Coreia pondera impostos mais elevados sobre a posse de imóveis à medida que o mercado habitacional aquece

Porque regressou o debate fiscal

Os sinais de compra especulativa reapareceram em Seul, com preços a subir e poucas ofertas disponíveis apesar de regras de crédito mais rigorosas e da expansão das zonas especulativas. O presidente Lee Jae Myung instou os responsáveis a mobilizar todas as ferramentas disponíveis para conter a improdutiva procura antes das eleições locais de junho. A mensagem aponta para uma linha mais dura na política de habitação, após um período em que o aperto regulatório não conseguiu arrefecer a propra nos distritos mais caros da capital.

Os responsáveis políticos enquadram agora o problema como uma incompatibilidade no código fiscal. Os impostos sobre a posse de imóveis continuam baixos segundo os padrões das economias avançadas, enquanto os impostos sobre a venda de imóveis estão entre os mais elevados. Essa combinação desencoraja os proprietários de colocar as suas casas à venda, reduz a circulação no mercado e concentra a procura nos bairros mais cobiçados.

Os responsáveis das finanças afirmam que a estrutura atual congelou a atividade. Defendem que um mercado onde é barato manter uma casa e caro vendê-la prende a oferta, sobretudo nas zonas premium de Seul. Os intermediários relatam stocks escassos, compradores frustrados e leilões frequentes por um número limitado de imóveis. O pano de fundo social é familiar na Coreia: um país altamente urbanizado com metade da população ligada à região de Seul para empregos, escolas e serviços, e um fluxo de oferta que tem tido dificuldades em acompanhar a procura.

O debate regressa num momento delicado. Os tectos de crédito hipotecário, as taxas de juro mais elevadas e uma nova vaga de designações regulatórias destinavam-se a arrefecer o mercado. Em vez disso, a recuperação da atividade sugere que apenas os instrumentos financeiros e de ordenamento do território podem não domar a procura enquanto os incentivos no sistema fiscal continuam a orientar os proprietários para manter e esperar. É por isso que a administração volta a ponderar impostos mais elevados sobre a posse de imóveis, lado a lado com medidas de oferta e possíveis alterações às taxas de transação.

Como a Coreia tributa os imóveis hoje

O imposto sobre a posse na Coreia tem duas camadas: um imposto municipal sobre imóveis pago aos municípios e um imposto nacional abrangente sobre imóveis aplicado a patrimónios de valor mais elevado. A estrutura e as definições são importantes porque determinam quem paga, sobre que base e a que taxa.

Imposto municipal sobre imóveis

O imposto municipal sobre imóveis incide sobre uma parte do valor avaliado pelo governo. Na maioria dos casos, a base tributável é de 60 por cento do valor de avaliação fixado pelas autoridades, e não do preço de mercado. As taxas são progressivas, aproximadamente entre 0,1 por cento e 0,4 por cento, aplicando-se a taxa mais elevada a imóveis nos escalões de valor superior. Como a base tributável começa abaixo do valor de avaliação total e as taxas são moderadas, a carga efetiva tende a ser baixa para os agregados familiares com habitação única, mesmo em bairros caros.

Imposto nacional abrangente sobre imóveis

O imposto nacional abrangente sobre imóveis acrescenta-se para patrimónios de valor mais elevado. Os primeiros 900 milhões de won do valor de avaliação combinado estão isentos, ou 1,2 mil milhões de won para agregados familiares com habitação única. Acima desse limiar, aplicam-se taxas progressivas de 0,5 por cento até 5 por cento, com taxas mais elevadas para proprietários com muitas casas. Os créditos e deduções variam consoante as circunstâncias, mas a lógica geral é concentrar a tributação nacional em carteiras maiores e em propriedades de luxo.

O ministro das Finanças, Koo Yoon cheol, utilizou uma ilustração simples para mostrar como poderia parecer um regime de posse mais rigoroso caso a Coreia se aproximasse das normas internacionais. Comparou uma hipotética taxa anual de 1 por cento sobre o valor do imóvel, um valor frequentemente citado em algumas partes dos Estados Unidos, com a carga efetiva atual da Coreia. Disse que uma taxa tal corresponderia a cerca de 50 milhões de won por ano numa casa de 5 mil milhões de won, quantia que colocaria muitos agregados familiares em dificuldades se se somasse aos pagamentos de crédito hipotecário e a outros custos.

Baixos impostos de posse, elevados impostos de transação

A carga de posse na Coreia é baixa face aos países comparáveis, tanto nas taxas nominais como nos impostos efetivos após isenções e a base de avaliação parcial. O outro lado é a tributação pesada das transações, sobretudo as mais-valias que sobem acentuadamente para proprietários com muitas casas ou para vendas dentro de zonas regulamentadas. Quando uma venda gera impostos elevados, os proprietários adiam a colocação à venda. O mercado torna-se rígido e a escassez empurra os preços para cima nos distritos procurados.

Esta rigidez pode ver-se no tratamento das situações temporárias de duas casas. Compradores de habitação que se mudam e arrendam o antigo apartamento frequentemente visam vender no prazo de três anos para preservar o tratamento fiscal de habitação única. As novas designações que exigem que os compradores residam no imóvel e as restrições à herança de inquilinos tornam essas vendas mais difíceis. Quando os diferimentos da tributação pesada para proprietários com muitas casas terminarem em maio próximo, os sobretaxas podem acrescentar 20 pontos percentuais à taxa base de mais-valias. Incluindo acréscimos locais, a taxa efetiva pode atingir níveis muito elevados em certas vendas em zonas-alvo de ajustamento. Essa perspetiva empurra alguns proprietários para estratégias de doação ou simplesmente para esperar, o que mantém a circulação baixa.

Os analistas discordam sobre o quão baixos são realmente os impostos de posse na Coreia. Um grupo de investigação estima a taxa efetiva de posse em cerca de 0,15 por cento do valor do imóvel, enquanto a média da OCDE se aproxima de um terço de por cento. Um instituto de finanças públicas salienta que, como parcela do rendimento fiscal nacional e do produto interno bruto, os impostos sobre imóveis da Coreia não parecem especialmente baixos. As duas visões refletem lentes diferentes. Uma compara a carga fiscal paga pelo proprietário típico. A outra olha para quanto todo o sistema arrecada, o que na Coreia pode ser muito, porque o imobiliário representa uma parcela muito grande da riqueza das famílias.

O que os responsáveis estão a dizer

O presidente Lee Jae Myung tem pressionado por uma ação mais forte contra a procura especulativa e deixou a porta aberta a alterações fiscais lado a lado com planos de oferta. O ministro das Finanças, Koo Yoon cheol, tornou-se o rosto público do argumento de que a combinação atual de impostos de posse baixos e impostos elevados sobre mais-valias congelou o mercado.

A falar sobre comparações internacionais e a possível pressão sobre os agregados familiares caso a Coreia adotasse uma tributação anual muito mais elevada, o ministro das Finanças disse:

Se aplicássemos uma taxa de imposto sobre imóveis de 1 por cento, como nos Estados Unidos, o proprietário de uma casa de 5 mil milhões de won teria de pagar cerca de 50 milhões de won por ano. Se metade do rendimento anual for para impostos, manter uma casa assim torna-se insustentável.

Kim Yong beom, chefe de política presidencial, defendeu que uma política de habitação credível exige reformas fiscais e de oferta, e que reexaminar os impostos sobre a posse não deveria estar fora de questão.

Está errado dizer que não podemos tocar no código fiscal. Uma política de habitação credível tem de incluir reformas fiscais e de oferta.

Os responsáveis afirmam que qualquer reforma passará por uma análise cuidada para evitar choques inesperados. O Ministério das Finanças também descreveu o objetivo como racionalizar o sistema, o que inclui examinar se deve haver um reequilíbrio entre impostos de posse e de transação e como fasear quaisquer alterações.

Enxurradas políticas antes das eleições locais

A política paira sobre o calendário. Aumentos de impostos aos proprietários de habitação são sensíveis, sobretudo num período de custos de crédito mais elevados que já sobrecarregam as famílias com crédito hipotecário. Estrategas de partido alertam que uma medida visível de aumento dos impostos de posse pode afastar os proprietários da classe média em distritos-chave. Esse risco de reação é uma das razões pela qual muitos observadores esperam que a deliberação se prolongue para além das eleições de junho, mesmo que a direção da política se torne mais clara mais cedo.

O partido no poder, o Partido Democrático, tem enfatizado a oferta a curto prazo. Os líderes do partido esboçaram planos para acelerar a requalificação e reconstrução, alargar os prazos da habitação pública e simplificar as aprovações. Afirmaram que alterações às regras do imposto sobre imóveis não estão em agenda por agora. O partido da oposição, o Partido do Poder Popular, defende há muito uma maior participação do setor privado na oferta e a flexibilização da regulamentação, juntamente com alívio dos pesados impostos de transação que afetam os proprietários com muitas casas em zonas designadas.

Entretanto, a rede de designações regulatórias criada para conter a procura mantém-se em vigor. As zonas-alvo de ajustamento e as zonas de autorização de transações de terras impõem condições de residência e de transação que podem complicar as vendas. Alguns proprietários presos em situações temporárias de duas casas enfrentam aperto. Não conseguem vender facilmente porque os compradores têm de ocupar a casa. Se os contratos de arrendamento forem prorrogados ao abrigo dos direitos de renovação do inquilino, a janela de venda pode fechar-se até terminar o diferimento da tributação pesada, momento em que os impostos disparam. Essa situação exata já está a surgir em relatos de casos de agentes por toda a cidade.

Como poderia parecer um reajuste fiscal

As ideias de reforma dividem-se em dois grandes campos. Um campo propõe baixar os impostos de transação e aumentar moderadamente os de posse, com a teoria de que isso incentivaria mais colocações à venda e permitiria que as casas circulassem. O outro campo alerta para a inflação dos rendimentos de arrendamento se os custos de posse subirem demasiado depressa e forem depois transferidos para os inquilinos. Ambas as preocupações são reais, e o resultado político dependerá dos detalhes de conceção.

Um pacote equilibrado poderia incluir os seguintes elementos:

• Aumentos moderados dos impostos de posse para imóveis de valor elevado, combinados com alívio para agregados familiares com poupanças escassas mas muitos ativos, como os reformados
• Cortes direcionados nas sobretaxas de mais-valias que bloqueiam vendas normais, sobretudo para agregados familiares com habitação única e para casos temporários de duas casas
• Atualizações de avaliação transparentes e frequentes para que as bases fiscais acompanhem a realidade sem saltos bruscos
• Créditos ou diferimentos para idosos e residentes de longa data para reduzir vendas forçadas
• Implementação faseada para permitir que as famílias e os mercados se ajustem

A experiência nos países da OCDE mostra que a reforma do imposto sobre imóveis é politicamente difícil. Os proprietários sentem as tributações anuais mais agudamente do que os impostos pontuais na venda. As reformas tendem a funcionar melhor quando as regras de avaliação são claras, as faturas são previsíveis e a receita está ligada a serviços locais visíveis. A comunicação e a faseação são críticas para ganhar aceitação pública.

Os impostos de posse mais elevados aumentarão os rendimentos de arrendamento?

Os economistas discordam sobre o efeito nos rendimentos de arrendamento. Em mercados com oferta apertada, os senhorios frequentemente transferem parte dos custos para os inquilinos ao longo do tempo. O risco é mais agudo em Seul, onde o sistema jeonse é amplamente utilizado. No jeonse, os inquilinos fornecem um grande depósito pela utilização de uma casa em vez de pagar uma renda mensal. Os senhorios investem o depósito e alguns usaram esse capital para financiar mais compras. Se os custos de posse subirem depressa, os senhorios poderão procurar depósitos mais elevados ou mudar para renda mensal para manter os retornos.

Várias escolhas de conceção podem limitar a pressão sobre os rendimentos. Os responsáveis políticos podem introduzir gradualmente custos de posse mais elevados, proteger senhorios com habitação única e baixar os impostos de transação ao mesmo tempo para trazer mais imóveis ao mercado. Direitos dos inquilinos robustos, incluindo limites aos aumentos de renda durante as renovações e regras claras sobre a devolução de depósitos, também contam. A Coreia já concede aos inquilinos o direito de renove por até dois anos adicionais, e muitas localidades limitam os aumentos de renda durante a renovação. Essas proteções ajudam, mas não eliminam a necessidade de calibrar cuidadosamente as alterações aos impostos de posse.

O banco central e os mercados estão a observar

O Banco da Coreia sinalizou cautela em alimentar uma recuperação imobiliária. O governador Rhee Chang yong disse que o problema da habitação é complexo e que a procura concentrada em certos agrupamentos escolares e bairros não pode ser resolvida com uma única ferramenta. Pidou também um papel mais forte do banco central na política macroprudencial em torno do crédito das famílias e da habitação.

Rhee ligou a questão habitacional à educação e aos padrões de migração dentro da região da capital. Mesmo um grande impulso construtivo pode não domar os preços se os fluxos de pessoas para os distritos populares continuarem. A mensagem alinha-se com a visão do governo de que a oferta, os controlos de procura e a tributação têm de trabalhar em conjunto, e que a equidade fiscal entre ativos deve fazer parte da revisão.

Os mercados financeiros reagiram às últimas medidas imobiliárias. Os títulos públicos de prazo mais curto, sensíveis a expectativas de política, viram os rendimentos ceder apostas de que o arrefecimento do mercado imobiliário dá ao banco central espaço para ajustar as taxas sem estimular uma bolha. Os investidores observam como as escolhas fiscais e regulatórias interagem com as perspetivas de crescimento e a inflação.

O que isto significa para proprietários e inquilinos

A conclusão imediata é que a direção da política está a mudar, mas os detalhes e o calendário continuam sob revisão. Proprietários e inquilinos podem preparar-se compreendendo as regras atuais e como um código fiscal reequilibrado poderia alterar os incentivos. Seguem-se alguns pontos práticos.

• Os agregados familiares com habitação única abaixo do limiar do imposto nacional abrangente sobre imóveis dificilmente verão grandes mudanças a curto prazo se a reforma visar primeiro os ativos de valor elevado
• Os proprietários com muitas casas em zonas-alvo de ajustamento enfrentam um conjunto de opções mais estreito quanto mais tempo esperarem para vender, dado que as sobretaxas regressam em maio próximo
• Os casos temporários de duas casas devem rever os prazos de arrendamento e as regras de residência nas zonas de autorização de transações de terras para não perderem o tratamento fiscal favorável por perderem as janelas de venda
• Os senhorios devem testar o fluxo de caixa para potenciais aumentos dos custos anuais de posse e considerar como uma mudança de impostos sobre mais-valias para impostos de posse poderia afetar os retornos
• Os inquilinos devem monitorizar as condições de depósito e os direitos de renovação, sobretudo em bairros onde os senhorios poderiam responder a custos mais elevados procurando depósitos maiores ou mudando para renda mensal

Pontos-chave

• O governo pondera impostos mais elevados sobre a posse de imóveis à medida que a especulação, as subidas de preços e a escassez de ofertas regressam a Seul
• Os impostos sobre a posse são baixos segundo os padrões globais, enquanto os impostos de transação são elevados e desencorajam as vendas
• O imposto municipal sobre imóveis aplica-se a 60 por cento do valor de avaliação a 0,1 a 0,4 por cento, com uma tributação nacional separada para patrimónios de valor mais elevado
• Os responsáveis sinalizam uma revisão para racionalizar os impostos, com o calendário provavelmente moldado pelas eleições locais de junho
• O partido no poder enfatiza medidas de oferta por agora, enquanto o gabinete presidencial mantém as opções fiscais em aberto
• Os especialistas dividem-se entre aumentos moderados dos impostos de posse com impostos de transação mais baixos e preocupações com a transferência para os rendimentos de arrendamento
• O banco central avisa contra políticas que alimentam o sobreaquecimento e vê fatores mais amplos, como a concentração da procura impulsionada pela educação
• As pesadas sobretaxas de mais-valias para proprietários com muitas casas regressam em maio próximo, influenciando as decisões de venda e as colocações à venda