Japão vai subsidiar reabilitação de casas vazias para ajudar famílias e cidades envelhecidas

Porque é que este plano é importante agora

O Japão está a preparar um novo projeto-piloto para evitar que casas fiquem vazias, precisamente quando uma vaga de residentes mais velhos se muda para casa de familiares ou entra em lares. O Ministério da Terra, das Infraestruturas, dos Transportes e do Turismo prevê lançar o piloto no próximo ano fiscal, trabalhando com os governos locais para transformar propriedades que estão vazias ou que tendem a ficar em habitação familiar e em usos comunitários, como centros de infantários e espaços de trabalho partilhados. O plano visa aliviar a pressão sobre as famílias trabalhadoras, que enfrentam custos de construção elevados para novas habitações, abordando simultaneamente o crescente conjunto de casas abandonadas.

O desafio tornou-se urgente. Os dados governamentais mostram um recorde de 3,85 milhões de casas vazias abandonadas em 2023, uma fracção de um conjunto muito maior de propriedades vazias em todo o país. Contagens mais abrangentes situam o total de fogos vazios em cerca de nove milhões, aproximadamente 14 por cento de todas as habitações. Essa proporção tem aumentado gradualmente à medida que a população encolhe e envelhece. As casas vazias não são apenas um problema do interior. São cada vez mais visíveis nas áreas metropolitanas, onde podem arrastar para baixo os bairros, complicar a resposta a desastres e representar riscos de segurança se forem deixadas a deteriorar.

Os dados demográficos apontam para um aumento mais acentuado nos próximos anos. Um inquérito do Ministério da Terra projeta que o número de habitações ocupadas apenas por pessoas com 85 anos ou mais passe de cerca de 340 mil unidades em 2023 para aproximadamente 940 mil até 2033, em Tóquio e nas três prefecturas circundantes. Na região de Kansai, que abrange Osaka, Quioto e as prefecturas adjacentes, o número deve saltar de cerca de 210 mil para cerca de 580 mil no mesmo período. Muitas dessas casas poderão em breve ficar vazias à medida que os residentes se mudam ou faleçam.

A reabilitação de habitações existentes pode oferecer um caminho mais rápido e acessível para a apropriação do que a construção de novas. Os custos de materiais e mão de obra subiram nos últimos anos e financiar uma nova construção tornou-se mais difícil para os agregados familiares típicos que têm filhos. O governo aposta que a canalização de fundos modestos para a reabilitação conterá o declínio urbano e colocará mais habitação familiar no mercado.

Como funcionará o novo subsídio

O piloto incidirá sobre bairros nas grandes cidades e nas suas proximidades, desenvolvidos durante as décadas de alto crescimento, de 1950 a 1970. Espera-se que muitas dessas áreas registem um aumento das casas vazias à medida que os residentes mais velhos mudam para habitações mais pequenas ou para cuidados especializados. O ministério, em colaboração com os governos locais participantes, selecionará zonas específicas onde os subsídios poderão ter maior impacto.

Dinheiro público servirá para financiar reabilitação e não nova construção. O governo central prevê subsidiar melhorias no interior e no exterior, reparações de canalização e outros trabalhos necessários para devolver estruturas abandonadas a um uso ativo. O programa foi concegido para ajudar tanto os proprietários atuais que estão prestes a deixar as suas casas como os compradores que adquirem propriedades vazias nas zonas-alvo.

Critérios de elegibilidade e usos

• Quem pode candidatar-se: Proprietários atuais de casas vazias e residentes idosos cujas casas provavelmente ficarão vazias após se mudarem para casa de familiares ou para um lar. As pessoas que comprarem casas vazias nas áreas designadas e as reabilitarem também serão elegíveis.
• O que o subsídio pode cobrir: Reabilitação de interior e exterior, reparações de canalização e outros trabalhos necessários para devolver a propriedade a condições seguras e habitáveis.
• Onde se aplica: Zonas residenciais selecionadas nas grandes cidades e nas suas proximidades, sobretudo em bairros construídos durante o período de alto crescimento de 1950 a 1970.
• Usos finais pretendidos: Habitações para famílias trabalhadoras e com filhos, centros de infantários, salões comunitários, instalações de apoio à parentalidade e espaços de trabalho.
• Conceção do programa: Um piloto plurianual com o objetivo declarado de expansão a outras regiões que enfrentem desafios semelhantes, caso os resultados sejam favoráveis.

Os responsáveis esperam que muitos projetos terminem com casas reabilitadas vendidas no mercado aberto ou arrendadas como habitação para famílias. Uma parte será reconvertida em instalações comunitárias onde existir procura, ajudando a garantir que a infraestrutura social, desde creches a espaços de reunião, corresponda às necessidades dos bairros em mudança.

Porque é que o Japão tem tantas casas vazias

As casas vazias do Japão, frequentemente designadas por akiya, refletem uma longa mudança nas preferências demográficas e habitacionais. Durante décadas, as gerações mais jovens deixaram as cidades mais pequenas e as vilas do interior em busca de emprego nas áreas metropolitanas. As taxas de natalidade desceram, a população envelheceu e muitas casas são herdadas por pessoas que não pretendem nelas viver. Essas propriedades podem ficar vazias durante anos.

A política fiscal também desempenhou um papel. Os proprietários enfrentam frequentemente impostos anuais mais elevados se demolirem uma casa e mantiverem o terreno vazio, o que pode desincentivar a remoção de estruturas irrecuperáveis. A fraca gestão de registos em alguns casos e heranças complexas podem deixar a propriedade por esclarecer. Quando um espólio é dividido entre herdeiros dispersos pelo país, obter consentimento para reparações ou venda pode levar anos.

A dinâmica do mercado acrescenta outro complicate. Os compradores de casas no Japão tendem a preferir propriedades novas e o parque existente é frequentemente valorizado pelo terreno e não pelo edifício. Muitas casas construídas durante as décadas de crescimento rápido usaram materiais e normas desajustados das expectativas modernas em matéria de eficiência energética e segurança sísmica. As akiya rurais, longe dos transportes, escolas e cuidados de saúde, são difíceis de vender mesmo a preços baixos. As casas vazias também perturbam o planeamento de emergência. Nas zonas de sismos e inundações, edifícios abandonados podem bloquear rotas de evacuação ou criar perigos durante a limpeza.

O que as akiya representam para a segurança e a resposta a desastres

Num país propenso a desastres, as estruturas abandonadas amplificam o risco. Terrenos cobertos de vegetação podem esconder telhados colapsados e paredes instáveis. Os bombeiros e as equipas de emergência podem enfrentar atrasos quando propriedades vazias bloqueiam o acesso ou quando a propriedade não está esclarecida e as autoridades não conseguem agir rapidamente. Reduzir o número de casas abandonadas melhora a segurança e ajuda as cidades a planear evacuações e a manutenção de infraestruturas com maior certeza.

O que é diferente desta vez

O novo piloto aposta na prevenção e na localização. Concentra-se em casas que estão prestes a ficar vazias nas áreas metropolitanas, onde a procura por parte das famílias é mais forte e onde os serviços comunitários podem ser sustentados. Essa abordagem contrasta com esforços anteriores que dependiam da atribuição de inquilinos a habitação já vazia, frequentemente em locais com procura limitada.

Um Sistema de Rede de Segurança Habitacional revisto, lançado em 2017, procurou registar casas vazias como arrendamentos acessíveis para idosos de baixos rendimentos e solitários. Os resultados ficaram abaixo das metas. Em 2020, os registos representavam apenas uma fracção do que os responsáveis esperavam e muitos senhorios continuavam receosos de incumprimentos de renda ou de lidar com eventos críticos nas suas propriedades. As autoridades simplificaram depois os registos, reduziram as taxas, suavizaram as regras de fiador e ligaram os proprietários a grupos de apoio social para acompanhar os inquilinos. Esses passos ajudaram, mas não desbloquearam o conjunto mais amplo de stock.

Lições das políticas anteriores

Duas conclusões destacam-se. Primeiro, os incentivos por si só podem não convencer os proprietários, a menos que o peso financeiro e prático seja ligeiro. Segundo, concentrar-se em localizações com procura mais forte aumenta as hipóteses de as propriedades reabilitadas serem ocupadas rapidamente e mantidas. O novo piloto aborda ambos os pontos ao subsidiar reabilitações em zonas urbanas designadas e ao orientar parte do stock para usos de infantário e comunitários, onde as necessidades são mais claras.

Possíveis benefícios para famílias e comunidades

Para as famílias trabalhadoras, este piloto poderá abrir um caminho para a apropriação ou para um espaço de vida maior sem o choque de custo de uma nova construção. A reabilitação pode ser faseada e os compradores poderão priorizar cozinhas, casas de banho e isolamento térmico, abordando depois os interiores ao longo do tempo, conforme os orçamentos permitirem. Transformar uma casa abandonada num lar confortável devolve também valor à rua e sinaliza que o bairro está vivo e cuidado.

Os responsáveis esperam também preencher lacunas na prestação de serviços. Converter algumas propriedades em centros de infantário, núcleos de apoio à parentalidade e pequenos salões comunitários pode aliviar a pressão nas listas de espera e dar aos pais percursos mais curtos. Os espaços de trabalho partilhados podem reduzir o tempo de deslocação para trabalhadores remotos e híbridos, mantendo os gastos no bairro.

Um responsável do ministério sublinhou o foco nas famílias e o desafio da acessibilidade. O responsável afirmou que a inflação nos preços de construção tornou as novas habitações mais difíceis de suportar para os agregados familiares típicos com filhos. Acrescentou:

Através deste projeto de requalificação, visamos conter o aumento das casas vazias e criar um ambiente de vida confortável para famílias com filhos.

Há também ganhos ambientais. A reutilização de estruturas existentes evita resíduos de demolição e preserva o carbono incorporado em fundações e estruturas. Atualizar casas antigas com melhor isolamento térmico, janelas eficientes e aquecimento e arrefedimento modernos pode reduzir as contas de energia e melhorar o conforto durante os verões quentes e os invernos frios.

Onde e quando começa o piloto

O projeto-piloto começará em bairros selecionados nas grandes cidades e nas suas proximidades, com foco inicial nos subúrbios e novas vilas construídas entre 1950 e 1970. São esses os lugares onde muitos pioneiros do crescimento pós-guerra compraram casas, criaram famílias e agora envelhecem no local. O ministério trabalhará com os governos locais para identificar áreas-alvo onde um conjunto de propriedades possa ser devolvido a um uso produtivo.

O piloto está previsto para começar no próximo ano fiscal, que no Japão começa em abril. Será executado durante vários anos para avaliar a adesão e os resultados, com o objetivo declarado de se expandir a outras regiões que enfrentam pressões demográficas e habitacionais semelhantes. O ministério solicitou several hundred million de ienes no próximo orçamento para financiar a primeira ronda de subsídios. Essa cifra indica uma escala de piloto prática para testar o que funciona melhor antes de uma implementação alargada.

Em termos práticos, o calendário de uma propriedade poderá abranger meses em vez de anos. Uma vez que um proprietário ou comprador numa zona selecionada cumpra os requisitos de elegibilidade, defina os trabalhos e garanta empreiteiros, muitas melhorias podem ser concluídas rapidamente. Essa rapidez é importante para as famílias, sobretudo para as que conciliam cuidados de crianças e trabalho.

Desafios e riscos

Muitas casas antigas necessitarão de mais do que um retoque cosmético. Algumas, construídas durante as décadas de crescimento rápido, poderão necessitar de reforço estrutural, novos telhados ou recondicionamento elétrico para cumprir as normas de segurança modernas. Ruas estreitas e terrenos em encosta em alguns subúrbios podem complicar o acesso para construção. A melhoria da resistência sísmica é essencial em muitos casos, o que acrescenta custos e requer mão de obra qualificada.

As pressões de custo são reais. Os construtores enfrentam preços mais elevados de materiais e mão de obra. O Japão tem também um mercado de trabalho apertado na construção, nos transportes e nos cuidados. Tomoya Suzuki, do NLI Research Institute, apontou para a questão mais ampla da força de trabalho e para a necessidade de abertura ao talento. Suzuki afirmou:

Existe uma grave escassez de mão de obra, sobretudo nos setores dos transportes e dos cuidados de enfermagem. Para manter a sociedade e a economia do Japão, é necessário ter uma perspetiva sobre como os trabalhadores japoneses e estrangeiros podem coexistir em harmonia.

O pessoal é importante porque as casas reabilitadas apenas resolvem parte do problema. Os centros de infantário e as instalações de cuidados a idosos necessitam de trabalhadores formados. A expansão da capacidade nestes serviços dependerá do recrutamento local e, em alguns casos, de um recrutamento mais alargado.

A participação dos proprietários é outra limitação. Algumas famílias relutam em desfazer-se de uma casa que guarda memórias, mesmo que já não nela vivam. Outras enfrentam disputas de herança complexas ou dados de registo pouco claros, o que pode atrasar ou impedir a reabilitação. A política fiscal pode incentivar os proprietários a manter estruturas em deterioração em vez de as demolir, o que reduz as opções quando um edifício está para além do que é recuperável.

O financiamento também desempenha um papel. Os bancos atribuem frequentemente mais valor ao terreno do que às estruturas antigas e alguns compradores podem constatar que os empréstimos para reabilitação são mais difíceis de obter do que os empréstimos para novas construções. A conceção do piloto procura compensar parte dessa diferença com fundos públicos, mas o equilíbrio continuará a depender dos valores de mercado locais e das práticas dos credores.

Reutilização adaptativa e impulso local

O Japão tem experimentado formas de associar casas vazias a pessoas que as querem. Os bancos de akiya municipais listam propriedades e ligam compradores a proprietários. Algumas vilas foram mais longe, oferecendo subsídios, dinheiro para a mudança ou mesmo casas sem custo em troca de um compromisso de se instalarem e investirem trabalho próprio. Estes programas locais restauraram casas como cafés, pensões, ateliers de artistas e habitações familiares.

A investigação académica sobre reutilização adaptativa aponta para vários padrões. Em ambientes urbanos densos, as casas vazias frequentemente encontram uma segunda vida como negócios de alimentação e alojamento, onde a procura é estável. Em contextos mistos com edifícios históricos, a reutilização pode combinar a preservação com operações modernas que beneficiam residentes e visitantes. Em áreas rurais pitorescas, as casas tradicionais atraem turistas que procuram estadias autênticas, mesmo quando a população circundante é escassa. Em todos os contextos, um planeamento cuidado que se adapte à demografia local, ao acesso a transportes e à idade dos edifícios tende a produzir melhores resultados.

O interesse estrangeiro cresceu à medida que o iene fraco e as redes sociais tornam as casas tradicionais tentadoras. A realidade é que a maioria das compras exige paciência, competências linguísticas e apoio local para navegar licenças e empreiteiros. O novo piloto destina-se sobretudo a agregados familiares nacionais e a serviços comunitários nas áreas urbanas, mas o impulso mais amplo por detrás da reutilização pode elevar competências e conhecimentos em todo o mercado.

Pontos-Chave

• O Japão lançará um piloto plurianual no próximo ano fiscal para subsidiar a reabilitação de casas vazias e prestes a ficar vazias em bairros urbanos e suburbanos selecionados.
• O Ministério da Terra, das Infraestruturas, dos Transportes e do Turismo colaborará com os governos locais para designar zonas e apoiar melhorias no interior, no exterior e na canalização.
• Os candidatos elegíveis incluem proprietários atuais cujas casas estão prestes a ficar vazias e compradores que adquirem e reabilitam propriedades vazias nas áreas-alvo.
• Os usos finais incluem habitação familiar, centros de infantário, salões comunitários, núcleos de apoio à parentalidade e espaços de trabalho partilhados.
• Os dados governamentais mostram 3,85 milhões de casas vazias abandonadas em 2023, num total de cerca de nove milhões de fogos vazios em todo o país, ou aproximadamente 14 por cento do parque habitacional.
• As projeções indicam um aumento acentuado das habitações ocupadas apenas por pessoas com 85 anos ou mais nas regiões de Tóquio e Kansai até 2033, o que poderá acrescentar vacaturas.
• Esquemas anteriores que dependiam do registo de casas vazias para arrendamentos acessíveis ficaram abaixo das metas, refletindo preocupações dos proprietários e procura fraca em algumas áreas.
• O piloto enfatiza a prevenção, a localização e a reutilização. Visa tornar a apropriação mais acessível às famílias, reduzir o declínio urbano e acrescentar serviços comunitários, testando abordagens para uma expansão mais ampla.