Promotores em Bangkok reduzem preços de condóminos a níveis de 2015 com o excesso de oferta e o crédito apertado a corroerem a procura

Porque os novos condóminos de Bangkok são vendidos a preços de 2015

Os novos lançamentos de condóminos em Bangkok chegam ao mercado com preços que evocam 2015, um sinal revelador de como os promotores estão a privilegiar o volume em detrimento da margem numa economia frágil. Os patrocinadores de projetos que antigamente contabilizavam margens próximas dos 30 por cento estão a reduzi-las drasticamente para esgotar as unidades. A Associação Tailandesa de Condóminos afirma que alguns promotores, depois de suspenderem os lançamentos na primeira metade do ano, voltaram no terceiro trimestre com preços agressivos para estimular as vendas junto de compradores com poder de compra limitado.

Os exemplos contam a história. Um novo lançamento no corredor da Rama IV abriu a cerca de 120.000 bahts por metro quadrado, contra mais de 150.000 bahts dos edifícios vizinhos lançados anteriormente. Do outro lado do rio, em Tha Phra, estão a ser oferecidas novas unidades a 60.000 a 70.000 bahts por metro quadrado, muito abaixo da média comum do mercado, superior a 100.000 bahts. Estes preços visam atrair tanto investidores dispostos a aguardar a conclusão como utilizadores finais que necessitam de prestações acessíveis, mesmo que isso signifique que os promotores aceitem lucros mais reduzidos.

Dados de preços de uma consultora líder mostram porque é que os promotores estão a apostar no valor. Os preços médios pedidos no distrito central de negócios mantiveram-se em torno de 239.475 bahts por metro quadrado no segundo trimestre, estáveis face ao trimestre anterior mas em descida face ao ano anterior. Nas zonas periféricas da cidade, os preços pedidos recuaram para cerca de 126.897 bahts por metro quadrado, e as médias suburbanas baixaram para 72.193 bahts por metro quadrado. A forte concorrência e o grande volume de inventário por vender têm impedido a subida dos preços de lista, e as promoções têm ainda baixado os preços efetivos em muitos bairros.

A pressão dos custos não desapareceu. Os valores do terreno junto às linhas de transporte estão elevados, e o índice do custo de construção subiu cerca de 4 por cento no ano. Os materiais, dos ladrilhos ao equipamento sanitário, estão mais caros, e os custos de mão de obra são mais elevados. Estes fatores de custo normalmente fariam subir os preços das novas habitações. Em vez disso, para evitar um impasse nas vendas, os promotores estão a fazer descontos, a incluir benefícios gratuitos e a comprimir margens para atingir valores de prestação mensal que os compradores conseguem cumprir.

Frank Khan, diretor executivo e responsável pela área residencial da Knight Frank Thailand, descreve uma lacuna de confiança que mantém muitos agregados familiares à margem.

O mundo está cheio de guerras e notícias negativas, pelo que as pessoas relutam em comprometer-se. Estão à espera de condições económicas mais favoráveis e de estabilidade política, que são fatores essenciais.

Essa cautela estende-se aos bancos, que endureceram a aprovação de crédito habitação enquanto o endividamento das famílias permanece elevado. O resultado é um mercado em que os promotores têm de competir em preço e condições tanto como em design, localização e comodidades.

Onde estão os maiores descontos

Os descontos são mais visíveis em localizações com abundância de oferta ou onde os compradores têm muitas opções comparáveis. A recente queda do preço médio de venda dos projetos recém-lançados para cerca de 89.500 bahts por metro quadrado no segundo trimestre aponta uma viragem para inventários de preços mais baixos nas zonas exteriores da cidade. Este nível compara-se com mais de 144.000 bahts por metro quadrado no trimestre anterior, um sinal de que os promotores estão a orientar os lançamentos para segmentos com valores de entrada mais acessíveis.

Distrito central versus periferia e subúrbios

O distrito central de negócios está a resistir melhor do que as zonas periféricas, embora mesmo as localizações prime não estejam imunes à procura mais fraca. Os preços médios pedidos no distrito central de negócios mantiveram-se estáveis face ao trimestre anterior, mas inferiores aos de há um ano. Os mercados da periferia e dos subúrbios registaram ligeiras descidas nos preços pedidos, à medida que os promotores responderam ao poder de compra contido e à necessidade de esvaziar o inventário. Nestas zonas, os compradores são muito mais sensíveis ao preço, e os projetos com unidades de dimensões mais reduzidas ou promoções mais agressivas são os que saem.

Novos lançamentos ou unidades concluídas

As unidades em pré-venda de novos projetos, especialmente aqueles com prazos de construção longos, oferecem preços de entrada que podem ser inferiores ao stock pronto a habitar. Os investidores que podem aguardar a entrega podem visar estes lançamentos para obter potenciais ganhos de capital à medida que o ciclo se estabiliza. Os utilizadores finais preferem frequentemente as unidades concluídas, mesmo que o preço por metro quadrado seja superior, porque evitam o risco de construção e podem ocupar de imediato. Em ambos os casos, a diferença entre o preço de lista e o preço líquido efetivo após promoções pode ser significativa, pelo que uma comparação cuidada entre edifícios é essencial.

Excesso de oferta e abrandamento dos novos lançamentos

Bangkok entrou em 2025 com um grande acumulado de condóminos por vender. Os promotores abrandaram os seus pipelines e reintroduziram stock existente a preços mais baixos, transformando a cidade num clássico mercado de comprador. Embora as estimativas variem conforme o inquérito, vários levantamentos concordam que os novos lançamentos caíram acentuadamente este ano face a 2024, com alguns a registar volumes de lançamento no segundo trimestre no nível mais fraco desde 2009. Nos projetos que chegaram a ser lançados, muitos concentraram-se fora do núcleo central de forma a cumprir os limiares de acessibilidade.

O desequilíbrio é visível nas taxas de venda. Finais de 2024, milhares de novas unidades chegaram ao mercado, mas a taxa de venda situou-se na média dos 30 por cento, abaixo do nível considerado saudável. Essa dinâmica prolongou-se para 2025, levando os promotores maiores a reduzir os novos lançamentos, a centrar-se no esvaziamento do inventário e a reter liquidez. Outros diversificaram-se para habitação de baixa construção ou para mercados como Phuket, onde a procura estrangeira é mais forte.

O senhor Khan prevê que o elevado inventário continue a moldar preços e promoções ao longo deste ano.

O que vamos ver é a entrada de inventário por vender no mercado. Os promotores vão baixar os preços e oferecer mais promoções. Tal como no ano passado, continuará a ser um mercado de comprador.

Algumas empresas adotaram estratégias de lançamento seletivo, colocando no mercado apenas partes dos seus projetos para testar a procura e calibrar preços. Esta abordagem reduz o risco quando a velocidade das vendas é baixa e dá margem para ajustar a mistura de unidades para plantas mais pequenas ou mais acessíveis, se necessário.

Porque é que compradores e bancos estão cautelosos

As finanças das famílias estão sob pressão. As taxas de recusa de crédito habitação subiram ao longo de 2024, com estimativas do setor a apontar para uma fatia elevada de pedidos rejeitados. Os créditos não produtivos aumentaram, e os bancos adotaram uma posição conservadora em relação aos rácios de serviço da dívida e aos limiares de relação entre crédito e valor. Para muitos compradores do segmento médio, isso significa poupar mais tempo, comprar algo mais pequeno ou arrendar.

Os dados das transações confirmam o clima contido. As transações de imobiliário residencial desceram face ao ano na primeira metade, e o crescimento do crédito habitação tem sido contido apesar dos cortes de taxas do banco central e das medidas de estímulo temporárias. As reduções de encargos em transações e crédito habitação, juntamente com regras mais flexíveis na relação entre crédito e valor, destinam-se a aliviar o peso sobre os primeiros compradores. Os critérios de crédito mantêm-se rígidos, pelo que o impulso da política tem sido incremental e não transformador.

Os promotores enfrentam o seu próprio teste de financiamento. As obrigações a chegar ao vencimento aumentaram os riscos de refinanciamento, e os promotores cotados reportam dívida de longo prazo considerável. Essa pressão cria mais urgência em converter inventário em caixa. Explica também a prevalência de descontos agressivos, mobiliário gratuito e planos de pagamento flexíveis, concebidos para manter as vendas a fluir mesmo quando as taxas de aprovação são mais baixas.

Segmentos que resistem à quebra

Nem todos os setores do mercado estão fracos. Os condóminos prime e super-prime continuam a registar vendas fortes, com muitos projetos a apontar taxas de absorção acima dos 80 por cento. Unidades com preços entre cerca de 320.000 e 500.000 bahts por metro quadrado e residências de marca ancoradas em nomes de hotéis de topo continuam a atrair compradores de elevado património. O produto no centro da cidade com atributos raros, como plantas grandes de dois e três quartos, continua escasseando, e as vendas de unidades prontas a habitar no centro têm sido fortes.

A procura é também sustentada pelos arrendatários. A população expatriada de Bangkok aumentou em 2024, e a recuperação do turismo manteve o mercado de arrendamento ativo nos distritos-chave. Rendibilidades brutas de arrendamento em torno de 6 por cento são alcançáveis em muitos segmentos, o que atrai investidores à procura de rendimento enquanto aguardam que os valores de capital se estabilizem. No segmento prime, as rendas subiram ao longo de vários trimestres consecutivos, à medida que expatriados e arrendatários corporativos regressaram à cidade.

Compradores estrangeiros e arrendamentos impulsionados por expatriados

Os compradores estrangeiros representam uma fatia significativa da atividade de condóminos em Bangkok, tanto em número de unidades como em valor das transações. Compradores chineses, mianmarianos, russos e europeus estão presentes no mercado, embora os volumes oscilem com o sentimento e as condições macroeconómicas. Junto aos nós de transporte e em localizações de estilo de vida ao longo do rio ou em Sukhumvit, a procura estrangeira e nacional converge frequentemente, mantendo os preços mais resilientes do que em projetos puramente suburbanos. Os promotores que servem este grupo enfatizaram a qualidade, plantas maiores, serviço e marca.

Preocupações de segurança e sentimento

A confiança na vivência em edifícios de grande altura veio a ser alvo de escrutínio adicional após os tremores regionais no início deste ano. Embora os códigos de construção e os padrões de engenharia da Tailândia sejam concebidos para gerir o risco sísmico nas condições do solo de Bangkok, as discussões nas redes sociais e os inquéritos a consumidores mostraram que alguns compradores deram maior peso ao design estrutural, à certificação e aos registos de manutenção. Os promotores responderam com comunicações mais detalhadas sobre a segurança dos edifícios e com demonstrações no local dos sistemas de engenharia. Num mercado em que os compradores já precisam de mais garantias sobre o preço, a informação clara sobre a qualidade da construção tornou-se mais um fator que pode sustentar as vendas.

Como comprar num mercado de comprador

Com os promotores a apertar os cintos, os compradores têm um poder negocial invulgar. O desafio é separar um verdadeiro bom negócio de uma poupança falsa. Alguns passos práticos podem ajudar.

• Obtenha uma pré-aprovação bancária cedo. Conhecer o seu limite de crédito poupa tempo e reforça a sua posição negocial junto das equipas de vendas.
• Foque-se na qualidade da localização. O acesso aos transportes, as comodidades existentes e um bom mercado de arrendamento no bairro contam tanto como o preço por metro quadrado.
• Compare preços líquidos efetivos. Pese os descontos em numerário, o apoio às taxas de transação, os pacotes de mobiliário e os planos de pagamento, e converta-os num valor líquido que possa comparar entre projetos.
• Leia a letra miúda dos prazos. Confirme os marcos de construção, as proteções em conta-caução e as políticas de reembolso em caso de atrasos.
• Avalie a força do promotor. Analise o historial do promotor, o registo de entregas e as obrigações com vencimento próximo para avaliar o risco de execução.
• Verifique a segurança e as especificações do edifício. Peça certificados estruturais, listas de materiais e garantias. Visite, sempre que possível, projetos concluídos pelo mesmo empreiteiro.
• Para investidores, teste a história do arrendamento. Verifique as rendas alcançáveis a partir de comparáveis próximos e deduza as despesas de condomínio para estimar a rendibilidade líquida.

O que poderá alterar a tendência

Vários fatores poderiam melhorar gradualmente o sentimento. Taxas de juro mais baixas reduziriam as prestações mensais, ajudando as taxas de aprovação na margem. A continuação das reduções de encargos e o apoio direcionado a primeiros compradores podem trazer de volta os indecisos. O crescimento da base expatriada e um turismo estável sustentariam o canal de arrendamento, o que por sua vez encoraja a compra por investidores. A disciplina da oferta também importa. Com menos lançamentos e libertações mais seletivas, a absorção pode recuperar, e o volume puro do pool de imóveis por vender pode encolher.

As condições macroeconómicas definirão o tom. A economia tailandesa está num trajeto de crescimento lento este ano, com inflação contida. Problemas estruturais como o envelhecimento da população e o elevado endividamento das famílias permanecem como constrangimentos. Mesmo com esse pano de fundo, os promotores têm projetos prontos e orçamentos de marketing definidos, pelo que são prováveis surtos de atividade sempre que as taxas de juro baixarem ou os incentivos políticos forem alargados. Os compradores que fizerem os deveres de casa podem aproveitar as janelas em que os descontos são mais profundos.

Pontos-chave

• Os novos lançamentos de condóminos em Bangkok estão a ser praticados a preços próximos dos de 2015, à medida que os promotores aceitam margens mais reduzidas para estimular a procura.
• Os exemplos incluem 120.000 bahts por metro quadrado na Rama IV e 60.000 a 70.000 bahts em Tha Phra, muito abaixo dos picos recentes nos respetivos bairros.
• Os preços pedidos estão estáveis ou ligeiramente inferiores em muitas áreas, com os mercados da periferia e dos subúrbios a competir mais fortemente no valor.
• O excesso de oferta e o endurecimento da aprovação de crédito habitação estão a conter as vendas, mantendo 2025 como um mercado de comprador, com descontos e promoções mais pesados.
• Alguns inquéritos apontam volumes de lançamento no segundo trimestre no nível mais baixo desde 2009, à medida que os promotores abrandam os pipelines e reintroduzem stock existente.
• Os apoios políticos, como reduções de encargos e regras mais flexíveis na relação entre crédito e valor, ajudam na margem, mas o crédito bancário mantém-se conservador.
• Os segmentos prime e super-prime, juntamente com unidades raras e grandes no centro da cidade, continuam a vender bem, apoiados por compradores abastados e pela força da marca.
• A procura de arrendamento está a fortalecer-se, apoiada pelo crescimento dos expatriados, com rendibilidades brutas perto dos 6 por cento em muitas localizações.
• Os promotores estão a deslocar-se para lançamentos seletivos e mais acessíveis nas zonas exteriores da cidade, refletido num preço médio de venda mais baixo para os novos projetos.
• Uma confiança melhorada, taxas de juro mais baixas e disciplina da oferta ajudariam a estabilizar a absorção ao longo dos próximos trimestres.