Japão Lança Programa de Subsídios para Reavivar Casas Vazias em Meio ao Envelhecimento da População

Porque é que o Japão subsidia a renovação de casas que em breve ficarão vazias

O Japão lançará um novo projeto-piloto no próximo ano fiscal para evitar que as casas fiquem vazias nas grandes cidades e nos seus arredores. O Ministério da Terra, Infraestruturas, Transportes e Turismo planeia subsidiar renovações de modo a que os imóveis, incluindo os que se prevê sejam desocupados por residentes idosos, possam ser reintroduzidos como habitação familiar ou reconvertidos em creches e outras instalações comunitárias. Os proprietários que planeiam mudar de residência ou ingressar em cuidados de longa duração serão incentivados a renovar os seus imóveis em vez de os deixar desocupados. Os compradores que adquirirem casas vazias e se comprometerem com renovações também poderão candidatar-se. O objetivo é duplo: travar o aumento das casas vazias nas áreas urbanas e facilitar a aquisição de habitação por parte de adultos que trabalham num período de custos de construção elevados.

A dimensão do desafio é grande. O Japão tinha cerca de 9 milhões de fogos vazios em 2023, cerca de 14 por cento de todas as casas. Nem todos estão em ruína, uma vez que alguns estão no mercado ou são utilizados apenas ocasionalmente. Contudo, um subconjunto negligenciado há muito tempo está a crescer. Os dados governamentais revelam um recorde de 3,85 milhões de casas em 2023 que estavam desocupadas durante anos e não anunciadas para arrendamento ou venda. Imóveis vazios e deteriorados podem prejudicar a segurança e o apelo dos bairros, especialmente em zonas onde a população envelhece rapidamente.

As previsões demográficas apontam para uma mudança ainda mais acentuada. Os inquéritos do ministério projetam que o número de casas e apartamentos ocupados apenas por residentes com 85 anos ou mais aumentará rapidamente ao longo da próxima década. Na região de Tóquio (Tóquio e três prefeituras vizinhas), prevê-se que a contagem salte de cerca de 340.000 fogos em 2023 para cerca de 940.000 em 2033. Na região de Kansai, centrada em Osaka e Quioto, uma categoria semelhante deverá subir de cerca de 210.000 para cerca de 580.000. Muitas destas casas provavelmente entrarão no mercado ou ficarão vazias à medida que os residentes se mudam para casa de familiares ou ingressam em cuidados. A nova subsidiação visa orientar essa transição para a renovação em vez do abandono.

O que o projeto-piloto irá financiar e quem se pode candidatar

O programa atuará em zonas residenciais das grandes cidades e dos seus arredores que foram construídas durante os anos de alto crescimento, das décadas de 1950 a 1970. O ministério, em conjunto com os governos locais participantes, selecionará áreas-alvo onde as vacâncias já são generalizadas ou se prevê que aumentem. O foco recai sobre bairros que ainda têm bom acesso a empregos, escolas e transportes, mas enfrentam um número crescente de agregados familiares compostos apenas por idosos.

Os candidatos elegíveis incluem os atuais proprietários de casas vazias e os proprietários idosos cujos imóveis provavelmente ficarão vazios depois de se mudarem para casa de um familiar ou para uma instalação de cuidados. As pessoas que comprarem uma casa vazia numa área designada e a renovarem também serão elegíveis. As subsídios podem cobrir renovações no interior e no exterior, reparações de canalização e outros trabalhos necessários para devolver um imóvel a um estado seguro e utilizável. O governo espera que muitos destes imóveis voltem ao mercado como casas de família. Outros podem ser reutilizados como creches, salas comunitárias, instalações de apoio à parentalidade ou pequenos espaços de trabalho.

O projeto decorrerá ao longo de vários anos como projeto-piloto, com o objetivo de se expandir a outras regiões que enfrentam condições semelhantes. O ministério solicitouSeveral hundred million yen no orçamento do próximo ano fiscal para lançar a iniciativa. Espera-se que os governos locais estabeleçam processos para orientar os candidatos nas inspeções, licenças e seleção de empreiteiros.

Onde o programa se vai concentrar e porque é que essas zonas são importantes

Muitos dos bairros-alvo começaram como novas vilas e grandes loteamentos construídos para servir quem se deslocava para o trabalho durante o rápido crescimento do Japão. Décadas depois, os compradores originais envelheceram no local. Os filhos mudaram-se frequentemente, as escolas consolidaram-se e as lojas de bairro fecharam. O ambiente construído continua a oferecer bom acesso a transportes e estradas, mas a composição da população é mais envelhecida e muitas casas são demasiado grandes para os agregados familiares modernos mais pequenos. Quando um quarteirão começa a esvaziar-se, o declínio pode autoalimentar-se.

As casas vazias podem desencadear um ciclo nocivo. Imóveis escuros afastam compradores e desincentivam o investimento regular por parte dos vizinhos. Estruturas negligenciadas podem atrair depósitos ilegais, albergar pragas e tornar-se riscos de incêndio. Num país sujeito a terramotos frequentes e tempestades intensas, edifícios sem manutenção também podem representar perigos para a segurança dos residentes próximos. Converter casas vazias novamente em habitações ativas ou instalações úteis ajuda a estabilizar as ruas e a manter o quotidiano a funcionar.

Porque é que uma vaga de vacâncias está a chegar

Os agregados familiares compostos apenas por residentes muito idosos estão a crescer rapidamente nas franjas urbanas. Quando os proprietários se mudam para cuidados de longa duração ou falecem, as casas que deixam podem ficar ociosas. Os pagamentos de seguro e manutenção cessam, os serviços públicos são desligados e a deterioração acelera. As projeções do ministério para Tóquio e Kansai apontam para um aumento acentuado destes fogos até 2033. Uma ação precoce através da renovação e da venda é menos dispendiosa do que deixar o parque degradar-se e ter posteriormente de selar ou demolir casas.

O que é akiya e como o Japão conta as casas vazias

As casas vazias no Japão são vulgarmente chamadas akiya. O inquérito nacional de habitação conta todos os fogos vazios, incluindo imóveis à venda, arrendamentos à procura de inquilinos, segundas habitações e casas vazias por outras razões. Dentro desse amplo total, um subconjunto significativo ficou vazio e inativo no mercado durante muito tempo. Estas casas negligenciadas são o foco de muitas ordenanças locais e agora o alvo do novo impulso de subsidiiação nas áreas urbanas.

Vários fatores estruturais impulsionam o fenómeno. A população do Japão está a encolher e a envelhecer. Muitos herdeiros vivem noutro local e não desejam herdar imóveis antigos que exigem manutenção dispendiosa. A demolição pode ser cara e as regras fiscais por vezes tornam mais barato deixar uma estrutura de pé, mesmo que ninguém viva nela. O mercado de casas antigas é fraco porque os compradores tendem a preferir a construção nova, uma preferência moldada por preocupações de segurança sísmica e décadas de práticas de construção que privilegiavam o novo sobre o antigo.

A política tem-se alterado para abordar estes problemas. A Lei de Medidas Especiais para Casas Vazias permite aos municípios identificar imóveis perigosos ou seriamente negligenciados e ordenar reparações ou remoções. Uma vez designada uma casa, as autoridades locais também podem remover vantagens do imposto predial que, de outra forma, desincentivam a demolição. As reformas que entraram em vigor em 2024 tornaram obrigatório o registo de herança de imóveis, apertando o sistema para reduzir imóveis perdidos em situações de propriedade pouco claras e facilitando o contacto com as partes responsáveis.

Renovar em vez de construir de novo ganha apelo à medida que os custos sobem

Os elevados custos de construção tornaram mais difícil para as típicas famílias com filhos comprar casas novas nas regiões urbanas. Os preços dos materiais, a escassez de mão de obra e os atrasos nas cadeias de abastecimento aumentaram o preço das novas construções. Ao canalizar fundos para a renovação, o governo espera aumentar a oferta de casas prontas a habitar a preços que as famílias conseguem suportar.

Renovar estruturas existentes pode trazer benefícios para além do custo. Traz os imóveis de volta ao uso mais rapidamente do que demolir e reconstruir, mantém o carácter do bairro intacto e reduz os resíduos de construção. Melhorias energéticas, melhor isolamento e equipamentos modernos podem tornar as casas antigas mais eficientes e confortáveis sem começar do zero.

O projeto-piloto também apoia reconversões que refletem as necessidades locais. Uma casa que já não serve uma família numerosa poderia albergar uma pequena sala de creche, atividades após o horário escolar, um gabinete de apoio à parentalidade ou um espaço de trabalho tranquilo para trabalhadores remotos. Este tipo de reutilização mantém o fluxo de pessoas na rua e devolve serviços quotidianos a distância a pé.

Pode a reutilização trazer de volta os serviços para bairros envelhecidos

O Japão testou sistemas de apoio ao bairro que ligam serviços médicos, sociais e de vida diária perto de onde as pessoas residem. Um exemplo nos subúrbios de Tóquio, frequentemente designado modelo Nagayama de cuidados integrados comunitários, mostra como os governos locais, as organizações sem fins lucrativos e as empresas podem trabalhar em conjunto para apoiar os residentes idosos e manter a vida do bairro. A lição é que instalações modestas, colocadas nos locais certos, podem servir de âncora a uma comunidade.

A nova subsidiação pode ajudar a colocar essa ideia em prática em zonas urbanas que enfrentam mais vacâncias. Converter uma parte das casas vazias em espaços para creche, reuniões comunitárias e apoio à parentalidade pode encurtar os percursos das famílias e manter os vizinhos mais velhos envolvidos. Quando residentes de diferentes idades utilizam as mesmas ruas e instalações, os laços sociais reforçam-se e as ruas parecem mais seguras.

Investigação urb numa cidade satélite da região de Tóquio sublinha como o acesso e a conveniência se relacionam com a vacância. As áreas com melhor acessibilidade rodoviária tendiam a ter menos casas vazias, enquanto uma discrepância entre as zonas residenciais e certos tipos de espaço comercial se associava a uma maior vacância. Investimentos que facilitam a vida quotidiana, desde ruas mais seguras a parques e serviços próximos, podem ampliar o impacto do financiamento de renovações.

Para compradores e proprietários, quais são os prós e contras práticos

Os proprietários que de outra forma abandonariam imóveis degradados podem usar as subsídios para cobrir reparações essenciais e depois vender ou arrendar. Os compradores podem encontrar habitação do tamanho familiar mais perto dos empregos e escolas, frequentemente a um preço abaixo da construção nova. Quando várias casas numa rua são melhoradas, a confiança aumenta e os gastos privados acompanham, o que pode ajudar a quebrar ciclos de declínio.

Existem obstáculos. Muitas casas antigas necessitam de reforço sísmico, substituição do telhado, trabalhos de canalização e eletricidade e melhor isolamento. Alguns imóveis têm históricos de herança complicados e propriedade pouco clara com múltiplos herdeiros. Licenças e inspeções demoram tempo e qualquer reconversão para uso como instalação exige cumprimento estrito dos códigos de construção e incêndio. Os compradores também precisam de verificar as regras locais sobre atividade comercial se planeiam albergar serviços.

Passos práticos para os candidatos incluem:

• Verificar cedo a propriedade e o estado de registo, especialmente para imóveis herdados.
• Encomendar uma inspeção profissional que cubra a estrutura, a água, o gás e os sistemas elétricos.
• Obter estimativas escritas de empreiteiros licenciados e confirmar que o âmbito cumpre o código para a utilização pretendida.
• Confirmar as restrições locais sobre utilização de instalações e horários se planeia creche ou atividades comunitárias.
• Reservar fundos para manutenção contínua, seguro e imposto predial após a renovação.

O que os responsáveis dizem sobre os objetivos

Um alto dirigente do Ministério da Terra, Infraestruturas, Transportes e Turismo descreveu a intenção por trás do projeto-piloto em termos diretos.

Os custos de construção disparados tornaram difícil para a típica família com filhos adquirir uma casa recém-construída. Através deste projeto de revitalização, pretendemos travar o aumento das casas vazias e criar um ambiente de vida confortável para famílias com crianças.

Os analistas costumam notar que o mercado interno valorizou há muito as casas novas em detrimento das renovadas. Essa preferência tem raízes no risco de desastres e em práticas passadas de construção que favoreciam a substituição. Políticas que reduzam a incerteza, certifiquem a qualidade e sinalizem apoio público à reutilização podem ajudar a deslocar a procura para casas existentes bem renovadas.

Como esta tendência se cruza com o turismo e os pequenos negócios

Em todo o país, algumas casas vazias foram transformadas em casa de hóspedes, pequenos hotéis, espaços de coworking e centros comunitários. As casas tradicionais de madeira, conhecidas por kominka, atraem visitantes à procura de bairros autênticos e paisagens rurais. Nas zonas urbanas, os arrendamentos de curta duração são frequentemente estritamente regulados, pelo que a reutilização mais comum continuará a ser residencial ou de serviço comunitário. Ainda assim, pequenos espaços de trabalho, salas de apoio à criança e salas multiusso podem gerar atividade diária e gastos locais.

Muitos municípios mantêm listagens online conhecidas por akiya banks para ligar compradores e vendedores, e alguns oferecem pequenas subvenções ou benefícios fiscais. A nova subsidiiação para as áreas metropolitanas não substitui estas. Visa estimular a renovação em bairros urbanos onde existe procura de habitação familiar e onde converter uma parte das casas para usos comunitários pode apoiar os pais que trabalham.

O que observar a seguir

O projeto-piloto está agendado para começar no próximo ano fiscal, que se inicia a 1 de abril no Japão. O ministério incluiu um pedido de several hundred million yen para financiar o lançamento. Os governos locais participantes identificarão os distritos-piloto, publicarão os critérios de elegibilidade e convidarão candidaturas de proprietários e compradores prontos para renovar.

Os resultados no primeiro ano serão importantes. Sinais úteis incluem o número de casas renovadas e ocupadas, a redução de casas negligenciadas há muito tempo nas áreas-piloto, o número de lugares de creche e espaços comunitários criados e o tempo necessário para concluir os projetos. Evidências dos distritos iniciais informarão como o programa se expandirá a outras regiões que enfrentam uma vaga semelhante de vacâncias.

Destaques

• O Japão vai subsidiar renovações para reduzir as vacâncias urbanas e apoiar a habitação familiar a partir do próximo ano fiscal.
• O programa visa bairros construídos entre as décadas de 1950 e 1970 nas grandes cidades, onde aumentam os agregados familiares compostos apenas por idosos.
• Proprietários, idosos cujas casas ficarão vazias e compradores que renovam podem ser elegíveis para financiamento.
• As subsídios cobrem trabalhos no interior e no exterior e reparações de canalização, com reutilização como casas ou instalações como creches e salas comunitárias.
• Cerca de 9 milhões de fogos no Japão estavam vazios em 2023, cerca de 14 por cento de todas as casas, incluindo 3,85 milhões de unidades negligenciadas há muito tempo.
• Prevê-se que as casas ocupadas apenas por residentes com 85 anos ou mais aumentem acentuadamente até 2033 nas regiões de Tóquio e Kansai.
• Os elevados custos de construção tornam a renovação um caminho prático para as famílias com filhos que procuram casas perto dos empregos e escolas.
• Regras mais rigorosas sobre casas vazias perigosas e registo de herança obrigatório visam reduzir o abandono e acelerar a reutilização.