bancos.

O capital estrangeiro também desempenhou um papel. O iene fraco tornou o imobiliário de Tóquio mais acessível quando visto em dólares ou noutras principais moedas. Compradores estrangeiros mantiveram-se ativos nos distritos centrais, especialmente em apartamentos de gama superior. Para os investidores, a baixa vacância, o aumento das rendas nas zonas centrais e a perceção de Tóquio como mercado seguro tornaram o imobiliário residencial um ativo atraente. O aumento da participação no segmento de luxo não define o preço dos apartamentos usados em toda a cidade, mas influencia o topo da gama e reforça a confiança dos promotores que planeiam novos projetos.

O banco central do Japão avisou os credores para gerirem a exposição a atividade especulativa à medida que os preços imobiliários sobem. Numa publicação recente, o Banco do Japão apelou a cautela em certos tipos de crédito imobiliário com elementos transfronteiriços.

Os bancos devem ter o cuidado de gerir os riscos associados à exposição a investidores internacionais que compram propriedades aqui.

Uma supervisão mais apertada do risco não equivale a uma restrição de créditos habitação para os agregados familiares, e não há indícios de uma compressão do crédito no empréstimo habitação generalizado. Demonstra, no entanto, que os decisores políticos acompanham de perto o ciclo imobiliário e estão alerta para vulnerabilidades potenciais caso os custos de financiamento globais subam ou caso o iene se mova bruscamente.

O que compradores e vendedores estão a fazer agora

Os compradores tornaram-se mais flexíveis quanto ao tamanho e à idade. Os dados de fecho sugerem uma inclinação gradual para unidades ligeiramente mais antigas e mais pequenas, especialmente em localizações junto às estações que reduzem os tempos de deslocação. Muitos compradores priorizam interiores renovados e uma boa gestão do edifício em vez de grandes áreas. A ascensão de renovadores profissionais que adquirem, remodelam e revendem apartamentos antigos alargou o leque de opções prontas a habitar em bairros populares.

Vendedores de unidades bem localizadas e bem renovadas estão a testar preços pedidos mais elevados. Casas alinhadas com vendas comparáveis recentes e que apresentam bem, com renovações recentes e documentação clara sobre a manutenção do edifício, estão a atrair múltiplas propostas. Em contraste, unidades que precisam de obras significativas ou que ficam longe das estações permanecem mais tempo no mercado, mesmo num ambiente quente. A lacuna entre as melhores unidades e as casas menos atraentes alargou-se.

Como a idade do edifício, os normais e a gestão afetam o valor

A idade por si só não determina o preço no mercado de apartamentos de Tóquio. Muitos edifícios das décadas de 1980 e 1990 sofreram grandes reparações e são bem geridos por associações de proprietários ativas. Os compradores verificam frequentemente o saldo do fundo de reserva do edifício, o histórico de reparações, o estado dos elevadores e os trabalhos planeados. Um fundo de reserva saudável e um plano claro de manutenção futura podem sustentar os preços. Edifícios que concluíram recentemente reparações em grande escala, como fachadas e impermeabilização, podem comandar um prémio, porque os compradores esperam menos avaliações especiais a curto prazo.

Os normais sísmicos são uma linha divisória clara. Propriedades concluídas sob o padrão de 1981, e especialmente as concebidas após a atualização de 2000, tendem a transacionar a preços mais elevados por metro quadrado, tudo o resto igual. Os credores também encaram estes edifícios de forma mais favorável, o que pode facilitar o financiamento e alargar o conjunto de licitantes. Edifícios mais antigos que não cumprem o padrão podem ainda ser vendidos, especialmente em localizações excelentes, mas o preço refletirá o risco acrescido e o custo potencial das atualizações.

O que poderá mudar nos próximos meses

A maioria dos analistas espera que os preços dos apartamentos de Tóquio continuem a subir em 2025, embora a um ritmo mais calmo do que nos últimos dois anos. É provável que o segmento de revenda permaneça apertado enquanto a oferta nova for limitada e os custos de crédito se mantiverem baixos. Acompanhar qualquer aceleração do número de novos projetos lançados pelos promotores, especialmente se os custos estabilizarem. A moeda continuará a influenciar a participação estrangeira. A valorização do iene poderá arrefecer a procura de entrada, enquanto uma nova fraqueza poderá prolongar a licitação estrangeira nas zonas prime.

Os fatores nacionais também serão importantes. O crescimento salarial, as tendências de subsídios e a segurança no emprego influenciam o quanto os agregados familiares podem esticar os orçamentos para a compra de casa. Se os rendimentos continuarem a crescer moderadamente, o mercado de revenda deverá manter-se sustentado, mesmo com a acessibilidade a constituir um desafio para famílias que procuram unidades maiores nos distritos centrais. Por agora, o peso das evidências aponta para novas subidas de preços dos apartamentos usados, sustentadas por uma procura persistente e alternativas limitadas do lado da construção nova.

Pontos-chave

• As transações de apartamentos usados na Grande Área de Tóquio saltaram 31,9 por cento em junho de 2025, com o preço por metro quadrado a subir 6,9 por cento e 62 meses de ganhos contínuos.
• O lançamento de novos apartamentos caiu cerca de 17 por cento em 2024, para o nível mais baixo desde 1973, mantendo a oferta apertada e empurrando os compradores para o mercado de revenda.
• O preço médio das novas unidades nas 23 zonas rondou os 116,3 milhões de ienes no último ano, enquanto um típico preço pedido de um usado de 70 metros quadrados esteve perto dos 69,8 milhões de ienes.
• O inventário de apartamentos usados caiu pelo 14.º mês consecutivo em junho, mesmo com novas listagens a subir ligeiramente.
• As baixas taxas de crédito habitação, o iene fraco e a procura urbana continuada estão a sustentar os preços, enquanto o Banco do Japão apela aos credores para gerirem cuidadosamente o risco imobiliário.
• Os compradores estão a aceitar unidades mais pequenas ou mais antigas para ficar nas localizações preferidas, com casas renovadas em edifícios que cumpram os normais sísmicos modernos a comandar prémios.
• Os analistas esperam novas subidas de preços, possivelmente mais lentas, para os apartamentos usados em 2025, a menos que um aumento significativo da oferta nova ou uma alteração acentuada das condições de financiamento altere o equilíbrio.